[摘要]本文從濱州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀出發(fā)，根據(jù)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)政策，結(jié)合市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)，分析市場(chǎng)發(fā)展過程中存在的不足，提出規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展秩序、優(yōu)化市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境的措施和辦法，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；秩序；規(guī)范；平穩(wěn)

規(guī)范的秩序是房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的基礎(chǔ)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)做大做強(qiáng)做優(yōu)的必要條件。打造公平公正、規(guī)范有序的市場(chǎng)秩序，應(yīng)按照國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)政策，結(jié)合本地房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際，研究制定一系列行之有效的管理措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展。

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的相關(guān)問題

近年來，濱州市嚴(yán)格按照相關(guān)法律法規(guī)，積極采取一系列行之有效的管理措施，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)管理，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境，房地產(chǎn)業(yè)得到了長(zhǎng)足發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)出供需平衡、結(jié)構(gòu)合理、價(jià)格穩(wěn)定、秩序良好、品質(zhì)提升的局面。房地產(chǎn)市場(chǎng)在平穩(wěn)健康發(fā)展的同時(shí)，也存在因開發(fā)企業(yè)實(shí)力偏弱、經(jīng)驗(yàn)不足等原因，造成延期交房、延期辦證等問題，損害了購(gòu)房者的合法權(quán)益，易引發(fā)各類矛盾糾紛問題。

1.1歷史遺留問題項(xiàng)目長(zhǎng)期未徹底解決，存在矛盾糾紛問題隱患

我市個(gè)別歷史遺留問題項(xiàng)目長(zhǎng)期未徹底解決，引發(fā)矛盾糾紛，此類問題涉及面廣、情況復(fù)雜、影響較大，處理難度較大。此類問題成因復(fù)雜，既涉及歷史原因，又涉及社會(huì)問題，且購(gòu)房戶眾多，協(xié)調(diào)處理難度較大。

1-2開發(fā)企業(yè)自身原因，引發(fā)一系列問題

個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)方與施工方在合作中存在合同、經(jīng)濟(jì)糾紛，施工方通過停止施工、不予配合驗(yàn)收等方式，要求建設(shè)方超額支付合同約定的工程款，造成項(xiàng)目建設(shè)停滯、延期交房等問題。開發(fā)企業(yè)因自身實(shí)力偏弱、開發(fā)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)不足，導(dǎo)致建設(shè)進(jìn)度緩慢，不能按照合同約定按期為業(yè)主交房，引發(fā)一系列問題。

1.3購(gòu)房業(yè)主依法維權(quán)意識(shí)淡薄

我市購(gòu)房業(yè)主依法維權(quán)意識(shí)淡薄，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)合同糾紛、經(jīng)濟(jì)糾紛問題，往往要求政府予以協(xié)調(diào)處理，不愿通過司法途徑依法依規(guī)解決。

2、對(duì)策和建議

規(guī)范的市場(chǎng)秩序是房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的基礎(chǔ)，良好的市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境是房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的必要條件。打造公平公正、規(guī)范有序的市場(chǎng)秩序，首先要依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)，制定切實(shí)可行、符合濱州實(shí)際的房地產(chǎn)開發(fā)管理模式及辦法，最大限度保護(hù)開發(fā)企業(yè)和購(gòu)房者的合法權(quán)益，打造政府放心、企業(yè)有利、群眾滿意的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境。

2.1強(qiáng)化措施，健全機(jī)制，從源頭減少房地產(chǎn)市場(chǎng)矛盾糾紛發(fā)生

（1）建立動(dòng)態(tài)監(jiān)管模式，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)行“閉合式”管理。推行對(duì)市場(chǎng)、項(xiàng)目、企業(yè)“三位一體”的動(dòng)態(tài)監(jiān)管模式，以開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書制度管理為前置，開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理為龍頭，預(yù)售許可及預(yù)售資金監(jiān)管為抓手，竣工綜合驗(yàn)收備案為總閘，形成貫穿土地出讓、建設(shè)、銷售、交付全過程的監(jiān)管體系，最大限度地減少盲區(qū)和死角，為我市房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展打下堅(jiān)買的基礎(chǔ)。

（2）開展綜合整治行動(dòng)。濱州市將按照全國(guó)整頓規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)銷售中介行為電視電話會(huì)議精神和省、市關(guān)于開展房地產(chǎn)領(lǐng)域易發(fā)問題治理工作的安排，持續(xù)開展房地產(chǎn)領(lǐng)域易發(fā)問題三年治理工作，并將集中打擊囤房炒房等違法違規(guī)行為專項(xiàng)行動(dòng)并入同步開展，實(shí)施綜合整治。將由濱州市促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)和組織，開展綜合整治行動(dòng)，集中打擊囤房炒房等行為，嚴(yán)肅查處違法占地、未批先建、違規(guī)售房、哄抬房?jī)r(jià)、拖延辦證等行為，加強(qiáng)房地產(chǎn)土地出讓、規(guī)劃建設(shè)、房屋銷售、明碼標(biāo)價(jià)、交付辦證、二手房交易管理，維護(hù)群眾合法權(quán)益。

（3）靠前服務(wù)，提前預(yù)防各類矛盾糾紛問題。創(chuàng)新管理、靠前服務(wù)，實(shí)行對(duì)企業(yè)負(fù)責(zé)人定期約談機(jī)制，在開發(fā)前、開發(fā)中各個(gè)環(huán)節(jié)通過“定期約談企業(yè)”等方式，提前告知企業(yè)負(fù)責(zé)的人相關(guān)注意的事項(xiàng)。實(shí)行“全面進(jìn)場(chǎng)入企”常態(tài)化，安排專人深入項(xiàng)目，摸清項(xiàng)目底數(shù)，幫助開發(fā)企業(yè)提前預(yù)防和化解各類矛盾糾紛問題，從源頭避免各類矛盾問題的發(fā)生。

（4）加強(qiáng)商品房銷售管理，維護(hù)購(gòu)房者權(quán)益。根據(jù)《山東省商品房銷售條例》、《山東省商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》、《濱州市商品房銷售管理辦法》等相關(guān)規(guī)定，進(jìn)一步強(qiáng)化商品房預(yù)售監(jiān)管，嚴(yán)格商品房預(yù)售許可批準(zhǔn)條件。對(duì)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)控管理，在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)安裝影像系統(tǒng)，根據(jù)企業(yè)提報(bào)的預(yù)售審批方案、工程建設(shè)形象進(jìn)度、建設(shè)完成時(shí)間節(jié)點(diǎn)等要素?fù)芨渡唐贩款A(yù)售資金，確保預(yù)售資金專項(xiàng)用于工程建設(shè)，保障按期建成。對(duì)開發(fā)建設(shè)手續(xù)實(shí)行動(dòng)態(tài)調(diào)度管理，緊扣各個(gè)節(jié)點(diǎn)，督促、指導(dǎo)企業(yè)完善各項(xiàng)手續(xù)，確保項(xiàng)目完工，手續(xù)同步完成，及時(shí)交房辦證，維護(hù)購(gòu)房者權(quán)益。

（5）實(shí)行商品房銷售場(chǎng)所銷售信息公開、公示制度，提高交易透明度。部分非房地產(chǎn)項(xiàng)目在未辦理相關(guān)開發(fā)手續(xù)的情況下，違規(guī)面向社會(huì)銷售，致使買受人購(gòu)房后無法辦理相關(guān)房屋確權(quán)手續(xù)，引發(fā)各類糾紛問題。為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)交易市場(chǎng)秩序，維護(hù)商品房買賣雙方的合法權(quán)益，確保交易信息對(duì)稱，減少交易糾紛。我市將要求開發(fā)企業(yè)在商品房銷售場(chǎng)所，將預(yù)售房屋的證明文件、房源、房?jī)r(jià)、建設(shè)進(jìn)度、交房日期以及矛盾糾紛協(xié)商解決聯(lián)系人等信息公開公示，以充分保護(hù)廣大購(gòu)房者的知情權(quán)，構(gòu)建公平公正、和諧透明的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)環(huán)境。

2.2轉(zhuǎn)變觀念，調(diào)整思路，切實(shí)維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序

（1）屬地負(fù)責(zé)，部門配合，共同做好矛盾糾紛問題化解工作。房地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)的矛盾糾紛問題，主要因?yàn)榍捌谑袌?chǎng)發(fā)展不規(guī)范而產(chǎn)生的歷史遺留問題項(xiàng)目，相關(guān)矛盾糾紛問題形成較為復(fù)雜，相關(guān)矛盾糾紛問題化解及市場(chǎng)秩序維護(hù)應(yīng)按照“屬地負(fù)責(zé)、部門配合”的原則，由屬地政府牽頭，組織相關(guān)部門共同協(xié)作、合力處置，研究制定處理歷史遺留問題實(shí)施方案，妥善解決相關(guān)問題。

（2）營(yíng)造依法依規(guī)、按照合同處理問題的社會(huì)氛圍。按照“訴訪分離”原則，積極引導(dǎo)、幫助當(dāng)事人通過法律途徑解決相關(guān)問題。房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域出現(xiàn)的延期交房、違約賠償?shù)葐栴}，均為合同、經(jīng)濟(jì)糾紛問題，對(duì)行政手段難以協(xié)調(diào)解決的案件，引導(dǎo)責(zé)任各方按照相關(guān)法律法規(guī)和商品房買賣合同約定條款，依法依規(guī)解決相關(guān)問題，營(yíng)造依法依規(guī)、按照合同處理問題的社會(huì)氛圍。

（3）強(qiáng)化宣傳引導(dǎo)。要堅(jiān)持正面的輿論導(dǎo)向，引導(dǎo)媒體客觀、全面、準(zhǔn)確的報(bào)道市場(chǎng)信息和政府采取的政策措施，既不能以偏概全，也不能斷章取義。要加大對(duì)反面典型的曝光力度，對(duì)各類違法違規(guī)、侵害群眾利益的行為，堅(jiān)決予以曝光并嚴(yán)肅處理。