摘要：隨著我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)法律制度的落實(shí)，怎樣登記不動(dòng)產(chǎn)一時(shí)成為關(guān)注的焦點(diǎn)。在較早以前我國(guó)實(shí)行多部門、多級(jí)別的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，但逐漸暴露出一些問(wèn)題，人們權(quán)益受到了影響?，F(xiàn)代社會(huì)發(fā)展下，還相應(yīng)制定統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度與程序，得到法律的有效保護(hù)。對(duì)此，筆者實(shí)踐研究，就不動(dòng)產(chǎn)登記中的一般程序與特別程序進(jìn)行簡(jiǎn)要分析。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記；一般程序；特別程序；研究分析

不動(dòng)產(chǎn)登記一般程序包含：登記申請(qǐng)、登記申請(qǐng)撤回、現(xiàn)場(chǎng)申請(qǐng)、材料審核、不動(dòng)產(chǎn)登記調(diào)查、實(shí)際調(diào)查、手續(xù)辦理、完成登記、給予登記等多方面。其特殊程序包含：派出登記、預(yù)告登記、異議登記等。根據(jù)現(xiàn)階段我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記程序看，仍然存在諸多問(wèn)題，有待及進(jìn)一步完善。

1、不動(dòng)產(chǎn)登記一般程序

1.1登記申請(qǐng)

不動(dòng)產(chǎn)登記是當(dāng)事人自愿申請(qǐng)，由當(dāng)事人提出登記申請(qǐng)，而登記部門無(wú)權(quán)提起。也就是登記單位不可以在當(dāng)事人沒有提起申請(qǐng)的條件下進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記或是更改，保護(hù)申請(qǐng)人合法權(quán)益。

登記申請(qǐng)通常是共同申請(qǐng)，即：根據(jù)各方當(dāng)事人的法律行為發(fā)生的物權(quán)變化而申請(qǐng)登記的條件，要求各方當(dāng)事人共同申請(qǐng)。也有一定特殊情況為單獨(dú)申請(qǐng)，即：申請(qǐng)人為當(dāng)事人，有權(quán)提出登記申請(qǐng)而不需要另一方共同申請(qǐng)。如：之前無(wú)不動(dòng)產(chǎn)登記第一次申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記、繼承、遺贈(zèng)獲得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的、申請(qǐng)人姓名、名稱更改申請(qǐng)變動(dòng)、申請(qǐng)注銷登記等不同情況。

發(fā)生物權(quán)變動(dòng)可以是民事法律行為或是其它事實(shí)。引起物權(quán)變動(dòng)的民事法律行為包含：一方的民事法律行為和雙方的民事法律行為。而其他民事法律行為之外的則包含：事實(shí)和事件。

1.2現(xiàn)場(chǎng)申請(qǐng)與登記申請(qǐng)撤回

不動(dòng)產(chǎn)登記要求實(shí)名制認(rèn)證。所以，當(dāng)事人應(yīng)到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行登記申請(qǐng)。如果當(dāng)事人無(wú)法到現(xiàn)場(chǎng)申請(qǐng)登記，則由代理人進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)申請(qǐng)。不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)實(shí)質(zhì)上是一種確權(quán)請(qǐng)求權(quán)，屬于民事權(quán)利，需要按照當(dāng)事人意愿履行。當(dāng)事人可以在提交申請(qǐng)后進(jìn)行撤回申請(qǐng)。撤回申請(qǐng)與登記申請(qǐng)流程相同，要求有書面申請(qǐng)同時(shí)說(shuō)明撤回原因。若出現(xiàn)多人申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記狀態(tài)下，一些人申請(qǐng)撤回，另一些人不同意撤回。不動(dòng)產(chǎn)登記部門給予調(diào)查：一些申請(qǐng)撤回是否影響其他申請(qǐng)人權(quán)利。如沒有造成損害則同意撤回；如果對(duì)他人權(quán)利造成影響則不給予撤回。

1.3申請(qǐng)材料

不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)登記過(guò)程中，要求當(dāng)事人提供有效材料，其中包含登記申請(qǐng)書、當(dāng)事人身份證明、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)來(lái)源證明、登記原因證明、空間分割、面積、與他人權(quán)益管理等。若由代理人辦理則要有代理人身份證明、授權(quán)委托證明、不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例材料等。

《物權(quán)法》是不動(dòng)產(chǎn)登記為物權(quán)產(chǎn)生更改的有效依據(jù)，不動(dòng)產(chǎn)登記屬于確認(rèn)登記，并非是行政登記。所以，不動(dòng)產(chǎn)登記需要遵守有關(guān)民法舉證要求，即：誰(shuí)主張、誰(shuí)舉證。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記當(dāng)事人有義務(wù)按照申請(qǐng)登記等有關(guān)事宜出示證據(jù)說(shuō)明，進(jìn)而證明不動(dòng)產(chǎn)登記的產(chǎn)權(quán)是當(dāng)事人的。同時(shí)，當(dāng)事人也要對(duì)出示的材料真實(shí)性、合法性承擔(dān)法律責(zé)任。登記單位對(duì)申請(qǐng)人材料的真實(shí)性、全面進(jìn)行調(diào)查以及有效性。

1.4受理

不動(dòng)產(chǎn)登記單位在接到申請(qǐng)材料后，需要參照不同情形給予辦理。第一，應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)登記管理范疇內(nèi)，申請(qǐng)材料全面、合法，則應(yīng)受理并出示書面受理通知書。第二，若申請(qǐng)材料存在問(wèn)題并可以在現(xiàn)場(chǎng)更改錯(cuò)誤，則需要通知當(dāng)事人現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行更改。更改后不動(dòng)產(chǎn)登記部門出示受理通知書。第三，針對(duì)申請(qǐng)材料不全、不符合有關(guān)法律要求的，則需要現(xiàn)場(chǎng)出示不給予受理通知書，同時(shí)通知需要補(bǔ)全材料的內(nèi)容。第四，申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)不屬于本部門登記范疇的，出示不給予受理通知書，同時(shí)通知申請(qǐng)人進(jìn)行對(duì)應(yīng)登記單位申請(qǐng)。

不動(dòng)產(chǎn)登記單位若沒有現(xiàn)場(chǎng)出示不受理通知書，則默認(rèn)為受理。在接到登記申請(qǐng)后應(yīng)現(xiàn)場(chǎng)對(duì)當(dāng)事人提供的材料進(jìn)行基本檢查。其中包含：是否在不動(dòng)產(chǎn)登記部門管理范疇、材料是否齊全、材料是否具有合法性。

1.5完成不動(dòng)產(chǎn)登記

不動(dòng)產(chǎn)登記單位把有關(guān)登記事宜輸入到檔案中，隨后，單位對(duì)當(dāng)事人頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。不動(dòng)產(chǎn)登記本屬于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的法律參考，需要結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)本登記內(nèi)容確定該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利所屬人。不動(dòng)產(chǎn)證書是權(quán)利人持有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的權(quán)利證明，表示自己具有該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。

2、不動(dòng)產(chǎn)登記特別程序

2.1派出登記

派出登記是不動(dòng)產(chǎn)登記部門的一種上門服務(wù)。由不動(dòng)產(chǎn)登記人員上門到申請(qǐng)人所在居住地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)登記申請(qǐng)，搜集口頭申請(qǐng)證明和能夠證明某項(xiàng)產(chǎn)權(quán)屬于申請(qǐng)人的材料。同時(shí)，進(jìn)行實(shí)地取證、調(diào)研。派出登記是對(duì)公民提供的一種特別登記形式。例如：一位老太太年事已高，偏癱在床既不能到現(xiàn)場(chǎng)申請(qǐng)登記，也無(wú)法寫字委托代理人。這時(shí)，則需要實(shí)行派出登記。

2.2預(yù)告登記

預(yù)告登記是合同債權(quán)，是未來(lái)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)，主要是確保不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，同時(shí)作為債權(quán)物化的基本權(quán)利。預(yù)告登記既可以對(duì)抗在其后實(shí)施的處分行為和租賃，也能夠應(yīng)對(duì)在其后實(shí)施通過(guò)登記表現(xiàn)的國(guó)家公共權(quán)利行為。

預(yù)告登記法律有效性為：第一，確保效力；第二，順位保證作用；第三，破產(chǎn)保護(hù)力。預(yù)告登記過(guò)程中，當(dāng)事人需要根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定提供不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)證明、債權(quán)存續(xù)說(shuō)明、預(yù)告登記的協(xié)議材料。

3、結(jié)語(yǔ)

綜合分析，不動(dòng)產(chǎn)登記制度遵守：想要得到法律保護(hù)，則需要認(rèn)真履行要求程序；真實(shí)的登記將有法律保護(hù)，而造假登記則需要負(fù)法律責(zé)任。筆者圍繞題目分別從：不動(dòng)產(chǎn)登記中的一般程序、特別程序兩方面進(jìn)行分析。不動(dòng)產(chǎn)登記一般程序與特別程序的建立，首先確保了當(dāng)事人的預(yù)期；其次，尊重當(dāng)事人意愿；最后，登記程序更為簡(jiǎn)潔、便利。我國(guó)《物權(quán)法》的頒布，深化了我國(guó)公民的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，便于公民進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，確保交易法律效應(yīng)，對(duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)發(fā)展具有重要影響。

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