【摘要】房地關(guān)聯(lián)是不動(dòng)產(chǎn)登記存量數(shù)據(jù)整合工作中的重點(diǎn)和難點(diǎn)。引入三維地籍來(lái)管理戶，除能有效避免存量數(shù)據(jù)整合中出現(xiàn)的戶重復(fù)和權(quán)利重復(fù)的問(wèn)題，也是不動(dòng)產(chǎn)空間管理的新趨勢(shì)。

【關(guān)鍵詞】存量數(shù)據(jù)；房地關(guān)聯(lián)；三維化樓盤表

我國(guó)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記以來(lái)，除不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)有所改變外，登記主體也發(fā)生了融合和改變。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)行前，房屋所有權(quán)可單獨(dú)作為一種權(quán)利在房管局進(jìn)行登記；不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)行后，房屋所有權(quán)不能單獨(dú)登記，必須依附于土地權(quán)利，落宗編制不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)后才能登記，分為：國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)/房屋（構(gòu)筑物）所有權(quán)、宅基地使用權(quán)/房屋（構(gòu)筑物）所有權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)/房屋（構(gòu)筑物）所有權(quán)。同時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)行前的登記存量數(shù)據(jù)進(jìn)行整合，整合成符合《不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)》的不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)，為不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)運(yùn)行提供數(shù)據(jù)支撐。

1、不動(dòng)產(chǎn)登記存量數(shù)據(jù)的整合

1.1存量數(shù)據(jù)現(xiàn)狀

不動(dòng)產(chǎn)登記存量數(shù)據(jù)大致分為以下三類：（1）使用信息化手段進(jìn)行登記管理，已建成從空間到登記流程到登記簿到檔案管理的較完備的數(shù)據(jù)庫(kù)；（2）利用傳統(tǒng)手段進(jìn)行登記管理，建成部分電子數(shù)據(jù)，以電子化方式存儲(chǔ)登記結(jié)果和檔案管理的；（3）利用全手工方式進(jìn)行登記管理，只有紙質(zhì)資料存檔的。

1.2數(shù)據(jù)整合的流程

根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合建庫(kù)技術(shù)規(guī)范（試行）》以下簡(jiǎn)稱《技術(shù)規(guī)范》要求，數(shù)據(jù)整合流程分為：準(zhǔn)備工作，規(guī)范化整理，整合關(guān)聯(lián)，數(shù)據(jù)入庫(kù)。

1.3數(shù)據(jù)整合的難點(diǎn)

按存量數(shù)據(jù)的信息化程度排序，信息化程度越好，整合難度越低，整合工作量越小。空間數(shù)據(jù)的信息化程度和完整度、現(xiàn)勢(shì)性，是決定存量數(shù)據(jù)信息化程度的關(guān)鍵；整合關(guān)聯(lián)尤其的房地關(guān)聯(lián)，是整個(gè)整合過(guò)程的難點(diǎn)。

2、房地關(guān)聯(lián)

2.1房地關(guān)聯(lián)使用的方法

（1）根據(jù)空間關(guān)系關(guān)聯(lián)

在數(shù)據(jù)整合前必須保證自然幢等空間信息的空間參考和城鎮(zhèn)地籍的空間參考一致，不一致的，需轉(zhuǎn)換保持一致。

將房屋登記整理后的空間數(shù)據(jù)中只保留自然幢數(shù)據(jù)，與地籍區(qū)、地籍子區(qū)以及建設(shè)用地使用權(quán)的空間數(shù)據(jù)進(jìn)行疊加后，在屬性表中增加宗地編碼，并將與之對(duì)應(yīng)的宗地編碼進(jìn)行賦值。

（2）根據(jù)登記信息關(guān)聯(lián)

當(dāng)宗地、自然幢空間數(shù)據(jù)缺失，無(wú)法通過(guò)空間關(guān)系關(guān)聯(lián)的情況下，補(bǔ)充采集空間數(shù)據(jù)又由于經(jīng)費(fèi)、時(shí)間等條件不允許時(shí)，可通過(guò)登記信息和登記檔案關(guān)聯(lián)。但此種方法所做關(guān)聯(lián)，因無(wú)宗地代碼或無(wú)自然幢號(hào)，不能編制不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)。

2.2房地關(guān)聯(lián)所遇到的問(wèn)題

（1）空間數(shù)據(jù)缺失

因各地原土地登記發(fā)證條件不一，信息化程度不一，導(dǎo)致空間數(shù)據(jù)不規(guī)范、未保存，甚至有些市縣長(zhǎng)期處于手工發(fā)證，只有紙質(zhì)資料。房產(chǎn)登記的房產(chǎn)測(cè)繪大都為自由坐標(biāo)，只有房產(chǎn)平面圖，無(wú)自然幢數(shù)據(jù)，甚至房產(chǎn)測(cè)繪與房產(chǎn)登記脫節(jié)，無(wú)法通過(guò)空間關(guān)系進(jìn)行房地關(guān)聯(lián)。

（2）原登記數(shù)據(jù)庫(kù)中錯(cuò)誤數(shù)據(jù)造成重復(fù)不動(dòng)產(chǎn)單元和重復(fù)權(quán)利

原登記數(shù)據(jù)庫(kù)中有隱藏較深的錯(cuò)誤數(shù)據(jù)，錯(cuò)誤的原因可能是：○1重復(fù)錄入；○2未走完流程冗余數(shù)據(jù)；○3登記流程中的邏輯錯(cuò)誤。此部分?jǐn)?shù)據(jù)應(yīng)判別為無(wú)效數(shù)據(jù)予以清洗和剔除。但因其隱藏較深，表面難以判斷，尤其是戶不動(dòng)產(chǎn)單元的重復(fù)。

3、三維地籍的應(yīng)用思考

長(zhǎng)久以來(lái)，地籍管理都是在二維的基礎(chǔ)上。但建設(shè)用地使用權(quán)分地上、地表、地下，而房地產(chǎn)權(quán)更是大部分都處于空中，是三維實(shí)體。二維管理已無(wú)法準(zhǔn)確、完整地反映存在空間權(quán)利重疊的宗地之間的拓?fù)潢P(guān)系。三維地籍的管理正是立體不動(dòng)產(chǎn)單元產(chǎn)權(quán)管理的出路，是不動(dòng)產(chǎn)登記管理的必然趨勢(shì)。

前文所提的房地關(guān)聯(lián)的中的難點(diǎn)，是否能在三維地籍中得以解決呢？

3.1三維地籍應(yīng)用于房地關(guān)聯(lián)的思考

重復(fù)的戶與權(quán)利，可能導(dǎo)致嚴(yán)重后果，如一房多賣，造成公民財(cái)產(chǎn)的巨大損失，在多地已有前車之鑒。

宗地的重復(fù)、自然幢的重復(fù)，可以根據(jù)其空間位置判斷，但戶的重復(fù)比較難判斷。不動(dòng)產(chǎn)的空間庫(kù)，只到自然幢層，是以二維地圖的思維來(lái)管理。而戶，在二維地圖中無(wú)法直觀管理。如果以空間思維來(lái)整理戶，建立三維的樓盤表，可以以立體三維的空間關(guān)系來(lái)管理戶，避免戶的重復(fù)，和戶權(quán)利的沖突。

3.2構(gòu)建三維化樓盤表

以三維地籍的管理要求，補(bǔ)充權(quán)籍調(diào)查，補(bǔ)齊空間數(shù)據(jù)，利用宗地、自然幢和房產(chǎn)平面圖、房產(chǎn)測(cè)繪報(bào)告等材料，建立起三維樓盤表，使得每一戶都在空間上有唯一位置，可有效避免戶重復(fù)。再將權(quán)利信息緊密地關(guān)聯(lián)在三維樓盤表上，杜絕權(quán)利重復(fù)。

結(jié)論：

不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)中，對(duì)空間數(shù)據(jù)的要求只到自然幢。引入三維地籍的管理后，將房產(chǎn)平面圖與自然幢結(jié)合，建立三維樓盤表，將戶立體化，更直觀有效的管理戶，也解決了存量數(shù)據(jù)整合中的戶重復(fù)難題。通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記，也使三維地籍的管理內(nèi)容從單純的“地”管理發(fā)展到“地與戶”的同步管理，更大地發(fā)揮了優(yōu)勢(shì)與作用。

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