潘建忠

摘 要：伴隨著我國(guó)城市化進(jìn)程產(chǎn)生的城市房屋拆遷活動(dòng)，對(duì)實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃目標(biāo)、改善城市居民生活條件、提高企業(yè)生產(chǎn)環(huán)境、合理利用土地資源等曾起到了積極作用。文章主要探討城市企業(yè)如何在城市拆遷中獲得合理效益。

關(guān)鍵詞：城市企業(yè) 城市拆遷 拆遷補(bǔ)償 影響

中圖分類號(hào)：F291

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2017）03-038-03

企業(yè)在拆遷中如何爭(zhēng)取最大利益，在遇到拆遷時(shí)，企業(yè)獲得補(bǔ)償?shù)闹饕罁?jù)是其所有的土地、房屋及構(gòu)筑物。可參照的法律政策依據(jù)主要有：《憲法》、《物權(quán)法》、《城市拆遷管理?xiàng)l例》以及地方拆遷規(guī)定和關(guān)于拆遷補(bǔ)償?shù)姆桨傅?。本文就企業(yè)在城市房屋拆遷中如何獲得最大效益進(jìn)行分析。

一、各時(shí)期政府出臺(tái)的城市房屋拆遷政策

改革開(kāi)放后，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制逐步得到發(fā)展，我國(guó)的城市房屋拆遷政策也隨之推進(jìn)。到目前為止，我國(guó)的城市房屋拆遷政策歷經(jīng)了四個(gè)階段：

第—階段：1991年《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》。這是由1991年國(guó)務(wù)院第76次常務(wù)會(huì)議通過(guò)，并于1991年6月1日起施行。這一舉措標(biāo)志我國(guó)著手進(jìn)行城市房屋拆遷管理工作。與之相適應(yīng)，在浙江溫州地方出臺(tái)了“頒發(fā)《溫州市舊城改建房屋拆遷補(bǔ)償安置實(shí)施細(xì)則》的通知（溫政〔1993〕3號(hào)）”和“印發(fā)《溫州市江濱路房屋拆遷補(bǔ)償安置規(guī)定》的通知》（溫政發(fā)〔1997〕45號(hào)）”等。

第二階段：2001年《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》。這是2001年國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議通過(guò)的，并于2001年7月1日起施行。2001年《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》較之1991的年條例，有較大的修改，較為明顯的是2001的年條例是按照戶籍人口進(jìn)行安置，而1991年則是按照被拆遷房的面積及相關(guān)因素予以補(bǔ)償，這標(biāo)志著由非市場(chǎng)資源配置方式向市場(chǎng)配置方式的巨大改變，體現(xiàn)出我國(guó)城市房屋拆遷逐步走向規(guī)范化的軌道。但值得一提的是，2001年的條例并未區(qū)分公益性拆遷和商業(yè)性拆遷。

第三階段：2007年《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》。這是2007年第三屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議通過(guò)，并于2007年10月1日起施行。這標(biāo)志著我國(guó)城市房屋拆遷政策逐步上升到法律層面，也為規(guī)范合法拆遷，保障居民合法權(quán)益提供了有利條件。

第四階段：2011年《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》。這是2011年國(guó)務(wù)院第141次常務(wù)會(huì)議通過(guò)，并于公布之日起施行。新的條例不僅用列舉的方式對(duì)公共利益進(jìn)行了界定，而且在立法程序上公開(kāi)透明，征求民意，同時(shí)強(qiáng)調(diào)政府征收房屋補(bǔ)償金不得低于“類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)，這些舉措體現(xiàn)了國(guó)家治理過(guò)程中遵行以人為本、依法行政”的精神。

二、城市房屋拆遷對(duì)企業(yè)的影響分析

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，城市化水平不斷提高，城市發(fā)展與規(guī)劃的滯后造成城市布局混亂、環(huán)境惡化、交通擁塞等等一系列城市病。為解決這一問(wèn)題，各地普遍采取改造舊城、建設(shè)新城的措施，重新進(jìn)行城市功能區(qū)域規(guī)劃，以改善城市環(huán)境，促進(jìn)城市進(jìn)一步發(fā)展。但是，城市房屋拆遷活動(dòng)往往涉及面廣、參與者數(shù)量眾多，從參與者類型來(lái)分，政府方面有房地產(chǎn)管理部門(mén)、城市規(guī)劃部門(mén)和建設(shè)管理部門(mén)等；經(jīng)濟(jì)主體有開(kāi)發(fā)商、建設(shè)單位、拆遷公司、房地產(chǎn)評(píng)估公司、被拆除房屋的所有權(quán)單位和代管單位等；個(gè)體主要有被拆除房屋的所有者、租賃者、共有者等。下面主要就拆遷對(duì)被拆除房屋的所有權(quán)主體的企業(yè)進(jìn)行分析。

1.城市拆遷的主要流程。各地區(qū)域可能有所不同，以浙江溫州為例，在2011年《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》頒發(fā)之前，拆遷主體主要是政府作為拆遷的主導(dǎo)者，其拆遷實(shí)施單位主要是各區(qū)域的指揮部，該指揮部也同時(shí)具有開(kāi)發(fā)功能。在獲得市級(jí)拆遷主管部門(mén)的批準(zhǔn)《房屋拆遷許可證》后，便可以實(shí)施拆遷。而在2011年《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》頒發(fā)之后，取而代之的是各所管轄的街道作為拆遷實(shí)施單位，在獲得市級(jí)拆遷主管部門(mén)批準(zhǔn)的拆遷許可之后，進(jìn)行拆遷公告，并實(shí)施拆遷。對(duì)所拆遷區(qū)域進(jìn)行丈量及核對(duì)、召開(kāi)拆遷動(dòng)員大會(huì)、選定評(píng)估單位對(duì)拆遷區(qū)域的房屋及土地進(jìn)行評(píng)估，與各被拆遷戶進(jìn)行談判并簽訂協(xié)議書(shū)。

2.城市拆遷對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的影響。城市拆遷勢(shì)必會(huì)影響企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)和發(fā)展，但是為了城市的整體發(fā)展，各被拆除企業(yè)必須服從和為服務(wù)于城市房屋拆遷的大局著想。而城市土地的稀缺性又決定了對(duì)于工業(yè)和交通的企業(yè)用房和用地不可能是原拆原建，只能是向城市郊區(qū)遷移。因此，對(duì)于上述企業(yè)的拆遷，影響最大的是正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和企業(yè)員工的安撫。

3.城市拆遷對(duì)企業(yè)用地、房屋及地上構(gòu)筑物的安置。以浙江溫州為例，在1990年至2000年初期，對(duì)于工業(yè)和交通的企業(yè)最主要的安置形式是“三原遷建”，將上述企業(yè)遷建于城市郊區(qū)。但是，隨著舊城區(qū)城市建設(shè)的逐步發(fā)展，及新城區(qū)的大力建設(shè)，土地資源變得非常稀缺，當(dāng)前政府鼓勵(lì)企業(yè)進(jìn)行貨幣補(bǔ)償安置或者以優(yōu)惠價(jià)格回購(gòu)辦公用房。

三、企業(yè)如何積極應(yīng)對(duì)城市房屋拆遷及獲得效益

1.積極主動(dòng)對(duì)接，爭(zhēng)取更多利益。舊城拆遷和改造是城市發(fā)展必經(jīng)之路，企業(yè)必須服從和服務(wù)于該城市拆遷大局，作為被拆遷企業(yè)應(yīng)該積極主動(dòng)地與拆遷單位進(jìn)行對(duì)接，根據(jù)各拆遷區(qū)域的拆遷實(shí)施細(xì)則，以在政策上獲得更多利益。

2.爭(zhēng)取確定合理的土地、房屋及構(gòu)筑物評(píng)估價(jià)格及外遷方案。在召開(kāi)拆遷動(dòng)員大會(huì)之后，拆遷單位會(huì)給被拆遷人投票選擇一家所拆遷范圍的房地產(chǎn)評(píng)估單位。作為被拆遷企業(yè)，在選定所認(rèn)可的評(píng)估單位之后，應(yīng)該向評(píng)估單位提供企業(yè)的房產(chǎn)和土地的權(quán)屬資料、建房手續(xù)、造成停產(chǎn)停業(yè)后的前一年的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況報(bào)表、被拆房屋裝修合同及結(jié)算費(fèi)用和相關(guān)租賃合同等，以盡可能齊全的資料提供給評(píng)估單位，作為評(píng)估的依據(jù)資料。同時(shí)側(cè)面了解周邊房屋和土地交易價(jià)格的實(shí)際情況，要求評(píng)估單位提供盡可能符合企業(yè)實(shí)際的土地、房屋及構(gòu)筑物的評(píng)估價(jià)格。如果被拆企業(yè)選擇外遷異地安置的，應(yīng)當(dāng)與拆遷單位談判，爭(zhēng)取到較好的外遷安置用地，按照拆遷政策按市場(chǎng)價(jià)評(píng)估被拆地塊與外遷安置地塊的土地價(jià)格，并以此為依據(jù)結(jié)算拆遷補(bǔ)償費(fèi)用。

3.爭(zhēng)取有關(guān)違章建筑的合理解決。以浙江溫州為例，由于歷史原因，以1990年4月1日第七屆全國(guó)人大第十一次常委會(huì)通過(guò)，自1990年4月1日起施行《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》時(shí)間為限。對(duì)于違章建筑有幾種年限的認(rèn)定方式有所不同，其中對(duì)1965年12月31日之前建造的建筑均認(rèn)定為合法建筑；1966年1月1日—1985年5月23日前；1985年5月24日—1990年4月前；1990年—1998年，以及1998年12月31日以后建設(shè)的違章建筑物。各個(gè)時(shí)段的違章建筑其補(bǔ)償安置價(jià)格均有所不同，且其是按照航測(cè)或者航拍圖為依據(jù)研究進(jìn)行認(rèn)定。被拆遷企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自己違章建筑的建造時(shí)間查找相應(yīng)的時(shí)間的航測(cè)圖，確定自己?jiǎn)挝环课莸慕ㄔ鞎r(shí)間，作為貨幣補(bǔ)償或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換的價(jià)格依據(jù)。

4.爭(zhēng)取有關(guān)企業(yè)營(yíng)業(yè)用房和辦公用房的合理解決。在城市拆遷中，企業(yè)營(yíng)業(yè)用房面積確定及地段安置是拆遷過(guò)程中談判的焦點(diǎn)。比如，企業(yè)沿街營(yíng)業(yè)用房是安置經(jīng)營(yíng)區(qū)域的面積進(jìn)行計(jì)算，即在營(yíng)業(yè)用房里面，如有貨架或其他隔斷的區(qū)域空間，該空間如作為堆放貨物的區(qū)域?qū)⒉粫?huì)計(jì)算營(yíng)業(yè)用房，營(yíng)業(yè)用房的營(yíng)業(yè)執(zhí)照也必須連續(xù)經(jīng)營(yíng)，企業(yè)需要保管好租賃或者是自用期間的營(yíng)業(yè)執(zhí)照。其他還有被拆遷營(yíng)業(yè)用房門(mén)面寬度和安置營(yíng)業(yè)用房門(mén)面寬度差異的補(bǔ)償，在被拆地塊企業(yè)選擇實(shí)物安置的，在地段選擇上有就地安置或者異地安置形式，在選擇地段上有甲乙丙三類地段的選擇等，如果安置地點(diǎn)和安置地段有所差異及分?jǐn)偯娣e過(guò)多，被拆企業(yè)可要求在合同中明確或作相應(yīng)的補(bǔ)償。對(duì)于辦公用房主要需要確定其被拆的建筑面積及其包括的分?jǐn)偯娣e，以及安置的地點(diǎn)。被拆企業(yè)選擇實(shí)物安置的，可結(jié)合被拆辦公用房的情況，要求拆遷單位在合同中明確安置的地點(diǎn)、安置的區(qū)域、安置的樓層及朝向、安置用房的回購(gòu)價(jià)格等。

5.妥善解決被拆遷用地的職工住房問(wèn)題。在城市拆遷中，涉及到某些國(guó)有企業(yè)用地或者房屋中有單位職工居住的情況，需要確保企業(yè)職工住房的合理及平穩(wěn)處理，再實(shí)施拆遷。作為被拆企業(yè)，應(yīng)分以下幾個(gè)方面處理：（1）對(duì)于早期分配的居住于廠房?jī)?nèi)的職工，如無(wú)其他房源可以安置的，可根據(jù)職工的工齡及對(duì)企業(yè)的貢獻(xiàn)情況，向市政府部門(mén)申請(qǐng)解困房進(jìn)行安置；（2）對(duì)于早期分配的屬居住功能的住房，可以在拆遷過(guò)程中向市級(jí)住房改革部門(mén)申請(qǐng)進(jìn)行住房改革。如果職工對(duì)住房建筑面積有異議的，可以在拆遷單位的協(xié)助下向市房管部門(mén)申請(qǐng)確權(quán)；（3）對(duì)于落實(shí)政策發(fā)還產(chǎn)權(quán)部分的職工住戶，可根據(jù)拆遷政策分別落實(shí)產(chǎn)權(quán)人和承租人；（4）對(duì)于無(wú)分配住房性質(zhì)的，且居住于廠內(nèi)的職工，應(yīng)在拆遷單位的協(xié)助下，被拆企業(yè)應(yīng)該給予適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償以妥善解決職工的居住問(wèn)題。

四、結(jié)語(yǔ)

本文就企業(yè)如何在城市拆遷中與拆遷單位談判并獲得最大效益，重點(diǎn)分析了幾個(gè)要素：一是不同時(shí)期政府部門(mén)出臺(tái)各個(gè)不同的拆遷政策；二是政府的拆遷政策對(duì)企業(yè)的影響；三是在城市拆遷中企業(yè)的應(yīng)對(duì)方式。提出了企業(yè)應(yīng)當(dāng)如何在拆遷中獲得有利的政策?？傊?，本文從城市拆遷中被拆企業(yè)的角度闡述了拆遷談判中的應(yīng)對(duì)之策，為城市企業(yè)拆遷提供借鑒。

參考文獻(xiàn)：

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[4] 溫州市人民政府文件，溫政發(fā)〔2006〕77號(hào)，溫州市人民政府關(guān)于印發(fā)溫州市區(qū)工業(yè)用房拆遷補(bǔ)償安置暫行辦法的通知，2006（9）：28

（作者單位：溫州市交運(yùn)集團(tuán)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)有限公司 浙江溫州 325000）

（責(zé)編：趙毅）