曾福林+羅少卿

高職房地產(chǎn)專業(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)用型人才培養(yǎng)的主力軍。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)以及國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了供求結(jié)構(gòu)失衡現(xiàn)象，房地產(chǎn)去庫存壓力巨大。針對這一態(tài)勢，高職房地產(chǎn)專業(yè)建設(shè)思路如何調(diào)整，是需要認(rèn)真思考的問題。

一、房地產(chǎn)市場庫存現(xiàn)狀

我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展從20世紀(jì)80年代開始，已經(jīng)歷30多年，大體經(jīng)過如下五個(gè)階段：1983～1997年緩慢發(fā)展（期間出現(xiàn)海南房產(chǎn)危機(jī)）；1998～2003年穩(wěn)步發(fā)展；2003～2007年橫盤整理（2004年調(diào)供給、2005年調(diào)需求、2006年調(diào)結(jié)構(gòu)、2007年繼續(xù)調(diào)整）；2008年借奧運(yùn)東風(fēng)迎來新一輪量價(jià)齊漲；2011年起進(jìn)入拐點(diǎn)，存量逐年增大（具體見下表）。

房地產(chǎn)是一個(gè)關(guān)聯(lián)性和影響性很大的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)是影響國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健發(fā)展的重要行業(yè)之一。近六年房地產(chǎn)市場高庫存的長期存在，不僅傷及整個(gè)中國房地產(chǎn)行業(yè)，還直接影響建筑、建材、裝飾、鋼材等眾多與其相關(guān)的行業(yè)。對此，國家推行了眾多去庫存政策，如購房降稅、購房補(bǔ)貼、公積金貸款、降低購房首付比例等措施，但效果一般，并且存在“邊去邊增”情況，房地產(chǎn)市場甚至出現(xiàn)逆增長現(xiàn)象。

二、房地產(chǎn)高庫存問題的主要成因

目前商品房庫存總量大，是市場供求失衡的表現(xiàn)，總體上是供過于求的結(jié)果。造成這一狀況的原因是多方面的，筆者認(rèn)為主要有如下幾點(diǎn)。

1.存量房市場保有量大，住房緊缺時(shí)代結(jié)束

根據(jù)相關(guān)報(bào)道，到2012年年底，中國城鎮(zhèn)人均住房面積32.9平方米（農(nóng)村人均37.1平方米），而到2012年年底，中國的城鎮(zhèn)人口（戶籍口徑）為71182萬人，由此可以推算城鎮(zhèn)住房存量面積為234億多平方米（不含60多億平方米小產(chǎn)權(quán)房以及一些單位的福利分房）。加之近四年來持續(xù)大量開發(fā)房地產(chǎn)，預(yù)估計(jì)目前房地產(chǎn)市場保有總量超過300億平方米以上。

2.開發(fā)投資持續(xù)高溫，供給量穩(wěn)步增加

從2011～2016年我國房地產(chǎn)市場情況統(tǒng)計(jì)表中可以看出，我國房地產(chǎn)投資近年來無論是新開工面積，還是投資額都是持續(xù)在高位運(yùn)行。另外，土地購置面積盡管逐年減少，但土地購置投資與持有的可開發(fā)用地并沒有減少，房地產(chǎn)市場依舊非?；鸨?img alt="" src="https://cimg.fx361.com/images/2017/04/18/zdka201704zdka20170432-1-l.jpg" style="">

3.房價(jià)持續(xù)上漲，有效需求降低

2001年，全國的平均房價(jià)還在874元/平方米，人均月收入為716元，這個(gè)時(shí)候的房價(jià)相對穩(wěn)定；而到2016年，全國的平均房價(jià)就達(dá)到了7475元/平方米，而人均月收入才3831元，房價(jià)和收入之比快達(dá)到2倍了，這十幾年來房價(jià)升了近9倍。房價(jià)持續(xù)上漲，且漲幅驚人，導(dǎo)致人們買房壓力大。

4.投資需求峰值已過，置業(yè)投資增速放緩

據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心副主任劉世錦研究報(bào)告顯示：“城鎮(zhèn)居民住宅置業(yè)投資構(gòu)成房地產(chǎn)投資的70%，歷史需求峰值是1200到1300萬住戶左右?！比欢@一指標(biāo)早在2014年已經(jīng)達(dá)到，投資峰值過后，房地產(chǎn)投資總量從持平開始逐步回落，房地產(chǎn)投資增速也從過去的百分之二三十甚至更高下降到2015年的百分之二。

5.房地產(chǎn)產(chǎn)品存在瑕疵，開發(fā)商經(jīng)營水平不足

房地產(chǎn)區(qū)域市場中，滯銷形成大量商品房庫存的房地產(chǎn)項(xiàng)目，大都是一些實(shí)力不強(qiáng)的區(qū)域性房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的樓盤。這些企業(yè)無論是負(fù)責(zé)投資決策的老板還是參與經(jīng)營管理的老總大都水平不高、理念落后，整體從業(yè)人員素質(zhì)偏低。很多公司如果嚴(yán)格按照房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)評定管理的有關(guān)規(guī)定評定，都是房地產(chǎn)市場中不合格的市場主體。這些不合格的市場主體受自身能力和水平的制約，其開發(fā)的樓盤大都存在著產(chǎn)品質(zhì)量不高、配套設(shè)施不全、小區(qū)環(huán)境不佳的問題。在房地產(chǎn)市場整體供不應(yīng)求的情況下，這些樓盤的銷售問題不大，其存在的缺陷也往往被虛假的業(yè)績所掩蓋。但隨著房地產(chǎn)行業(yè)逐漸進(jìn)入買方市場，在那些房地產(chǎn)發(fā)展過熱、市場嚴(yán)重供過于求的區(qū)域，這些產(chǎn)品質(zhì)量本身“先天不足”的樓盤自然會(huì)因?yàn)榈貌坏筋櫩偷恼J(rèn)可而滯銷。

三、供給側(cè)改革背景下的高職房地產(chǎn)類專業(yè)建設(shè)思路

房地產(chǎn)行業(yè)要實(shí)實(shí)在在地完成去庫存的任務(wù)，離不開具有相關(guān)能力的房地產(chǎn)專業(yè)人才。在供給側(cè)改革背景下，高職房地產(chǎn)類專業(yè)作為培養(yǎng)房地產(chǎn)專業(yè)人才特別是房地產(chǎn)營銷、估價(jià)、經(jīng)紀(jì)、物業(yè)服務(wù)人才的主陣地，因此，高職院校要培養(yǎng)符合市場需求的人才，同樣要適應(yīng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革要求，對人才培養(yǎng)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。

1.對應(yīng)產(chǎn)業(yè)行業(yè)要求，加強(qiáng)房地產(chǎn)供給側(cè)方向?qū)I(yè)人才培養(yǎng)

2015年10月，教育部印發(fā)了《普通高等學(xué)校高等職業(yè)教育（?？疲I(yè)設(shè)置管理辦法》和《普通高等學(xué)校高等職業(yè)教育（專科）專業(yè)目錄（2015年）》。其中原來的“房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)”分設(shè)為“房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)”和“房地產(chǎn)檢測與估價(jià)專業(yè)”，其中房地產(chǎn)檢測與估價(jià)專業(yè)主要是培養(yǎng)房屋安全技術(shù)人員、中介服務(wù)人員。“房屋安全技術(shù)人員”的培養(yǎng)正是應(yīng)對這些年頻頻出現(xiàn)的“樓倒倒”“樓歪歪”“樓脆脆”以及室內(nèi)甲醛超標(biāo)毒地板、紙板門等房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量缺陷現(xiàn)象。在“房地產(chǎn)中介服務(wù)人才”培養(yǎng)過程中，將傳統(tǒng)的需求端房地產(chǎn)營銷、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)估價(jià)、物業(yè)服務(wù)等人才培養(yǎng)為重點(diǎn)，向供給側(cè)轉(zhuǎn)移，在注重營銷、服務(wù)人才及技能培養(yǎng)的同時(shí)，同樣注重房地產(chǎn)開發(fā)、產(chǎn)品策劃與設(shè)計(jì)人才及其技能的培養(yǎng)。房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)人才應(yīng)該是為房地產(chǎn)產(chǎn)品全壽命周期提供服務(wù)的人才。

2.調(diào)整專業(yè)培養(yǎng)規(guī)格，培養(yǎng)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)與技能并重的復(fù)合型人才

房地產(chǎn)去庫存，是我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中出現(xiàn)的新事物、新難題、新挑戰(zhàn)，要解決這一難題需要?jiǎng)?chuàng)新思路與方法。在傳統(tǒng)的高職房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)方案制訂中，培養(yǎng)目標(biāo)瞄準(zhǔn)的主要是房地產(chǎn)行業(yè)中現(xiàn)有的置業(yè)顧問、房地產(chǎn)估價(jià)員、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人等崗位，課程體系與教學(xué)內(nèi)容也更多是現(xiàn)有就業(yè)崗位能力的培養(yǎng)，忽視了行業(yè)和學(xué)生職業(yè)生涯的發(fā)展，沒有達(dá)到培養(yǎng)和提升學(xué)生創(chuàng)業(yè)意識(shí)和創(chuàng)業(yè)精神的大學(xué)生該有的素質(zhì)教育目的。將創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)能力作為高職房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)目標(biāo)之一，打破了傳統(tǒng)應(yīng)用技能型的培養(yǎng)目標(biāo)，提高了人才培養(yǎng)規(guī)格；開展高職教育創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才培養(yǎng)，為社會(huì)和企業(yè)培養(yǎng)房地產(chǎn)領(lǐng)域的技能型、實(shí)用型、創(chuàng)新型與創(chuàng)業(yè)型的復(fù)合型人才。

3.強(qiáng)化教育的素質(zhì)目標(biāo)，注重職業(yè)素養(yǎng)及工匠精神培育

李克強(qiáng)總理說：“改善產(chǎn)品和服務(wù)供給要突出抓好提升消費(fèi)品品質(zhì)、促進(jìn)制造業(yè)升級、加快現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展三個(gè)方面。鼓勵(lì)企業(yè)開展個(gè)性化定制、柔性化生產(chǎn)，培育精益求精的工匠精神，增品種、提品質(zhì)、創(chuàng)品牌?！备呗氃涸诮虒W(xué)實(shí)施過程中，要將知識(shí)目標(biāo)、能力目標(biāo)與素質(zhì)目標(biāo)高度統(tǒng)一。供給側(cè)改革背景下的房地產(chǎn)專業(yè)教學(xué)的“素質(zhì)目標(biāo)”應(yīng)該以立德樹人、誠實(shí)信用、服務(wù)發(fā)展、品牌建設(shè)為基礎(chǔ)，以提升專業(yè)人才培養(yǎng)質(zhì)量為核心，加強(qiáng)職業(yè)素質(zhì)與工匠精神培育。

4.進(jìn)一步加強(qiáng)校企合作，改革完善人才培養(yǎng)模式

目前高職院大多數(shù)專業(yè)建設(shè)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展、企業(yè)合作的緊密聯(lián)系、切實(shí)協(xié)同教學(xué)不夠，導(dǎo)致畢業(yè)生專業(yè)服務(wù)能力低，能夠勝任高端崗位工作的少。同時(shí)“去庫存”任務(wù)緊急、原因復(fù)雜，需要反應(yīng)迅速、適應(yīng)性強(qiáng)的人才。因行業(yè)特點(diǎn)，高職房地產(chǎn)專業(yè)校企合作與其他一些專業(yè)相比相對較好。比如開展了形式上的企業(yè)學(xué)院、現(xiàn)代學(xué)徒制等多種工學(xué)結(jié)合的人才培養(yǎng)模式，但頂崗實(shí)習(xí)等實(shí)踐性教學(xué)與管理做得還不夠，畢業(yè)生中能夠?qū)崿F(xiàn)零距離就業(yè)的比例很低，能夠勝任房地產(chǎn)前期策劃、開發(fā)管理的更少。要培養(yǎng)適應(yīng)供給側(cè)改革要求的高端技能型人才，需要改革完善校企合作人才培養(yǎng)模式。

從房地產(chǎn)專業(yè)職業(yè)教育角度培養(yǎng)供給側(cè)改革要求的人才，需要開放的教育理念與方式，將職業(yè)教育與繼續(xù)教育融入專業(yè)建設(shè)；需要推進(jìn)國際化人才的培養(yǎng)；還需要建立職業(yè)教育與高等教育“立交橋”。同時(shí)高職院校房地產(chǎn)類專業(yè)學(xué)生自身的專業(yè)發(fā)展也需要考慮供給側(cè)的問題，如利用現(xiàn)有優(yōu)勢打造專業(yè)特色，提高“專業(yè)產(chǎn)品”的競爭力；利用資源共享優(yōu)勢發(fā)展專業(yè)群，降低專業(yè)建設(shè)成本等。

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