【摘要】本文分析了如何通過(guò)適當(dāng)增加成本，來(lái)大幅度提高小區(qū)功能和品質(zhì)的方法，供大家參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)管理；成本；功能

1、前言

隨城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目如雨后春筍般蓬勃發(fā)展，新盤(pán)社區(qū)，無(wú)論在環(huán)境、外觀、設(shè)計(jì)上都明顯地區(qū)別于傳統(tǒng)小區(qū)，真是越來(lái)越漂亮了。選擇一個(gè)居所就是選擇未來(lái)的一種生活方式，真正的好房子不光要有好的地理位置，還需要為住戶(hù)的日常使用的方方面面進(jìn)行考慮。針對(duì)以上情況，本文對(duì)近幾年已經(jīng)開(kāi)發(fā)完成并已經(jīng)交付使用的樓盤(pán)進(jìn)行了調(diào)查，統(tǒng)計(jì)了來(lái)自不同年齡階層的意見(jiàn)，考慮怎么從細(xì)節(jié)入手，提升小區(qū)品質(zhì)，增加公司樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)力。

功能和成本是一直是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)研究最多的內(nèi)容，開(kāi)發(fā)商關(guān)注的是成本，客戶(hù)關(guān)注的是功能，功能和成本的比值，是一個(gè)項(xiàng)目好于壞的關(guān)鍵。

2、地上部分

進(jìn)入一個(gè)小區(qū)，你首先關(guān)注的是小區(qū)的格局，而格局的體現(xiàn)就需要在小區(qū)的入口設(shè)立平面布置圖，是你對(duì)這個(gè)小區(qū)有一個(gè)大致的了解。很多人認(rèn)為這是不必要的設(shè)置，其實(shí)不然，在日常生活中，經(jīng)常會(huì)遇到親戚朋友來(lái)你做客，即使有了你家的詳細(xì)地址并且有了門(mén)口保安的指引，還沒(méi)有一塊平面指示圖來(lái)的方便，特別是你剛購(gòu)買(mǎi)了一個(gè)較大小區(qū)的住房，在裝修階段，有大量的材料和物品送貨上門(mén)，門(mén)口一個(gè)小小的平面圖，可以省去你不少麻煩。

其次，小區(qū)門(mén)口除了設(shè)立保安室之外，還需要有告示牌和快遞存放室。 不要小看小小的一塊告示牌，它體現(xiàn)了一個(gè)小區(qū)的物業(yè)的管理水平。失物招領(lǐng)、停電停水通知、重要事項(xiàng)通知等，讓下班歸來(lái)的業(yè)主體會(huì)到自己是小區(qū)的主人。快遞存放室，看似可以被E郵柜替代，但其實(shí)不然，遇到雙十一、國(guó)親、春節(jié)等節(jié)日E郵柜的儲(chǔ)存能力就有限了，而且對(duì)于一些大件物品也同樣無(wú)法勝任，特別是遇到異常情況，比如：E郵柜被雨淋了、業(yè)主忘記取件、東西放E郵柜了但沒(méi)收到密碼，都是E郵柜的短板。快遞存放室，不但能解決以上麻煩，還能增加物業(yè)人員和業(yè)主之間的聯(lián)系，在日常中，有事還能讓業(yè)主臨時(shí)存放一些物品，免去了業(yè)主搬上樓又搬下來(lái)的麻煩，極大的便利的業(yè)主，提高了小區(qū)的品質(zhì)。

進(jìn)入小區(qū)，接著就會(huì)關(guān)心另外一個(gè)問(wèn)題，車(chē)停哪里？根據(jù)對(duì)調(diào)查的統(tǒng)計(jì)，超過(guò)60%的業(yè)主喜歡地面停車(chē)位。但也不是說(shuō)，地面停車(chē)位越多越好，因?yàn)榈孛婵臻g是有限的，過(guò)多的車(chē)位會(huì)占用大量的綠化面積和通道，使得業(yè)主散步和通行受到影響，這也是業(yè)主投訴問(wèn)題較多之一。目前解決之一問(wèn)題的方法有好多，這里就說(shuō)成本較少的一種思路：在小區(qū)內(nèi)設(shè)立人車(chē)分離區(qū)域，保證業(yè)主的休閑散步的區(qū)域無(wú)車(chē)輛通行和停放；地面車(chē)位盡量設(shè)置在小區(qū)圍墻外，減少上下班高峰期，小區(qū)進(jìn)出口的擁堵；小區(qū)入口做到人車(chē)分離，保證業(yè)主安全和通行流暢；地面停車(chē)位必須有明確標(biāo)識(shí)，防止車(chē)輛亂停放；本小區(qū)的以外車(chē)輛，除送貨外，一律停放在小區(qū)外，以保證本小區(qū)業(yè)主的權(quán)利。

小區(qū)的安防也是業(yè)主最為關(guān)心的內(nèi)容之一，除了必要的設(shè)備之外，重點(diǎn)是小區(qū)入口保安的巡查和單元門(mén)是否長(zhǎng)閉。小區(qū)保安的巡查力度控制是關(guān)鍵，過(guò)分嚴(yán)謹(jǐn)，會(huì)給小區(qū)業(yè)主一種坐牢的壓抑感，過(guò)分寬松了，就又會(huì)給小區(qū)業(yè)主一種不負(fù)責(zé)任的感覺(jué)，所以比較好的做法是，固定門(mén)衛(wèi)的保安人員，竟快讓他們熟悉小區(qū)的業(yè)主，這樣可以避免詢(xún)問(wèn)的次數(shù)。這里可以把快遞存放室和門(mén)衛(wèi)辦公室放一起，這樣可以加快熟悉速度，還能增加業(yè)主對(duì)保安的滿(mǎn)意度。單元門(mén)是否長(zhǎng)閉，是安防中比較重要的一塊。它可以阻擋99%的外來(lái)人員進(jìn)入，雖然業(yè)主每次出入會(huì)帶來(lái)一些不便利，但是換來(lái)安全的環(huán)境還是有必要的?，F(xiàn)在新建的小區(qū)一般采用全玻門(mén)，一個(gè)耐久性大大增加，還有美觀和舒適度大大提升。小區(qū)的日常使用也是業(yè)主最為關(guān)注的內(nèi)容之一。像小區(qū)的垃圾桶，不應(yīng)設(shè)置在單元門(mén)內(nèi)，防止夏天異味蔓延，宜設(shè)置在架空層入口的綠化帶中，地面做好硬化方便清理打掃，最后垃圾桶一定要帶蓋子，防止異味外和免除野貓等小動(dòng)物把垃圾翻得到處都是。在架空層和小區(qū)休閑區(qū)要提供剛給業(yè)主休息用的桌椅，及保持環(huán)境衛(wèi)生的垃圾桶。架空層及綠化帶中的照明要做到時(shí)間和分區(qū)控制，到了晚上10：00以后，可以關(guān)閉綠化帶照明，主要道路照明只留一半，極大的減少不必要的能耗。單元門(mén)口的照明，宜采用光控。

3、地下部分

這一塊業(yè)主反應(yīng)較多的集中在照明、地面潮濕和標(biāo)識(shí)不清這幾方面。先說(shuō)照明，最早采用的日光燈管，這種方式能耗大、維護(hù)成本高，且容易在梅雨季節(jié)大面積受潮損壞，后來(lái)就改進(jìn)成，多路控制，隔2到3個(gè)燈亮1個(gè)，節(jié)約能耗的同時(shí)也降低了維護(hù)成本，但隨著照明效果的下降，業(yè)主投訴較多，于是就出現(xiàn)了聲控，平時(shí)狀態(tài)下全暗，遇到聲音才會(huì)亮起，能耗和維護(hù)成本大幅度下降，投資成本小幅上升，但業(yè)主投訴卻大幅度提升，因?yàn)槿松俚臅r(shí)候，比較嚇人，所以很快被淘汰。現(xiàn)在最新的是LED聲控，平時(shí)狀態(tài)下一般在2.5W左右低照明工作，遇到聲音則工作在10W，特點(diǎn)是比普通燈管2個(gè)開(kāi)1，節(jié)能30%以上，維護(hù)成本下降90%，LED壽命普通都在10年以上，耐潮濕，但一次性投入成本較高，需要5年左右才能收回成本，但業(yè)主和物業(yè)單位反應(yīng)極好，是現(xiàn)在比較流行的照明模式。

地下室梅雨季節(jié)返潮是大部分高層地下室小區(qū)常見(jiàn)問(wèn)題，這次我就介紹一種大城市常見(jiàn)的處理辦法。采用環(huán)氧樹(shù)脂地面，因?yàn)榫S護(hù)成本低，修復(fù)只要在原來(lái)表面在做一層即可，觀感效果好；地面水汽全部被阻擋在表面，清掃除濕簡(jiǎn)單，只需配合大功率工業(yè)除濕機(jī)即可在1到2天內(nèi)下降到40%以下濕度。能有效的避免水泥地面開(kāi)裂修補(bǔ)觀感差、地面潮濕難以清除、金剛砂地面局部修補(bǔ)困難等問(wèn)題。

地下室標(biāo)志標(biāo)線(xiàn)也是近幾年根據(jù)業(yè)主要求所增加的。隨著汽車(chē)保有量的增加，地下車(chē)庫(kù)和自行車(chē)庫(kù)的面積和數(shù)量大大增加了，這就造成了很多業(yè)主或者訪(fǎng)客在地下室迷路，特別是上了年紀(jì)和送貨人員。因此，每個(gè)地下室出口要增加平面圖，標(biāo)識(shí)出你當(dāng)前所在位置和整個(gè)地下出庫(kù)的情況、編號(hào)分布，讓人一看便知位置。

結(jié)語(yǔ)：

一個(gè)好的小區(qū)，做到以上這些是必須，但除了這些還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，這里我只是拋磚引玉，以最低的成本來(lái)提高功能，以滿(mǎn)足業(yè)主日益增長(zhǎng)的需求和體驗(yàn)，為我集團(tuán)樓盤(pán)在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力，提供一份綿薄的力量。