摘要：在城市發(fā)展現(xiàn)狀下，城市規(guī)劃引導(dǎo)著城市的開(kāi)發(fā)，城市的開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)的發(fā)展情況密切相關(guān)，在城市規(guī)劃中需采取相應(yīng)的有效政策、技術(shù)、管理策略等作用于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。而往往城市發(fā)展具有諸多不確定性會(huì)導(dǎo)致城市規(guī)劃策略對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的作用為失效，因此針對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，需結(jié)合城市市場(chǎng)中的外部因素、交易成本、發(fā)育狀況等，提高城市規(guī)劃的策略，使得城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)處于協(xié)調(diào)發(fā)展的狀態(tài)。本文通過(guò)分析2010年至2016年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀及房地產(chǎn)行業(yè)在中國(guó)GDP中的占比，探討基于城市發(fā)展理念的城市規(guī)劃與其發(fā)展的關(guān)系，并提出利于二者共同發(fā)展的有效途徑。

關(guān)鍵詞：城市發(fā)展理念城市規(guī)劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

近年來(lái)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)也跟著不斷改革，房地產(chǎn)行業(yè)在城市發(fā)展中占比值越來(lái)越高，成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的重要支柱，因此房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)已成為政府和社會(huì)的關(guān)注焦點(diǎn)，各個(gè)地區(qū)相關(guān)部門(mén)都已將城市發(fā)展理念下的城市規(guī)劃與房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)相結(jié)合，推進(jìn)二者共同穩(wěn)定、健康發(fā)展，并取得了一定的成效，但是許多城市會(huì)因其土地開(kāi)發(fā)匱乏、經(jīng)濟(jì)收支不成正比、房?jī)r(jià)過(guò)高等問(wèn)題導(dǎo)致城市規(guī)劃與房地產(chǎn)發(fā)展節(jié)奏不符的現(xiàn)象，因此對(duì)基于城市發(fā)展理念的城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)系進(jìn)行分析及提出相關(guān)改善策略體現(xiàn)出的意義重大。

1、我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀及與城市規(guī)劃的關(guān)系

1.1我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀。隨著經(jīng)濟(jì)水平的不斷提升，帶動(dòng)了城市化發(fā)展，城鎮(zhèn)住房需求量不斷增加，社會(huì)的整體進(jìn)步也讓人們對(duì)住房的質(zhì)量要求也越來(lái)越高，給予房地產(chǎn)發(fā)展的動(dòng)力及空間。而從城市規(guī)劃的角度分析，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)促進(jìn)城市的面貌，提高人們居住水平從而有效促進(jìn)城市的發(fā)展，但部分城市會(huì)出現(xiàn)城市規(guī)劃策略與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀不符的現(xiàn)象，主要體現(xiàn)為以下三個(gè)方面：①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為提高其經(jīng)濟(jì)利益會(huì)過(guò)度地去開(kāi)發(fā)部分地段，為提高住房數(shù)量而減少住房間隔，形成密集的排列式，使得城市面貌單調(diào)、且居民住房不通風(fēng)、日照不足。②在城市的公共設(shè)施、綠化、道路等方面城市政府無(wú)法給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)很高的經(jīng)濟(jì)利益，因此很多開(kāi)發(fā)商不愿對(duì)這些城市公共設(shè)施進(jìn)行投資，無(wú)法完善城市的公共服務(wù)設(shè)施，阻礙了城市的整體發(fā)展。③我國(guó)部分城市規(guī)劃毫無(wú)變通性，依然停留于理想的編制形式，在某些方面跟不上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的步伐，缺少增長(zhǎng)空間及應(yīng)變策略，制約著房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。

1.2城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)系。①城市規(guī)劃可結(jié)合城市發(fā)展理念指導(dǎo)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)并進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)控。一是對(duì)城鎮(zhèn)的整體建設(shè)進(jìn)行布局，確定城區(qū)的范圍和性質(zhì)，分出禁建地段、限建地段，可為房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)提供合理、有序的依據(jù)。二是城市規(guī)劃會(huì)對(duì)城市的性質(zhì)、人口分布、中心城區(qū)可擴(kuò)張范圍以及發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查及分析，為房地產(chǎn)投資者提供投資方向的參考依據(jù)，增強(qiáng)其投資的信心。三是城市規(guī)劃對(duì)城市地段進(jìn)行分類(lèi)，其地段性質(zhì)與房產(chǎn)價(jià)值相關(guān)，并且城市規(guī)劃會(huì)站在城市整體發(fā)展的角度上提出一些控制性、強(qiáng)制性的規(guī)定，可以有效防止高收益用地，可促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)穩(wěn)定增長(zhǎng)，有可以避免城市地區(qū)過(guò)度開(kāi)發(fā)。②同時(shí)房地產(chǎn)也會(huì)具有積極的影響。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)對(duì)于城市規(guī)劃的創(chuàng)新發(fā)展具有促進(jìn)作用，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)新的建筑材料、施工技術(shù)、科技的應(yīng)用來(lái)達(dá)到設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)等方面的創(chuàng)新，促進(jìn)社區(qū)文化，有利城市規(guī)劃的完善，目前，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)是城市新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的標(biāo)志，可以促進(jìn)消費(fèi)、投資，帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展。

1.3目前許多城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增長(zhǎng)值已和該城市的城市規(guī)劃密切相關(guān)，以廣州市的城市規(guī)劃與其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之間的影響為例子進(jìn)行分析，在2010年至2016年間，廣州市先采用東進(jìn)、西聯(lián)、南拓、北優(yōu)、中調(diào)的城市規(guī)劃方針，在2012年又提出1個(gè)都會(huì)區(qū)、2個(gè)新城區(qū)、3個(gè)副中心的“1+2+3”城市結(jié)構(gòu)，在2013年又提出9個(gè)新城的城市規(guī)劃，形成了“2+3+9”的14個(gè)城市發(fā)展戰(zhàn)略平臺(tái)。2012年廣州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資達(dá)1370.45億元，全年增加值高達(dá)1029.15億元，同比增長(zhǎng)12.6%；2016年廣州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資達(dá)3427.16億元，全年增加值高達(dá)2113.35億元，同比增長(zhǎng)25%；在廣州市城市規(guī)劃改善的過(guò)程中，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增長(zhǎng)值成增加的趨勢(shì)。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市規(guī)劃共同發(fā)展的有效途徑

2.1各城市可依照本市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀，制定總體上的控制性規(guī)劃，利用城市規(guī)劃中的法律效力對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程進(jìn)行制約，按照“規(guī)劃設(shè)計(jì)一基礎(chǔ)設(shè)施一功能性項(xiàng)目”三個(gè)先行模式提出合理的城市規(guī)劃，長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，制定城市發(fā)展總目標(biāo)，建設(shè)出具有景觀面貌、產(chǎn)業(yè)多樣、設(shè)施完善、交通發(fā)達(dá)的理想現(xiàn)代城市。

2.2城市規(guī)劃起引導(dǎo)和促進(jìn)作用。各城市的規(guī)劃應(yīng)當(dāng)在城市發(fā)展的全面角度上進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查和分析，匯總?cè)嫘畔榉康禺a(chǎn)投資提供有效依據(jù)，指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行地段選擇、開(kāi)發(fā)方案的制定及營(yíng)銷(xiāo)策略等，并房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)要以城市規(guī)劃為基礎(chǔ)，根據(jù)城市的特色、環(huán)境、文化等進(jìn)行小區(qū)規(guī)劃、建筑風(fēng)格的定位等。兩者結(jié)合共同協(xié)調(diào)發(fā)展。

3、結(jié)語(yǔ)

以一定時(shí)期中城市的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)及環(huán)境的發(fā)展現(xiàn)狀為參照制定的全面規(guī)劃則為該城市城市規(guī)劃，城市規(guī)劃具有明確城市性質(zhì)、發(fā)展?fàn)顩r、合理安排城市土地及協(xié)調(diào)城市布局的作用，可以促進(jìn)各方面建設(shè)的全面發(fā)展，因此城市規(guī)劃在城市發(fā)展中占有重要的地位。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市規(guī)劃具有互相影響、互相發(fā)展的關(guān)系，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量很多在目前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中跟企業(yè)都存在著極大的挑戰(zhàn)，城市規(guī)劃在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中起到引導(dǎo)的作用，為房地產(chǎn)企業(yè)的投資及其發(fā)展策略提供明確的依據(jù)，同時(shí)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)也對(duì)城市規(guī)劃的創(chuàng)新發(fā)展起到促進(jìn)作用，兩者相互作用。但部分城市的規(guī)劃依然需要突破原本模式，結(jié)合城市發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行創(chuàng)新，發(fā)展城市特色，而房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)地段的開(kāi)發(fā)等也許制定合理的制度，避免過(guò)度開(kāi)發(fā)，阻礙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)穩(wěn)定發(fā)展。