摘要：作為國家支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)仍處在行業(yè)發(fā)展的中期階段，未來的發(fā)展空間非常寬闊。當(dāng)下，房地產(chǎn)開發(fā)盈利空間逐漸降低，如何開發(fā)更為優(yōu)秀的項目并節(jié)約成本提高盈利，則需要規(guī)劃設(shè)計管理來實現(xiàn)。所以，房地產(chǎn)開發(fā)項目管理對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)起著非常關(guān)鍵的作用。本文思考總結(jié)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)況，分析了房地產(chǎn)開發(fā)中規(guī)劃設(shè)計管理的重要性，并提出了具體的幾點建議措施，促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)步有序的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；規(guī)劃設(shè)計；項目管理

1、前言

隨著國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，使得與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)也得不斷的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)管理就是其中不容忽視的一環(huán)。雖然國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)管理得到較快的發(fā)展，但是與快速發(fā)展的市場需求而言，其中還存在一定的問題，離科學(xué)、有效、整體的管理體系的形成還有一段距離。本文計劃通過對我國房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)管理的初階研討，改善項目管理體系，提升房地產(chǎn)開發(fā)管理經(jīng)驗和水平。

2、房地產(chǎn)開發(fā)管理中存在的不足

目前，房地產(chǎn)行業(yè)作為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一重要性不言而喻，但在其高速房展的過程中嗎，依舊存在很多的開發(fā)管理問題，其中包括：（1）項目開發(fā)初期市場調(diào)研不充分。目前國內(nèi)較多項目在開發(fā)之前并未做到有效的深入實際的初期調(diào)研，導(dǎo)致項目在論證階段和項目設(shè)計階段信息量嚴(yán)重不足，進而帶來許多不必要的問題，比如：成本過高、戶型單調(diào)等，對項目的宣傳和銷售帶來諸多的負(fù)面影響，給開發(fā)商帶來直接利益損害；（2）房地產(chǎn)開發(fā)中管理體系不健全。在項目開發(fā)的階段中，房地產(chǎn)商習(xí)慣運用傳統(tǒng)的項目管理模式，缺乏對項目管理的思考和理解，不能有效的加以利用并配合項目的順利發(fā)展。管理的初期和中期無法緊密將其聯(lián)系起來，進而造成項目周轉(zhuǎn)資金和項目進度等方面的無法把控。造成項目開發(fā)與預(yù)期目標(biāo)嚴(yán)重偏離；（3）設(shè)計及監(jiān)理等規(guī)范制度的缺乏。現(xiàn)階段，設(shè)計方和監(jiān)理方不能有效的進行溝通，致使施工過程中出現(xiàn)諸多不必要的麻煩，不但使得管理混亂，還對工期產(chǎn)生了很大的影響，進而在規(guī)范性上對房地產(chǎn)行業(yè)的運行與發(fā)展形成了很大的不良影響。

3、增強房地產(chǎn)開發(fā)管理的有效措施

3.1策劃設(shè)計階段

應(yīng)該在工程項目的策劃設(shè)計階段嚴(yán)格把控，在市場考察和調(diào)研中細(xì)致認(rèn)真，綜合多個方案進行比較確定可行性；然后，施工圖的設(shè)計。設(shè)計確保了房屋建筑的質(zhì)量，選取優(yōu)秀的設(shè)計方案尤為重要，在戶型、空間、功能及結(jié)構(gòu)方面需要獨特的創(chuàng)新和設(shè)計。應(yīng)該在保證結(jié)構(gòu)穩(wěn)固的基礎(chǔ)之上，達(dá)到下列要求：（1）房屋建筑的公攤面積盡量做到最小，開間合理，干濕分離，居住安逸；（2）應(yīng)該確保建筑物在風(fēng)格與外形上具有藝術(shù)氣息，妥當(dāng)?shù)奶幚矸宽斉c墻體的立面造型，給人一種美的享受，讓開發(fā)的項目具有很好的觀賞和使用價值；（3）遵循成本控制要求，對規(guī)定的設(shè)計按照要求嚴(yán)格施行，控制項目開發(fā)的成本降低。在房地產(chǎn)開發(fā)管理中涉及方面較為廣泛，水、電、煤氣、市政園林、通信均會與之有所合作，這就需要將相關(guān)單位關(guān)系處理妥當(dāng)。一般塔樓的公攤面積相對較小，采光比較均勻，戶型配置合理，然后南北通透性并不是很好。房地產(chǎn)策劃設(shè)計在建筑工程造價方面占據(jù)了一半以上的作用，所以，務(wù)必在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理初期做好策劃設(shè)計工作。

3.2項目施工階段

施工階段包括三大控制階段：進度管理、投資管理及其質(zhì)量管理。最初，房地產(chǎn)質(zhì)量提升的關(guān)鍵點和主要環(huán)節(jié)就在于技術(shù)質(zhì)量管理。關(guān)于施工技術(shù)質(zhì)量的管理，其中體現(xiàn)在監(jiān)理和施工隊伍的選擇，施工設(shè)備、配件、材料的置備，后勤服務(wù)與動力供應(yīng)等很多方面，直接影響到房產(chǎn)與施工質(zhì)量。確保建筑質(zhì)量的提升，務(wù)必選拔具有高素質(zhì)人員、合格資質(zhì)等級、施工技術(shù)質(zhì)量過硬、豐富管理經(jīng)驗的建設(shè)單位，選拔業(yè)績突出有責(zé)任心及人員配備合格的監(jiān)理單位。在建筑材料的選擇上，嚴(yán)格按照設(shè)計要求確保所用材料各方面均達(dá)到規(guī)范要求，并具有出廠合格證書，并在頭投入使用之前進行必要的復(fù)檢；然后，現(xiàn)場施工技術(shù)質(zhì)量管理能有效推動房產(chǎn)質(zhì)量的提高，所以在這個工程中需要做到以下幾點：第一，通過組織培訓(xùn)和思想道德教育加強施工隊伍責(zé)任和質(zhì)量意識；第二，增強施工隊伍的技術(shù)培訓(xùn)。關(guān)于施工隊伍技術(shù)培訓(xùn)具有很多的方法，可直接在施工現(xiàn)場對其加以指導(dǎo)培訓(xùn)，培養(yǎng)其基本知識和先進經(jīng)驗、技術(shù)的學(xué)習(xí)了解；第三，增強施工現(xiàn)場技術(shù)質(zhì)量管理。具體而言，嚴(yán)格把控材料、抽檢、施工環(huán)節(jié)的記錄，進而確保施工質(zhì)量有所保障。

3.3竣工交付階段

在此階段，可委托具有優(yōu)秀資質(zhì)的物業(yè)公司加入后期的物業(yè)管理工作中，并選拔具有豐富管理經(jīng)驗且成本低廉的專業(yè)維修人員。在項目竣工交付階段，從一個角度來講，為了確保廣大業(yè)主的認(rèn)可，應(yīng)及時對所出售的房地產(chǎn)開發(fā)項目配備專業(yè)管理人員科學(xué)有效的落實管理制度，做好售后服務(wù)工作確保業(yè)主的滿意；從另一個角度來講，做好調(diào)研和意見征求工作，組織相關(guān)人員征求業(yè)主住戶的要求和相關(guān)意見，及時妥當(dāng)?shù)倪M行有效處理，透徹的調(diào)研房地產(chǎn)開發(fā)項目急需改進增強的地方，進而推進房地產(chǎn)開發(fā)管理質(zhì)量的逐步提高。

4、結(jié)束語

綜上所述，我國社會經(jīng)濟高速發(fā)展，國民生活質(zhì)量和生活水平顯著提高，對居住條件和居住環(huán)境要求也越來越高，為了達(dá)到國民的居住要求，房地產(chǎn)開發(fā)商務(wù)必抓緊完備相應(yīng)管理體系，積極主動實施有效的開發(fā)管理舉措，確保項目質(zhì)量和房地產(chǎn)開發(fā)項目競爭力的持續(xù)提高。