二、住房?jī)r(jià)格與供地?cái)?shù)量沒(méi)有關(guān)系嗎

近日有位官員在眾目睽睽之下道出了一個(gè)令人瞠目結(jié)舌的結(jié)論：供地?cái)?shù)量與住房?jī)r(jià)格并沒(méi)有必然的關(guān)系。很顯然，這一結(jié)論既違背經(jīng)濟(jì)學(xué)常理，也與實(shí)際狀況南轅北轍。

可能沒(méi)有人會(huì)有勇氣否認(rèn)住房是一種商品。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，作為商品的價(jià)格，其供求關(guān)系是價(jià)格形成和變化的基本影響因素。必須承認(rèn)，我國(guó)房?jī)r(jià)上漲的原因的確十分復(fù)雜。人口眾多、城鎮(zhèn)化、土地財(cái)政、貨幣投放過(guò)多、傳統(tǒng)觀念及行為、戶(hù)籍制度以及住房制度等等都對(duì)房?jī)r(jià)上漲產(chǎn)生影響，但基本的影響因素和關(guān)鍵的決定力量仍是供求關(guān)系。

事實(shí)上，目前我國(guó)的廣大三、四線城市房?jī)r(jià)雖然也漲多跌少，但價(jià)格基本上較為平穩(wěn)，絕對(duì)水平并不高。一半左右的二線城市房?jī)r(jià)上漲壓力并不大，價(jià)格較為平穩(wěn)，房?jī)r(jià)也基本可以接受。房?jī)r(jià)上漲較快和壓力較大的主要是一線城市和部分二線城市以及城市圈內(nèi)的少數(shù)三、四線城市。由于人口流入，居民收入增長(zhǎng)以及上漲預(yù)期引導(dǎo)，加上城市圈的效應(yīng)，這些城市的首次置業(yè)需求和改善性需求增長(zhǎng)明顯較快，而土地供給增長(zhǎng)則較為緩慢、甚至明顯減少，供求關(guān)系的不平衡帶來(lái)了市場(chǎng)較大的價(jià)格上漲預(yù)期，激發(fā)投資性和投機(jī)性需求，推動(dòng)房?jī)r(jià)大幅上漲。

鑒于住房商品的不可移動(dòng)性，從全國(guó)角度討論住房供求關(guān)系和房?jī)r(jià)沒(méi)有實(shí)際意義，還會(huì)產(chǎn)生政策誤導(dǎo)效應(yīng)，因此分析典型城市供求關(guān)系是個(gè)合理的路徑。

北京作為我國(guó)的首都是政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，又是一個(gè)特大型城市，長(zhǎng)期以來(lái)住房需求持續(xù)較快增長(zhǎng)。2000年以來(lái)多輪房?jī)r(jià)上漲，北京的漲幅經(jīng)常名列前茅。但與此同時(shí)北京的土地供給持續(xù)減少；從2010年供地2310萬(wàn)平方米減少到2016年僅供應(yīng)435萬(wàn)平方米；與此同時(shí)地價(jià)上漲較快，2017年一季度達(dá)到17%，其中住宅用地價(jià)格增速為20%。2017年初北京公布了《北京市2017年國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，連續(xù)第六年削減供地計(jì)劃，住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量?jī)H為去年一半，其中商品住宅供地量較去年減少了七成，遂成為同期北京房?jī)r(jià)上漲的重要推動(dòng)因素。

與北京很相似，上海作為一個(gè)國(guó)際大都市，長(zhǎng)期以來(lái)首次置業(yè)需求和改善型需求持續(xù)增長(zhǎng)較快。但與此同時(shí)，土地供給同樣持續(xù)減少。2011年起土地供應(yīng)量逐年縮減，從2011年的3147萬(wàn)平方米減少到2016年的891萬(wàn)平方米。再加上上海人口雖與北京相當(dāng)，但城市面積大大小于北京；而崇明島作為生態(tài)島開(kāi)發(fā)基本上已無(wú)可能，而該島又占到上海市面積的較大比重，因此人們對(duì)未來(lái)上海房?jī)r(jià)上漲抱有較大的預(yù)期，投資和投機(jī)性需求時(shí)常作祟。長(zhǎng)期以來(lái)，上海經(jīng)常出現(xiàn)“面粉比面包”貴的現(xiàn)象，足以證明土地供給不足導(dǎo)致住房供給不足，最終推高房?jī)r(jià)。

與北京、上海的案例相反，重慶作為新建直轄市，大量人口在農(nóng)村，在城鎮(zhèn)化發(fā)展加快的過(guò)程中，購(gòu)房需求持續(xù)大幅增長(zhǎng)，按理重慶的房?jī)r(jià)應(yīng)該持續(xù)大漲，但事實(shí)恰恰相反。在控制房?jī)r(jià)上漲方面，重慶與其他一、二線城市不一樣，在需求方面采取相關(guān)措施的同時(shí)，比較注重供求平衡和市場(chǎng)價(jià)格管理，關(guān)鍵的舉措是保障土地供給。近年來(lái)，重慶每年新增商品房開(kāi)工面積和商品房銷(xiāo)售面積一直名列全國(guó)前茅，差不多都在2000萬(wàn)平方米左右。尤其是將土地供給與房?jī)r(jià)上漲掛鉤，給市場(chǎng)一個(gè)清晰的土地供給計(jì)劃；從而通過(guò)影響預(yù)期，基本上抑制了投資投機(jī)性需求。

毋庸置疑，貨幣投放過(guò)多也是房?jī)r(jià)持續(xù)大幅上漲的重要原因之一。因?yàn)樵谕洶l(fā)展的預(yù)期下，人們一定會(huì)選擇保值增值的資產(chǎn)進(jìn)行投資，至少可以對(duì)沖貨幣貶值風(fēng)險(xiǎn)。貨幣投放過(guò)多影響房?jī)r(jià)實(shí)際上也是通過(guò)影響供求關(guān)系來(lái)實(shí)現(xiàn)的，即推動(dòng)需求明顯擴(kuò)大導(dǎo)致住房供求關(guān)系失衡。但這種機(jī)制在那些供求關(guān)系較為平衡、價(jià)格不存在上漲預(yù)期的商品領(lǐng)域基本不發(fā)生作用，貨幣投放過(guò)多未必會(huì)帶來(lái)該商品價(jià)格的持續(xù)大幅上漲。這種案例枚不勝舉。貨幣因素對(duì)價(jià)格的推動(dòng)必定是在供求關(guān)系緊張的商品上才會(huì)體現(xiàn)出來(lái)。

經(jīng)過(guò)近40年改革開(kāi)放，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)有了很大發(fā)展的今天，除了住房還有什么商品是持續(xù)地供不應(yīng)求的呢？一、二線城市與廣大三、四線城市的房?jī)r(jià)對(duì)比，北京、上海與重慶的房?jī)r(jià)對(duì)比，應(yīng)該可以得出住房?jī)r(jià)格與供地?cái)?shù)量之間關(guān)系是十分密切的結(jié)論。

預(yù)期對(duì)住房?jī)r(jià)格變化具有重要影響，這一點(diǎn)無(wú)需理性預(yù)期理論強(qiáng)調(diào)，市場(chǎng)上差不多都已公認(rèn)。但房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期從何而來(lái)呢？難道是某人或某個(gè)利益集團(tuán)振臂一呼，市場(chǎng)上就從者甚眾了嗎？預(yù)期從來(lái)就不是憑空產(chǎn)生的。人們可以運(yùn)用某些方法管理預(yù)期、改善預(yù)期，但影響商品價(jià)格預(yù)期的決定性因素仍是供求關(guān)系。外匯匯率是如此，大宗商品價(jià)格是如此，黃金價(jià)格是如此，比較特殊一點(diǎn)的住房?jī)r(jià)格也是如此。

任何脫離市場(chǎng)供求關(guān)系的商品價(jià)格預(yù)期所帶來(lái)的價(jià)格波動(dòng)，如果有的話也只可能是曇花一現(xiàn)。市場(chǎng)永遠(yuǎn)是敏感的，先知先覺(jué)的。正是因?yàn)橹贫刃砸蛩睾徒Y(jié)構(gòu)性因素，導(dǎo)致住房供給在一些城市會(huì)長(zhǎng)期與需求不相匹配、供不應(yīng)求，才形成了這些城市房?jī)r(jià)會(huì)有持續(xù)大幅上漲趨勢(shì)的預(yù)期，于是投資性需求和投機(jī)性需求得以聚集，房?jī)r(jià)上漲就不可避免。有誰(shuí)見(jiàn)過(guò)那些土地供給充足、供求關(guān)系平衡的城市房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期十分強(qiáng)烈呢？在這樣的城市大搞住房投資或投機(jī)那無(wú)疑于自尋死路。

規(guī)范發(fā)展租賃市場(chǎng)應(yīng)該有助于房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。但切不要以為是由于租賃市場(chǎng)的不發(fā)達(dá)才有了房?jī)r(jià)上漲，恰恰相反，是房?jī)r(jià)持續(xù)大幅上漲抑制了租賃市場(chǎng)的發(fā)展。對(duì)于住房需求者來(lái)說(shuō)，租房是一種消費(fèi)，而買(mǎi)房則是消費(fèi)與可能的投資相結(jié)合的行為。在房?jī)r(jià)運(yùn)行平穩(wěn)、未來(lái)不存在大幅上漲預(yù)期、實(shí)質(zhì)是供求關(guān)系較為平衡的情況下，顯然是租房合算，因?yàn)槭诸^的資金可以用于其他方面的投資，獲取相應(yīng)的回報(bào)；而在房?jī)r(jià)平穩(wěn)的情況下，買(mǎi)房則是沒(méi)有回報(bào)的。而當(dāng)供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)上漲較快并有持續(xù)上漲預(yù)期的情況下，甚至房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的回報(bào)大大超過(guò)其他投資平均回報(bào)率的情況下，顯然買(mǎi)房是最好的選擇；既可以滿(mǎn)足消費(fèi)需求，又可以獲得不菲的投資回報(bào)?？梢?jiàn)，在那些房?jī)r(jià)持續(xù)大幅上漲的一、二線城市，住房租賃市場(chǎng)發(fā)展緩慢的根本原因是住房供不應(yīng)求價(jià)格上漲過(guò)快。

三、土地供給與房?jī)r(jià)上漲比例掛鉤不失為長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制

2016年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出，要“加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制”。并要求“落實(shí)人地掛鉤政策，根據(jù)人口流動(dòng)情況分配建設(shè)用地指標(biāo)”。

近期，住建部和國(guó)土資源部聯(lián)合發(fā)布通知，要求各級(jí)國(guó)土資源部門(mén)要按照“顯著增加、增加、持平、適當(dāng)減少、減少直至?xí)和！蔽孱?lèi)調(diào)控目標(biāo)，加強(qiáng)住宅用地年度供應(yīng)計(jì)劃編制和實(shí)施工作監(jiān)督指導(dǎo)：要求各地編制住宅用地五年規(guī)劃和三年計(jì)劃，并向社會(huì)公布。通知還明確提出了一些量化要求，土地消化周期在36個(gè)月以上的，應(yīng)停止供地；36-18個(gè)月的，要減少供地；12-6個(gè)月的，要增加供地；6個(gè)月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。

這表明有關(guān)管理部門(mén)已經(jīng)十分重視住房用地供給問(wèn)題，并采取切實(shí)措施加強(qiáng)管理和調(diào)控。然而，減少供地，減少多少？增加供地，增加多少？顯著增加，什么水平才是顯著增加等等問(wèn)題，表明這些相關(guān)的要求基本上仍是定性的。在定性的要求下，地方政府在管理上仍有較大的回旋余地和變通空間?；仡欉^(guò)往，中央對(duì)地方住房用地管理的方法與此是一脈相承的。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著一對(duì)基本矛盾，即需求側(cè)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)與供給側(cè)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)之間的矛盾。土地使用在很大程度上地方政府說(shuō)了算，而人口流向和住房需求則由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律主導(dǎo)。毋庸諱言，將更多的土地批給工業(yè)用地可帶來(lái)招商引資效應(yīng)、地價(jià)高些可增加賣(mài)地收入、房?jī)r(jià)走高有助于持續(xù)帶來(lái)較多稅收收入。而地方官員通常不可能在某地長(zhǎng)期為官，在考量和選擇相關(guān)政策時(shí)一般不會(huì)著眼得太長(zhǎng)遠(yuǎn)，除了少數(shù)覺(jué)悟很高和具有戰(zhàn)略眼光的官員以外。

由此，城鎮(zhèn)化中大城市的“吸入”效應(yīng)和收入水平較快增長(zhǎng)與地方政府在土地供給方面的短期行為和體制機(jī)制的“作繭自縛”之間的錯(cuò)配，形成了部分城市住房供求關(guān)系持續(xù)緊張的根源。而這種狀態(tài)不可能通過(guò)地方政府自發(fā)地采取措施來(lái)加以解決，通常是中央政府三申五令直至發(fā)出嚴(yán)厲警告后，部分城市才不得不擠出些土地來(lái)平抑市場(chǎng)。而多年來(lái)調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)證明，中央政府的定性調(diào)控方式約束力十分有限。

土地供應(yīng)與房?jī)r(jià)上漲比例掛鉤可以作為調(diào)控部分城市房?jī)r(jià)上漲的重要手段。重慶房?jī)r(jià)水平較低并較為平穩(wěn)，得益于該市采取了這一舉措。這種做法就是房?jī)r(jià)上漲較快就相應(yīng)加大土地供應(yīng)量，房?jī)r(jià)上漲幅度與土地供應(yīng)增長(zhǎng)幅度之間保持一定的比例關(guān)系。其實(shí)質(zhì)是在供給端保障充足的土地供應(yīng)量的前提下，使供給隨市場(chǎng)的供求關(guān)系變化而相應(yīng)增加或減少，在動(dòng)態(tài)中來(lái)平抑市場(chǎng)價(jià)格。這種機(jī)制具有很好的預(yù)期管理作用。因?yàn)槲磥?lái)土地隨房?jī)r(jià)上漲而相應(yīng)增加供給必將導(dǎo)致供求關(guān)系變化，促使未來(lái)房?jī)r(jià)回落；投資和投機(jī)就不會(huì)去冒房?jī)r(jià)回落的風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)期就會(huì)較為穩(wěn)定。在這種機(jī)制發(fā)生效應(yīng)的市場(chǎng)，投機(jī)性和投資性需求將受到很大抑制；“房子是用來(lái)住的，而不是用來(lái)炒的”的目標(biāo)就有可能實(shí)現(xiàn)。由于這種機(jī)制能有效地管理預(yù)期，調(diào)控很可能不必真正投入太多土地，房?jī)r(jià)就可以穩(wěn)定。這種機(jī)制還可以通過(guò)相應(yīng)減少供給及其產(chǎn)生的預(yù)期效應(yīng)來(lái)管理房?jī)r(jià)的過(guò)度下跌。

土地供應(yīng)與房?jī)r(jià)變動(dòng)比例掛鉤機(jī)制，可以作為一種全國(guó)性的管理方式，先在近年來(lái)市場(chǎng)供求關(guān)系很緊、房?jī)r(jià)持續(xù)大幅上漲的一、二線城市加以推行。隨著時(shí)間的推移，有關(guān)管理部門(mén)可以根據(jù)各大城市房?jī)r(jià)變動(dòng)情況，將符合條件者進(jìn)一步納入。相關(guān)部門(mén)對(duì)采取這種機(jī)制的城市進(jìn)行考核，對(duì)于沒(méi)有認(rèn)真按照此機(jī)制運(yùn)行而導(dǎo)致房?jī)r(jià)依舊大幅上漲的城市，可以酌情給予懲罰。措施涉及范圍包括重大基建項(xiàng)目審批、財(cái)政轉(zhuǎn)移支出安排以及地方政府債券發(fā)行審批和規(guī)模管理等等。對(duì)于推行這種機(jī)制的城市，應(yīng)允許其在土地供給方面深入推進(jìn)改革，包括耕地置換、工業(yè)用地的改造等等。在具有較為充足的土地供給的條件下來(lái)推行這一機(jī)制，應(yīng)該可以收到較好的效果。還可以考慮將城市房?jī)r(jià)目標(biāo)上漲率與實(shí)際上漲率之差額作為考核干部的監(jiān)測(cè)指標(biāo)，在干部升遷時(shí)作為參考，以督促干部的相關(guān)行為。

從中國(guó)的國(guó)情看，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效管理機(jī)制的建立，除了需求管理和市場(chǎng)價(jià)格管理外，最為關(guān)鍵的仍是供給管理。

供給管理主要解決三個(gè)問(wèn)題。

一是真正確立供給側(cè)最為重要的理念，切實(shí)尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律，并以此為出發(fā)點(diǎn)來(lái)謀劃相關(guān)的體制機(jī)制改革。從近日某官員的言論來(lái)看，缺乏這種理念而對(duì)政策卻有較大影響的人還大有人在。

二是通過(guò)落實(shí)強(qiáng)制性舉措，督促地方政府持續(xù)保持土地供應(yīng)的意愿，避免官員不作為和短期行為。

三是通過(guò)城市土地管理制度改革，保障房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的城市擁有充裕的土地資源，以有效平抑市場(chǎng)供求不平衡，合理引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。