劉梅

[摘 要] 房地產(chǎn)行業(yè)作為一種先導(dǎo)性行業(yè)，其市場的變化往往反映著也影響著某一區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)的過快或過緩發(fā)展都將對(duì)地方經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生負(fù)面影響。以重慶市江津區(qū)為例，房地產(chǎn)市場變化對(duì)江津區(qū)居民消費(fèi)水平、城市綜合開發(fā)的進(jìn)度、社會(huì)就業(yè)以及對(duì)城市用地結(jié)構(gòu)、資源配置都產(chǎn)生影響。地方政府應(yīng)理性地促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，改善住房供需結(jié)構(gòu)，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的良性影響。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)市場變化；地方經(jīng)濟(jì)；影響；建議

[中圖分類號(hào)] F293.3 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] B

[文章編號(hào)] 1009-6043（2017）04-0055-02

一、引言

所謂房地產(chǎn)業(yè)，即從事房地產(chǎn)的投資開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)以及管理的行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)之所以能夠成為支柱性產(chǎn)業(yè)亦或是先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)的一個(gè)重要原因在于，它為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了最基本的物質(zhì)條件。無論是企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營還是工人的生活居住甚至是居民的日常消費(fèi)，都依賴于房地產(chǎn)行業(yè)。因此，一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展離不開房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從特定角度來看，房地產(chǎn)業(yè)的充足供應(yīng)是保障地方經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的重要因素。

以重慶市江津區(qū)為例，在其行政區(qū)劃內(nèi)，與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)多達(dá)50多個(gè)，不僅涉及農(nóng)業(yè)種植等第一產(chǎn)業(yè)，同時(shí)還涉及建筑機(jī)械工業(yè)、建材工業(yè)等第二產(chǎn)業(yè)和通訊業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)。因此，房地產(chǎn)業(yè)又可以說是一個(gè)具有高度關(guān)聯(lián)性的行業(yè)，地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展依賴于房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。因此，探討房地產(chǎn)市場變化對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的影響，并依此提出促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的建議具有重要意義。

二、江津區(qū)房地產(chǎn)市場變化對(duì)其區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的影響

（一）房地產(chǎn)市場變化對(duì)江津區(qū)居民消費(fèi)水平的影響作用

房地產(chǎn)是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)條件，任何行業(yè)的發(fā)展都離不開房地產(chǎn)。健康的房地產(chǎn)市場，可以為人們提供完善的住房條件、生活環(huán)境，提高居民消費(fèi)水平，從而促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展。相反，如果房地產(chǎn)市場產(chǎn)生惡性競爭等現(xiàn)象，房地產(chǎn)投資、開發(fā)紊亂，將嚴(yán)重影響人們的生活環(huán)境，對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生嚴(yán)重阻礙。房地產(chǎn)市場的變化基本可以從其投資情況進(jìn)行觀察，重慶市江津區(qū)2013年、2014年、2015年的房地產(chǎn)住宅類投資額分別為65.6億元、85.3億元、58.5億元，增長率分別為91.9%、30%、-31.4%，而這三年間當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)水平增長率分別為2.7%、1.8%、1.3%?？梢悦黠@看出，隨著與居民相關(guān)的住宅類房地產(chǎn)投資額減少，居民消費(fèi)水平增長率也在持續(xù)下降。

筆者認(rèn)為這是市場機(jī)制下形成的一種惡性循環(huán)，江津區(qū)是重慶市乃至我國近年來經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的地區(qū)，房地產(chǎn)市場缺乏完善的機(jī)制適應(yīng)這種經(jīng)濟(jì)增速，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場混亂，開發(fā)商為擴(kuò)大效益瘋狂投資，致使房價(jià)迅速上漲。過快上漲的房價(jià)帶動(dòng)其他生活用品的物價(jià)，同時(shí)近年我國工業(yè)企業(yè)普遍不景氣，工人工資漲幅無法跟上物價(jià)上漲的腳步，出于謹(jǐn)慎考慮，居民選擇減少消費(fèi)以應(yīng)對(duì)過高的房價(jià)及房貸。

（二）房地產(chǎn)市場的變化會(huì)影響江津區(qū)城市綜合開發(fā)的進(jìn)度

在過去很長一段時(shí)間內(nèi)，我國城市建設(shè)一般由政府通過招投標(biāo)的形式交付給建設(shè)企業(yè)進(jìn)行建設(shè)。由于政府沒有將開發(fā)項(xiàng)目很好地融合，出現(xiàn)了建設(shè)單位爭搶項(xiàng)目、爭搶投資、各自建設(shè)等現(xiàn)象，不僅造成政府財(cái)政損失，建設(shè)項(xiàng)目整體上也出現(xiàn)了缺乏科學(xué)性、合理性、整體性的情況。解決這一問題的有效措施為，政府采取集中采購的方式將整體項(xiàng)目建設(shè)交由房地產(chǎn)開發(fā)商，由房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃。政府建設(shè)項(xiàng)目一般規(guī)模較大，江津區(qū)政府2015年的城市綜合開發(fā)財(cái)政支出為136.6億元，這部分綜合開發(fā)項(xiàng)目包括舊區(qū)房屋改造、娛樂或休息公共場所、城市綠化以及水質(zhì)改建等。房地產(chǎn)開發(fā)商不同于分散的建設(shè)企業(yè)，其具有盤活房地產(chǎn)市場的能力，開發(fā)商與建材供應(yīng)商、經(jīng)營與服務(wù)商等的介入都會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)市場的變動(dòng)，而活躍的房地產(chǎn)市場將促進(jìn)城市綜合開發(fā)建設(shè)。

（三）房地產(chǎn)市場變化對(duì)江津區(qū)社會(huì)就業(yè)的影響

隨著江津區(qū)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相應(yīng)調(diào)整，城市中出現(xiàn)了大量的下崗職工，同時(shí)，農(nóng)村剩余勞動(dòng)力和外來務(wù)工人員大量涌入，2015年，江津區(qū)城鎮(zhèn)居民已達(dá)到84.46萬人，占區(qū)人口總數(shù)的63.71%，就業(yè)問題成為了政府及社會(huì)重點(diǎn)關(guān)注的問題。如果不能采取有效的措施，就業(yè)問題將成為社會(huì)問題的導(dǎo)火索。房地產(chǎn)業(yè)屬于勞動(dòng)力密集型產(chǎn)業(yè)，因此房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況會(huì)在很大程度上影響當(dāng)?shù)厣鐣?huì)就業(yè)。首先，房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)性十分突出，房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r間接影響著相關(guān)行業(yè)的就業(yè)情況。其次，房地產(chǎn)業(yè)本身包含的范圍就十分廣闊，諸如房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等等都需要大量的專業(yè)人員。第三，物業(yè)管理是房地產(chǎn)行業(yè)后期維護(hù)的重要方面，這種長期的工作需要大量的人員。最后，房地產(chǎn)項(xiàng)目尤其是商用房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)完成后，會(huì)吸引大量的企業(yè)入駐或搬遷，這部分企業(yè)也將帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)。而上述帶動(dòng)作用的前提條件是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，地方經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行，而地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展在很大程度上受房地產(chǎn)行業(yè)影響。因此，房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展對(duì)于解決一個(gè)地區(qū)的就業(yè)問題甚至是社會(huì)問題都有十分重要的意義。

（四）房地產(chǎn)市場變化對(duì)江津區(qū)城市用地結(jié)構(gòu)、資源配置的影響

我國人口眾多，重慶市作為單列市，其經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展導(dǎo)致大量的農(nóng)村人口和外來人口涌入，江津區(qū)作為重慶市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，面臨這種情況，走集約化城市道路是城市發(fā)展的必然趨勢(shì)。由于我國自身的特點(diǎn)，我國城市建設(shè)的方向只能是高容積率低密度，也就是通過提高城市的容積率，使城市能夠容納更多的人口。在這條集約化道路上，房地產(chǎn)業(yè)就顯得尤為重要，其不僅面臨巨大的市場機(jī)遇，同樣也肩負(fù)著我國城市化改革的歷史重?fù)?dān)。另外，在過去很長一段時(shí)間內(nèi)，我國包括江津區(qū)在內(nèi)的很多城市的城市用地都實(shí)行無償劃撥機(jī)制，同時(shí)這些城市缺乏完善的城市土地管理、監(jiān)督制度，導(dǎo)致土地供應(yīng)、使用失控，使用結(jié)構(gòu)不合理，主要表現(xiàn)為第二產(chǎn)業(yè)占地面積過大，城市生活用地、公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地面積過小，致使城市無序發(fā)展，土地使用結(jié)構(gòu)、土地資源配置不合理，土地資源嚴(yán)重浪費(fèi)。土地是一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的根本，混亂的土地使用情況將嚴(yán)重影響包括江津區(qū)在內(nèi)的很多地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。面對(duì)這種情況，如果地方政府能夠制定健全的土地監(jiān)管機(jī)制，并規(guī)范房地產(chǎn)市場，以房地產(chǎn)業(yè)對(duì)土地使用進(jìn)行市場調(diào)控，能有效減少不合理的土地需求，減少土地資源浪費(fèi)，優(yōu)化土地資源配置，引導(dǎo)地方經(jīng)濟(jì)逐漸步入正軌。

三、促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的建議

房地產(chǎn)市場的變化對(duì)地方經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大影響的地區(qū)不僅僅是江津區(qū)，每個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展都離不開房地產(chǎn)業(yè)的支撐。2015年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資額已達(dá)到95000多億元，與之直接相關(guān)的房地產(chǎn)經(jīng)營、物業(yè)管理等行業(yè)，間接相關(guān)的三大產(chǎn)業(yè)中的相關(guān)行業(yè)產(chǎn)值更是難以計(jì)數(shù)。因此，一個(gè)健康的房地產(chǎn)市場將會(huì)有效促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。對(duì)于類似于江津區(qū)的各個(gè)地方而言，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的措施主要有以下幾點(diǎn)：

（一）地方政府應(yīng)理性地促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展

目前我國城市建設(shè)處于加速發(fā)展時(shí)期，大量居民和新興企業(yè)進(jìn)入城市，居民基本住房需求和企業(yè)營業(yè)用房需求處于高峰期，因此各地房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，個(gè)別地區(qū)的房地產(chǎn)投資出現(xiàn)了井噴式增長。地方政府需要注意的是，雖然這種快速增長的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可以在一定程度上帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展，但是需要謹(jǐn)防房地產(chǎn)泡沫擴(kuò)大甚至破滅。因此，地方政府需要加大宏觀調(diào)控力度，加強(qiáng)宏觀調(diào)控手段，引導(dǎo)和規(guī)范當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)出現(xiàn)的惡意圈地、惡意炒房、非法融資等行為要堅(jiān)決抵制和打擊，對(duì)于有利于房地產(chǎn)市場穩(wěn)定和健康發(fā)展的行為和個(gè)體要給予獎(jiǎng)勵(lì)和支持。在必要情況下，政府應(yīng)出臺(tái)相應(yīng)的居住房限購、建設(shè)用地限批等手段，對(duì)擾亂房地產(chǎn)市場的行為進(jìn)行嚴(yán)厲整治，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康、適度增長，并引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)合理帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

（二）改善住房供需結(jié)構(gòu)

改善住房供需結(jié)構(gòu)的措施主要有三個(gè)方面，一是要保證居民收入持續(xù)增長，并且漲幅能夠與物價(jià)漲幅尤其是居民住房房價(jià)漲幅相匹配，尤其是對(duì)于中低層收入者而言，保持與經(jīng)濟(jì)發(fā)展匹配的收入增長是保障其基本生活條件的主要方式。二是要逐漸建立以經(jīng)濟(jì)適用房制度、廉租住房制度和住房公積金制度為主要內(nèi)容的完善的住房保障體系。就目前情況看，我國大部分地區(qū)的住房保障體系落后于當(dāng)?shù)鼐幼⌒头康禺a(chǎn)市場的發(fā)展進(jìn)程，因此相應(yīng)的住房保障制度還需要進(jìn)一步完善，以滿足住房市場的發(fā)展對(duì)政策管控的需求。三是要穩(wěn)定并控制新住房的價(jià)格，必要時(shí)出臺(tái)合理的限購政策，調(diào)整供需結(jié)構(gòu)，保障剛需人群的購房需求，同時(shí)可以通過減免房屋租賃和二手房交易的相關(guān)稅費(fèi)來促進(jìn)二手房市場的發(fā)展，減緩新房供給壓力。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國城市建設(shè)的重要組成部分，對(duì)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著重要作用。可以說，我國任何一個(gè)行業(yè)的發(fā)展都與房地產(chǎn)行業(yè)具有關(guān)聯(lián)性。房地產(chǎn)行業(yè)已逐漸成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱，房地產(chǎn)市場的變化實(shí)時(shí)地影響著我國各行業(yè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，建立健全房地產(chǎn)市場的管理、監(jiān)督、獎(jiǎng)懲機(jī)制，對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展是十分必要的。

[參 考 文 獻(xiàn)]

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[責(zé)任編輯：王鳳娟]