朱凡

伴隨著中央對福建的支持力度持續(xù)加大，閩江口金三角經(jīng)濟圈的戰(zhàn)略地位進一步凸顯?！拔鍏^(qū)疊加”重大機遇效應(yīng)勢必加速釋放，福州迎來歷史上少有的機遇最多、最優(yōu)、最密集的黃金發(fā)展期。今后五年，福州將努力拓展更大發(fā)展空問，培育更強發(fā)展動能。在大好形勢下，福州市政府進一步解放思想，提出要發(fā)揮當?shù)靥赜械穆糜钨Y源優(yōu)勢，加快旅游新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展，凸顯生態(tài)、溫泉、濱海、文化四大旅游品牌。借助國務(wù)院、省扶持政策大力推動，福州市旅游業(yè)迎來了希望和商機，這必然對旅游相配套的餐飲住宿，尤其是星級酒店建設(shè)提出了更高的要求。本人就福州市酒店市場的發(fā)展現(xiàn)狀、土地供應(yīng)等方面，分析福州市酒店項目用地，具體針對星級酒店用地在節(jié)約集約方面提出初淺的認識，并就今后酒店用地的發(fā)展提出比較有效的防范措施。

福州，福建省會城市，別稱“榕城”，地處福建中東部的閩江口，與臺灣省隔海相望，沿江濱海，下轄5區(qū)2縣級市6縣。全市陸地總面積11968平方公里，其中市區(qū)總面積1786平方公里，建成區(qū)面積260平方公里。全市常住人口728萬人。森林覆蓋率57.8%，綠化程度達88.6%。旅游資源豐富。市區(qū)地熱總儲量達9800立方米，是中國三大溫泉區(qū)之一。福州空氣質(zhì)量指數(shù)高，穩(wěn)居全國排名前列，“福州藍”已成為福州的金名片，近幾年國內(nèi)外旅客往來頻繁，游客量逐年增加。

伴隨著中央對福建的支持力度持續(xù)加大，閩江口金三角經(jīng)濟圈的戰(zhàn)略地位進一步凸顯。福州，地位獨特，活力進發(fā)，擁有21世紀海上絲綢之路核心區(qū)、國家級新區(qū)、自由貿(mào)易試驗區(qū)、自主創(chuàng)新示范區(qū)、生態(tài)文明先行示范區(qū)“五區(qū)疊加”等獨特的優(yōu)勢。近年來，福州加快建設(shè)“機制活、產(chǎn)業(yè)優(yōu)、百姓富、生態(tài)美”的新福州。并以穩(wěn)步提升的綜合實力、宜居宜業(yè)的城市環(huán)境、便利快捷的城市交通、深厚的歷史文化底蘊等共同抒寫福州城的獨特魅力。福州市委市政府提出今后五年主要發(fā)展目標：福州新區(qū)建設(shè)取得重大突破，成為帶動全省加快發(fā)展的新引擎；地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長9%左右，經(jīng)濟總量提前實現(xiàn)比2010年翻一番；“一帶一路”戰(zhàn)略深入實施，福建自貿(mào)試驗區(qū)福州片區(qū)建設(shè)取得重大突破，開放性經(jīng)濟發(fā)展水平不斷提升，自主創(chuàng)新示范區(qū)福州片區(qū)建設(shè)提速。

2017年1月19日，福州市旅游局印發(fā)了《福州市“十三五”旅游業(yè)發(fā)展專項規(guī)劃》，對福州的旅游規(guī)劃做了很好的前景藍圖，建成十個旅游休閑集鎮(zhèn)，建設(shè)閩江口水上運動基地，打造“一核三帶五區(qū)多點”格局。如何更好地發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，帶動配套設(shè)施建設(shè)，筆者認為，要從節(jié)約集約利用土地人手。適度加大酒店用地供應(yīng)，培育良好的酒店營銷市場，滿足部分高端游客消費需求。為此，本文立足福州實際，結(jié)合國務(wù)院、省市出臺的各項政策，采取有效措施，積極推進酒店項目用地的節(jié)約集約化，使星級酒店逐步規(guī)?；?、產(chǎn)業(yè)化，力爭形成經(jīng)濟與社會、生態(tài)效益的多贏格局。

酒店用地的法律法規(guī)規(guī)定

根據(jù)我國現(xiàn)行的相關(guān)法律法規(guī)，如《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》等規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。商業(yè)、旅游、娛樂用地年限為四十年，酒店用地屬于商業(yè)用地中的住宿餐飲用地。

福州市酒店項目發(fā)展狀況

2016年，福州市旅游接待規(guī)模不斷擴大，旅游消費不斷增加，全市接待國內(nèi)外游客4669.31萬人次，旅游總收入達537.29億元；其中接待入境游客96.62萬人次，創(chuàng)匯12億美元。旅游經(jīng)濟已成為全市國民經(jīng)濟的重要組成部分。到2020年。福州力爭實現(xiàn)接待國內(nèi)外游客超過1億人次，其中國內(nèi)過夜游客比重超過50%。

隨著旅游業(yè)的發(fā)展，帶動了福州市星級酒店（指四星級以上酒店，下同）的發(fā)展。根據(jù)國家旅游局和福州市旅游局統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截止2016年，福州市區(qū)已開業(yè)的五星級酒店有7家，總客房間數(shù)為2337間；福州市已開業(yè)的四星級酒店有16家，總客房間數(shù)為3379間。福州市區(qū)星級酒店現(xiàn)有存量總計23家，總客房間數(shù)達5716間，其中五星級酒店數(shù)量占比30%，客房占比41%。

福州市出讓地塊配建酒店用地的相關(guān)政策

在國務(wù)院支持福建省加快海峽西岸經(jīng)濟區(qū)建設(shè)發(fā)展的歷史機遇下，福州市政府出臺《關(guān)于進一步促進旅游業(yè)改革發(fā)展實施意見》（以下簡稱《意見》），提出“力爭到2020年，旅游業(yè)成為‘千億產(chǎn)業(yè)，全市接待游客總?cè)藬?shù)突破1億人次，國內(nèi)過夜游客比重達60%。旅游業(yè)增加值占全市生產(chǎn)總值比重達7%”的發(fā)展目標。到2025年，福州全市旅游總收入保持年均15%以上的增幅，推進旅游休閑購物廣場、街區(qū)和商店體系建設(shè)，成為國內(nèi)著名、國際知名的休閑度假旅游城市。力爭2020年建成3個大型旅游購物休閑綜合體，爭取設(shè)立自貿(mào)區(qū)購物免稅店。鼓勵利用閑置廠房、園區(qū)等發(fā)展旅游創(chuàng)意園。差異化建設(shè)10個以上特色美食街區(qū)、美食城，培育福州特色餐飲品牌和觀光夜市。計劃到2018年達到5個創(chuàng)意園，2020年達到10個。

在酒店地價方面，考慮到星級酒店用地前期投入大，建成后不可分割銷售，品牌營銷的相關(guān)約束的因素，加之星級酒店客源有限，資金回報周期長等特點，為適應(yīng)旅游市場要求。適度加大星級酒店供地量，福州市政府于2016年9月下發(fā)《關(guān)于印發(fā)2015年福州市四城區(qū)土地級別與基準地價更新成果的通知》（榕政綜[2016]248號），對星級酒店用地價格給予優(yōu)惠政策，四星級以上（含四星級）酒店用地級別基準地價，按照同級別商服用地基準地價的50%。

福州市將大力發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，促成招商引資項目落地，加強項目建設(shè)開發(fā)管理，力圖打造成東南沿海綠色清新省會城市，其對旅游項目上的獎勵可謂力度大，操作性強，特別是在項目用地上也給予很大的支持。政策上予以積極推動，不斷完善旅游要素的配套服務(wù)，這在一定程度上增強了有實力房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對酒店配套設(shè)施用地的需求信心。

福州市近年以來酒店用地出讓情況

據(jù)不完全統(tǒng)計，福州市近年來公開出讓土地中涉及酒店用地有17宗地塊，其中四星級以上（含四星級）品牌酒店要求的有7宗。

這些酒店項目地塊多集中于倉山區(qū)，有10宗，占59%；其他為晉安區(qū)3宗；臺江、鼓樓區(qū)各占2宗，如果全部按期建成，將達到建筑面積74.8273萬平方米。這樣的規(guī)劃布局，主要體現(xiàn)了福州市政府“東擴南進、沿江向?！背鞘邪l(fā)展戰(zhàn)略的實施，可以看出倉山區(qū)已成為福州城市發(fā)展的重點區(qū)域，發(fā)揮了福州新區(qū)、自貿(mào)區(qū)優(yōu)勢，通過構(gòu)建各類商品交易平臺，加大了國家和地區(qū)的經(jīng)貿(mào)往來，增進了客商交流合作。具體體現(xiàn)在以下幾個方面：

為滿足承接國內(nèi)外商務(wù)活動的需要，提升商務(wù)營銷服務(wù)環(huán)境，在福州市各主要中心商務(wù)區(qū)CBD酒店項目上，給予優(yōu)惠的土地政策，如海峽金融商務(wù)區(qū)光明港酒店、奧體中心片區(qū)奧體24#、橫嶼組團片區(qū)東二環(huán)泰禾城市廣場東側(cè)、東部新城辦公區(qū)港頭島等地塊配套酒店用地，可帶動各區(qū)域商貿(mào)建設(shè)，經(jīng)貿(mào)往來，加強國際交流，繁榮省際經(jīng)濟。

結(jié)合交通樞紐位置、會展及賽事經(jīng)濟等需求，配套酒店用地項目，如火車南站環(huán)站新城、奧體中心運動員村配套酒店、會展島配套酒店及淮安會議中心酒店地塊。

應(yīng)重大旅游項目發(fā)展的需要，如鼓嶺柱里旅游度假酒店、三江口文化旅游綜合體及桂湖溫泉旅游用地等，這些旅游項目配建酒店用地吸引了國內(nèi)外有實力的企業(yè)參與競爭，以文化、生態(tài)建設(shè)為引線，營造特色旅游環(huán)境，滿足日后國內(nèi)外游客的需求。

上述酒店地塊的規(guī)劃設(shè)計，均符合城市總體規(guī)劃及片區(qū)控制性詳細規(guī)劃，并經(jīng)專家論證后通過。從土地市場競爭的情況來看，符合福州市商務(wù)經(jīng)濟及旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。

星級酒店過剩防范措施

從福州市酒店出讓總體情況來看，酒店規(guī)模和星級酒店品牌上，都有了很大的提升。未來，還會有大型房企進入福州市場，諸如華僑城集團打算在倉山區(qū)打造大型文化旅游綜合項目；恒大集團意向在瑯岐打造高檔度假區(qū)、建設(shè)海峽國際貿(mào)易中心等項目；碧桂園等也擬在馬尾拿地，這其中不乏一部分項目配建星級酒店的傾向。對此，有人預(yù)見福州市星級酒店數(shù)量過剩，如強制性要求配建星級酒店，會進一步加劇星級酒店經(jīng)營的風險，應(yīng)該減少政府行政干預(yù)，讓星級酒店回歸市場，在數(shù)量上要適度控制。

筆者認為，從福州市在全國城市經(jīng)濟實力排名狀況、城市規(guī)模及旅游資源等方面而言，對星級酒店過剩的擔憂不無道理，產(chǎn)業(yè)的單一性，有可能導(dǎo)致惡性競爭、資金浪費及資源的過度開發(fā)。酒店產(chǎn)業(yè)，特別是星級酒店具有投資金額巨大，涉及銀行等多種金融機構(gòu)，資金回籠慢，回報周期長，投入產(chǎn)出存在比較長的時間差，短期內(nèi)回報率低等特點。因此，如果星級酒店過度供應(yīng)，很有可能會帶來一系列經(jīng)濟及社會風險，甚至帶來社會不安定因素。

鑒此，為讓風險降到最低，從土地節(jié)約集約利用方面考慮，既要使酒店用地在滿足當?shù)厥袌霭l(fā)展的同時，還要對其負面因素在監(jiān)管上應(yīng)采取有效措施：

土地管理部門應(yīng)當會同旅游、規(guī)劃等主管部門，健全旅游項目用地管理機制，合理規(guī)劃布局，遵循市場規(guī)律，對高端酒店用地作出適度限制，切實防止旅游開發(fā)的“房地產(chǎn)化”，避免酒店項目一哄而上，過度開發(fā)，導(dǎo)致產(chǎn)品過剩，引起不良競爭等惡性循環(huán)的現(xiàn)象。

酒店項目土地出讓合同要約定違約條款：受讓人應(yīng)當按照合同約定進行開發(fā)建設(shè)，超過合同約定的動工開發(fā)日期的，滿一年未動工開發(fā)的收取土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的無償收回土地使用權(quán)。在酒店的主體工程未完成之前，酒店項目用地不得轉(zhuǎn)讓，不按出讓合同規(guī)定的用途和條件開發(fā)利用土地，應(yīng)根據(jù)土地管理的有關(guān)法律、法規(guī)實施收回土地。

高端星級酒店如遇到陷入資金周轉(zhuǎn)困境、酒店入住率下降等情況，導(dǎo)致經(jīng)營困難，難以為繼的，土地部門應(yīng)考慮以轉(zhuǎn)型的方式，或收回土地，或在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下，由項目業(yè)主申請改變酒店用地用途為其他商業(yè)用途，以評估的方式補繳土地差價款，更好地盤活存量土地，達到節(jié)約集約利用的良好效果。