宦小偉

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房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)前期的成本控制

宦小偉

（揚(yáng)中市新城建筑安裝工程有限公司 江蘇 鎮(zhèn)江 212218）

自改革開放以來，我國(guó)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)、科學(xué)技術(shù)及政治領(lǐng)域均得到了高速發(fā)展，推動(dòng)了我國(guó)各大領(lǐng)域進(jìn)步及發(fā)展尤其是房地產(chǎn)行業(yè)。如今，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)體系中的主要組成部分，對(duì)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平提高起到了不可代替的作用，但就房地產(chǎn)行業(yè)本身來說，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期需要做大量的準(zhǔn)備工作，其中最為重要的便是“成本控制”，因?yàn)閺?qiáng)有力的成本控制，不僅能夠降低房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本，還能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)利益最大化，從而推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。對(duì)此，本文作者根據(jù)自己對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)及成本控制的了解，詳細(xì)分析了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)前期的成本控制。

房地產(chǎn)開發(fā)；建設(shè)前期；成本控制

長(zhǎng)期以來，房地產(chǎn)在我國(guó)社會(huì)發(fā)展中都占據(jù)重要地位，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Γ虼朔康禺a(chǎn)開發(fā)及建設(shè)均受到了社會(huì)各方人士的關(guān)注，而房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)前期的“成本控制”作為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)及管理的重要內(nèi)容，也應(yīng)該得到社會(huì)各方人士尤其是房地產(chǎn)商等的重視?，F(xiàn)時(shí)代，我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入了世界市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，這意味著很多行業(yè)都同時(shí)面臨著來自同行業(yè)和國(guó)際市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力，房地產(chǎn)行業(yè)也不另外，所以房地產(chǎn)行業(yè)為了應(yīng)對(duì)這些競(jìng)爭(zhēng)壓力，獲取良好的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)地位，會(huì)不斷提高自己的成本管理能力，以通過降低成本來獲取高的利潤(rùn)，從而提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，而房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)前期的成本控制，則是降低房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)成本的重要途徑，故對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)前期的成本控制進(jìn)行深入探討和研究是必要和重要的。

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)特點(diǎn)及其成本控制構(gòu)成

1.1 開發(fā)特點(diǎn)

第一，一次性特點(diǎn)：即房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)多數(shù)都是一次設(shè)計(jì)的，而且特定開發(fā)項(xiàng)目只能使用指定的設(shè)計(jì)方案，并不像其他產(chǎn)品一樣可以選用幾種設(shè)計(jì)方案；第二，多變性特點(diǎn)：這主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)消費(fèi)群體多且變化不斷、房地產(chǎn)產(chǎn)品類型多樣化、銷售渠道不斷變化，還有周邊的環(huán)境也在不斷變化；第三，不確定性：主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)項(xiàng)目的類型及風(fēng)格可以在外界的影響下發(fā)生變化，因此增加了很多不確定性。

1.2 成本控制構(gòu)成

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目與大多數(shù)工程項(xiàng)目一樣，在開發(fā)前期都需要進(jìn)行成本控制，以保證開發(fā)成本得到有效降低，從而獲取大的經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本控制體系主要由投資策劃階段、招投標(biāo)階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段和竣工決算階段的成本控制組成，每一個(gè)階段的成本控制都對(duì)整體的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制產(chǎn)生重大影響，所以必須對(duì)每個(gè)階段的成本進(jìn)行強(qiáng)有力的控制，并將其中的工程項(xiàng)目投資、招投標(biāo)成本、設(shè)計(jì)成本等納為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期的成本控制中來。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)前期的成本控制

2.1 決策階段——定位與目標(biāo)成本測(cè)算

2.1.1投資機(jī)會(huì)研究

投資機(jī)會(huì)簡(jiǎn)而言之就是房地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目開發(fā)的投資方向及可能性等，其內(nèi)容主要包括投資總額、投資方式、建筑技術(shù)水平、施工隊(duì)伍和材料設(shè)備等。另外，在投資過程中還需要考慮到銷售市場(chǎng)、投資企業(yè)條件等因素。

2.1.2市場(chǎng)和房屋建造能力預(yù)測(cè)

第一，在投資項(xiàng)目擬定前，分析和預(yù)測(cè)市場(chǎng)需求，預(yù)測(cè)的內(nèi)容主要包括房屋潛在需求、潛在供應(yīng)、市場(chǎng)滲透能力、競(jìng)爭(zhēng)力等；第二，要注意房地產(chǎn)投資政策的影響，嚴(yán)格按照“國(guó)八條”要求進(jìn)行投資，即明確房?jī)r(jià)控制目標(biāo)、確定房屋建造范圍及消費(fèi)群體（包括普通商品房和經(jīng)濟(jì)性住房）；第三，要實(shí)時(shí)觀察銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的首套房貸款政策，以便于潛在貸款買房消費(fèi)群體的挖掘。

2.1.3建筑條件和技術(shù)方案

第一，建筑條件：主要包括房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)地區(qū)的氣象條件、水文條件及地質(zhì)條件等，此外還包括了交通條件、水源條件、電力條件等；第二，技術(shù)方案：包括勞動(dòng)力資源、項(xiàng)目施工組織、施工管理等技術(shù)方案，其中勞動(dòng)力資源包括了項(xiàng)目技術(shù)、管理人員和技術(shù)人員等。

2.1.4經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)內(nèi)容主要包括企業(yè)財(cái)務(wù)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)等。

例如，某市某小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)時(shí)，為了節(jié)約成本，對(duì)原來的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行了修改，使整體樓房的成本比原來降低了450.56萬元。所以設(shè)計(jì)人員要提前預(yù)見后果，并采取有效的設(shè)計(jì)方案修改措施，以避免損失發(fā)生。

2.2 加強(qiáng)招投標(biāo)的管理

第一，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查和分析，并建立較為完善的施工單位、建筑材料信息庫，為招投標(biāo)工作儲(chǔ)備足夠的信息資源；第二，根據(jù)項(xiàng)目的整體施工計(jì)劃，制訂詳盡的招投標(biāo)計(jì)劃，并明確招標(biāo)原則、承包方式、承包范圍、支付款辦法、甲供材料范圍等。

3 結(jié)語

總而言之，目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)得到飛速發(fā)展，在很大程度上了加快了我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平提高速度，并提高了我國(guó)人民生活水平，這意味著會(huì)有越來越多的人民需要住房，增加了房地產(chǎn)需求量，所以為適應(yīng)這一趨勢(shì)及需求，必須加大房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)力度。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)及建設(shè)的最終目的是為了獲取更高的經(jīng)濟(jì)利益，這使得成本控制成為了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期的重要工作內(nèi)容，也是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益的重要判斷指標(biāo)，長(zhǎng)期以來都得到了人們的重視及關(guān)注。所以上文基于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)特點(diǎn)及其成本控制構(gòu)成的基礎(chǔ)上，探討了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)前期的成本控制。

[1]陸偉,邵慶.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期定位策劃及成本控制研究[J].居舍,2017(21):9.

since the reform and opening up, China has been developing at a high speed in the social economy, science and technology and politics fields, which has promoted the progress and development in all fields of China, especially the real estate industry. Abstract: since the reform and opening up, China has made rapid development in the social economy, science and technology and politics, and promoted the progress and development in all fields of our country, especially the real estate industry.now, the real estate industry has become the main component of our social and economic system, which plays an irreplaceable role in the improvement of our social and economic level. Can also realize the real estate project construction maximizes the benefit, thus promotes the real estate industry health sustainable development. In this paper, based on his knowledge of real estate development and cost control, the author analyzes the cost control of real estate project development and construction.

real estate development; Pre-construction; Cost control

10.19551/j.cnki.issn1672-9129.2017.10.136

TU723.3

A

1672-9129(2017)10-0115-02