[摘要]不動(dòng)產(chǎn)也即是指?jìng)€(gè)人所擁有的房屋及土地的財(cái)產(chǎn)，物權(quán)法專門作用于保護(hù)該財(cái)產(chǎn)而產(chǎn)生，其具體是采取房屋登記的方式來針對(duì)個(gè)人不動(dòng)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行登記，從而由此產(chǎn)生一定的公信力。然而當(dāng)前我國物權(quán)法本身依然存在相應(yīng)的問題，具體表現(xiàn)在相應(yīng)的登記制度方面。特別是房屋登記制度方面，當(dāng)前我國仍然缺乏統(tǒng)一化的房屋登記制度，因此可以說個(gè)人的不動(dòng)財(cái)產(chǎn)依然難以獲得有效的法律保護(hù)及公示。為此，本文針對(duì)我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度存在的問題展開研究，并為此簡(jiǎn)要論述以供參考。

[關(guān)鍵詞]不動(dòng)產(chǎn)；登記制度；物權(quán)法

不動(dòng)產(chǎn)登記制度本身是物權(quán)法當(dāng)中的重要構(gòu)成，對(duì)于個(gè)人不動(dòng)產(chǎn)法律效力及公示力的體現(xiàn)而言，是一種有效的方法及手段，這本身是物權(quán)法保障個(gè)人不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利益的重要基礎(chǔ)。當(dāng)前頒發(fā)及推行的物權(quán)法直接對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度做出明確的規(guī)定，直接預(yù)示我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度開始走向統(tǒng)一發(fā)展的道路。目前國內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的缺陷越來越明顯，并且通過研究表明，主要是由于登記制度過于混亂所致。因此，為了能夠?qū)崿F(xiàn)我國不動(dòng)產(chǎn)的立法趨勢(shì)，必須由此不斷完善我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度。

1、當(dāng)前實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記制度的意義

當(dāng)前我國實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記制度的意義主要體現(xiàn)在以下方面：（1）錢夠有效維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益，并且通過采取對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的登記舉措，有效保障了人們?cè)谶M(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)交易重的安全性，從而極大的減少了相應(yīng)的欺詐現(xiàn)象。（2）從客觀的角度來看，不動(dòng)產(chǎn)登記制度本身還具備相應(yīng)的反腐倡廉效果，這一特點(diǎn)深受廣大人們?nèi)罕姷闹匾?。尤其是在?dāng)今炒房客不斷涌現(xiàn)的時(shí)期，人們都希望借助不動(dòng)產(chǎn)登記制度，直接將此類炒房人員打回原型，以此促使其接受國家乃至群眾們的監(jiān)督。（3）構(gòu)建完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，能夠幫助政府部門更好的掌控當(dāng)前國內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，從而直接給房地產(chǎn)行業(yè)制定出宏觀調(diào)控政策作為主要參考的依據(jù)。近幾年，我國頒布和推行不動(dòng)產(chǎn)登記制度，通過對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記，必然將節(jié)約大力的人力資源成本，從而極大的降低了政府在行政管理方面的財(cái)政支出。

2、目前我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度現(xiàn)存問題

2.1不動(dòng)產(chǎn)登記法律混亂

當(dāng)前國內(nèi)關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的法律法規(guī)、部門規(guī)章制度以及司法解釋等，都表現(xiàn)出明顯的內(nèi)容雜亂，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)匱乏的情況，甚至其中有個(gè)別規(guī)定相互間存在一定的矛盾問題。比如直接涉及到不動(dòng)產(chǎn)的《礦產(chǎn)資源法》、《土地管理法》以及《物權(quán)法》等，而和不動(dòng)產(chǎn)登記的行政法規(guī)主要是土地管理法條例與城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓及轉(zhuǎn)讓條例等。盡管此類法律法規(guī)直接對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的規(guī)定非常詳細(xì)，但是本身也呈現(xiàn)出分散的情況。因?yàn)檫@種不動(dòng)產(chǎn)登記的法律亂想直線增加了登記申請(qǐng)人本身負(fù)擔(dān)，擴(kuò)大了地方財(cái)政支出，直接降低其效率的同時(shí)，致使登記信息產(chǎn)生錯(cuò)誤，從而給當(dāng)時(shí)對(duì)登記信息的查閱帶來極大的不便。

2.2機(jī)構(gòu)整合力度不足

盡管在不動(dòng)產(chǎn)登記條例中明確支出，不管是國家還是省級(jí)層面，其不動(dòng)產(chǎn)的登記操作，都必須由相應(yīng)的國家土地資源管理局進(jìn)行監(jiān)督與指導(dǎo)。而針對(duì)下級(jí)的市縣級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記調(diào)查可知，一些極個(gè)別的國土機(jī)構(gòu)，通常都直接設(shè)立了不動(dòng)產(chǎn)登記部門，但是整體的積極性明顯不高，甚至非常片面的認(rèn)為當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)部門的管理職能及登記職能都沒有進(jìn)行明確的劃分，因此導(dǎo)致其對(duì)各個(gè)部門間的協(xié)調(diào)難度直線增大，實(shí)際工作開展非常困難。再加上國土資源管理本身的任務(wù)非常繁雜，因此比較傾向于將不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)直接隸屬于地方政府部門，然后經(jīng)由國土部門進(jìn)行協(xié)調(diào)指導(dǎo)。

2.3不動(dòng)產(chǎn)登記制度缺乏公信力

不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)交易安全性保障而言，真正起到了極為重要的作用。結(jié)合當(dāng)前我國不動(dòng)產(chǎn)方面的法律法規(guī)來分析，現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記制度當(dāng)中，仍然缺乏有效的法律規(guī)定。其具體體現(xiàn)在以下方面：（一）嚴(yán)重缺乏推定權(quán)利的正當(dāng)性制度；（二）缺乏足以信賴的登記制度來對(duì)交易雙方的交易安全加以保障的規(guī)定。一旦登記制度本身公信力不足，則必然將直接給登記信息下，專門從事交易活動(dòng)的第三人造成諸多麻煩。比如，一些不動(dòng)產(chǎn)登記名義人可直接隱瞞自身真實(shí)權(quán)利，從而進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)的買賣，買受人方面，其主要是結(jié)合相應(yīng)的登記信息來進(jìn)行交易操作，一旦交易完成后，如果真實(shí)權(quán)利人以自身為所有權(quán)人進(jìn)行抗辯，這樣必將直接給買賣人的財(cái)產(chǎn)帶來嚴(yán)重?fù)p失。

3、我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度問題的完善策略

3.1制定不動(dòng)產(chǎn)登記程序法律規(guī)范

在全國人大共同制定的物權(quán)法當(dāng)中，就明確了針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)模式，并且直接和登記的模式與規(guī)范實(shí)現(xiàn)良好的統(tǒng)一。同時(shí)，其還在不動(dòng)產(chǎn)登記條例方面，深入完善了關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的法律規(guī)章制度。盡管當(dāng)前我國現(xiàn)行的、有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的法律條例相對(duì)較多，但其中仍然有極個(gè)別的法律條例存在重疊、不協(xié)調(diào)乃至重復(fù)的問題。為此，筆者建議完善此類法律法規(guī)，并且在時(shí)機(jī)成熟的背景下，可直接將《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》直接升級(jí)為正式的法律法規(guī)。從而據(jù)此來明確我國不動(dòng)產(chǎn)登記的效力、程序及性質(zhì)等，由此促使我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度更加完善。

3.2強(qiáng)化機(jī)構(gòu)整合力度

在問題內(nèi)容當(dāng)中提出了市縣級(jí)國土資源管理部門，因?yàn)閮?nèi)部缺乏相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，因此對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)的認(rèn)識(shí)明顯不足。并且其針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記條例的貫徹實(shí)施不全面，在整體思想上不夠統(tǒng)一，具體存在相應(yīng)的畏難情緒。為此，筆者直接建議國土資源部必須適當(dāng)?shù)呐汕蚕鄳?yīng)的督導(dǎo)人員，對(duì)地方所開展的不動(dòng)產(chǎn)登記工作進(jìn)行監(jiān)督與指導(dǎo)，最終由此來保障不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的優(yōu)化整合。

3.3構(gòu)建針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記審查的制度

要先保證不動(dòng)產(chǎn)交易的穩(wěn)定性，就必須樹立起物權(quán)變動(dòng)的公信效力，但是通常進(jìn)行登記的公信力，大都是由登記信息真實(shí)性直接決定。因此如何實(shí)施實(shí)質(zhì)化的審查制度，直接成為檢驗(yàn)登記信息的重要基礎(chǔ)和前提。當(dāng)前我國物權(quán)法的應(yīng)有仍然處于初步階段，一些實(shí)質(zhì)性審查工作的開展幾乎都需要大量的人力與資金加以保障，由此致使物權(quán)法中并沒有明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記必須開展實(shí)質(zhì)性的審查工作。不過，從實(shí)際情況來分析，其實(shí)質(zhì)的審查工作很難獲得全面有效的落實(shí)，甚至還將直接致使相應(yīng)的登記信息錯(cuò)位，從而直接對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易的利益雙方帶來巨大的損失。因此，就必須頒布相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)登記審查制度，并深刻貫徹落實(shí)該制度。

結(jié)語：

綜上所述，當(dāng)今社會(huì)解決發(fā)展迅速，不動(dòng)產(chǎn)直接成為人們生活與工作必不可少的內(nèi)容。然而我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度本身仍然存在許多問題以待解決。針對(duì)此類問題，就必須制定不動(dòng)產(chǎn)登記程序法律規(guī)范、強(qiáng)化機(jī)構(gòu)整合力度以及構(gòu)建針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的審查制度。只有這樣才能切實(shí)促使不動(dòng)產(chǎn)登記制度獲得更好的完善及發(fā)展。