摘要：房地產(chǎn)項目具有與一般項目不同的特點：投入資金量大，需要更加專業(yè)的管理模式，項目持續(xù)周期長，涉及到許多不可預(yù)知的外部因素，很容易為項目設(shè)計帶來變更。本文深入剖析當前房地產(chǎn)市場普遍存在的設(shè)計變更問題，在分析其原因的基礎(chǔ)上，給出具有針對性的解決對策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目設(shè)計變更管理對策

隨著市場經(jīng)濟發(fā)展的逐步深入，我國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)具有了越來越鮮明的商品市場的屬性，與此相關(guān)的各項法律法規(guī)也逐步建立和完善起來。房地產(chǎn)項目設(shè)計的變更管理是十分重要的，關(guān)系到這個項目的后續(xù)工作流程，也關(guān)系到設(shè)計周期和建設(shè)費用。眾所周知，房地產(chǎn)項目的投資額度巨大，建設(shè)周期一般為數(shù)年，在此期間的流動變現(xiàn)不易發(fā)生，因此在如此長的開發(fā)周期中往往會面臨一些復(fù)雜多變的事件與過程，從而為項目設(shè)計帶來變更。本文深入剖析當前房地產(chǎn)市場普遍存在的設(shè)計變更問題，在分析其原因的基礎(chǔ)上，給出具有針對性的解決對策。本文的成果對于提高房地產(chǎn)項目管理水平具有比較好的借鑒意義。

1、房地產(chǎn)項目設(shè)計變更原因分析

房地產(chǎn)項目周期較長，常常會面臨著各種內(nèi)部與外部的問題。在項目開發(fā)的不同階段，有不同的因素會導(dǎo)致設(shè)計變更，經(jīng)過總結(jié)，主要的原因包括：

1.1來自相關(guān)法律法規(guī)的原因。房地產(chǎn)領(lǐng)域的法律法規(guī)，是對房地產(chǎn)企業(yè)與項目進行約束管理的一系列規(guī)定。房地產(chǎn)的開發(fā)周期較長，在開發(fā)期間，如果遇到國家對法律法規(guī)進行調(diào)整，或者出臺新的規(guī)定，則會對項目的進展產(chǎn)生比較大的影響。

1.2來自設(shè)計階段的影響。房地產(chǎn)項目的設(shè)計方案決定著該項目的進展，如果參與設(shè)計的工作人員中，有因為工作遺漏或者疏忽，或者責(zé)任心不強僧問題，使設(shè)計方案有所欠缺，則會導(dǎo)致將來出現(xiàn)設(shè)計變更，對項目造成影響。

1.3來自市政配套的影響。房地產(chǎn)項目由于關(guān)乎人們的工作與生活，因此會與不少市政設(shè)置發(fā)生聯(lián)系。而是市政門的規(guī)劃與進展，便會影響到房地產(chǎn)項目的進展，從而發(fā)生設(shè)計變更。

1.4來自決策調(diào)整的影響。在房地產(chǎn)項目的進展過程中，有時候會由于業(yè)主的戰(zhàn)略目標發(fā)生了變化，而導(dǎo)致設(shè)計方為了適應(yīng)這些變動而不得不對設(shè)計方案進行變更。由于房地產(chǎn)項目往往體量龐大，功能復(fù)雜，牽涉面廣，所以在業(yè)主方調(diào)整其使用功能或者更換其建筑材料與設(shè)備時，均會影響到項目最初的設(shè)計方案，從而產(chǎn)生變更。

1.5來自現(xiàn)場施工的影響。房地產(chǎn)項目在現(xiàn)場施工時，如果因為施工方的疏忽或者管理的疏漏，以及設(shè)備質(zhì)量、材料質(zhì)量不達標等問題的發(fā)生，均會使項目難以達到預(yù)期的要求，設(shè)計者必須對方案進行調(diào)整，從而引起設(shè)計變更。

2、房地產(chǎn)設(shè)計變更對策探討

2.1技術(shù)方面的對策。首先，房地產(chǎn)項目應(yīng)進一步重視前期工作，對市場的發(fā)展趨勢和規(guī)律進行細化的分析和評估。房地產(chǎn)項目建設(shè)周期長，市場在建設(shè)期間會發(fā)生各種各樣的變化，從而為項目本身帶來許多不確定因素。只有以科學(xué)客觀的手段對市場和大環(huán)境進行分析預(yù)測，并做足各類準備工作，才能盡可能少的產(chǎn)生變更。其次，應(yīng)為項目的管理組建專業(yè)化的人才隊伍，從而以其豐富的經(jīng)驗與專業(yè)化的技術(shù)水準盡可能早地發(fā)現(xiàn)在設(shè)計方案上的遺漏之處，從而使設(shè)計變更的數(shù)量減少到最低程度，提高設(shè)計質(zhì)量。第三，應(yīng)該充分把握房地產(chǎn)項目周邊的市政發(fā)展規(guī)劃，通過積極主動地和市政部門進行溝通協(xié)調(diào)，及時獲取市政發(fā)展和變動信息，盡可能減少項目后期的變動。第四，要實現(xiàn)流程化的設(shè)計管理，以盡可能降低設(shè)計變更的幾率。

2.2信息管理方面的策略。隨著信息技術(shù)發(fā)展與應(yīng)用的逐步深入，房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計的管理工作與計算機的相關(guān)性越來越大，并逐步引入各類信息系統(tǒng)來解決設(shè)計中的實際問題。房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要建立一套基于信息技術(shù)的項目管理信息系統(tǒng)，提高管理流程效率，減輕工作負擔(dān)。信息化管理模式在房地產(chǎn)企業(yè)中扮演著的不可或缺的角色，同時也在相當大的層面上影響著企業(yè)設(shè)計的效率。對這一部分工作進行信息化管理，也是房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化管理模式，提升管理效率，減少設(shè)計變更管理的重要部分。建立信息化平臺，加強內(nèi)部信息溝通，能夠提高管理流程效率，減輕工作負擔(dān)，改善手工處理業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀，信息系統(tǒng)的使用有利于房地產(chǎn)企業(yè)的部門之間更加快速地獲取項目進度，使很多工序和專業(yè)的圖紙做到部門之間的共享，發(fā)生設(shè)計變更的協(xié)調(diào)與處理更加及時。

2.3合同管理方面的策略。目前，無論是房地產(chǎn)的財務(wù)與合同管理，還是項目完工之后的評估，均沒有針對性的法律法規(guī)共雙方遵循。加之建設(shè)單位的資質(zhì)和情況各不相同，必須有相關(guān)的規(guī)范化管理策略，才能盡可能減少設(shè)計變更。首先應(yīng)對項目設(shè)計的合同內(nèi)容進行進一步完善，在合同中嚴格和詳細地明確一旦發(fā)生設(shè)計變更的解決方法，在設(shè)計方與建設(shè)方的溝通前提下制定出詳細的處理條款，從而使設(shè)計變更的成本損失減少到最低。此外還可以引入限額設(shè)計，在設(shè)計之初便對房地產(chǎn)項目的成本做出具體的限定，從而避免由于設(shè)計變更而引起的成本超支。

2.4基于責(zé)任管理的策略。首先應(yīng)強調(diào)法律法規(guī)是否在項目進程中得到了嚴格的執(zhí)行，項目的推進過程是不是與基本建設(shè)程序相符。如果過于走捷徑而越過了必要的程序，便會為將來設(shè)計的變更留下隱患。其次應(yīng)確定設(shè)計變更的具體責(zé)任者，并詳細規(guī)定責(zé)任范圍，使項目參與的各方均能知曉自身所擔(dān)負的具體職責(zé)，從而使房地產(chǎn)項目能夠如期完成。此外還應(yīng)設(shè)立與項目任務(wù)完成情況相關(guān)的獎懲機制，通過經(jīng)濟的杠桿使項目任務(wù)的參與者提升積極性，負起相應(yīng)的責(zé)任。

3、結(jié)束語

房地產(chǎn)項目具有與一般項目不同的特點，首先是投入資金量大，其次是需要更加專業(yè)的管理模式，而且項目持續(xù)周期長，涉及到許多不可預(yù)知的外部因素，所以在項目的全周期中，管理者都必須面對充滿變化的過程和不斷出現(xiàn)的新情況。本文充分分析了房地產(chǎn)項目設(shè)計變更的原因，并給出解決方案。本文的成果把房地產(chǎn)項目的管理提升到更高的層次，從而使項目建設(shè)更加順暢，有利于房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。