【摘要】房地產(chǎn)行業(yè)是我們國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)支柱型行業(yè)，怎樣才能讓資源的配置實(shí)現(xiàn)最大化，繼而推動(dòng)我國(guó)社會(huì)的進(jìn)步和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，已然成為了近些年房地產(chǎn)行業(yè)研究的重要問(wèn)題之一。項(xiàng)目管理是一種在工程項(xiàng)目當(dāng)中應(yīng)用比較普遍的管理手段，對(duì)工程項(xiàng)目整體效益的呈現(xiàn)具有重要的推進(jìn)作用。本文主要就目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理當(dāng)中出現(xiàn)的問(wèn)題，探討了相應(yīng)的解決對(duì)策。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；項(xiàng)目管理；問(wèn)題；措施

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理工作當(dāng)中出現(xiàn)的問(wèn)題

1.1前期調(diào)研不足

目前我們國(guó)家有相當(dāng)一部分房地產(chǎn)項(xiàng)目都存在著不同程度盲目開(kāi)發(fā)的情況，在項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)之前，前期的調(diào)研以及論證方面具有欠缺，不具備科學(xué)的研究和分析。在沒(méi)有對(duì)技術(shù)和經(jīng)濟(jì)等各方面加以考慮的情況下，就開(kāi)始對(duì)房屋建筑加以施工建設(shè)，這種情況也就導(dǎo)致了項(xiàng)目管理工作在前期不能良好的實(shí)施預(yù)測(cè)以及管控。在后期如果出現(xiàn)了問(wèn)題，比如結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)問(wèn)題、戶(hù)型設(shè)計(jì)問(wèn)題、投入成本問(wèn)題以及空置嚴(yán)重問(wèn)題等，這些都會(huì)導(dǎo)致對(duì)土地以及資本的配置造成嚴(yán)重的影響。

1.2管理體制不完善

很多房地產(chǎn)項(xiàng)目在實(shí)施開(kāi)發(fā)的時(shí)候，并沒(méi)有對(duì)項(xiàng)目管理工作做出良好的認(rèn)識(shí)，在具體實(shí)施的時(shí)候只顧著照搬照抄，對(duì)項(xiàng)目管理工作當(dāng)中的一些細(xì)節(jié)所做的研究比較膚淺。特別是在項(xiàng)目管理體制方面通常都顯得不夠完善，這也就導(dǎo)致事前管理跟事中管理之間形成的脫節(jié)的情況，致使施工進(jìn)度以及成本投入方面得不到良好的控制，與其目標(biāo)形成過(guò)大偏移，形成了各種問(wèn)題，如交房延遲、開(kāi)發(fā)成本太高、管理費(fèi)用過(guò)高等，都與之前的預(yù)期相互背離。

1.3售后服務(wù)不完善

客戶(hù)在購(gòu)買(mǎi)住房的時(shí)候通常都比較注重后期的各種服務(wù)，以及配套設(shè)置的配備狀況。不過(guò)我們國(guó)家很多房地產(chǎn)公司在對(duì)項(xiàng)目加以開(kāi)發(fā)的時(shí)候，在品牌以及售后方面的意識(shí)都比較差。在房屋交付之后，出現(xiàn)了質(zhì)量等各方面問(wèn)題，經(jīng)常是售后服務(wù)不夠及時(shí)，這樣就導(dǎo)致了雙方?jīng)_突的出現(xiàn)。對(duì)于后期房屋的銷(xiāo)售也會(huì)形成較為嚴(yán)重的影響，非常不利于項(xiàng)目管理在效益上的發(fā)揮以及積聚。

1.4工程設(shè)計(jì)、監(jiān)理不足

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程當(dāng)中，經(jīng)常出現(xiàn)監(jiān)理單位跟設(shè)計(jì)單位之間溝通不足，配合脫節(jié)的情況，導(dǎo)致很多設(shè)計(jì)問(wèn)題在施工過(guò)程當(dāng)中被呈現(xiàn)了出來(lái)。很多施工企業(yè)所應(yīng)用的變更圖紙版本特別多，形成了成本方面的浪費(fèi)，同時(shí)也導(dǎo)致管理工作較為混亂。這種在監(jiān)理方面的欠缺，讓施工企業(yè)在制度保障以及規(guī)范上具備了較大的缺失，影響到了企業(yè)自身以及客戶(hù)的切身利益。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理工作的改善措施

2.1前期規(guī)劃管理的加強(qiáng)

我們國(guó)家大多數(shù)的房地產(chǎn)項(xiàng)目在前期調(diào)研以及可行性方面的研究都有著一定的欠缺，所以應(yīng)該對(duì)項(xiàng)目管理工作加以全面的優(yōu)化，提升在前期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理的強(qiáng)度，其中包含規(guī)劃階段以及設(shè)計(jì)階段。在對(duì)項(xiàng)目加以開(kāi)發(fā)之前應(yīng)該做出細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)研以及投資決策的分析，繼而將市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)良好的控制在一定范圍之內(nèi)。除此之外，在設(shè)計(jì)階段應(yīng)該對(duì)設(shè)計(jì)方案加以重視以及規(guī)范，要將市場(chǎng)的需求作為基礎(chǔ)，從綜合性能、生態(tài)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)利益以及施工安全等多個(gè)方面對(duì)設(shè)計(jì)加以考慮，繼而讓各個(gè)方面能夠顯得更為協(xié)調(diào)和平衡，防止呈現(xiàn)出時(shí)常的變更而導(dǎo)致過(guò)大的浪費(fèi)出現(xiàn)。應(yīng)該結(jié)合施工現(xiàn)場(chǎng)的情況和施工建設(shè)的要求，對(duì)施工設(shè)計(jì)圖紙加以嚴(yán)格的參照。同時(shí)還應(yīng)該積極加強(qiáng)跟設(shè)計(jì)單位之間的聯(lián)系，形成一種彈性管理的模式，做到更加的全面和準(zhǔn)確，把那些意外風(fēng)險(xiǎn)良好的控制在設(shè)計(jì)預(yù)期以?xún)?nèi)，讓事前管理、事中管理以及事后管理能夠?qū)崿F(xiàn)高度統(tǒng)一，使項(xiàng)目管理工作形成一個(gè)動(dòng)態(tài)可控形式的彈性系統(tǒng)。

2.2項(xiàng)目質(zhì)量管控的加強(qiáng)

房屋建筑的質(zhì)量是房地產(chǎn)行業(yè)最值得關(guān)注的問(wèn)題，房屋建筑在最開(kāi)始投入使用的一段時(shí)間之內(nèi)，通常是看不出有什么問(wèn)題存在的，不過(guò)隨著時(shí)間的慢慢推移，各種質(zhì)量問(wèn)題將會(huì)逐漸呈現(xiàn)出來(lái)。所以在房屋建筑施工建設(shè)的時(shí)候，應(yīng)該對(duì)人員、原材料以及機(jī)械設(shè)備加以嚴(yán)格的管理以及控制，繼而做到量化的要求，保證工程的整體質(zhì)量。而且對(duì)于房屋建筑內(nèi)的各種基礎(chǔ)設(shè)施，工程建設(shè)方也應(yīng)該做到保質(zhì)保量，比如暖通和排水等。應(yīng)該提升商品房銷(xiāo)售之后的管控，對(duì)客戶(hù)的需求加以積極的詢(xún)問(wèn)，繼而加以良好的回復(fù)。要組建起專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)售后的管理團(tuán)隊(duì)，對(duì)物業(yè)以及房屋維修要做出最為及時(shí)的處理，繼而對(duì)客戶(hù)所提出的各種意見(jiàn)加以深入的探究，給今后的項(xiàng)目決策以及規(guī)劃打下良好的基礎(chǔ)。

2.3成本管理的加強(qiáng)

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目當(dāng)中一定要對(duì)成本管理工作加以高度的重視，對(duì)工程項(xiàng)目所投入的各種成本加以嚴(yán)格的掌控。第一，在項(xiàng)目的規(guī)劃階段當(dāng)中，應(yīng)該做好對(duì)項(xiàng)目的整體預(yù)測(cè)以及評(píng)估，對(duì)成本、銷(xiāo)售以及利潤(rùn)等加以掌控，做到以最低的成本投入得到最高的質(zhì)量。第二，在施工的過(guò)程當(dāng)中，應(yīng)該適當(dāng)?shù)囊牒侠淼母?jìng)爭(zhēng)機(jī)制，讓投標(biāo)以及招標(biāo)等工作更加的市場(chǎng)化。第三，設(shè)立良好的獎(jiǎng)懲制度。在施工階段中，不管是哪一方，都要積極完善現(xiàn)場(chǎng)的簽證管理工作，主要包含現(xiàn)場(chǎng)簽證辦理以及審查兩個(gè)部分。繼而從根源上對(duì)成本加以控制，提升工程建設(shè)企業(yè)具備的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益以及經(jīng)濟(jì)效益的最大化。

2.4風(fēng)險(xiǎn)管理的加強(qiáng)

房地產(chǎn)項(xiàng)目具備施工周期長(zhǎng)、投資量較大的特征，所以提升對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的力度也是十分重要的。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前應(yīng)該積極地對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)加以規(guī)避，繼而降低開(kāi)發(fā)過(guò)程所形成的損失，讓效益實(shí)現(xiàn)最大化。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)所利用的風(fēng)險(xiǎn)管理方式都是風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，也就是利用對(duì)合同的簽訂，對(duì)每一方所要承擔(dān)的責(zé)任進(jìn)行明確，繼而減少隱藏?fù)p失的出現(xiàn)。還有就是利用保險(xiǎn)管理的方式，要是出現(xiàn)了意外，可以要求保險(xiǎn)公司對(duì)其中一部分費(fèi)用進(jìn)行承擔(dān)，也就是說(shuō)將風(fēng)險(xiǎn)的一部分轉(zhuǎn)移給了保險(xiǎn)公司，從客觀上實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)以及成本方面的降低。

結(jié)語(yǔ)：

總而言之，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程的管理工作是一項(xiàng)系統(tǒng)化的工程，所涉及到的因素也比較多，需要工程開(kāi)發(fā)商、施工單位、監(jiān)理單位等各方面加以高度的重視。相關(guān)從業(yè)人員應(yīng)該積極探索，對(duì)國(guó)外的一些先進(jìn)技術(shù)和理念加以借鑒，與我國(guó)房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)際情況相結(jié)合，繼而創(chuàng)建出一套符合我國(guó)國(guó)情的項(xiàng)目工程管理體系，為房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展貢獻(xiàn)出自己的力量。

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