[摘要]由于我國房地產(chǎn)評估行業(yè)起步明顯晚于部分發(fā)達資本主義國家，因此在目前的發(fā)展階段還存在著不少亟待解決的問題。就目前的情況來看，經(jīng)濟外部性的存在會影響房地產(chǎn)評估師評估房地產(chǎn)價格，為使評估結(jié)果更為客觀和合理，在運用傳統(tǒng)的評估方法的同時，房地產(chǎn)評估師可經(jīng)過具體分析經(jīng)濟外部性對人們效用值的影響，進而確定經(jīng)濟外部性對評估房地產(chǎn)價格的影響。基于此本文分析了經(jīng)濟外部性對房地產(chǎn)評估的影響。

[關(guān)鍵詞]經(jīng)濟外部性；房地產(chǎn)評估；優(yōu)化

[中圖分類號]TU964

[文獻標識碼]A

1、概述

1.1房地產(chǎn)評估定義

在沒有任何約束情況下的房地產(chǎn)評估價格是一個較為模糊的概念。但是在實際估價過程中，在對房地產(chǎn)價格進行評估時采用市場比較法時，為了不使房地產(chǎn)評估價格失去意義，評估價格應(yīng)該有明確的定義。并不是簡單對房地產(chǎn)成交價格做區(qū)域因素（包括交通狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、繁華程度以及環(huán)境狀況）、交易日期、個別因素（容積率、建筑結(jié)構(gòu)、臨街狀況、裝飾狀況、設(shè)備狀況）等因素修正就是房地產(chǎn)評估價格，而是要結(jié)合其房地產(chǎn)評估的價格定義、評估目的對比實例實際成交價格進行調(diào)整，以使其達到要求的價格定義的價格。

1.2經(jīng)濟外部性

外部性最早是由英國經(jīng)濟學(xué)家馬歇爾在其經(jīng)典著作《經(jīng)濟學(xué)原理》一書中提出的，迄今已有近110多年的時間了。所謂外部性，也稱外在效應(yīng)或溢出效應(yīng)，是指一個人或一個企業(yè)的活動對其他人或其他企業(yè)的外部影響，這種影響并不是在有關(guān)各方以價格為基礎(chǔ)的交換中發(fā)生的，因此，其影響是外在的。更確切地說，外部經(jīng)濟效果是一個經(jīng)濟主體的行為對另一個經(jīng)濟主體的福利所產(chǎn)生的效果，而這種效果很難從貨幣或市場交易中反映出來。

從理論上講，一般認為外部性的存在是市場機制配置資源的缺陷之一。也就是說，存在外部性時，僅靠市場機制往往不能促使資源的最優(yōu)配置和社會福利的最大化，政府應(yīng)該適度的干預(yù)。從現(xiàn)實上講，外部性特別是外部不經(jīng)濟仍是一個較嚴重的社會經(jīng)濟問題，如環(huán)境污染或環(huán)境破壞。

經(jīng)濟外部性有以下特點：外部性是一種人為的活動，非人為事件造成的影響，無論它給人類帶來的是損失還是收益，都不能被看作是外部性；外部性應(yīng)該是在某項活動的主要目的以外派生出來的影響；外部性是不同經(jīng)濟個體之間的一種非市場聯(lián)系（或影響），這種聯(lián)系往往并非有關(guān)方面自愿協(xié)商的結(jié)果，或者說非一致同意而產(chǎn)生的一種結(jié)果；外部性有正有負或為零；外部性包括對生態(tài)環(huán)境等與社會福利有關(guān)的一切生物與非生物的影響。

2、經(jīng)濟外部性對房地產(chǎn)業(yè)的影響

外部性的存在，使個人成本和個人收益與社會成本和社會收益相背離。生產(chǎn)者和消費者在決策時雖然可做到個體最優(yōu)，但很難達到社會最優(yōu)，因為經(jīng)濟外部性對其他消費者的效用將產(chǎn)生一定的影響。當(dāng)消費者購買房子的時候會考慮房子的經(jīng)濟外部性，比如房子周圍的環(huán)境、空氣質(zhì)量、周圍的學(xué)校，醫(yī)院和公交車站等，這些經(jīng)濟外部性因素影響了消費者是否能買此房子，由此房子的價值和價格背離。

房地產(chǎn)業(yè)是城市經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，從一定意義上說也是保護和優(yōu)化生態(tài)環(huán)境的重要環(huán)保產(chǎn)業(yè)。開發(fā)者為了追求高額的經(jīng)濟利潤，往往不顧當(dāng)?shù)丨h(huán)境容量而盲目開發(fā)，以當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境的破壞為代價而獲取高額的利潤，即產(chǎn)生了外部不經(jīng)濟性。

3、房地產(chǎn)評估優(yōu)化治理對策

第一，使用合理的方法。1）比較法。比較法是指根據(jù)與估價對象相似的房地產(chǎn)的成交價格來求取估價對象的價值或價格的方法，具體的說是選取一定數(shù)量的可比實例，將它們與估價對象進行比較，根據(jù)其間的差異對可比實例成交價格進行處理后得到估價對象價值或價格的方法。比較法的特點是方法簡單易懂，是利用市場價格進行評估根據(jù)基于市場可比較對象對房地產(chǎn)本身進行修正而完成評估，關(guān)鍵點是選擇市場上具有類似價值的有參考意義的可比實例。2）成本法。成本法是指根據(jù)估價對象的重置成本或重建成本來求取估價對象價值或價格的方法，具體的說是測算估價對象在價值時點的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價對象價值或價格的方法。成本法的特點是根據(jù)取得及開發(fā)房地產(chǎn)的費用而進行評估，適用對象廣泛，包括已經(jīng)開發(fā)、正在開發(fā)和計劃開發(fā)的房地產(chǎn)。但是成本法更加適合交易幾率低，不以經(jīng)濟效益為目的的公益性房地產(chǎn)，對于能夠產(chǎn)生經(jīng)濟效益的房地產(chǎn)而言，房地產(chǎn)的生產(chǎn)成本并不能決定房地產(chǎn)的價格。3）收益法。收益法是指根據(jù)估價對象的預(yù)期收益來求取估價對象價值或價格的方法，具體的說就是預(yù)測估價對象的未來收益，利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來收益轉(zhuǎn)換為價值得到估價對象價值或價格的方法。收益法的特點是根據(jù)房地產(chǎn)未來的收益而進行測算，從而得出評估價值，而這其中的折現(xiàn)率的確定是影響評估結(jié)果的關(guān)鍵因素。

第二，健全、細化行業(yè)法律體系。依據(jù)目前我國已有的《房地產(chǎn)管理法》，建議立法部門進一步細化并針對我國房地產(chǎn)評估市場實情出臺相應(yīng)的《中華人民共和國房地產(chǎn)評估管理法》，從法律角度首先實現(xiàn)對我國房地產(chǎn)評估行業(yè)的規(guī)范管理。地方政府可在《房地產(chǎn)評估管理法》的基礎(chǔ)上，針對地方實情頒布相應(yīng)的地方性房地產(chǎn)評估管理辦法，且必須強化相關(guān)法律、規(guī)章制度的執(zhí)行效率，做到執(zhí)法必嚴、違法必究。針對各地的房地產(chǎn)評估市場，建議建立起一套相對完善的價格管理機制，細化收費標準，避免惡意壓價等不良競爭行為。此外，針對從業(yè)人員形成一套職業(yè)道德管理機制，針對有不良從業(yè)行為歷史的房地產(chǎn)評估人員要處以嚴肅的懲罰，并就其行為進行記錄備案，多角度規(guī)范其從業(yè)行為。

第三，優(yōu)化房地產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)環(huán)境，職業(yè)道德問題并非僅僅通過法律就能夠有效解決，需要通過多種途徑進行綜合治理，并不斷推廣優(yōu)秀的從業(yè)理念，方能有效實現(xiàn)房地產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)環(huán)境的優(yōu)化。為此，建議我國首先建立起一套房地產(chǎn)評估從業(yè)人員誠信數(shù)據(jù)庫，對各評估機構(gòu)通過評估級別認定的從業(yè)者進行登記，并對其每次的評估業(yè)務(wù)進行記錄。一旦有不良評估行為，則整個行業(yè)均能通過該平臺了解到這一信息，這對于評估從業(yè)者的業(yè)務(wù)發(fā)展是十分不利的，因而能夠起到督促其規(guī)范自身行為，并自覺做到依法從業(yè)。

總之，近年來城市房地產(chǎn)火熱的開發(fā)經(jīng)營中所逐漸暴露出的一些問題，使人們不得不重新審視城市房地產(chǎn)對社會、經(jīng)濟所造成的外部性，進一步加強對其的研究非常有必要。