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        警惕房產(chǎn)泡沫擠向三四線城市(焦點話題)

        2017-04-01 07:04:32易憲容
        環(huán)球時報 2017-04-01
        關(guān)鍵詞:限貸熱點房價

        易憲容

        剛過去的3月份見證了三四十個城市加碼樓市調(diào)控的熱鬧場景。筆者認真觀察后發(fā)現(xiàn),這次調(diào)控或可分為兩類:一類是按今年政府工作報告“遏制熱點城市房價過快上漲”的要求行事;另一類雖也指向這個目標(biāo),但在客觀效果上可能適得其反,變成房地產(chǎn)銷售的“饑餓營銷”。

        前一類是以北京為代表的一二線熱點城市,如北京、廣州、鄭州、長沙、南京、青島等。以這次北京調(diào)控政策為例,其主要工具是限購限貸。限購早就有了,重點在限貸上。過去限貸是以是否在京有過購房貸款來衡量,但這次則指向全國,凡是做過各類型住房貸款的都算有過貸款記錄。

        如此一來,投機者既無能力也沒意愿進入市場,因為融資杠桿已降到無利可圖的水平,進入房地產(chǎn)市場風(fēng)險明顯。更重要的是,如果投機炒作者不再進入住房市場,那么北京的住房銷售將出現(xiàn)急劇下跌。在這種情況下,盡管早進入的住房持有者并不情愿降價售出手中住房,但只要房價些許下跌,不僅會讓住房投機炒作者更不敢入市,而且房地產(chǎn)市場預(yù)期也可能在這種市場僵持中出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。不過,這些政策是否能遏制房地產(chǎn)泡沫仍不確定,需要新的調(diào)控政策跟進。

        當(dāng)然,還有一個因素要考慮進來,那就是開發(fā)商手中還掌握著之前拍下的大量土地。還是以北京為例,如果這些土地得到開發(fā),將增加20萬套住房供給。這也會對房地產(chǎn)市場帶來巨大影響。

        另一類是在北京出臺政策之前,已有18個市、縣、區(qū)實施新一輪地方樓市限購、限貸等加碼的調(diào)控政策。這些城市大多處于2016年熱點城市的周邊。從這些城市出臺的政策看,很多都是規(guī)定外地居民可購買一套住房,而不許購買二套。而一套住房只限于在本地沒有持有住房即可,至于在外地購買多少套不算入統(tǒng)計范圍。

        也就是說,這類調(diào)控政策雖然意在調(diào)控房價,但客觀上卻給投機者留下空子。如果一個炒房者在這個城市可買一套,在另一個城市還能再買一套,則其仍能輕易同時持有多套住房。如此一來,這些城市的房地產(chǎn)市場就可能出現(xiàn)“你只能買一套”的饑餓營銷效應(yīng),房價上漲勢頭難以遏制。

        可見,新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控可能會加劇市場分化:一邊是一二線熱點城市住房銷售冷卻下來,投機炒作在短期內(nèi)得到遏制;另一邊是一些三四線城市可能出現(xiàn)銷售火爆場面,房地產(chǎn)泡沫向這些城市蔓延。為此,一些地方的房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)更加均衡周全,盡量防止這種情況發(fā)生?!?/p>

        (作者是青島大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院教授)

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