朱凡

伴隨著中央對(duì)福建的支持力度持續(xù)加大，閩江口金三角經(jīng)濟(jì)圈的戰(zhàn)略地位進(jìn)一步凸顯?！拔鍏^(qū)疊加”重大機(jī)遇效應(yīng)勢(shì)必加速釋放，福州迎來(lái)歷史上少有的機(jī)遇最多、最優(yōu)、最密集的黃金發(fā)展期。今后五年，福州將努力拓展更大發(fā)展空問(wèn)，培育更強(qiáng)發(fā)展動(dòng)能。在大好形勢(shì)下，福州市政府進(jìn)一步解放思想，提出要發(fā)揮當(dāng)?shù)靥赜械穆糜钨Y源優(yōu)勢(shì)，加快旅游新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展，凸顯生態(tài)、溫泉、濱海、文化四大旅游品牌。借助國(guó)務(wù)院、省扶持政策大力推動(dòng)，福州市旅游業(yè)迎來(lái)了希望和商機(jī)，這必然對(duì)旅游相配套的餐飲住宿，尤其是星級(jí)酒店建設(shè)提出了更高的要求。本人就福州市酒店市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀、土地供應(yīng)等方面，分析福州市酒店項(xiàng)目用地，具體針對(duì)星級(jí)酒店用地在節(jié)約集約方面提出初淺的認(rèn)識(shí)，并就今后酒店用地的發(fā)展提出比較有效的防范措施。

福州，福建省會(huì)城市，別稱(chēng)“榕城”，地處福建中東部的閩江口，與臺(tái)灣省隔海相望，沿江濱海，下轄5區(qū)2縣級(jí)市6縣。全市陸地總面積11968平方公里，其中市區(qū)總面積1786平方公里，建成區(qū)面積260平方公里。全市常住人口728萬(wàn)人。森林覆蓋率57.8%，綠化程度達(dá)88.6%。旅游資源豐富。市區(qū)地?zé)峥們?chǔ)量達(dá)9800立方米，是中國(guó)三大溫泉區(qū)之一。福州空氣質(zhì)量指數(shù)高，穩(wěn)居全國(guó)排名前列，“福州藍(lán)”已成為福州的金名片，近幾年國(guó)內(nèi)外旅客往來(lái)頻繁，游客量逐年增加。

伴隨著中央對(duì)福建的支持力度持續(xù)加大，閩江口金三角經(jīng)濟(jì)圈的戰(zhàn)略地位進(jìn)一步凸顯。福州，地位獨(dú)特，活力進(jìn)發(fā)，擁有21世紀(jì)海上絲綢之路核心區(qū)、國(guó)家級(jí)新區(qū)、自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)、自主創(chuàng)新示范區(qū)、生態(tài)文明先行示范區(qū)“五區(qū)疊加”等獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。近年來(lái)，福州加快建設(shè)“機(jī)制活、產(chǎn)業(yè)優(yōu)、百姓富、生態(tài)美”的新福州。并以穩(wěn)步提升的綜合實(shí)力、宜居宜業(yè)的城市環(huán)境、便利快捷的城市交通、深厚的歷史文化底蘊(yùn)等共同抒寫(xiě)福州城的獨(dú)特魅力。福州市委市政府提出今后五年主要發(fā)展目標(biāo)：福州新區(qū)建設(shè)取得重大突破，成為帶動(dòng)全省加快發(fā)展的新引擎；地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)9%左右，經(jīng)濟(jì)總量提前實(shí)現(xiàn)比2010年翻一番；“一帶一路”戰(zhàn)略深入實(shí)施，福建自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)福州片區(qū)建設(shè)取得重大突破，開(kāi)放性經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不斷提升，自主創(chuàng)新示范區(qū)福州片區(qū)建設(shè)提速。

2017年1月19日，福州市旅游局印發(fā)了《福州市“十三五”旅游業(yè)發(fā)展專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃》，對(duì)福州的旅游規(guī)劃做了很好的前景藍(lán)圖，建成十個(gè)旅游休閑集鎮(zhèn)，建設(shè)閩江口水上運(yùn)動(dòng)基地，打造“一核三帶五區(qū)多點(diǎn)”格局。如何更好地發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)配套設(shè)施建設(shè)，筆者認(rèn)為，要從節(jié)約集約利用土地人手。適度加大酒店用地供應(yīng)，培育良好的酒店?duì)I銷(xiāo)市場(chǎng)，滿(mǎn)足部分高端游客消費(fèi)需求。為此，本文立足福州實(shí)際，結(jié)合國(guó)務(wù)院、省市出臺(tái)的各項(xiàng)政策，采取有效措施，積極推進(jìn)酒店項(xiàng)目用地的節(jié)約集約化，使星級(jí)酒店逐步規(guī)?；a(chǎn)業(yè)化，力爭(zhēng)形成經(jīng)濟(jì)與社會(huì)、生態(tài)效益的多贏(yíng)格局。

酒店用地的法律法規(guī)規(guī)定

根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的相關(guān)法律法規(guī)，如《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》等規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓。商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地年限為四十年，酒店用地屬于商業(yè)用地中的住宿餐飲用地。

福州市酒店項(xiàng)目發(fā)展?fàn)顩r

2016年，福州市旅游接待規(guī)模不斷擴(kuò)大，旅游消費(fèi)不斷增加，全市接待國(guó)內(nèi)外游客4669.31萬(wàn)人次，旅游總收入達(dá)537.29億元；其中接待入境游客96.62萬(wàn)人次，創(chuàng)匯12億美元。旅游經(jīng)濟(jì)已成為全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。到2020年。福州力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)接待國(guó)內(nèi)外游客超過(guò)1億人次，其中國(guó)內(nèi)過(guò)夜游客比重超過(guò)50%。

隨著旅游業(yè)的發(fā)展，帶動(dòng)了福州市星級(jí)酒店（指四星級(jí)以上酒店，下同）的發(fā)展。根據(jù)國(guó)家旅游局和福州市旅游局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截止2016年，福州市區(qū)已開(kāi)業(yè)的五星級(jí)酒店有7家，總客房間數(shù)為2337間；福州市已開(kāi)業(yè)的四星級(jí)酒店有16家，總客房間數(shù)為3379間。福州市區(qū)星級(jí)酒店現(xiàn)有存量總計(jì)23家，總客房間數(shù)達(dá)5716間，其中五星級(jí)酒店數(shù)量占比30%，客房占比41%。

福州市出讓地塊配建酒店用地的相關(guān)政策

在國(guó)務(wù)院支持福建省加快海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)發(fā)展的歷史機(jī)遇下，福州市政府出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)旅游業(yè)改革發(fā)展實(shí)施意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》），提出“力爭(zhēng)到2020年，旅游業(yè)成為‘千億產(chǎn)業(yè)，全市接待游客總?cè)藬?shù)突破1億人次，國(guó)內(nèi)過(guò)夜游客比重達(dá)60%。旅游業(yè)增加值占全市生產(chǎn)總值比重達(dá)7%”的發(fā)展目標(biāo)。到2025年，福州全市旅游總收入保持年均15%以上的增幅，推進(jìn)旅游休閑購(gòu)物廣場(chǎng)、街區(qū)和商店體系建設(shè)，成為國(guó)內(nèi)著名、國(guó)際知名的休閑度假旅游城市。力爭(zhēng)2020年建成3個(gè)大型旅游購(gòu)物休閑綜合體，爭(zhēng)取設(shè)立自貿(mào)區(qū)購(gòu)物免稅店。鼓勵(lì)利用閑置廠(chǎng)房、園區(qū)等發(fā)展旅游創(chuàng)意園。差異化建設(shè)10個(gè)以上特色美食街區(qū)、美食城，培育福州特色餐飲品牌和觀(guān)光夜市。計(jì)劃到2018年達(dá)到5個(gè)創(chuàng)意園，2020年達(dá)到10個(gè)。

在酒店地價(jià)方面，考慮到星級(jí)酒店用地前期投入大，建成后不可分割銷(xiāo)售，品牌營(yíng)銷(xiāo)的相關(guān)約束的因素，加之星級(jí)酒店客源有限，資金回報(bào)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，為適應(yīng)旅游市場(chǎng)要求。適度加大星級(jí)酒店供地量，福州市政府于2016年9月下發(fā)《關(guān)于印發(fā)2015年福州市四城區(qū)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新成果的通知》（榕政綜[2016]248號(hào)），對(duì)星級(jí)酒店用地價(jià)格給予優(yōu)惠政策，四星級(jí)以上（含四星級(jí)）酒店用地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)，按照同級(jí)別商服用地基準(zhǔn)地價(jià)的50%。

福州市將大力發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，促成招商引資項(xiàng)目落地，加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)管理，力圖打造成東南沿海綠色清新省會(huì)城市，其對(duì)旅游項(xiàng)目上的獎(jiǎng)勵(lì)可謂力度大，操作性強(qiáng)，特別是在項(xiàng)目用地上也給予很大的支持。政策上予以積極推動(dòng)，不斷完善旅游要素的配套服務(wù)，這在一定程度上增強(qiáng)了有實(shí)力房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)酒店配套設(shè)施用地的需求信心。

福州市近年以來(lái)酒店用地出讓情況

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，福州市近年來(lái)公開(kāi)出讓土地中涉及酒店用地有17宗地塊，其中四星級(jí)以上（含四星級(jí)）品牌酒店要求的有7宗。

這些酒店項(xiàng)目地塊多集中于倉(cāng)山區(qū)，有10宗，占59%；其他為晉安區(qū)3宗；臺(tái)江、鼓樓區(qū)各占2宗，如果全部按期建成，將達(dá)到建筑面積74.8273萬(wàn)平方米。這樣的規(guī)劃布局，主要體現(xiàn)了福州市政府“東擴(kuò)南進(jìn)、沿江向?！背鞘邪l(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，可以看出倉(cāng)山區(qū)已成為福州城市發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，發(fā)揮了福州新區(qū)、自貿(mào)區(qū)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)構(gòu)建各類(lèi)商品交易平臺(tái)，加大了國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)貿(mào)往來(lái)，增進(jìn)了客商交流合作。具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

為滿(mǎn)足承接國(guó)內(nèi)外商務(wù)活動(dòng)的需要，提升商務(wù)營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)環(huán)境，在福州市各主要中心商務(wù)區(qū)CBD酒店項(xiàng)目上，給予優(yōu)惠的土地政策，如海峽金融商務(wù)區(qū)光明港酒店、奧體中心片區(qū)奧體24#、橫嶼組團(tuán)片區(qū)東二環(huán)泰禾城市廣場(chǎng)東側(cè)、東部新城辦公區(qū)港頭島等地塊配套酒店用地，可帶動(dòng)各區(qū)域商貿(mào)建設(shè)，經(jīng)貿(mào)往來(lái)，加強(qiáng)國(guó)際交流，繁榮省際經(jīng)濟(jì)。

結(jié)合交通樞紐位置、會(huì)展及賽事經(jīng)濟(jì)等需求，配套酒店用地項(xiàng)目，如火車(chē)南站環(huán)站新城、奧體中心運(yùn)動(dòng)員村配套酒店、會(huì)展島配套酒店及淮安會(huì)議中心酒店地塊。

應(yīng)重大旅游項(xiàng)目發(fā)展的需要，如鼓嶺柱里旅游度假酒店、三江口文化旅游綜合體及桂湖溫泉旅游用地等，這些旅游項(xiàng)目配建酒店用地吸引了國(guó)內(nèi)外有實(shí)力的企業(yè)參與競(jìng)爭(zhēng)，以文化、生態(tài)建設(shè)為引線(xiàn)，營(yíng)造特色旅游環(huán)境，滿(mǎn)足日后國(guó)內(nèi)外游客的需求。

上述酒店地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)，均符合城市總體規(guī)劃及片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃，并經(jīng)專(zhuān)家論證后通過(guò)。從土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的情況來(lái)看，符合福州市商務(wù)經(jīng)濟(jì)及旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。

星級(jí)酒店過(guò)剩防范措施

從福州市酒店出讓總體情況來(lái)看，酒店規(guī)模和星級(jí)酒店品牌上，都有了很大的提升。未來(lái)，還會(huì)有大型房企進(jìn)入福州市場(chǎng)，諸如華僑城集團(tuán)打算在倉(cāng)山區(qū)打造大型文化旅游綜合項(xiàng)目；恒大集團(tuán)意向在瑯岐打造高檔度假區(qū)、建設(shè)海峽國(guó)際貿(mào)易中心等項(xiàng)目；碧桂園等也擬在馬尾拿地，這其中不乏一部分項(xiàng)目配建星級(jí)酒店的傾向。對(duì)此，有人預(yù)見(jiàn)福州市星級(jí)酒店數(shù)量過(guò)剩，如強(qiáng)制性要求配建星級(jí)酒店，會(huì)進(jìn)一步加劇星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該減少政府行政干預(yù)，讓星級(jí)酒店回歸市場(chǎng)，在數(shù)量上要適度控制。

筆者認(rèn)為，從福州市在全國(guó)城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力排名狀況、城市規(guī)模及旅游資源等方面而言，對(duì)星級(jí)酒店過(guò)剩的擔(dān)憂(yōu)不無(wú)道理，產(chǎn)業(yè)的單一性，有可能導(dǎo)致惡性競(jìng)爭(zhēng)、資金浪費(fèi)及資源的過(guò)度開(kāi)發(fā)。酒店產(chǎn)業(yè)，特別是星級(jí)酒店具有投資金額巨大，涉及銀行等多種金融機(jī)構(gòu)，資金回籠慢，回報(bào)周期長(zhǎng)，投入產(chǎn)出存在比較長(zhǎng)的時(shí)間差，短期內(nèi)回報(bào)率低等特點(diǎn)。因此，如果星級(jí)酒店過(guò)度供應(yīng)，很有可能會(huì)帶來(lái)一系列經(jīng)濟(jì)及社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，甚至帶來(lái)社會(huì)不安定因素。

鑒此，為讓風(fēng)險(xiǎn)降到最低，從土地節(jié)約集約利用方面考慮，既要使酒店用地在滿(mǎn)足當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)發(fā)展的同時(shí)，還要對(duì)其負(fù)面因素在監(jiān)管上應(yīng)采取有效措施：

土地管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同旅游、規(guī)劃等主管部門(mén)，健全旅游項(xiàng)目用地管理機(jī)制，合理規(guī)劃布局，遵循市場(chǎng)規(guī)律，對(duì)高端酒店用地作出適度限制，切實(shí)防止旅游開(kāi)發(fā)的“房地產(chǎn)化”，避免酒店項(xiàng)目一哄而上，過(guò)度開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致產(chǎn)品過(guò)剩，引起不良競(jìng)爭(zhēng)等惡性循環(huán)的現(xiàn)象。

酒店項(xiàng)目土地出讓合同要約定違約條款：受讓人應(yīng)當(dāng)按照合同約定進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，超過(guò)合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期的，滿(mǎn)一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的收取土地閑置費(fèi)；滿(mǎn)2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的無(wú)償收回土地使用權(quán)。在酒店的主體工程未完成之前，酒店項(xiàng)目用地不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)话闯鲎尯贤?guī)定的用途和條件開(kāi)發(fā)利用土地，應(yīng)根據(jù)土地管理的有關(guān)法律、法規(guī)實(shí)施收回土地。

高端星級(jí)酒店如遇到陷入資金周轉(zhuǎn)困境、酒店入住率下降等情況，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)困難，難以為繼的，土地部門(mén)應(yīng)考慮以轉(zhuǎn)型的方式，或收回土地，或在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下，由項(xiàng)目業(yè)主申請(qǐng)改變酒店用地用途為其他商業(yè)用途，以評(píng)估的方式補(bǔ)繳土地差價(jià)款，更好地盤(pán)活存量土地，達(dá)到節(jié)約集約利用的良好效果。