[摘要]智能化住宅建筑通過對建筑物的結(jié)構(gòu)、系統(tǒng)、服務(wù)和管理四個基本要素以及它們的最優(yōu)組合來提供一個具有安全性、舒適性、高效性、便捷性的人性化信息環(huán)境。由于北京市公租房項目自身獨特的特點，智能化設(shè)計將會成為應(yīng)用的必然趨勢，應(yīng)該考慮在傳統(tǒng)智能化住宅建筑的基礎(chǔ)上，較低成本地實現(xiàn)人員管理和控制。

[關(guān)鍵詞]智能化；住宅；公租房；保障房管理

1、智能化設(shè)計在住宅建筑中的應(yīng)用現(xiàn)狀

住宅建筑智能化設(shè)計通過對建筑物的結(jié)構(gòu)、系統(tǒng)、服務(wù)和管理四個基本要素以及它們之間的內(nèi)在聯(lián)系的最優(yōu)組合來提供一個具有安全性、舒適性、高效性、便捷性的人性化信息環(huán)境。當(dāng)前住宅建筑內(nèi)的智能化設(shè)計主要分為網(wǎng)絡(luò)通訊和報警系統(tǒng)兩部分。

1.1網(wǎng)絡(luò)通訊的智能化設(shè)計

網(wǎng)絡(luò)通訊技術(shù)的應(yīng)用是智能住宅的核心部分，它通過網(wǎng)絡(luò)將住宅區(qū)內(nèi)的各個系統(tǒng)連接在一起，實現(xiàn)了小區(qū)自身內(nèi)部與外部的溝通，物業(yè)可以及時地為居民提供良好的服務(wù)。網(wǎng)絡(luò)通訊系統(tǒng)實現(xiàn)了住宅區(qū)內(nèi)各個用戶的計算機網(wǎng)絡(luò)連接及通信工具連接，為居民提供了方便。

1.2報警系統(tǒng)實現(xiàn)智能化

一般的智能住宅的報警系統(tǒng)由災(zāi)情自動報警系統(tǒng)、安全防盜系統(tǒng)和緊急呼救系統(tǒng)構(gòu)成。

1.2.1災(zāi)情自動報警系統(tǒng)

災(zāi)情自動報警系統(tǒng)中的火災(zāi)報警系統(tǒng)，主要是將火災(zāi)探測器安裝在樓道內(nèi)、電梯口處以及居民家庭內(nèi)并與住宅區(qū)的報警系統(tǒng)連接，一旦發(fā)生火災(zāi)，報警系統(tǒng)就會啟動，及時通知物業(yè)及消防部門進(jìn)行滅火措施。另外在廚房內(nèi)安裝的天然氣泄露報警設(shè)備也屬于災(zāi)情自動報警系統(tǒng)，當(dāng)住宅戶的天然氣發(fā)生泄露時，通過聲光報警，及時提醒業(yè)主、物業(yè)及消防部門進(jìn)行安全防護(hù)。

1.2.2安全防盜系統(tǒng)

安全防盜系統(tǒng)包含的門禁設(shè)備，主要是在住戶的門框上安裝門磁設(shè)施，住戶可以用鑰匙正常開門，但是發(fā)生有人撬門的情況，設(shè)備就會發(fā)出警報，警報會及時地傳到住宅區(qū)的保安那里，保安可以及時地到達(dá)現(xiàn)場進(jìn)行處理。安全防盜系統(tǒng)還體現(xiàn)在對講設(shè)備的安裝和使用上，在家庭中安裝對講機，有人來訪時須先通過對講機進(jìn)行確認(rèn)才可以讓來訪者進(jìn)門。視頻監(jiān)控也是防盜系統(tǒng)的主要設(shè)施，其主要在住宅區(qū)的入口和出口處、停車場和道路上安裝攝像頭，保安可以看到視頻中路段上人們的行為，有效防止盜竊行為。

目前，北京很多住宅小區(qū)已經(jīng)部分完成了建筑安防監(jiān)控和小區(qū)門禁，并設(shè)置了與之對應(yīng)的小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)智能化的系統(tǒng)。但是現(xiàn)有的智能化系統(tǒng)只是滿足了監(jiān)控事后調(diào)取、門禁即時開啟這類簡單的物業(yè)方和業(yè)主方的需求，對系統(tǒng)未來應(yīng)用的擴(kuò)展性和穩(wěn)定性等因素考慮較少。結(jié)合小區(qū)項目管理和控制的智能化設(shè)計，預(yù)計將成為進(jìn)行后期運營管理中的重點核心。

2、當(dāng)前北京公租房項目的特點和智能化需求

目前北京市公租房歸政府或公共機構(gòu)所有，用低于市場價格的形式向中低收入家庭出租。北京市目前推行的公共租賃住房與過去的直管公房存在著很多不同之處：一是建設(shè)用地跨出主城區(qū)，小區(qū)分布較廣；二是保障對象打破“戶籍限制”，居住群體素質(zhì)差異性較大，人員的流動性頻繁；三是公共租賃住房周轉(zhuǎn)保障性要求更強，迫切需要解決承租家庭入住后的實際困難問題。隨著北京公共租賃住房普遍進(jìn)入交付期，如何管理好數(shù)量龐大的公共租賃住房，既能做到服務(wù)到位、管理高效，又能使房源有效流轉(zhuǎn)，已經(jīng)成為擺在所有公共租賃住房管理者面前的重要課題。由于公租房項目租賃戶有些家庭經(jīng)濟(jì)條件不好，教育水平參差不齊，有部分租戶沒有形成繳納租金的概念，造成公租房項目出現(xiàn)租賃戶欠繳租金，追繳困難、租期到期退出難等情況，傳統(tǒng)追繳方法對于公租房這一新興事物力度不夠，需要結(jié)合智能化設(shè)計促進(jìn)公租房管理問題的解決。

3、針對北京公租房項目結(jié)合智能化的具體設(shè)計構(gòu)想

公共租賃住房小區(qū)具有獨特性，不能簡單照搬普通智能化住宅建筑設(shè)計方案，應(yīng)該考慮在傳統(tǒng)智能化住宅建筑的基礎(chǔ)上，較低成本地使用現(xiàn)有網(wǎng)絡(luò)，訪客機、小區(qū)門禁、單元梯控門禁和入戶門禁進(jìn)行集成應(yīng)用，實現(xiàn)人員管理和控制。通過智能化設(shè)計、信息化建設(shè)促進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)化管理體系的形成。建議公租房項目智能化應(yīng)用時可以考慮“2+1”門禁系統(tǒng)、可視抓拍系統(tǒng)、小區(qū)服務(wù)系統(tǒng)等功能設(shè)計，運用技術(shù)手段提升公租房運營管理水平。

3.1“2+1”門禁系統(tǒng)

公租房項目中，門禁卡、人臉識別和數(shù)字密碼取代傳統(tǒng)的鑰匙，承租戶通過門禁卡和人臉識別獲得所對應(yīng)的單元門權(quán)限，通過數(shù)字密碼解鎖方式進(jìn)入戶門。人臉識別系統(tǒng)以人臉識別技術(shù)為核心，采用區(qū)域特征分析算法，利用計算機圖像處理技術(shù)從視頻中提取人像特征點，利用生物統(tǒng)計學(xué)的原理進(jìn)行分析建立數(shù)學(xué)模型，將捕獲得到的人像或是指定的人像與數(shù)據(jù)庫中已登記的某一對像作比對核實確定其是否為同一人。

租戶的租金繳納情況與門禁卡及數(shù)字密碼鎖權(quán)限直接對應(yīng)。當(dāng)房租即將到期時，租戶通過門禁卡和人臉識別方式進(jìn)入單元門時，門禁識別系統(tǒng)將發(fā)出提醒；當(dāng)發(fā)生短期房租拖欠時，戶門密碼鎖部分會暫時失效，需要租戶到物業(yè)公司或管理服務(wù)站進(jìn)行短期激活，一般一次激活有效期為3天，通過這種方式提醒住戶繳納費用；租金拖欠兩個月，失去單元門權(quán)限（即無法打開單元門）；拖欠超過三個月，物業(yè)公司或管理服務(wù)站的短期激活權(quán)限也將失效，租戶只有補交租金后方可進(jìn)入房間。要想正常地居住在公租房內(nèi)，就必須按時交納房租，從而有效地通過技術(shù)手段解決公租房租金收繳難的問題。此外，通過門禁卡將租戶人臉識別信息綁定，可以有效防止轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、群租等違規(guī)使用公租房的行為。

3.2可視抓拍系統(tǒng)

每個單元門安裝相應(yīng)的智能視頻設(shè)備，當(dāng)訪客呼叫住戶時，住戶不僅可以通過門禁室內(nèi)機與訪客對話，還能通過攝像頭實時對單元門口的情況進(jìn)行監(jiān)控。抓拍系統(tǒng)還會對門禁系統(tǒng)的使用情況進(jìn)行數(shù)據(jù)記錄，保存在數(shù)據(jù)庫內(nèi)，也就是說，哪個人在什么時候使用哪張卡開了哪扇門都會有詳細(xì)記錄。在公租房管理部門及轄區(qū)公安部門設(shè)置數(shù)據(jù)終端，以便需要時調(diào)用相關(guān)數(shù)據(jù)，通過科技手段助力公租房項目內(nèi)的治安維穩(wěn)、防止轉(zhuǎn)租等日常管理工作。

3.3小區(qū)服務(wù)系統(tǒng)

針對租住公租房的老齡、大病、重殘等人員，可以在智能系統(tǒng)的終端上，設(shè)置專門的物業(yè)和社區(qū)呼叫按鈕，當(dāng)公租房承租戶需要服務(wù)或發(fā)生緊急情況時，可以直接按下按鈕呼叫社區(qū)和物業(yè)；社區(qū)和物業(yè)接到呼叫后，通過系統(tǒng)馬上就可以知道租戶的住址及基本信息，及時進(jìn)行妥善處理。

由于公租房項目自身獨特的特點，智能化設(shè)計將會成為應(yīng)用的必然趨勢。住宅產(chǎn)業(yè)化的系統(tǒng)推進(jìn)，也必將促進(jìn)住宅科技含量的不斷提升，隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)迅速發(fā)展，在公租房項目的智能化實施中，應(yīng)該堅持以人為本的思想，健全完善標(biāo)準(zhǔn)化管理體系，從實際需求出發(fā)，進(jìn)行功能設(shè)置，合理考慮實用性、經(jīng)濟(jì)性，努力為公租房租住家庭營造一個安全、智能、舒適的居住環(huán)境。