石芯月 王宏波

（1.蘭州大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院金融專業(yè) 甘肅蘭州 730000；2.天水師范學(xué)院政法學(xué)院 甘肅天水 741000）

淺析中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因及控制策略

石芯月1王宏波2

（1.蘭州大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院金融專業(yè) 甘肅蘭州 730000；2.天水師范學(xué)院政法學(xué)院 甘肅天水 741000）

隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和社會(huì)消費(fèi)水平的提高，社會(huì)大眾對(duì)商品住宅的需求不斷增長(zhǎng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)蓬勃發(fā)展，許多投資者都被房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高投資回報(bào)率和發(fā)展前景所吸引，紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，以圖投資收益最大化。作為一個(gè)典型的資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)資金投入量大，尤其是前期資金耗用量大等特點(diǎn)決定了其必然存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，控制房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)成為影響房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵因素。文章結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的基本特征以及表現(xiàn)形式，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因以及控制策略的薄弱之處進(jìn)行分析和研究，并提出財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的策略。

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因控制策略

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概述

（一）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的含義

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)不合理，融資不當(dāng)使企業(yè)喪失償債能力導(dǎo)致投資收益下降和陷入財(cái)務(wù)困境甚至企業(yè)破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。其本質(zhì)是由于企業(yè)財(cái)務(wù)管理決策活動(dòng)中的不確定性而造成的。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)財(cái)務(wù)管理中必需解決的一個(gè)問(wèn)題，公司管理人只能采取有用的對(duì)策使風(fēng)險(xiǎn)下降，而不能使風(fēng)險(xiǎn)完全消失。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)包含了豐富的內(nèi)容。從微觀層面來(lái)看：首先，房地產(chǎn)企業(yè)主要是通過(guò)籌集資金為房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)提供有力支持，因此，融資活動(dòng)是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的起點(diǎn)。如果管理不當(dāng)就會(huì)損失企業(yè)資產(chǎn)，損失公司信譽(yù)，從而產(chǎn)生融資風(fēng)險(xiǎn)。其次在解決過(guò)程中，若是進(jìn)行項(xiàng)目投資，就會(huì)產(chǎn)生投資風(fēng)險(xiǎn)；在日常的的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，會(huì)產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。管理失誤和公司治理的不完善在企業(yè)管理中扮演重要的角色，通常被稱為公司破產(chǎn)的導(dǎo)火索。例如銷售政策的指定不當(dāng)，可能引起房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的短缺。另外，現(xiàn)金的管理、存貨的管理以及應(yīng)收賬款的管理都會(huì)引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)被稱為流動(dòng)性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基本特征

房地產(chǎn)企業(yè)投資周期長(zhǎng)。受限于行業(yè)的固有因素，房地產(chǎn)投資周期較長(zhǎng)，從土地獲得、市場(chǎng)調(diào)研、投資策略制定等的前期準(zhǔn)備工作、到建設(shè)施工、銷售推廣、物業(yè)管理等開(kāi)發(fā)過(guò)程，項(xiàng)目進(jìn)展需要的時(shí)間少則幾個(gè)月，多則幾年，由于周期較長(zhǎng)，有些賬款可能無(wú)法及時(shí)收回，從而產(chǎn)生壞賬，使資金周轉(zhuǎn)不靈，造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)投資額巨大。房地產(chǎn)企業(yè)投資不僅投資周期長(zhǎng)而且投資額較大，尤其是前期需耗用大量資金，資金回收期較長(zhǎng)，產(chǎn)生大量的債務(wù)和賬目，使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，會(huì)造成財(cái)務(wù)危機(jī)，這也是投資企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)投資追求高收益。房地產(chǎn)企業(yè)由于投資多，相對(duì)投資報(bào)酬率也高，所帶來(lái)的投資風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)相對(duì)較高。例如通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)也稱購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)，由于房地產(chǎn)的投資追求高收益，因此只要通貨膨脹的因素存在，企業(yè)就要面臨通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式與成因

（一）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要表現(xiàn)

由于房地產(chǎn)商品受自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治、消費(fèi)者心理等因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)不得不面臨一系列風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)貫穿于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售、經(jīng)營(yíng)和管理之中。而企業(yè)特有的投資大、資金回收期較長(zhǎng)、變現(xiàn)能力低的特點(diǎn)決定了其具有較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

一是資產(chǎn)負(fù)債率大導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)較大。房地產(chǎn)企業(yè)前期往往是負(fù)債開(kāi)發(fā)，并且投資大，需要持續(xù)追加資金。企業(yè)的融資方式主要依靠銀行借款，如果企業(yè)達(dá)不到預(yù)期的收益則面臨巨大的償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。

二是通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)通貨膨脹大幅度上升時(shí)，會(huì)引起各種建筑材料成本上升，以及管理費(fèi)用和勞動(dòng)力成本的上升，增加房地產(chǎn)商品的開(kāi)發(fā)成本。

三是利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。銀行存貸款利率變動(dòng)對(duì)負(fù)債經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)影響非常大，銀行貸款利率提高，導(dǎo)致企業(yè)向銀行支付的利息增加，負(fù)債成本增加，投資預(yù)期收益相應(yīng)減少，同時(shí)，銀行貸款利率提高，房地產(chǎn)成本上升，房?jī)r(jià)抬高，也會(huì)使購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)欲望下降，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)一方面成本增加；另一方面需求降低，無(wú)疑給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)嚴(yán)重?fù)p失。

四是再籌資風(fēng)險(xiǎn)。有些企業(yè)由于資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高，企業(yè)對(duì)債權(quán)人的投資收益保證程度降低，企業(yè)從貨幣市場(chǎng)籌資的難度加大，因此企業(yè)再融資主要依靠銀行借款，而銀行采取一系列的通貨緊縮貨幣政策，會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)籌資難度進(jìn)一步加大。一些較小的企業(yè)或者集團(tuán)子公司甚至主要從母公司借款，受母公司財(cái)務(wù)效益的影響，一旦母公司資金供應(yīng)不足，子公司將面臨籌資不足，嚴(yán)重時(shí)甚至破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

五是稅率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)涉及營(yíng)業(yè)稅，城建稅，教育費(fèi)附加、印花稅、車船使用稅，房產(chǎn)稅、土地使用稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅、個(gè)人所得稅，在投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)過(guò)程中稅率的提高，將導(dǎo)致企業(yè)成本費(fèi)用增加，預(yù)期收益減少。

六是投資收回風(fēng)險(xiǎn)。受政治、經(jīng)濟(jì)政策變動(dòng)等因素的影響，有些企業(yè)的一些建筑用地或房地產(chǎn)商品被閑置，房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)、租賃合同被停止，而此時(shí)，企業(yè)已經(jīng)投入大量的資金，想要變現(xiàn)，短時(shí)期內(nèi)很難及時(shí)實(shí)現(xiàn)。有時(shí)由于某件不確定發(fā)生的事件發(fā)生或者約定合同的雙方在解釋或?qū)嶋H運(yùn)行中出現(xiàn)條款不和，造成客戶不按時(shí)交清房款，使投資成本不能預(yù)期收回。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因

1.決策失誤產(chǎn)生的投資風(fēng)險(xiǎn)

在進(jìn)行投資決策時(shí)，常常因?yàn)槠髽I(yè)對(duì)投資項(xiàng)目的可行性缺乏系統(tǒng)地分析和研究，加上決策時(shí)所參考的經(jīng)濟(jì)信息不真實(shí)、不全面，以及決策者的決策能力有限等原因，致使投資決策發(fā)生失誤，使投資項(xiàng)目不能獲得預(yù)期的收益，甚至投資無(wú)法按期取回。

房地產(chǎn)企業(yè)投資決策其準(zhǔn)確性和科學(xué)合理性直接影響項(xiàng)目成敗和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。決策失誤產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要形成于企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)兩個(gè)階段：一是可行性研究階段。項(xiàng)目整體規(guī)劃的科學(xué)性和可行性決定整個(gè)項(xiàng)目投資的成與敗。如果企業(yè)沒(méi)有做充分的市場(chǎng)調(diào)查和技術(shù)研究，對(duì)企業(yè)效益分析不到位，將造成因投資決策規(guī)劃失誤產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。二是投資估算階段。在進(jìn)行投資決策時(shí)，確定了項(xiàng)目的投資規(guī)劃后，財(cái)務(wù)部門(mén)需要對(duì)準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資編制進(jìn)行估算。如果由于財(cái)務(wù)部門(mén)的投資估算出現(xiàn)較大偏差，而大量資金已經(jīng)投入，將造成企業(yè)在資金周轉(zhuǎn)上出現(xiàn)危機(jī)，使項(xiàng)目資金無(wú)法正常流轉(zhuǎn)，影響最終投資結(jié)果。

2.宏觀環(huán)境變化產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)所處的宏觀環(huán)境主要有經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境、資源環(huán)境、政策環(huán)境。

（1）經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。從國(guó)家發(fā)展和經(jīng)濟(jì)建設(shè)的周期性角度來(lái)看，目前以及未來(lái)數(shù)年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)都會(huì)在國(guó)家經(jīng)濟(jì)中占很大比重。房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，受經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響較大。我國(guó)房地產(chǎn)的周期與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展周期基本一致，與GDP的波動(dòng)密切相關(guān)。房地產(chǎn)的周期性發(fā)展對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響深遠(yuǎn)，反之，經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)和宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的興衰以及房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況產(chǎn)生重大影響。房地產(chǎn)具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，它與金融業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)、建筑業(yè)、化學(xué)工業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)、通信設(shè)備計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)、通用專用設(shè)備制造業(yè)都密切相關(guān)。房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性使得該行業(yè)易受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化的影響，尤其在經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)期，其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)遭遇的經(jīng)濟(jì)危機(jī)會(huì)加大房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生機(jī)率。

（2）市場(chǎng)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)商品進(jìn)入市場(chǎng)之后可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，主要由房地產(chǎn)商品進(jìn)入交易環(huán)節(jié)市場(chǎng)整體狀況和企業(yè)的銷售策略來(lái)決定風(fēng)險(xiǎn)的大小。我國(guó)住房改革制度的建立和推進(jìn)，個(gè)人購(gòu)房者的個(gè)性化需求逐漸突顯，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)不同客戶群體的相關(guān)產(chǎn)品進(jìn)行細(xì)分,如果企業(yè)投資開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品在項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)上缺乏前瞻性，在銷售策略方面沒(méi)有創(chuàng)新點(diǎn)，就可能發(fā)生產(chǎn)品滯銷的風(fēng)險(xiǎn)。

（3）資源環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的資源環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自土地。因?yàn)橥恋厥欠康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)中不可缺少的不可再生資源，國(guó)家的土地政策、土地價(jià)格、土地市場(chǎng)的供求關(guān)系以及土地本身的位置，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生很大影響。近年來(lái)，土地閑置問(wèn)題十分嚴(yán)重。由于土地成本是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中的重要組成部分，占用資金比例很大，不僅會(huì)影響企業(yè)的資金周期率和預(yù)期收益率，而且如企業(yè)未能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)開(kāi)發(fā)所儲(chǔ)備土地，將面臨征收20%的土地閑置費(fèi)甚至被無(wú)償收回土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。

（4）政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)主要是指政府機(jī)構(gòu)為保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)采取的宏觀調(diào)控政策給企業(yè)造成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。這些宏觀調(diào)控政策往往有很強(qiáng)的針對(duì)性，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的收益具有很大影響。

3.內(nèi)部控制不善產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

千里之堤毀于蟻穴，內(nèi)部控制管理是決定企業(yè)生存和發(fā)展?fàn)顩r最重要的因素，任何企業(yè)都要正視內(nèi)部控制管理問(wèn)題，良好的內(nèi)部管理可以節(jié)約管理成本，提升企業(yè)效益。在當(dāng)前嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)下，各行業(yè)均發(fā)展低迷，兼并重組現(xiàn)象日趨激烈可見(jiàn)，對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)敏感的房地產(chǎn)企業(yè)就很容易暴露出內(nèi)部控制方面的薄弱環(huán)節(jié)。

（1）內(nèi)部控制制度不健全不完善。通常情況下，如下原因會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控制度不夠完善：首先，有的企業(yè)只是針對(duì)企業(yè)運(yùn)作的具體幾個(gè)層面，零散地制定了一些操作規(guī)則，相互之間也沒(méi)有一定的內(nèi)在聯(lián)系，并未形成一個(gè)完整的制度體系。其次，在制定內(nèi)部控制制度時(shí)，沒(méi)有遵循房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展規(guī)律和管理要求，沒(méi)有充分考慮和規(guī)劃制定企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略，盲目地構(gòu)建內(nèi)控制度，缺乏統(tǒng)籌兼顧，使內(nèi)部控制只停留在制度層面，沒(méi)有與之配套的具體操作流程，便會(huì)失去可操作性和實(shí)用性。

（2）內(nèi)部控制監(jiān)督不到位。內(nèi)部控制制度的監(jiān)督執(zhí)行程度直接決定企業(yè)內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)控制的好壞。有的企業(yè)雖然制定了內(nèi)部控制制度，在實(shí)際工作中也實(shí)施了內(nèi)控程序，但缺乏規(guī)范有效的監(jiān)督機(jī)制，使內(nèi)部控制流于表面形式，也促成了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。如果企業(yè)的審計(jì)部門(mén)和財(cái)務(wù)部門(mén)沒(méi)有分開(kāi)，有的甚至隸屬于財(cái)務(wù)部門(mén)之下，這樣將會(huì)使企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)工作受到各方利益的牽制，難以對(duì)財(cái)務(wù)流程進(jìn)行有效的約束和控制，影響審計(jì)監(jiān)督職能的正常發(fā)揮。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制措施

（一）提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)雖然對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)以及未來(lái)發(fā)展具有十分重要的影響，但是由于長(zhǎng)期以來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)一直依靠房地產(chǎn)行業(yè)推動(dòng)的模式，使很多房地產(chǎn)企業(yè)人士尤其是管理層認(rèn)為只要中國(guó)經(jīng)濟(jì)不出現(xiàn)大的波動(dòng)，那么房地產(chǎn)企業(yè)就不會(huì)崩潰，而且房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道基本上依靠銀行貸款，這更加使房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)待財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制這個(gè)問(wèn)題上意識(shí)淡薄。因?yàn)樗麄冋J(rèn)為：政府的支持和國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，將不會(huì)使房地產(chǎn)陷入大的泥潭和困境。這種觀點(diǎn)和意識(shí)在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)有一定的影響，漠視財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)必然導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)土崩瓦解。無(wú)論房地產(chǎn)企業(yè)是否一直能夠得到政府的政策傾斜和大力支持，重視財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別與控制是房地產(chǎn)企業(yè)得以持續(xù)發(fā)展和壯大的重要條件。

（二）加強(qiáng)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)控制

資金鏈風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生大多與資金鏈風(fēng)險(xiǎn)控制不力有關(guān)。房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，沒(méi)有資金的持續(xù)支持，房地產(chǎn)企業(yè)就失去了發(fā)展的基礎(chǔ)和保障，尤其對(duì)一些中小型的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，非理性的擴(kuò)張或者不當(dāng)?shù)馁Y金鏈管理政策，都有可能導(dǎo)致企業(yè)陷入財(cái)務(wù)困境，過(guò)多的投資失誤，往往導(dǎo)致資金鏈斷裂，最后使企業(yè)在短期內(nèi)迅速崩潰。很多成功的房地產(chǎn)商都深知，目前房地產(chǎn)企業(yè)在資金鏈風(fēng)險(xiǎn)的控制上仍然有很大的操作性，尤其是在投融資環(huán)節(jié)資金來(lái)源的健康和投資的可持續(xù)發(fā)展方面，更應(yīng)該重視資金鏈風(fēng)險(xiǎn)的管控。

（三）提高對(duì)市場(chǎng)與政策變化的應(yīng)變力

市場(chǎng)與政策的變化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要影響。房地產(chǎn)企業(yè)容易受到政策與市場(chǎng)變化的影響，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)積累到一定程度的時(shí)候，市場(chǎng)與政策的變化會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生最為直接和明顯的影響。2009年的龍頭地產(chǎn)，就是因?yàn)閷?duì)現(xiàn)實(shí)的政策變化應(yīng)對(duì)不夠，造成了資金鏈的斷裂，而陷入了財(cái)務(wù)困境，導(dǎo)致其萎靡不振。

房地產(chǎn)企業(yè)準(zhǔn)確地把握市場(chǎng)與政策風(fēng)險(xiǎn)，是房地產(chǎn)企業(yè)有效規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，獲得平穩(wěn)發(fā)展的重要基礎(chǔ)。目前總體來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在應(yīng)對(duì)市場(chǎng)與政策的變化上還存在很多問(wèn)題，原因是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期以來(lái)總體的政策變化一直是開(kāi)放性的、擴(kuò)張性的。隨著2010年以來(lái)政府對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)政策的調(diào)整，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)不夠，在應(yīng)對(duì)市場(chǎng)與政策的變化中，要將政策與市場(chǎng)的變化，同合理的財(cái)務(wù)決策結(jié)合起來(lái)，通過(guò)保持合理科學(xué)的資本結(jié)構(gòu)，來(lái)達(dá)到財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制以及實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值最大化的目的。

（四）構(gòu)建合理的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警與管理機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合外部市場(chǎng)環(huán)境與自身的實(shí)際情況，統(tǒng)籌建立合理的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，創(chuàng)建符合實(shí)際狀況的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制。首先要更加重視資金流風(fēng)險(xiǎn)，資金流是房產(chǎn)和地產(chǎn)成長(zhǎng)的源頭活水，保持資金流穩(wěn)定、安全地運(yùn)行對(duì)于房地產(chǎn)公司而言是特別關(guān)鍵的。在有利判斷每個(gè)資金流風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，必需以資金流的本質(zhì)狀況作為判斷的根據(jù)。重點(diǎn)關(guān)注現(xiàn)金流的預(yù)算執(zhí)行情況，通過(guò)分析預(yù)算差異以及存在的異常波動(dòng)，來(lái)發(fā)現(xiàn)資金流鏈條中存在的問(wèn)題，通過(guò)采取有針對(duì)性的措施，將這些可能存在的問(wèn)題與風(fēng)險(xiǎn)控制在萌芽狀態(tài)。如果房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在擁有的資金低于預(yù)期收入的資金，就意味著盈利不足或者過(guò)度擴(kuò)張導(dǎo)致了現(xiàn)金短缺，此時(shí)應(yīng)尋找差異的原因，不能簡(jiǎn)單地通過(guò)注入資金或者外部融資來(lái)解決，要迅速查明原因并從根本上解決存在的問(wèn)題。此外通過(guò)分析現(xiàn)金凈流量的結(jié)構(gòu)和組成也可以發(fā)現(xiàn)現(xiàn)金流存在的問(wèn)題。現(xiàn)金流的結(jié)構(gòu)分析主要是對(duì)目前經(jīng)營(yíng)、投資以及融資所占的現(xiàn)金流比例是否符合企業(yè)當(dāng)前的戰(zhàn)略和周期來(lái)進(jìn)行。通常情況下，擴(kuò)張型戰(zhàn)略企業(yè)融資占比較大，而保守型戰(zhàn)略的企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入占比較小，房地產(chǎn)企業(yè)的資金投入與回收，通常在3—5年，融資結(jié)構(gòu)與來(lái)源一定要與企業(yè)所處的周期保持一致。合理的投資融資決策，對(duì)有效地控制資金流風(fēng)險(xiǎn)將產(chǎn)生重要的影響。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)構(gòu)建財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)體系，在有效識(shí)別財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之后，要通過(guò)建立更為合理的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)體系來(lái)加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制。

總體來(lái)看，要通過(guò)強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)教育，強(qiáng)化財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理與控制的理念，明確管理層的風(fēng)險(xiǎn)職責(zé)；要通過(guò)引入科學(xué)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法，細(xì)化財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)容與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的方案；要通過(guò)現(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)管理理論的應(yīng)用，準(zhǔn)確定位房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理，根據(jù)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的頻率以及嚴(yán)重性來(lái)具體量化財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并提出解決問(wèn)題的方案；要健全風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)責(zé)機(jī)制，通過(guò)監(jiān)督與問(wèn)責(zé)來(lái)落實(shí)風(fēng)險(xiǎn)管理的制度，加大執(zhí)行的力度。

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1007-9106（2017）01-0064-04

王宏波（1968—），男，天水師范學(xué)院政法學(xué)院教授，主要研究方向?yàn)樨?cái)務(wù)管理。