文‖李想

運用基金利器 助力產(chǎn)融結合

文‖李想

如果房地產(chǎn)板塊能接盤繼續(xù)開發(fā)，基金就敢于投資。在某些情況下，房地產(chǎn)基金會成為綠地拓展優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目資源的渠道

在抑泡沫、防風險、降杠桿、穩(wěn)匯率的政策導向下,央行會適時對政策操作進行結構上的微調(diào),市場流動性會出現(xiàn)局部性、階段性收緊。房地產(chǎn)首當其沖受到貨幣政策微調(diào)引起的一系列連鎖反應的影響,行業(yè)資金面上將會面臨長期緊張局面,綠地的房地產(chǎn)主業(yè)勢必面臨巨大的挑戰(zhàn)。

與此同時,積極擴張的財政政策將在軌道交通、城市投資建設、“一帶一路”海外基建等方面帶來發(fā)展機遇,并有望從減稅和增加補貼兩方面促進居民收入和消費增長,以及增加教育、醫(yī)療和扶貧等方面的公共支出,促進中國向消費驅(qū)動型經(jīng)濟轉型,這將有利于綠地的大基建板塊和大消費板塊持續(xù)快速發(fā)展。

綠地集團在房地產(chǎn)、金融、汽車、酒店、商業(yè)等多個產(chǎn)業(yè)領域深耕多年,在全球范圍內(nèi)積累了豐富的資產(chǎn)端項目儲備,擁有遍布全球的近100家酒店、近1000個CBD、近10000個社區(qū),也積累了超過350萬會員客戶,且相當一部分為高凈值人群和大眾富裕階層的代表,經(jīng)過進一步挖掘可以轉化為私募基金業(yè)務的“有效價值客戶”。

此外,除了已經(jīng)擁有三張私募基金管理牌照,綠地金融目前還擁有信托、境外券商、小額貸款、融資租賃、金融交易所等多項金融牌照,可以與基金業(yè)務進行優(yōu)勢協(xié)同互補。

面對機遇和挑戰(zhàn),綠地金融將充分發(fā)揮綠地在項目、渠道、客戶、牌照、人才等多方面長期積淀的全方位優(yōu)勢,積極利用私募基金的形式,聯(lián)合多方社會資金共同參與投資,加大助力產(chǎn)融結合的力度。

房地產(chǎn)+基金

房地產(chǎn)業(yè)是綠地集團的核心主導產(chǎn)業(yè),目前已經(jīng)形成了包括超高層、城市綜合體、住宅和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的多元化產(chǎn)品線。綠地金融計劃通過四類基金服務綠地房地產(chǎn)主業(yè)。

一類是債性的房地產(chǎn)基金,目前業(yè)務存量規(guī)模60億元。其他金融機構做此類基金,一旦出現(xiàn)項目風險失控,只能通過拍賣或者通過不良資產(chǎn)打包折價處理；而綠地金融的核心優(yōu)勢在于能夠和集團的房地產(chǎn)主業(yè)形成閉環(huán),在項目投資決策前就和房地產(chǎn)板塊的同事聯(lián)合進行專業(yè)判斷,如果這個項目出現(xiàn)風險,綠地能不能接盤,如果房地產(chǎn)板塊能接盤繼續(xù)開發(fā),基金就敢于投資。在某些情況下,房地產(chǎn)基金會成為綠地拓展優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目資源的渠道。

一類是物流地產(chǎn)基金。國內(nèi)電商的蓬勃發(fā)展對于物流節(jié)點和倉儲的需求旺盛,促進物流地產(chǎn)發(fā)展。物流地產(chǎn)布局通常并非一線城市、核心區(qū)域,因此拿地成本較低,但是通過和物流企業(yè)密切合作,有穩(wěn)定的需求,相對而言能夠保持較高的收益率。因此,綠地金融未來將通過設立物流地產(chǎn)基金,支持綠地拓展物流地產(chǎn)業(yè)務。

第三類是小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)基金。綠地已將打造特色小鎮(zhèn)作為未來的新業(yè)務方向。特色小鎮(zhèn)的關鍵是產(chǎn)業(yè),地方政府在規(guī)劃產(chǎn)業(yè)發(fā)展和整理土地項目時越來越重視規(guī)劃相關產(chǎn)業(yè)的金融配套服務。綠地金融將通過小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)基金,綁定政府資源與資金,支持小鎮(zhèn)當?shù)禺a(chǎn)業(yè)的引進、培育和發(fā)展,從而深化綠地與地方政府的全面合作,提升各地事業(yè)部參與土地項目的競爭力。

第四類是境外REITs。2016年9月,綠地金融成立了綠地（亞洲）證券,未來將立足香港,輻射全球,設立并管理40-60億美元規(guī)模的境外REITs,投向物流地產(chǎn)、商業(yè)酒店資產(chǎn)以及境外房地產(chǎn)。前期主要配合綠地在海外的房地產(chǎn)項目,未來將探索從自有資產(chǎn)的REITs化到引領中小房地產(chǎn)企業(yè)的REITs開發(fā),推動房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式由重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉型,幫助企業(yè)專注于開發(fā)和運營,從而分散風險,加速擴張,提升盈利能力。

大基建+基金

綠地的大基建產(chǎn)業(yè)重點發(fā)展地鐵產(chǎn)業(yè),積極參與地鐵沿線區(qū)域的城市綜合開發(fā)。

2015年,中國建設銀行作為總協(xié)調(diào)聯(lián)絡方和戰(zhàn)略合作方,綠地集團、上海建工集團、建信信托公司三方作為發(fā)起人,以有限合伙企業(yè)形式設立了“中國城市軌道交通PPP產(chǎn)業(yè)基金”,由綠地金融、上海建工、建信信托三方成立的基金管理公司擔任普通合伙人、執(zhí)行合伙人,并由發(fā)起人、戰(zhàn)略合作方作為有限合伙人。該基金總規(guī)模為1000億元,分期發(fā)行,首期規(guī)模240億元,將全方位打造國內(nèi)基建領域PPP平臺范本。綠地金融通過參與該基金,幫助綠地探索“軌交+物業(yè)”的綜合開發(fā)模式,突破拓展土地資源的瓶頸,增強非市場化拿地能力。未來也將考慮在其他大基建領域復制該基金模式。

大消費+基金

綠地的大消費板塊重點發(fā)展進口商品直銷、酒店、旅游等產(chǎn)業(yè),高度關注與中產(chǎn)階級生活方式息息相關的中高端消費業(yè)態(tài)。

根據(jù)消費的內(nèi)容、金額和頻次,居民消費自然形成了一個消費階梯,可以稱之為“消費階梯理論”。百元級的消費內(nèi)容以“食”為代表,千元級的消費內(nèi)容以“衣”為代表,這兩類是低額高頻消費；十萬元級的消費內(nèi)容以“車”為代表,百萬元級的消費內(nèi)容以“房”為代表,這兩類是高額低頻消費。以上四類涵蓋了通常的衣食住行的基本剛性消費,除了少數(shù)細分市場,基本上都已經(jīng)是供大于求、競爭激烈的“紅?！?。而萬元級的消費市場,包括了健康醫(yī)療、娛樂休閑、文化教育等領域,屬于可替代消費,但其支出占可支配收入的比例逐步上升,且發(fā)生頻次也逐漸提高,目前在國內(nèi)還是優(yōu)質(zhì)服務供給不足的“藍?！?。近幾年,“健康投資、精神消費”成為我國經(jīng)濟新常態(tài)下大眾消費首選,相應新興消費興起,醫(yī)療保健、教育、文化娛樂消費占比明顯上升。

綠地金融未來將設立“大健康”和“大文化”兩類主題基金,同時借助綠地（亞洲）證券平臺,設立30-50億美元規(guī)模的全球股權投資基金,作為海外平行基金。上述基金將積極尋求健康醫(yī)療、娛樂休閑、文化教育等領域的一二級市場投資并購機會,助力綠地大消費板塊充分發(fā)揮綠地24年來積累的品牌優(yōu)勢、數(shù)據(jù)優(yōu)勢和場景優(yōu)勢,獲取境內(nèi)外優(yōu)質(zhì)資源,搶占萬元級消費“藍?！笔袌?獲得高額收益和穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

大消費基金的投資標的還可以和綠地房地產(chǎn)主業(yè)形成協(xié)同互動。投資的優(yōu)質(zhì)醫(yī)療、教育資源可以優(yōu)化住宅配套,提升產(chǎn)品附加值；投資的體驗式業(yè)態(tài)和兒童業(yè)態(tài)可以幫助商業(yè)地產(chǎn)順應“產(chǎn)品經(jīng)濟——服務經(jīng)濟——體驗經(jīng)濟”的消費者生活方式演進趨勢,更新消費內(nèi)容,由購物功能向健康、娛樂、文化功能轉型升級；投資的健康養(yǎng)老、養(yǎng)生保健、文化旅游等業(yè)態(tài)可以完善特色小鎮(zhèn)的生活功能。

大金融+基金

除了上述基金,綠地金融還與長城資管合作成立了特殊投資機會基金,和中金合作成立了規(guī)模擬定150億元的國企改革、并購重組基金,此外還運作著超過30億元的證券投資基金。這些基金雖然沒有直接服務于綠地的產(chǎn)業(yè)協(xié)同,但是通過優(yōu)良的投資收益來回報支持集團發(fā)展實體產(chǎn)業(yè),同樣實現(xiàn)了產(chǎn)融結合的功能。

綠地金融進入私募基金領域時間還不長,未來將加強與專業(yè)機構和團隊的強強聯(lián)合,在合作中學習,不斷提升基金“募、投、管、退”的全過程運作能力,實現(xiàn)從“跟著投”到“學著投”再到“領著投”的跨越式發(fā)展,在行業(yè)內(nèi)打造“綠地基金管理”的品牌形象,設立并管理更多私募基金,更有效地服務于綠地的產(chǎn)融結合。

(作者系綠地金融控股集團首席戰(zhàn)略官)