摘要：想要做到房地產(chǎn)開發(fā)的科學(xué)合理性就要從房地產(chǎn)開發(fā)管理入手。房地產(chǎn)項目開發(fā)是一個復(fù)雜的、綜合性非常強的學(xué)科。在房地產(chǎn)開放項目的工作中，只有不斷的努力，把房地產(chǎn)項目開發(fā)規(guī)范化；讓房地產(chǎn)發(fā)展項目的方向更加專業(yè)化；完善房地產(chǎn)開發(fā)中的操作流程，才能更好的促進房地產(chǎn)項目的發(fā)展，從而讓房地產(chǎn)事業(yè)有序進行，讓社會獲得更大的經(jīng)濟效益。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；項目管理；難點；探討

1、房地產(chǎn)開發(fā)及其項目管理概述

1.1房地產(chǎn)開發(fā)特點

我國當(dāng)前絕大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，需要采取的開發(fā)方式是綜合開發(fā)，是由一個開發(fā)企業(yè)來負(fù)責(zé)，從投資決策到土地的使用權(quán)獲取過程，從項目建設(shè)到項目的出售、管理階段，對其實施全過程進行開發(fā)的過程。房地產(chǎn)開發(fā)的主要特點包括：①區(qū)域經(jīng)濟方面，房地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)域差異大，級差收益明顯；②行業(yè)特征方面，房地產(chǎn)開發(fā)具有高度綜合性、高度關(guān)聯(lián)性；③投資過程方面，房地產(chǎn)開發(fā)具有高投資、高收益、高風(fēng)險特點；④社會經(jīng)濟活動方面，房地產(chǎn)開發(fā)容易受到國家政策的影響，是與法律制度緊密聯(lián)系的行業(yè)。

1.2管理的重要性

1.2.1確保項目按期完成

房地產(chǎn)開發(fā)項目的按期完成需要對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行計劃管理，保證房地產(chǎn)開發(fā)項目有序進展，即通過一個完善的計劃管理，使房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程都納入計劃管理的范疇，從而保證房地產(chǎn)開發(fā)項目管理目標(biāo)的順利實現(xiàn)。

1.2.2保證項目進展組織性與協(xié)調(diào)性

在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中，通過明確的職責(zé)劃分，按照相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，制定適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)項目的各項規(guī)章制度，從而為項目開發(fā)的進行提供一個完整的組織保障。在項目開發(fā)中，一個和諧的辦公環(huán)境對保證項目開發(fā)的順利進行意義重大。房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中的協(xié)調(diào)功能正好能實現(xiàn)這一點，從而保證了人員之間的協(xié)調(diào)，為房地產(chǎn)開發(fā)項目的順利進行提供了一個和諧的環(huán)境。

1.2.3保證項目效益最大化

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，之所以需要對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行管理，最主要的目的是為了實現(xiàn)項目效益的最大化，這就需要對項目實施過程中的質(zhì)量、成本和工期等因素進行控制。房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中的控制管理就是為了實現(xiàn)對項目進展過程中項目質(zhì)量、成本和工期的控制，能夠保證項目開發(fā)過程中用最小的投入獲得最大的經(jīng)濟和社會效益。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的難點

2.1決策缺乏依據(jù)

在房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程中，項目的開發(fā)管理在實際中會受到很多因素的影響，開發(fā)過程中也會存在很多難題。在房地產(chǎn)開發(fā)中的管理者不能對當(dāng)前的市場情況作出正確的判斷，并且在開發(fā)時沒有對市場做好調(diào)研工作。這就會導(dǎo)致決策者在真正的開發(fā)過程中作出錯誤的、沒有相對依據(jù)的決策。這些問題都是制約開發(fā)項目管理的順利有效進行的重要因素，也是我國目前房地產(chǎn)開發(fā)中的一個非常重要的問題。

2.2成本控制

房地產(chǎn)的成本控制也是項目管理中的一個重要難點，成本管理影響著所有有關(guān)單位的利益，如果不能正確的對其進行處理，就會讓開發(fā)方、管理方以及用戶產(chǎn)生糾紛。由于很多開發(fā)商沒有對前期的設(shè)計以及成本管理進行有效的策劃，導(dǎo)致工程后期的施工進行出現(xiàn)問題。這也是目前我國房地產(chǎn)開放項目管理中的難點所在。為了能夠有效避免這一問題的產(chǎn)生，房地產(chǎn)項目開發(fā)商要針對項目的實際情況，對施工成本進行嚴(yán)格的控制，在不影響房地產(chǎn)開發(fā)項目目標(biāo)完成的情況下，有效控制成本，才能保證項目管理效益的最大化。

2.3項目前期可行性研究不到位

建設(shè)單位往往會過多干預(yù)并限制設(shè)計院的設(shè)計工作，許多開發(fā)商的項目規(guī)劃和建筑方案是開發(fā)商高層領(lǐng)導(dǎo)包辦“設(shè)計”的，設(shè)計師成了開發(fā)商高層手中的一支“筆”。設(shè)計師做出的規(guī)劃和建筑效果的確是完全體現(xiàn)了開發(fā)商意圖，但產(chǎn)品功能性、系統(tǒng)性和效果的設(shè)計失誤的責(zé)任也由開發(fā)商承擔(dān)。

3、解決房地產(chǎn)開發(fā)項目管理難點的對策探討

3.1嚴(yán)格落實房地產(chǎn)開發(fā)項目市場調(diào)查工作

由上文所述我們不難發(fā)現(xiàn)，市場調(diào)查對于房地產(chǎn)開發(fā)項目具有重要作用，因而這就要求廣大地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格落實項目開發(fā)前市場調(diào)查工作。對此，筆者認(rèn)為地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以從以下兩方面著手做好市場調(diào)查工作：首先，房地產(chǎn)開發(fā)項目市場調(diào)查定位要準(zhǔn)確，其次，開發(fā)企業(yè)在獲得較為準(zhǔn)確的市場調(diào)查數(shù)據(jù)后，應(yīng)根據(jù)其從經(jīng)濟合理性研究和技術(shù)可行性研究兩個方面著手制定出市場可行性報告。以該報告中經(jīng)濟合理性研究為例，開發(fā)企業(yè)除了應(yīng)注重對所開發(fā)項目投資與回報分析外，更應(yīng)當(dāng)通過組織相關(guān)專業(yè)人員對項目經(jīng)濟合理進行嚴(yán)格論述，以此確保建筑企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)濟效益最優(yōu)。

3.2構(gòu)建起完善的建筑質(zhì)量管理體系

鑒于完善的質(zhì)量管理體系對房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量以及開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟利益的重大影響，將該體系構(gòu)建完善就顯得十分必要。對此，開發(fā)企業(yè)可以通過三方面途徑實現(xiàn)：第一，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合具體的房地產(chǎn)開發(fā)項目在遵守國家相關(guān)法律法規(guī)基礎(chǔ)上根據(jù)設(shè)計圖紙、施工方案針對建設(shè)中的每一環(huán)節(jié)制定出相對應(yīng)的質(zhì)量要求以及管理目標(biāo)，隨后將各環(huán)節(jié)中管理職責(zé)落實到具體人員；第二，由于建筑質(zhì)量管理體系中實施的主體是各相關(guān)責(zé)任人，因而該管理體系中還應(yīng)當(dāng)針對他們的管理制定出切實有效的考核機制。為此，筆者認(rèn)為企業(yè)可以就此制定獎懲相結(jié)合的工作考核機制，即將各級管理人員個人績效、獎金等與工作考核成績相掛鉤，對于考核成績優(yōu)良的人員給予適當(dāng)?shù)莫剟睿粗畡t施以扣發(fā)績效或獎金處罰。通過該機制在有效提升各級管理人員工作積極性的情況下保障房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量；第三，完善建筑質(zhì)量管理體系中的監(jiān)理制度。監(jiān)理作為保障房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量的重要手段，因而在構(gòu)建完善的建筑質(zhì)量管理體系中該環(huán)節(jié)的建設(shè)必不可少。首先，明確監(jiān)理領(lǐng)域，即監(jiān)理單位根據(jù)具體的房地產(chǎn)開發(fā)項目實施建設(shè)全面監(jiān)理，并針對設(shè)計圖紙、施工方案中重點建設(shè)內(nèi)容采取施工全過程監(jiān)理。其次，為避免職權(quán)不明、責(zé)任不清以及監(jiān)理工作被干擾等問題，除了監(jiān)理單位要與開發(fā)企業(yè)簽訂職責(zé)明確的合同外，雙方還可以通過建立有效的溝通交流機制及時向開發(fā)企業(yè)反映相關(guān)問題。

4、結(jié)束語

房地產(chǎn)開發(fā)必然會在項目的管理工作上，逐漸向著規(guī)范化、專業(yè)化的方向發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照相應(yīng)的管理工作流程規(guī)范運作，圍繞項目管理工作任務(wù)，建立相配套的組織與制度，重視工作的計劃性、實施性，對預(yù)見問題提前進行管控，以管理客觀規(guī)律為基礎(chǔ)，才能夠取得最佳經(jīng)濟與社會效益。

參考文獻

[1]王芳，韋慶賢.價值工程在房地產(chǎn)開發(fā)管理分工中應(yīng)用的探討[J].山西建筑.2015（13）

[2]宋春蘭.房地產(chǎn)開發(fā)與管理專業(yè)建設(shè)研究[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè).2015（04）