摘要：伴隨《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的頒布，各界人事紛紛展開(kāi)不動(dòng)產(chǎn)登記影響分析工作，尤其針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響問(wèn)題，關(guān)注度普遍較高。針對(duì)此，本文首先對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記內(nèi)容、作用、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系進(jìn)行闡述，其次探討其在房屋買賣、二手房與房屋價(jià)格中對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；影響

不動(dòng)產(chǎn)登記條例的頒布與施行，證明國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)信息管理、登記制度已邁向全新領(lǐng)域。依據(jù)我國(guó)市場(chǎng)體制，雖然不動(dòng)產(chǎn)登記可起到經(jīng)濟(jì)推進(jìn)的作用，但卻在制度施行層面受到諸多因素的制約，特別為房地產(chǎn)，在不動(dòng)產(chǎn)登記條例與管理制度的背景下，產(chǎn)生的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)影響問(wèn)題尤為嚴(yán)峻。

1、對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的分析

1.1概念

不動(dòng)產(chǎn)（immovable property）登記是以《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》為基準(zhǔn)的物權(quán)制度，是指：由當(dāng)事人通過(guò)職權(quán)或申請(qǐng)的方式，由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)為主導(dǎo)，對(duì)其權(quán)利與自然等狀況實(shí)施記載、公示的行為。其中不動(dòng)產(chǎn)分為房屋和草原、土地與樹(shù)林等，而在本文中所涉及的不動(dòng)產(chǎn)均為房屋類型的房地產(chǎn)?？傊粍?dòng)產(chǎn)具有固定性、無(wú)法移動(dòng)的特點(diǎn)，加之歸屬人相對(duì)特殊，在明確產(chǎn)權(quán)的條件下，方可得到法律保護(hù)。而在物權(quán)公示模式下的不動(dòng)產(chǎn)登記工作，為事實(shí)行為，具有司法效力，而并非行政管理行為。

1.2內(nèi)容

不動(dòng)產(chǎn)登記并非以房?jī)r(jià)降低為目標(biāo)，即其與房?jī)r(jià)間未存在本質(zhì)關(guān)聯(lián)，但房?jī)r(jià)、房產(chǎn)銷量間卻存在反比例關(guān)聯(lián)，即房?jī)r(jià)降低，房產(chǎn)銷量會(huì)有所上漲。與此同時(shí)，房產(chǎn)稅征收也無(wú)法認(rèn)定為不動(dòng)產(chǎn)登記的最終目的，而是通過(guò)房產(chǎn)稅促進(jìn)的優(yōu)勢(shì)，闡述房?jī)r(jià)、不動(dòng)產(chǎn)登記衍生的邏輯關(guān)聯(lián)?？傊?，不動(dòng)產(chǎn)登記的內(nèi)容為土地登記和權(quán)屬明確、物權(quán)保護(hù)、空間信息表達(dá)與法律驗(yàn)證等。

1.3作用與關(guān)系

不動(dòng)產(chǎn)登記，是以歸屬人權(quán)益保護(hù)為基礎(chǔ)，即不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬明確，可通過(guò)登記信息的方式進(jìn)行判斷，既是對(duì)歸屬人產(chǎn)權(quán)的保護(hù)，又是對(duì)房產(chǎn)交易市場(chǎng)、安全問(wèn)題的把控。而在二手房交易中，不動(dòng)產(chǎn)登記的形式，可推進(jìn)房產(chǎn)入住率的提升。此外，在推動(dòng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇中，不動(dòng)產(chǎn)登記還可對(duì)政府立場(chǎng)、市場(chǎng)管理的作用予以明確。

2、不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

2.1房屋買賣

由于市場(chǎng)調(diào)控并非不動(dòng)產(chǎn)登記的核心目的，致使其對(duì)房屋買賣的作用與影響也會(huì)受到相應(yīng)的局限。經(jīng)筆者實(shí)際調(diào)查與綜合分析，可知全國(guó)化登記平臺(tái)、簡(jiǎn)化登記申請(qǐng)與審批流程、切實(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記網(wǎng)絡(luò)化辦公的目標(biāo)，才是出臺(tái)并施行不動(dòng)產(chǎn)登記政策的主觀導(dǎo)向。除此之外，存量房產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)登記條例作用對(duì)象并不相符，即登記平臺(tái)未全面運(yùn)行前，購(gòu)房者以觀望的態(tài)度，進(jìn)行購(gòu)房登記；而房產(chǎn)歸屬人也無(wú)法出現(xiàn)大量拋售等行為。由此可見(jiàn)，不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)房屋買件的影響在于：切實(shí)房產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范控制的目標(biāo)。

2.2二手房

關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)二手房的影響，可從以下內(nèi)容進(jìn)行分析：首先，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記條例規(guī)定，通過(guò)住房地址對(duì)產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行明確，可不會(huì)產(chǎn)權(quán)人名下房產(chǎn)進(jìn)行潮汛。雖然該種手段可解決傳統(tǒng)房產(chǎn)交易缺陷，但易引起購(gòu)房者名下房產(chǎn)的大范幅度拋出。同時(shí)高端房屋需求量的增加，可在某種程度上對(duì)二手房?jī)r(jià)格予以控制，但影響相對(duì)較小，卻對(duì)二手房交易有著促進(jìn)作用。其次，房產(chǎn)稅征收將不動(dòng)產(chǎn)登記條例作為核心基準(zhǔn)點(diǎn)，即利用房屋價(jià)格的形式，以房屋價(jià)格持續(xù)上升為衡量點(diǎn)，適當(dāng)增加二手房源。

2.3房屋價(jià)格

常規(guī)角度上，購(gòu)房者、產(chǎn)權(quán)人將關(guān)注點(diǎn)集中于房屋價(jià)格、買賣房政策等層面，并未對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記政策施行現(xiàn)狀進(jìn)行高度重視。其中房屋價(jià)格更是受到人口和輸入、經(jīng)濟(jì)政策、市場(chǎng)秩序與貨幣供應(yīng)的制約，政府在針對(duì)房屋調(diào)整中，房產(chǎn)稅變化成為房屋數(shù)量控制的直觀表現(xiàn)。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記以房屋市場(chǎng)秩序穩(wěn)定、安全控制的方式，消除交易者房屋買賣風(fēng)險(xiǎn)，保證其平穩(wěn)運(yùn)行條件。

若依據(jù)市場(chǎng)沖擊的角度，不動(dòng)產(chǎn)登記將房產(chǎn)稅征收納入基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，從而對(duì)市場(chǎng)預(yù)期、購(gòu)房者規(guī)劃進(jìn)行規(guī)劃控制?？傊?，不動(dòng)產(chǎn)登記雖然難以對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行直觀控制，但卻依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)歸屬權(quán)限影響的方式，對(duì)房屋價(jià)格予以間接作用。

3、不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的作用

第一，基于市場(chǎng)化經(jīng)濟(jì)格局，不動(dòng)產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)效益的作用不容人們所忽視。而在此過(guò)程中，若要從根本上解析不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的作用，則應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)登記概念與內(nèi)容為前提，構(gòu)建多元化管理平臺(tái)，不僅可切實(shí)信息共享的目的，還可促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)管理水平的提升，推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定前行。不動(dòng)產(chǎn)登記條例通過(guò)對(duì)執(zhí)行對(duì)象的明確，結(jié)合交易過(guò)程、抵押過(guò)程、轉(zhuǎn)讓過(guò)程的細(xì)致解讀，保證房產(chǎn)交易行為有據(jù)可依、有法可循，既是在短期對(duì)房產(chǎn)買賣行為的作用，又可在長(zhǎng)期背景下，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)邁向科學(xué)、可靠的軌道，便于產(chǎn)權(quán)科學(xué)化管理工作的開(kāi)展。

第二，不動(dòng)產(chǎn)登記條例以數(shù)據(jù)管理的優(yōu)勢(shì)，對(duì)其進(jìn)行數(shù)據(jù)分析與總結(jié)工作，以此實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)控的目的，避免房產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)。但是，伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，其矛盾、問(wèn)題等得以衍生，政府需采用數(shù)據(jù)調(diào)控管理的手段，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)科學(xué)價(jià)值予以明確。此外，針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記環(huán)節(jié)，管理部門(mén)可選用利益協(xié)調(diào)與整理的方式，適當(dāng)選擇管理模式，以此促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)管理質(zhì)量、效率的提升。

第三，若要貫徹落實(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記條例全面施行的目標(biāo)，則可通過(guò)管理制度的制定，依據(jù)全面性、全范圍管理的優(yōu)勢(shì)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)審批、登記與交易等行為實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化控制。結(jié)合當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記現(xiàn)狀來(lái)講，利用產(chǎn)權(quán)控制的方式，可對(duì)不動(dòng)產(chǎn)信息進(jìn)行全方位指導(dǎo)，并以房地產(chǎn)制度為綱要，推進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速進(jìn)步。

4、結(jié)束語(yǔ)

總結(jié)上文，不動(dòng)產(chǎn)登記即為歸屬人權(quán)益保護(hù)工作，以長(zhǎng)期且安全、穩(wěn)定的條件，為購(gòu)買者提供更為理性化的數(shù)據(jù)信息，促使房源介于可控狀態(tài)。對(duì)此，不動(dòng)產(chǎn)登記條例的施行，能夠在房屋買賣、二手房與房屋價(jià)格等層面，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生積極影響，如推動(dòng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、維護(hù)政府主導(dǎo)地位等。

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