高榮偉

各國不動(dòng)產(chǎn)政策相繼收緊

高榮偉

近些年來，在購買房產(chǎn)、土地等方面，不少國家和地區(qū)對(duì)于外來人士在諸如房租、稅收、貸款、透明度以及所謂安全審查等諸多方面的政策正在發(fā)生變化。盡管許多國家歡迎外來投資，但民眾對(duì)“將自己的房地產(chǎn)以及國土拱手給外國人”這種行徑存在強(qiáng)烈的抵觸情緒。這種情緒直接導(dǎo)致政府對(duì)于外國人購買本國房產(chǎn)等加大投資門檻，相繼實(shí)施收緊政策。

加拿大：征收15%的房屋轉(zhuǎn)移稅

據(jù)加拿大《國家郵報(bào)》報(bào)道，2016年8月2日起，加拿大英屬哥倫比亞省政府對(duì)外國購房者征收15%的房屋轉(zhuǎn)移稅。該報(bào)指出：“15%的稅率推高了來自中國和其他國家的購房者的成本，在這些購房者的推動(dòng)下，溫哥華已經(jīng)成為加拿大房?jī)r(jià)最高的市場(chǎng)?！?/p>

對(duì)于出臺(tái)政策的原因，該省財(cái)政部長(zhǎng)MikedeJong直言不諱：“作為系列政策之一，這項(xiàng)稅收政策旨在解決英屬哥倫比亞省南部地區(qū)高房?jī)r(jià)問題?！弊詫?duì)外國人在加拿大溫哥華買房征稅的方案公布后，溫哥華的房產(chǎn)銷售已出現(xiàn)下降，表明政府給房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的舉措，起到了立竿見影的效果。就2016年整個(gè)7月份而言，溫哥華地區(qū)的地產(chǎn)銷售，較上年同期下降了18.9%，但價(jià)格則上漲了32.6%。稅收新規(guī)使得一套標(biāo)價(jià)359萬加元的普通獨(dú)立屋成本，提高了500000加元（約合384000美元）。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)SteveSaretsky表示，雖然中介在新規(guī)生效前爭(zhēng)相提請(qǐng)過戶，但房產(chǎn)銷售依然急劇下降。“我們?cè)揪兔媾R著下行趨勢(shì)，征稅消息一公布，則加劇了這一趨勢(shì)?！逼鋵?shí)，加拿大并非對(duì)外國購房者額外征稅的唯一國家，有不少國家在征收租金、遺產(chǎn)稅以及購買土地等方面出臺(tái)多項(xiàng)法規(guī)，對(duì)外國人購置房產(chǎn)課以重稅，或者進(jìn)行限制。

日本：限制外國人購買土地山林

許多國家的法律都限制外國人或外國法人擁有本國土地，但日本是個(gè)例外，日本迄今沒有禁止外國人取得日本房地產(chǎn)以及其它不動(dòng)產(chǎn)的法令及法規(guī)。日本的房地產(chǎn)、土地和建筑都可以購買者的名義進(jìn)行販賣和繼承。

當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，2010年6月，日本北海道議會(huì)決定，將俱知安町的57公頃森林賣給香港富翁。與之相似的還有幾個(gè)案例。一般認(rèn)為，中國富裕商人和企業(yè)購買日本土地、森林，是要在這個(gè)地方開發(fā)度假村，但香港富翁購買俱知安町的57公頃森林一事，卻在日本引發(fā)不小恐慌：“買家是誰？其目的何在？”“這在日本是少有的事！”一時(shí)間在日本掀起軒然大波。與此同時(shí)，中國企業(yè)收購日本各地森林和土地的動(dòng)向引起日本官方的警惕。經(jīng)過調(diào)查，“北海道政府發(fā)現(xiàn)，買取森林30公頃以上的共有139家公司，計(jì)7萬公頃。林業(yè)關(guān)系以外的企業(yè)有75家公司，其中有一家是中國資本?！比毡镜胤秸畵?dān)心，中國人會(huì)買走有重要的資源價(jià)值和政治、經(jīng)濟(jì)價(jià)值的土地和森林等。

根據(jù)北海道政府統(tǒng)計(jì)，目前外國資本在北海道購買和擁有的山林總面積，已經(jīng)達(dá)到820公頃，其中引人關(guān)注的是，有107公頃的山林居然位于日本自衛(wèi)隊(duì)和警察設(shè)施的附近，買家主要來自中國香港、中國臺(tái)灣、新加坡、英屬維爾京群島等地，多為華人資本。北海道一位官員說：“國外資本正瞄準(zhǔn)日本各地的山林，他們是否也想控制日本的水資源呢？”

此后，日本各地紛紛出臺(tái)相關(guān)法律，限制中國人等在日投資購買土地山林。2012年11月8日，據(jù)日本《中國探索》消息，針對(duì)中國人、新加坡人不斷在當(dāng)?shù)刭徶玫禺a(chǎn)，日本北海道議會(huì)通過了《土地交易事前申請(qǐng)條例》。按照該條例的規(guī)定，在進(jìn)行土地交易的前3個(gè)月，購買者必須要通知當(dāng)?shù)卣疫€必須向當(dāng)?shù)卣畧?bào)告關(guān)于該交易土地的詳細(xì)開發(fā)計(jì)劃。該條例適用范圍是所有水域較多地區(qū)，面積約占全北海道的70%。

日本《外國人土地法》中規(guī)定，如果出于國防需要，可通過政令限制外籍人口或外國法人收購?fù)恋?。日本首相安倍晉三稱，“外國人以及外國資金購買國防設(shè)施周邊的土地，是涉及到日本安全保障的重要問題?！卑脖稌x三明確表示，考慮探討限制外國人在國防設(shè)施附近購地。

澳大利亞：對(duì)海外人士增加投資門檻

據(jù)報(bào)道，針對(duì)國外購房者，澳大利亞加收懲罰性稅收。新南威爾士州在2016年6月便出臺(tái)了一則新規(guī)，在6月21日新財(cái)年的財(cái)政預(yù)算中，向外國購房者多征收4%的印花稅，并于2017年1月1日起，向已在澳洲擁有房產(chǎn)的海外購房者，征收0.75%的附加土地稅。

此前，維多利亞州于去年4月將海外購房印花稅由3%提升至7%，并征收1.5%的土地稅。昆士蘭州（樓盤）也宣布上調(diào)印花稅3個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，從3月份起，澳洲四大銀行紛紛收緊了面向海外購房者的貸款政策，如澳洲ANZ銀行、NAB均規(guī)定，海外人士貸款不超過7成；澳洲聯(lián)邦銀行、澳洲西太銀行則暫停了非澳洲居民或公民的海外收入貸款項(xiàng)目。

根據(jù)澳大利亞外國投資法的規(guī)定，非本國公民和永久居民，只能購買新建房屋。同時(shí)，外國投資者無論是購房還是建房，必須先得到外國投資審查委員會(huì)的批準(zhǔn)。未經(jīng)批準(zhǔn)即購房的投資者個(gè)人，將面臨最高13.5萬澳元（約合61萬元人民幣）罰款或3年監(jiān)禁。

澳大利亞不僅出臺(tái)新的信貸政策來抑制國外人士投資房產(chǎn)，增加了投資門檻，而且加大打擊外國人違規(guī)購買房產(chǎn)的力度。據(jù)澳大利亞《每日電訊報(bào)》報(bào)道，2016年1月18日，澳大利亞國庫部長(zhǎng)斯科特·莫里森下令強(qiáng)制出售8處房產(chǎn)，原因是購買這些房產(chǎn)的海外買家違反了有關(guān)法規(guī)。這8處房產(chǎn)有普通住宅也有豪宅，其中一處豪宅占地4000平方米，一名馬來西亞人2015年9月以600萬澳元（約合2720萬元人民幣）的價(jià)格購得，創(chuàng)造了當(dāng)時(shí)該區(qū)域最高房?jī)r(jià)交易紀(jì)錄。而一名中國買家購買的價(jià)值21.5萬澳元（約合98萬元人民幣）的公寓，也在此次強(qiáng)制出售房產(chǎn)之列。此前當(dāng)局曾強(qiáng)行出售外國投資者非法購得的豪華住宅，但強(qiáng)制出售非法購得的低價(jià)房產(chǎn)卻是首次，足見澳大利亞打擊外國投資者非法購房的決心。據(jù)報(bào)道，自澳大利亞政府開始打擊外國人非法購房以來，已有27處房產(chǎn)被強(qiáng)制出售。

此外，有媒體報(bào)道稱，澳大利亞農(nóng)業(yè)區(qū)的政界人士反對(duì)將其寶貴的農(nóng)田和礦產(chǎn)賣給外國人。早前，據(jù)英國《金融時(shí)報(bào)》網(wǎng)站報(bào)道，自2015年3月起，外國投資者在購買價(jià)值超過1500萬澳元（約合1160萬美元）的農(nóng)業(yè)用地時(shí)，將需要獲得澳大利亞外國投資審核委員會(huì)的批準(zhǔn)。而在此之前，審批的門檻是2.4億澳元?？芭嗬Q，“澳大利亞稅務(wù)部門將開始清點(diǎn)外國人持有的農(nóng)業(yè)用地。”

美國：“外國人”購買房產(chǎn)有新規(guī)

2016年1月13日，美國政府頒布的目標(biāo)性地區(qū)法令，要求部分買家必須提供個(gè)人真實(shí)身份?！按朔ㄗ谥疾⒉皇且尲~約房市降溫，”隸屬美國財(cái)政部旗下的金融刑事執(zhí)法網(wǎng)表示，出臺(tái)此項(xiàng)法令，是為了防止海外貪污官員和跨國罪犯利用美國豪華地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行洗黑錢活動(dòng)。

據(jù)報(bào)道，新規(guī)則的主要意圖是，幫助查明地產(chǎn)的真正主人，防止后者聲稱居住在紐約市之外、甚至美國之外，從而逃避紐約市所得稅。數(shù)字顯示，紐約市大約8.9萬套共有公寓和合作公寓，都是非紐約市居民所有，這些公寓的估稅價(jià)值為200億美元，但公平市場(chǎng)價(jià)值高達(dá)800億美元?！都~約時(shí)報(bào)》提到，部分公寓被國際買主以空殼公司的名義購買，而那些買主無論是作為個(gè)人，或公司主管都應(yīng)受到政府監(jiān)管。

針對(duì)愈來愈多買家透過隱秘的空殼公司，以大筆現(xiàn)金購買加州豪宅及昂貴的房地產(chǎn)，聯(lián)邦財(cái)政部2016年7月27日宣布，凡以200萬元以上現(xiàn)金購買洛杉磯縣、舊金山縣、圣馬刁縣、圣塔克拉拉縣與圣地牙哥縣的買主，必須公布其真實(shí)身份。此前，財(cái)政部已對(duì)曼哈坦和佛羅里達(dá)州邁阿密——戴德縣下達(dá)類似的要求。規(guī)定曼哈坦300萬元以上現(xiàn)金交易，德州圣安東尼奧的比爾縣則是50萬元以上現(xiàn)金交易。

據(jù)悉，不少身份隱秘、國籍不明的富人，愿意花費(fèi)千百萬元在洛杉磯山崗或海岸購置豪宅。除了影視明星、金融主管和外國富豪，洛杉磯房地產(chǎn)也吸引不法分子試圖購買豪宅來洗錢。聯(lián)邦財(cái)政部宣布，這項(xiàng)暫時(shí)性規(guī)定，8月下旬生效實(shí)施，至今年2月底。

早前，美國司法部指控馬來西亞官員，利用空殼公司和遍布全球的銀行賬戶，把他們盜取的公共發(fā)展基金至少10億元拿來洗錢。聯(lián)邦檢察官指控被盜資金包括投資2013年電影“華爾街之狼”、一家比佛利山莊酒店和洛杉磯地區(qū)4棟豪宅。此次洗錢活動(dòng)直接導(dǎo)致美國聯(lián)邦政府出臺(tái)法令，加大打擊“外國人”通過隱秘的空殼公司購買美國豪宅及昂貴的土地的力度。