【摘要】在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程當(dāng)中，房地產(chǎn)行業(yè)起著非常關(guān)鍵的作用，對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)健康持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展具有一定的促進(jìn)作用，同時(shí)也是我國(guó)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性行業(yè)和基礎(chǔ)性行業(yè)。鑒于此，本文先對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行了簡(jiǎn)要的概述，分析了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的類型以及識(shí)別，進(jìn)一步闡述了相應(yīng)的控制措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)項(xiàng)目；投資風(fēng)險(xiǎn)；控制研究

【中圖分類號(hào)】F299

【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理概述

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，具有地域性強(qiáng)，投資額度大，資金周轉(zhuǎn)慢，建設(shè)周期長(zhǎng)以及變現(xiàn)能力差等多種特點(diǎn)。而且還容易受到各種經(jīng)濟(jì)因素，環(huán)境因素以及社會(huì)因素的影響。這便使得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)比較大。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資過程其實(shí)也可以說是對(duì)未來市場(chǎng)需求進(jìn)行預(yù)測(cè)并生產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)品的一個(gè)過程。在具體的投資過程當(dāng)中，企業(yè)想要獲取更好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，就必須對(duì)各種投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的管控。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)管理主要是指在具體的開發(fā)過程中，對(duì)各種難以預(yù)測(cè)的影響因素進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估以及風(fēng)險(xiǎn)管控，從而有效降低各種風(fēng)險(xiǎn)給投資所帶來的影響，大大降低了各種風(fēng)險(xiǎn)因素給企業(yè)收益所帶來的不良影響。在房地產(chǎn)市場(chǎng)管理體系當(dāng)中引入風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，不僅可以培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，而且還可以在一定程度上對(duì)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)起到一定的穩(wěn)定作用。

2、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的類型及識(shí)別

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)主要分為兩大類，即系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。

2.1系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)主要是指對(duì)市場(chǎng)內(nèi)所有投資項(xiàng)目都會(huì)產(chǎn)生一定影響、而且投資者無法對(duì)其進(jìn)行有效控制的一種風(fēng)險(xiǎn)

通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)：也可以叫做購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)，其是指投資所得回報(bào)和最初投入的本金相比，購(gòu)買力有所降低，所以給投資者帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。

周期風(fēng)險(xiǎn)：這種風(fēng)險(xiǎn)主要是指由于市場(chǎng)的周期性波動(dòng)給投資者帶來了一定的風(fēng)險(xiǎn)。周期波動(dòng)主要分為四個(gè)階段，分別是復(fù)蘇與發(fā)展階段，繁榮階段，衰退階段以及蕭條階段。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸從最初的復(fù)蘇階段走向蕭條階段，房地產(chǎn)的成交量便會(huì)大大萎縮，價(jià)格也會(huì)大幅度下跌，從而使得那些抗風(fēng)險(xiǎn)能力比較弱的投資者因?yàn)榻鹑趥鶆?wù)而破產(chǎn)。

市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)：投資區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系也會(huì)給投資活動(dòng)帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。

利率風(fēng)險(xiǎn)：利率調(diào)升會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生以下幾個(gè)方面的影響，首先會(huì)使得房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值受到一定的折損；其次會(huì)給投資者增加一定的債務(wù)負(fù)擔(dān)；在此，還會(huì)在一定程度上增大融資成本。

變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)：在價(jià)格下跌的事后將升品兌換為現(xiàn)金而造成一定的資金損失。

政策風(fēng)險(xiǎn)：在房地產(chǎn)投資過程中，政府對(duì)地價(jià)住房，稅費(fèi)，土地共濟(jì)金融以及環(huán)境保護(hù)等各個(gè)方面的相關(guān)政策也會(huì)給投資者帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)，想要避免這種風(fēng)險(xiǎn)，最好是選擇那些政府積極鼓勵(lì)有收益保障的項(xiàng)目來進(jìn)行投資。

自然損失風(fēng)險(xiǎn)：自然損失風(fēng)險(xiǎn)主要是指由于一些不可避免的自然災(zāi)害而引起的投資損失，包括風(fēng)災(zāi)，洪水，火災(zāi)以及地震等等?？梢酝ㄟ^對(duì)物業(yè)進(jìn)行投保或者加強(qiáng)物業(yè)管理來對(duì)其進(jìn)行有效的預(yù)防。

政治風(fēng)險(xiǎn)：政治風(fēng)險(xiǎn)主要包括戰(zhàn)爭(zhēng)，鄭汴經(jīng)濟(jì)制裁罷工外來侵略，以及騷亂等因素所引起的投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資不可以動(dòng)所以會(huì)使得投資者承擔(dān)一定的政治風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)是投資中危害最大的一種。

2.2個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)，其主要對(duì)市場(chǎng)內(nèi)個(gè)別項(xiàng)目產(chǎn)生影響、投資者完全可以對(duì)其進(jìn)行有效的管控。個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)主要包括五類

收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)：當(dāng)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流沒有達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)而造成的一種風(fēng)險(xiǎn)。

資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)：這主要是由于現(xiàn)實(shí)資本價(jià)值和預(yù)期資本價(jià)值之間存在一定的差異而產(chǎn)生的一種風(fēng)險(xiǎn)。

未來經(jīng)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)：如果物業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用支出超額也會(huì)給投資帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。

持有期風(fēng)險(xiǎn)：在投資項(xiàng)目持有過程中遇到的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，持有項(xiàng)目的時(shí)間越長(zhǎng)，所遇到的影響因素也就越多，引起的風(fēng)險(xiǎn)也就越大。

比較風(fēng)險(xiǎn)：比較風(fēng)險(xiǎn)也可以叫做機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)，投資者將資金投入這個(gè)項(xiàng)目，便失去了投資其他項(xiàng)目的機(jī)會(huì)，在一定程度上也就失去了其他項(xiàng)目可能收益的風(fēng)險(xiǎn)。

3、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施

3.1對(duì)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別手段與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估手段進(jìn)行綜合運(yùn)用

在房地產(chǎn)開發(fā)過程當(dāng)中，會(huì)涉及到設(shè)計(jì)，施工以及拆遷管理管理等多項(xiàng)內(nèi)容，在風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估過程中應(yīng)該對(duì)各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)因素都進(jìn)行充分的考慮，例如金融風(fēng)險(xiǎn)，拆遷風(fēng)險(xiǎn)，競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)以及政策風(fēng)險(xiǎn)等等，對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)所產(chǎn)生的根本因素進(jìn)行深入的分析，并制定出相應(yīng)的防范措施。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估主要是對(duì)工程建設(shè)過程中可能存在的各種風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行一定的分析和預(yù)測(cè)，對(duì)其危害性進(jìn)行詳細(xì)的分析，并制定出相應(yīng)的防范控制措施，從而有效避免建設(shè)過程中發(fā)生相關(guān)的安全事故。

3.2強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)控制

想要對(duì)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的控制，就需要對(duì)單個(gè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行針對(duì)性地管控合規(guī)避，從而有效降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率，這項(xiàng)工作是整個(gè)投資風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避中最重要的一點(diǎn)，所以投資企業(yè)必須對(duì)其引起足夠的重視，不斷提升企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

3.3科學(xué)評(píng)估、準(zhǔn)確預(yù)測(cè)

企業(yè)在投資之前就應(yīng)該對(duì)相關(guān)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手以及項(xiàng)目的詳細(xì)資料進(jìn)行有效的了解和掌握，經(jīng)過仔細(xì)計(jì)算預(yù)測(cè)出項(xiàng)目在建過程中可能會(huì)遇到的風(fēng)險(xiǎn)，并提前采取一定的防范措施，這樣便大大提高應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力。目前層次分析法（AHP 法）就是一個(gè)很好的投資評(píng)估預(yù)測(cè)方法，其通過分層歸類的形式可以對(duì)工程相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行有效的分析，然后構(gòu)建起一定的層次結(jié)構(gòu)模型，按照各種風(fēng)險(xiǎn)因素的比重來進(jìn)行分層排序，并針對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)制定出相應(yīng)的防范措施。

總而言之，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在具體的投資過程當(dāng)中，會(huì)遇到各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)。投資企業(yè)想要獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)更加長(zhǎng)久的發(fā)展，便需要對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行準(zhǔn)確的評(píng)估和預(yù)測(cè)，并制定出相應(yīng)的防范措施。

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