摘要：隨著社會(huì)各界對(duì)于房地產(chǎn)方面的關(guān)注，房地產(chǎn)信托投資基金在我國(guó)的金融業(yè)中也得到巨大的發(fā)展。通過(guò)很多投資人在平臺(tái)上的操作聚集資金，這帶動(dòng)了很多沒有龐大資本的投資人加入到信托投資基金當(dāng)中。通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查和行行業(yè)內(nèi)部的現(xiàn)裝進(jìn)行分析，在市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)信托投資基金仍然存在很多的風(fēng)險(xiǎn)，雖然已經(jīng)滿足公開發(fā)行的條件，還缺乏一定的系統(tǒng)建設(shè)和規(guī)范。所以投資在進(jìn)行房地產(chǎn)信托投資基金過(guò)程中應(yīng)該謹(jǐn)慎處理自己的資金動(dòng)向，先展開試點(diǎn)，在做決定。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；信托投資；投資基金；風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)

引言

隨著社會(huì)主義的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的基礎(chǔ)保障和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，能夠促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平的提高。在社會(huì)的不斷進(jìn)步下，國(guó)家立志于宏觀調(diào)控的理念，銀行貸款業(yè)務(wù)不斷地縮緊，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的影響不可小視，更好的加強(qiáng)房地產(chǎn)融資渠道的建設(shè)是勢(shì)在必行的。我國(guó)政府部門相應(yīng)國(guó)務(wù)院號(hào)召，對(duì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的具體措施作出了規(guī)劃，其中房地產(chǎn)信托投資基金作為關(guān)鍵的一項(xiàng)得到了很高的重視，由于目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的高居不下，成為新融資方式的發(fā)展方向。經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，房地產(chǎn)信托投資基金都體現(xiàn)了比較高的收益回報(bào)，得到了眾多投資者的青睞。房地產(chǎn)信托投資基金在發(fā)展中就存在一定的風(fēng)險(xiǎn)因素，很容易受到各方面的影響，對(duì)于市場(chǎng)的狀態(tài)必須保持時(shí)刻的警惕性，如果出現(xiàn)了系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，信托公司很有可能沒辦法完成原本預(yù)期的兌付。很容易造成投資人的資金風(fēng)險(xiǎn)，影響最終的收益性，導(dǎo)致信托公司以及房地產(chǎn)行業(yè)的動(dòng)蕩。

1、房地產(chǎn)信托投資基金的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別及要素分析

1.1環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)

環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)主要是由于外界因素存在不確定性，由于市場(chǎng)環(huán)境的不穩(wěn)定，并且房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)自身的因素，形成一種不可預(yù)知的環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)，這對(duì)于投資人來(lái)說(shuō)是影響非常大的，由于對(duì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)沒有正確的認(rèn)識(shí)和全面的了解很容易造成自身的損失。

1.2政策風(fēng)險(xiǎn)

政策風(fēng)險(xiǎn)主要是有國(guó)內(nèi)對(duì)于房地產(chǎn)方面的相關(guān)政策調(diào)控引起的，這對(duì)于房地產(chǎn)的發(fā)展的功能強(qiáng)化具有一定的效果。但是，政策也是褒貶不一的，在進(jìn)行行政調(diào)控的過(guò)程中容易出現(xiàn)“一刀切”的現(xiàn)象。所以，在開展房地產(chǎn)信托投資的過(guò)程中既要了解社會(huì)效益，還要杜絕政策方面的判斷失誤，盡量避免損失的發(fā)生。

1.3資本市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

資本市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要是受到市場(chǎng)體系的影響，由于信托投資基金體系發(fā)展不完善，沒有嚴(yán)格的規(guī)范和發(fā)展方向，在環(huán)境中投資者的質(zhì)量高低存在太大差異，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的能力不高，沒有對(duì)市場(chǎng)價(jià)值的洞察力。在公開發(fā)行的上市交易房地產(chǎn)信托投資基金，很容易受到資本市場(chǎng)價(jià)格的不利影響，容易造成投資者的投資失利。

1.4法律風(fēng)險(xiǎn)

法律風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在對(duì)于房地產(chǎn)信托投資基金的法律影響，在基金成立之前必須要通過(guò)正規(guī)的法律程序進(jìn)行操作，這樣才能確保投資者的利益，在過(guò)程中不斷的完善法律條款，更好的為投資者提供保障，確保房地產(chǎn)信托投資基金的健康發(fā)展。對(duì)于過(guò)程中的不合理?xiàng)l款需要進(jìn)行相應(yīng)的修訂和完善。

1.5利率風(fēng)險(xiǎn)

利率風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在利率的不斷變化，由于市場(chǎng)波動(dòng)造成的風(fēng)險(xiǎn)，在其中有很多種風(fēng)險(xiǎn)變動(dòng)，包括：利率變動(dòng)、重新定價(jià)、基準(zhǔn)風(fēng)險(xiǎn)等等。利率的變動(dòng)對(duì)于房地產(chǎn)信托投資基金可以造成直接的影響，同時(shí)也會(huì)造成投資者投資風(fēng)險(xiǎn)。

1.6REITs風(fēng)險(xiǎn)

上市交易的REITs會(huì)同時(shí)受不動(dòng)產(chǎn)周期性波動(dòng)和股市整體周期波動(dòng)的影響，當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)處于景氣度較低或者系統(tǒng)存在較高風(fēng)險(xiǎn)的環(huán)境中，往往會(huì)對(duì)基金的收益造成一定影響。目前，我國(guó)還沒有公開上市的REITs產(chǎn)品。投資者在進(jìn)行投資的過(guò)程中很容易受到其他境外投資的特定風(fēng)險(xiǎn)，比如：匯兌風(fēng)險(xiǎn)、外匯管制風(fēng)險(xiǎn)、境外稅法風(fēng)險(xiǎn)等。

1.7財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要是房地產(chǎn)信托投資基金在資本市場(chǎng)中的影響，已經(jīng)成為比較主動(dòng)地投資工具，在實(shí)際的經(jīng)營(yíng)中，房地產(chǎn)信托投資基金被允許列入負(fù)債經(jīng)營(yíng)。并且，其中的資金流動(dòng)和樹木都比較巨大，財(cái)務(wù)部門一旦出現(xiàn)問(wèn)題，勢(shì)必會(huì)造成嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2、房地產(chǎn)信托投資基金風(fēng)險(xiǎn)防控措施

2.1健全信息披露機(jī)制

信托基金企業(yè)在進(jìn)行產(chǎn)品的推介和管理過(guò)程中，應(yīng)該注重宣傳和風(fēng)險(xiǎn)提示工作，信托公司對(duì)于實(shí)際的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該進(jìn)行明確的披露，做好相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案措施。實(shí)際的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中有很多項(xiàng)目資產(chǎn)高，現(xiàn)金流動(dòng)穩(wěn)定的項(xiàng)目，在項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)上有很大的提升空間，得到投資者的青睞，但是在進(jìn)行發(fā)售的時(shí)候，沒有對(duì)風(fēng)險(xiǎn)做好披露工作，導(dǎo)致在后續(xù)的工作中收到法律訴訟等問(wèn)題的困擾。建立信息披露機(jī)制，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行揭示預(yù)防，更好的促進(jìn)信托公司的經(jīng)營(yíng)發(fā)展。

2.2建立規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制，控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。

信托公司對(duì)于項(xiàng)目的決策應(yīng)該嚴(yán)格的按照相關(guān)部門的要求規(guī)范，進(jìn)行自身責(zé)任內(nèi)的調(diào)查工作，這個(gè)過(guò)程就像是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的一種篩查，過(guò)濾掉風(fēng)險(xiǎn)較大的項(xiàng)目，更好的穩(wěn)定發(fā)展信托公司的收益。做好對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、評(píng)估、預(yù)防等工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)影響因素惡劣的風(fēng)險(xiǎn)，建立健全的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避制度，更好的將風(fēng)險(xiǎn)控制在合理的范圍內(nèi)，提高信托項(xiàng)目的健康發(fā)展。

2.3要建立健全的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)

建立全面的信托基金風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，并且對(duì)其界限進(jìn)行科學(xué)的制定，根據(jù)動(dòng)態(tài)發(fā)展及時(shí)的確定風(fēng)險(xiǎn)程度和具體的風(fēng)險(xiǎn)范圍。根據(jù)對(duì)以往項(xiàng)目的分析總結(jié)，了解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要內(nèi)容，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)源進(jìn)行信息收集、整理、分析工作，有效的開展反風(fēng)險(xiǎn)量化工作，計(jì)算準(zhǔn)確的風(fēng)險(xiǎn)值。最后運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警數(shù)值與權(quán)重乘積求和計(jì)算得到的最終數(shù)值作為依據(jù)，與預(yù)先對(duì)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)己設(shè)定的臨界值進(jìn)行比較，來(lái)判斷信托企業(yè)資產(chǎn)收到的風(fēng)險(xiǎn)影響。

2.4改善調(diào)整信托調(diào)控能力

信托公司在房地產(chǎn)信托投資基金的運(yùn)轉(zhuǎn)中有這非常關(guān)鍵的作用，信托公司對(duì)于信托產(chǎn)品到期卻沒有償還能力的開發(fā)商有一定的解決途徑來(lái)規(guī)避自身的風(fēng)險(xiǎn)，這也給投資者帶來(lái)一定的保護(hù)。并且，需要及時(shí)的調(diào)整自身的調(diào)控方式，不斷地做好風(fēng)險(xiǎn)防范，做好風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、預(yù)防和規(guī)避。目前對(duì)于房地產(chǎn)信托投資基金來(lái)說(shuō)，不管是政府監(jiān)督管理部門，還是房地產(chǎn)公司，都應(yīng)該提高對(duì)房地產(chǎn)信托投資基金風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)和重視，嚴(yán)格做好風(fēng)險(xiǎn)調(diào)控措施，制定規(guī)范化的信托風(fēng)險(xiǎn)方法，提高信托公司應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的能力。

3、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)信托投資基金在我國(guó)的發(fā)展還不成熟，隨著各地區(qū)房?jī)r(jià)的居高不下，很多的投資人投入到過(guò)程中來(lái)，投資者應(yīng)該根據(jù)市場(chǎng)的情況來(lái)進(jìn)行準(zhǔn)確的分析，了解房地產(chǎn)信托投資基金中的各種風(fēng)險(xiǎn)因素，結(jié)合自身的實(shí)際情況進(jìn)行決定選擇，一定要謹(jǐn)慎投資，降低自身的損失。

參考文獻(xiàn)

[1]尹阿東 何海凝.房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)控制措施的研究.科技和產(chǎn)業(yè).2011.3