摘要：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，占有十分重要的地位，是我國各行業(yè)中的先導(dǎo)性與基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展離不開房地產(chǎn)業(yè)，人民的安居樂業(yè)更離不開房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展推動了相關(guān)行業(yè)的發(fā)展與繁榮，對我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了很大的推動作用。因此，研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的因素，采取合理的對策是十分重要的。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動；波動因素；對策研究

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和其他行業(yè)的經(jīng)濟(jì)一樣都包括生產(chǎn)環(huán)節(jié)、流通環(huán)節(jié)、消費(fèi)環(huán)節(jié)等多個環(huán)節(jié)，生產(chǎn)環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)業(yè)的直接建造過程，流通環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)業(yè)的再生產(chǎn)及房地產(chǎn)實現(xiàn)的過程，消費(fèi)環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)生產(chǎn)建造的目的的實現(xiàn)，是實現(xiàn)房地產(chǎn)價值的關(guān)鍵一環(huán)。房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通、消費(fèi)的健康循環(huán)，要求有科學(xué)合理的經(jīng)濟(jì)機(jī)制和經(jīng)濟(jì)體制作保證。

1、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的概述

從經(jīng)濟(jì)理論來看，我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)具有三個方面的特征：首先具有商品性，即房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)的商品房能夠在市場上自由地買賣和流通；其次具有公有性，即房地產(chǎn)建造的商品房所用的土地都是屬于公有的，是國家的或集體的；第三具有社會性，即我們每個人都在房子里面生活或辦公，是人類生存和發(fā)展必不可少的東西。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的三個特性加上經(jīng)濟(jì)體制的變化，就會對房地產(chǎn)的生產(chǎn)、銷售等帶來價格上的波動，從而造成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的整體產(chǎn)生波動，要想把波動控制在一定的范圍內(nèi)，就需要對波動進(jìn)行研究和探討，從而保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康快速的發(fā)展，利于促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，利于百姓買得起房，過上幸福安康的生活。

2、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動影響因素的分析

2.1土地政策的影響

在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中有兩個重要的市場，一個是進(jìn)行土地交易的土地市場，即一級市場，另外一個是商品房的銷售市場，即二級市場，這兩個市場對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與繁榮起著決定性作用。一級市場：在土地交易市場中，由于土地都是國有的或集體所有的，那么土地的賣方就是國家的各級土地主管部門，買方就是大大小小的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在這個市場中土地就是交易的商品，房地產(chǎn)企業(yè)買到了土地，就等于有了主要的生產(chǎn)資料。二級市場：由于商品房是房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的，那么開發(fā)商就是賣房，消費(fèi)者即購房者就是買方；二次市場的交易中，土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)是雙方交易的商品。

一級市場中的國家土地政策的調(diào)整對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有巨大的影響力，主要表現(xiàn)在：

第一、土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整要根據(jù)市場的需要進(jìn)行科學(xué)合理的調(diào)整，面對火爆的商品房銷售市場，為了能夠滿足首套住房的要求，就必須加大中小套型房屋用地的供給，只有建造的房屋多了，才能保證更多的無房百姓住上首套房。因此，為了保持房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，面對高高在上的房價，面對百姓買不起房的情況，面對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中嚴(yán)重存在的泡沫，就只能靠國家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策進(jìn)行調(diào)整，就必須根據(jù)房地產(chǎn)市場的情況，出臺一系列的土地政策進(jìn)行調(diào)整，強(qiáng)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。

第二、土地價格的波動。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展在低谷時，土地的供應(yīng)價格就會變低，因為商品房不好賣，開發(fā)商就不會購買大量的土地進(jìn)行開發(fā)，如果此時房地產(chǎn)企業(yè)買地，不但可以獲得更多的銀行貸款的支持，更可以拿到便宜的地價。房地產(chǎn)市場火爆后，商品房價格節(jié)節(jié)攀升，國家為了穩(wěn)定商品房的市場價格，就會出臺相應(yīng)的土地政策，控制地價的瘋狂上漲。

2.2物價水平的影響

物價水平指的是整個國民經(jīng)濟(jì)的物價水平，是分析經(jīng)濟(jì)狀況的重要指標(biāo)，也是衡量目標(biāo)市場潛在消費(fèi)能力的重要指標(biāo)。社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中，如果整體的物價水平提高了，那么房地產(chǎn)的銷售價格也會跟著提高；如果整體的物價水平降低了，那么房地產(chǎn)的價格也會隨之降低；如果物價是穩(wěn)定的，那么房地產(chǎn)的價格也是穩(wěn)定的。同理，房地產(chǎn)的價格發(fā)生了巨大變化，也會影響到整體物價水平的變化，二者相互關(guān)聯(lián)，相互影響。

2.3社會發(fā)展的影響

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的越來越快，更多的人口涌入到大中小城市，住房需求變大，這為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了重大的機(jī)遇。人民生活水平的提高，收入水平的增長，對住房的條件也隨之提高，改善型住房成為了需求的主流，對房屋的結(jié)構(gòu)、小區(qū)的環(huán)境、物業(yè)的管理水平、周圍的便民設(shè)施等都提出了跟高的要求，這些對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展又提供了更多的機(jī)會。

城市化進(jìn)程的加快，城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，都增加了人們對住房的需求，直接影響到了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動。在社會和政治格局穩(wěn)定的情況下，人們更愿意對房地產(chǎn)進(jìn)行投資，從而保證了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行；但是當(dāng)政治動蕩、經(jīng)濟(jì)蕭條、社會不穩(wěn)定因素增加，就會嚴(yán)重影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動可能更大。

2.4不確定因素的影響

不確定因素包括戰(zhàn)爭、地震、火災(zāi)、爆炸、政治風(fēng)波、金融危機(jī)等，這些都會在一定時期內(nèi)，一定范圍內(nèi)給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動帶來不同程度的影響。有些不確定因素帶來了正能量，帶來了積極影響，有些不確定因素帶來了負(fù)能量，帶來了消極影響。面對消極影響國家要出臺政策進(jìn)行扶持，幫助企業(yè)克服困難健康發(fā)展，從而保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行。

3、面對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動采取的對策

3.1供求關(guān)系

在市場經(jīng)濟(jì)中只有保證了供求關(guān)系的平衡，才能把商品房的價格控制在合理的范圍內(nèi)，才能防止房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的大幅波動。分析房地產(chǎn)市場的銷售情況可發(fā)現(xiàn)，供求不平衡在房地產(chǎn)市場中是經(jīng)常存在的，供求平衡只是在少數(shù)地方，短時間內(nèi)存在。因此，國家政策要從宏觀上對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)整，以保證房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展，解決供求矛盾。當(dāng)然，如果商品房的銷售矛盾特別突出了，僅靠市場自身進(jìn)行調(diào)節(jié)，是無法完成自動調(diào)節(jié)的，如果政府不出手，就會造成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動加大。因此，政府要根據(jù)情況，對癥下藥，爭取解決問題，保持供求平衡，穩(wěn)定供求關(guān)系。

3.2稅費(fèi)方面

房產(chǎn)稅是國家對產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅，這種稅是國家向房地產(chǎn)企業(yè)一次性征收，然后開發(fā)商在房屋銷售的過程中向購房者征收，而且還有許多其他的稅收項目，這些稅收都會影響到房價，導(dǎo)致房價的上漲，從而影響人們的購房行為。因此，國家應(yīng)該根據(jù)市場發(fā)展的實際情況，制定合理的稅收政策，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。