王琳

我國房地產(chǎn)金融行業(yè)分析

房地產(chǎn)金融行業(yè)現(xiàn)狀：在中國城鎮(zhèn)化進程中，房地產(chǎn)企業(yè)作為國民經(jīng)濟的先導型產(chǎn)業(yè)發(fā)揮了重要的帶動作用，它是一個具有高度綜合性和高度關聯(lián)性的行業(yè)、資金密集型產(chǎn)業(yè)，其經(jīng)濟活動過程需要大量資金投入運作，所以融資對房地產(chǎn)企業(yè)尤其重要。在我國目前的金融環(huán)境下，房地產(chǎn)業(yè)融資渠道單一，投融資金融創(chuàng)新滯后，在一定程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)的成長，也導致了風險過度集中，加大了金融風險。所以房地產(chǎn)企業(yè)更應該不斷進行融資思路創(chuàng)新，企業(yè)本身拓展多元化的金融市場，積極培育二級市場，選擇適合自己的不同的融資方式。

近兩年來，隨著樓市持續(xù)分化、房地產(chǎn)業(yè)步入“白銀時代”，樓市繼續(xù)上演整合大戲。融資能力已演變成房企的核心競爭力之一。從融資角度看，中小房企的融資渠道會收窄，融資規(guī)模也會大幅下滑，融資成本大幅提高。優(yōu)秀的融資能力能夠有效控制成本保證盈利空間，也可以改善財務結(jié)構(gòu)維持穩(wěn)健運營。

融資渠道變遷歷程及未來展望：主流的房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道有權(quán)益融資、開發(fā)貸款、非標融資、海外融資、傳統(tǒng)債券融資及資產(chǎn)證券化等。權(quán)益融資最大的優(yōu)勢是直接做大凈資產(chǎn)，改善企業(yè)的資產(chǎn)負債率，從而實現(xiàn)迅速加杠桿。2006年起至今，隨著我國房地產(chǎn)投融資體制的變化和有關政策的出臺，房地產(chǎn)融資渠道經(jīng)歷了階段性的變遷過程。其中2006-2009年，主要的融資渠道是IPO、股票增發(fā)：2009年底至2010年初“國四條”、“國十條”等政策相繼出臺，權(quán)益融資受限，非標興起；在市場調(diào)控作用下，2014年后房地產(chǎn)非標再次被重啟的定增所取代；2015年初證監(jiān)會頒布公司債新政，政策放松下的房企紛紛放量發(fā)行，債券融資在近兩年增長迅速。

房企作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，提高融資能力，除了把握低成本融資渠道和機會之外，布局金融產(chǎn)業(yè)，形成協(xié)同效應、提升融資優(yōu)化潛力也是房企積極挖掘的一個方向。短期看，房地產(chǎn)企業(yè)賬面現(xiàn)金狀況良好，拿地積極性下降，融資需求邊際將下滑；中長期來看，小型房企公司債發(fā)行受阻，需要在融資結(jié)構(gòu)上有所改變。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)將更加依賴于來源穩(wěn)定、成本低的銀行貸款；另一方面，在融資額度的約束下，更多房企會增加進入門檻低、額度有保障的非標融資；與此同時，中票、項目收益?zhèn)绕贩N也是直接融資方面較好的補充。

地產(chǎn)融資模式管理創(chuàng)新

房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題：現(xiàn)階段中國房地產(chǎn)業(yè)傳統(tǒng)的融資方式特點主要是自有資金與銀行貸款相結(jié)合，自有資金與信托相結(jié)合，資金成本比銀行高，抵押、擔保方式靈活。股權(quán)融資與銀行貸款相結(jié)合，通常股權(quán)融資成本較高，管理困難。目前而言，我國房地產(chǎn)企業(yè)融資化運作依然面臨很多問題：融資渠道單一，銀行信貸所占的比重過大；政府對于其他融資渠道管制嚴格，但相關法律制度卻不健全；房地產(chǎn)企業(yè)融資水平差異大；房地產(chǎn)金融市場體系不健全，沒有形成有效的運行機制；房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模搭配不合理和信用差現(xiàn)象嚴重。面對老齡化、人力成本提升、地價提升等因素，房地產(chǎn)行業(yè)將發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化，未來房地產(chǎn)金融將更為細化，融資工具更為深化。

地產(chǎn)融資模式管理創(chuàng)新：目前，中國一線地產(chǎn)公司都有自己的金融運作平臺，在拿地、并購、銷售、資產(chǎn)盤活過程中，真正將地產(chǎn)金融創(chuàng)新形式落腳到實體經(jīng)濟上，降低融資成本，防范化解金融風險同時提高資源配置效率。房地產(chǎn)金融轉(zhuǎn)型勢在必行，創(chuàng)新的融資模式也層出不窮，對于實力雄厚、信譽良好的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，幾乎所有的融資方式都可以選擇，尤其是上市融資、發(fā)債融資、海外資金等幾乎成為他們的專利。而對于為數(shù)眾多的中小企業(yè)來說，可考慮采用開發(fā)商賣方信貸、聯(lián)合開發(fā)、夾層融資、信托融資、工程轉(zhuǎn)包融資、獲得外單位投資等不被大型企業(yè)所壟斷的方式進行融資。具體而言，實際操作可參考下列幾種模式：

資產(chǎn)管理能力輸出。由品牌地產(chǎn)商聯(lián)合具有發(fā)行能力金融機構(gòu)共同發(fā)起基金，向項目方提供夾層融資，由品牌地產(chǎn)商旗下的資管機構(gòu)承擔資產(chǎn)管理角色，提供項目投后管理支持及附加增值服務，既可以保證資金的安全兌付，品牌地產(chǎn)商還獲得了低價獲取土地資源的機會。

拿地或并購基金。由金融機構(gòu)與地產(chǎn)商共同發(fā)起結(jié)構(gòu)化的股權(quán)投資基金，針對特定的投資范圍和特殊的投資機會，按照低于市場的價格獲得土地或者退出市場的中小開發(fā)商的項目，根據(jù)開發(fā)不同階段不斷用低成本的開發(fā)貸款和銷售回款替換優(yōu)先級資金，分層逐漸退出，從而保證股權(quán)部分可以獲得理想的收益。

私募基金+資本市場平臺。通過做長期系列化的金融產(chǎn)品，分階段以不同的金融結(jié)構(gòu)進入需要深度挖掘的資產(chǎn)包，按照不同階段的不同風險特征募集資金，按照后續(xù)基金進入的標準進行資產(chǎn)管理，互為進入和退出的保證，前期以私募方式運作，后期逐漸過渡為機構(gòu)投資人為主，直至以資產(chǎn)證券化的方式實現(xiàn)公開市場的退出，而同時資產(chǎn)仍然處于自己的管理之中，仍可以繼續(xù)獲取管理費的收入。

房地產(chǎn)融資市場是一個多元化的市場，它不僅在于產(chǎn)品的多樣性。如銀行、證券市場、基金等融資方式，而且還在于市場的層次性。傳統(tǒng)的通過自我積累、自我發(fā)展的方式解決企業(yè)發(fā)展中的資金問題已越來越不適應不斷變化的外部條件，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，積極采取多種方式融資，創(chuàng)新融資模式，減少對銀行信貸資本的依賴，努力拓寬融資渠道，具有十分重要的現(xiàn)實意義。而且房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身情況不斷進行融資模式創(chuàng)新的同時，政府也應加強國內(nèi)房地產(chǎn)金融市場的開放，推進房地產(chǎn)融資市場法律的建設，確保新的金融市場、金融產(chǎn)品、金融工具出現(xiàn)，達到真正確立房地產(chǎn)多元化的融資體系的目的。