馬雪彬+肖雪潁

【摘要】本文從金融機(jī)構(gòu)“兩權(quán)”抵押貸款決策模型出發(fā)，對(duì)金融機(jī)構(gòu)“兩權(quán)”抵押貸款決策的影響因素進(jìn)行理論分析。同時(shí)結(jié)合實(shí)際情況，對(duì)影響金融機(jī)構(gòu)“兩權(quán)”抵押貸款決策的因素進(jìn)行現(xiàn)實(shí)分析。結(jié)果顯示，當(dāng)前，“兩權(quán)”確權(quán)登記進(jìn)展緩慢，土地、宅基地價(jià)值評(píng)估體系發(fā)展滯后等原因，金融機(jī)構(gòu)開(kāi)展此業(yè)務(wù)的意愿不強(qiáng)。

【關(guān)鍵詞】“兩權(quán)”抵押貸款 價(jià)值評(píng)估 “兩權(quán)”抵押處置

一、引言

近年來(lái)，隨著我國(guó)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，農(nóng)業(yè)人口逐步轉(zhuǎn)向非農(nóng)領(lǐng)域，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整加快，農(nóng)民生活水平不斷提高，農(nóng)民生產(chǎn)生活經(jīng)營(yíng)所需的資金不斷增多。但是，當(dāng)前農(nóng)民融資渠道狹窄，僅僅依靠農(nóng)戶小額貸款無(wú)法滿足其生產(chǎn)生活所需資金，同時(shí)農(nóng)民缺少金融機(jī)構(gòu)認(rèn)可的融資抵押物，也沒(méi)有較高價(jià)值和易變現(xiàn)的固定資產(chǎn)，因此農(nóng)戶融資困難。

為了破解農(nóng)民貸款難問(wèn)題，發(fā)揮農(nóng)村土地的融資功能，國(guó)務(wù)院在2015年8月發(fā)布了“關(guān)于開(kāi)展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)”（以下簡(jiǎn)稱“意見(jiàn)”）。在“意見(jiàn)”發(fā)布之前，學(xué)術(shù)界已經(jīng)對(duì)“兩權(quán)”抵押貸款進(jìn)行了廣泛的討論，并取得了豐碩的成果。謝敬（2015）從理論的角度出發(fā)，以江西省贛州市為例，對(duì)農(nóng)地“兩權(quán)”抵押貸款的可行性進(jìn)行了客觀地分析，并提出了一些建議和構(gòu)想。肖軼、魏朝富、尹珂（2012）從農(nóng)戶意愿的角度出發(fā)，基于農(nóng)戶參與農(nóng)村“三權(quán)”抵押貸款意愿調(diào)查問(wèn)卷為樣本數(shù)據(jù)，分析各種因素，結(jié)果表明性別、地理位置、交通狀況等因素，對(duì)農(nóng)戶參與意愿有顯著的正影響，年齡、是否有其他貸款需要償還等因素是負(fù)影響。黃惠春（2014）基于江蘇省試點(diǎn)地區(qū)農(nóng)戶的調(diào)查數(shù)據(jù)，對(duì)影響農(nóng)村土地抵押貨款的需求和供給因素進(jìn)行分析，結(jié)果表明農(nóng)村土地抵押貨款的可獲得性非常依賴農(nóng)戶的信用記錄，同時(shí)由于農(nóng)村土地抵押貨款的交易成本較高，金融機(jī)構(gòu)將貨款對(duì)象的目標(biāo)集中到信用記錄較好的現(xiàn)存客戶上，因此農(nóng)村土地抵押貨款對(duì)解決小農(nóng)戶的融資困境并無(wú)顯著作用。惠獻(xiàn)波（2014）從金融機(jī)構(gòu)參與“兩權(quán)”抵押貸款供給角度出發(fā)，基于基層農(nóng)村信貸員調(diào)查的數(shù)據(jù)，分析認(rèn)為金融機(jī)構(gòu)不愿意開(kāi)展宅基地使用權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)。上述學(xué)者分別從理論和實(shí)踐的角度出發(fā)，研究“兩權(quán)”抵押貸款的可行性以及農(nóng)戶和金融機(jī)構(gòu)參與“兩權(quán)”抵押貸款的意愿。在“意見(jiàn)”發(fā)布之后，學(xué)者們對(duì)此進(jìn)行了更為深入的探討研究。羅劍朝（2015）基于金融機(jī)構(gòu)客戶經(jīng)理調(diào)查數(shù)據(jù)，對(duì)金融機(jī)構(gòu)辦理農(nóng)村土地承包地經(jīng)營(yíng)權(quán)（以下簡(jiǎn)稱“農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)”）抵押貸款業(yè)務(wù)的影響因素進(jìn)行分析，認(rèn)為信用記錄等因素對(duì)獲得“農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)”抵押貸款具有決定性影響。劉立群（2015）基于對(duì)縣域“兩權(quán)”抵押貸款的相關(guān)調(diào)查，對(duì)縣域金融機(jī)構(gòu)支持“兩權(quán)”抵押貸款情況進(jìn)行了深入調(diào)查并提出了一些推動(dòng)“兩權(quán)”抵押貸款發(fā)展的建議。

本文將從金融機(jī)構(gòu)資金供給視角出發(fā)，構(gòu)建金融機(jī)構(gòu)“兩權(quán)”抵押貸款決策模型，并對(duì)其進(jìn)行理論分析。同時(shí)結(jié)合實(shí)際情況，對(duì)影響金融機(jī)構(gòu)“兩權(quán)”抵押貸款意愿的因素進(jìn)行現(xiàn)實(shí)分析，并為推動(dòng)其發(fā)展提出一些建議。

二、金融機(jī)構(gòu)“兩權(quán)”抵押貸款決策影響因素的理論分析

（一）金融機(jī)構(gòu)“兩權(quán)”抵押貸款決策模型

為了對(duì)影響金融機(jī)構(gòu)“兩權(quán)”抵押貸款決策的因素進(jìn)行分析，本文構(gòu)建一個(gè)相對(duì)簡(jiǎn)單的金融機(jī)構(gòu)“兩權(quán)”抵押貸款決策模型。

1.假設(shè)條件。

假設(shè)1 農(nóng)戶將已經(jīng)確權(quán)的“農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)”和宅基地使用權(quán)進(jìn)行抵押，其中土地的評(píng)估價(jià)值為V，宅基地的評(píng)估價(jià)值為N。

假設(shè)2 農(nóng)戶有申請(qǐng)“兩權(quán)”抵押貸款的意愿。

假設(shè)3 金融機(jī)構(gòu)有兩個(gè)選擇：

其一，金融機(jī)構(gòu)拒絕向農(nóng)戶發(fā)放“兩權(quán)”抵押貸款；

其二，金融機(jī)構(gòu)向農(nóng)戶發(fā)放“兩權(quán)”抵押貸款，此時(shí)金融機(jī)構(gòu)向農(nóng)戶發(fā)放的預(yù)期收益為。

其中，β是抵押率；r是固定的“兩權(quán)”抵押貸款利率；C是金融機(jī)構(gòu)開(kāi)展“兩權(quán)”抵押貸款業(yè)務(wù)的信貸成本。

2.金融機(jī)構(gòu)開(kāi)展“兩權(quán)”抵押貸款業(yè)務(wù)的約束條件。

①金融機(jī)構(gòu)向農(nóng)戶發(fā)放“兩權(quán)”抵押貸款的預(yù)期收益大于0時(shí)，金融機(jī)構(gòu)才有意愿發(fā)放“兩權(quán)”抵押貸款，即

（V+N）β*r-C>0 （1）

其中，V為農(nóng)戶具有承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的土地的評(píng)估價(jià)值；N為農(nóng)戶具有使用權(quán)的宅基地的評(píng)估價(jià)值；β為“兩權(quán)”抵押率；r為“兩權(quán)”抵押貸款利率；C為金融機(jī)構(gòu)開(kāi)展“兩權(quán)”抵押貸款業(yè)務(wù)的信貸成本。

②當(dāng)農(nóng)戶經(jīng)營(yíng)失敗不能償還本息時(shí)，金融機(jī)構(gòu)確保變現(xiàn)農(nóng)戶抵押的土地和宅基地后的價(jià)值足以償還金融機(jī)構(gòu)的貸款，金融機(jī)構(gòu)才有意愿發(fā)放“兩權(quán)”抵押貸款，即

β（V+N）（1+r）≤（V+A）+（N+B）+F （2）

其中，A表示金融機(jī)構(gòu)變現(xiàn)農(nóng)戶承包土地的價(jià)格波動(dòng)等情況；B為金融機(jī)構(gòu)變現(xiàn)宅基地的價(jià)格波動(dòng)情況；F為或有其他風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償來(lái)源。

由（2）式可知，金融機(jī)構(gòu)為了降低違約風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)批準(zhǔn)的獲得“兩權(quán)”抵押貸款農(nóng)戶的土地以及宅基地設(shè)了條件，例如農(nóng)戶土地和宅基地所處的地理位置等，即便農(nóng)戶無(wú)法償還本息，金融機(jī)構(gòu)也能確保農(nóng)戶抵押的土地和宅基地的價(jià)值足以償還金融機(jī)構(gòu)的貸款。

綜上所述，需同時(shí)滿足上述2個(gè)條件，金融機(jī)構(gòu)才有意愿開(kāi)展“兩權(quán)”抵押貸款。

（二）基于模型的金融機(jī)構(gòu)“兩權(quán)”抵押貸款決策影響因素

由上述金融機(jī)構(gòu)“兩權(quán)”抵押貸款決策模型可知，影響金融機(jī)構(gòu)“兩權(quán)”抵押貸款決策的因素主要有：

第一，農(nóng)戶土地及宅基地確權(quán)與否。土地、宅基地確權(quán)是土地、宅基地在產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)進(jìn)行交易的前提。金融機(jī)構(gòu)只接受已確權(quán)的土地、宅基地作為“兩權(quán)”貸款抵押物。

第二，農(nóng)戶土地及宅基地的評(píng)估價(jià)格。金融機(jī)構(gòu)開(kāi)展“兩權(quán)”抵押貸款業(yè)務(wù)的意愿與土地、宅基地的評(píng)估價(jià)值呈正向關(guān)系，農(nóng)戶擁有的土地、宅基地評(píng)估價(jià)值越高，金融機(jī)構(gòu)的“兩權(quán)”抵押貸款的意愿越強(qiáng)。

第三，農(nóng)戶土地、宅基地變現(xiàn)的難易程度及變現(xiàn)損失程度。當(dāng)農(nóng)戶生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)失敗，無(wú)力支付從金融機(jī)構(gòu)抵押貸款所必須償還的本息時(shí)，金融機(jī)構(gòu)就會(huì)對(duì)農(nóng)戶抵押的農(nóng)地、宅基地進(jìn)行處置。抵押土地、宅基地的變現(xiàn)容易程度及變現(xiàn)損失程度對(duì)金融機(jī)構(gòu)“兩權(quán)”抵押貸款的意愿有很大的影響。

第四，“兩權(quán)”抵押貸款是否具有風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。與其他形式的貸款相比，“兩權(quán)”抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)更高，不僅有信用風(fēng)險(xiǎn)等風(fēng)險(xiǎn)，還有不可控制的自然風(fēng)險(xiǎn)，如果沒(méi)有相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償，金融機(jī)構(gòu)開(kāi)展意愿不高。

三、金融機(jī)構(gòu)“兩權(quán)”抵押貸款決策影響因素的現(xiàn)實(shí)分析

基于上述抵押貸款決策模型，分析得出影響金融機(jī)構(gòu)開(kāi)展“兩權(quán)”抵押貸款業(yè)務(wù)的理論因素，本文接下來(lái)對(duì)金融機(jī)構(gòu)開(kāi)展“兩權(quán)”抵押貸款業(yè)務(wù)的影響因素進(jìn)行現(xiàn)實(shí)分析。

（一）農(nóng)村土地、宅基地確權(quán)進(jìn)展情況

從2009年開(kāi)始，我國(guó)開(kāi)展“農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)”確權(quán)登記工作。截止2014年底，已有2個(gè)省份完成農(nóng)村土地確權(quán)工作，7個(gè)省份農(nóng)村土地確權(quán)工作全面推進(jìn)，其余省份開(kāi)始試點(diǎn)。截止2015年2月，全國(guó)開(kāi)展“農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)”確權(quán)的耕地面積已有3.3億畝。總的來(lái)說(shuō)，我國(guó)“農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)”確權(quán)登記頒證工作正在有序開(kāi)展。但由于每個(gè)省的具體情況不同，“農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)”確權(quán)登記頒證工作開(kāi)展情況也不盡相同，由于技術(shù)層面的原因，歷史遺留問(wèn)題以及農(nóng)民自身意愿、政府意愿以及法律法規(guī)等原因，甘肅、新疆等省份“農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)”確權(quán)登記工作頒證進(jìn)展較為緩慢。

2014年8月，國(guó)土資源部等部門(mén)發(fā)布通知，提出要加快推進(jìn)宅基地使用權(quán)確權(quán)登記頒證工作。目前，僅有部分省份的個(gè)別市縣宅基地確權(quán)登記頒證工作進(jìn)展順利，例如浙江省安吉縣、陜西省渭南市等。但總的來(lái)說(shuō)，當(dāng)前，我國(guó)宅基地使用權(quán)確權(quán)登記頒證工作進(jìn)展情況并不理想。

（二）土地、宅基地價(jià)值評(píng)估情況

目前，農(nóng)村土地、宅基地的價(jià)值難以科學(xué)準(zhǔn)確地評(píng)估。究其原因，首先，農(nóng)村土地、宅基地評(píng)估價(jià)值缺乏科學(xué)、統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，一方面是因?yàn)檗r(nóng)村自然地理、經(jīng)濟(jì)等情況復(fù)雜，土地、宅基地自身的質(zhì)量、所處的地理位置以及交通條件等的不同，難以形成一個(gè)統(tǒng)一的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，另一方面是農(nóng)村土地所有權(quán)歸集體所有，沒(méi)有形成過(guò)農(nóng)村土地和宅基地交易市場(chǎng)，缺乏參照物，因此難以形成一個(gè)科學(xué)有效、客觀地價(jià)值評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)；其次，專業(yè)的“兩權(quán)”價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估人員缺乏，僅憑相關(guān)人員的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)和判斷對(duì)土地、宅基地價(jià)值進(jìn)行主觀評(píng)估；農(nóng)村土地、宅基地的價(jià)值難以科學(xué)準(zhǔn)確地評(píng)估，抑制了金融機(jī)構(gòu)“兩權(quán)”抵押貸款決策的意愿。

（三）“兩權(quán)”抵押物處置變現(xiàn)情況

當(dāng)前，我國(guó)部分地區(qū)積極探索“兩權(quán)”抵押物處置變現(xiàn)的做法，例如安徽、浙江、寧夏、湖南等多個(gè)省區(qū)已開(kāi)展不同程度地探索宅基地的有償退出機(jī)制。

但是，總體來(lái)說(shuō)，“兩權(quán)”抵押物變現(xiàn)仍舊困難重重。究其原因，首先，由于現(xiàn)行法律的規(guī)定，金融機(jī)構(gòu)變現(xiàn)“農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)”、宅基地使用權(quán)時(shí)，或受到法律的約束無(wú)法變現(xiàn)，或變現(xiàn)成本較高；其次，由于農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)尚未完善，缺乏流轉(zhuǎn)“農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)”、宅基地使用權(quán)的平臺(tái)；再次，土地、宅基地是農(nóng)民生存發(fā)展的最大依仗，在“農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)”、宅基地使用權(quán)處置變現(xiàn)過(guò)程中，勢(shì)必影響到金融機(jī)構(gòu)與農(nóng)民建立的良好關(guān)系，會(huì)影響到金融機(jī)構(gòu)在當(dāng)?shù)氐男刨J業(yè)績(jī)；最后，金融機(jī)構(gòu)缺乏掌握對(duì)“兩權(quán)”抵押物科學(xué)有效處置變現(xiàn)的技能的人才。

（四）“兩權(quán)”抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償發(fā)展情況

當(dāng)前，我國(guó)部分地區(qū)積極探索并采取對(duì)“兩權(quán)”抵押貸款進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償?shù)拇胧?，例如吉林省、湖北省等多個(gè)地區(qū)設(shè)立了“兩權(quán)”抵押風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金，由借款人、金融機(jī)構(gòu)和當(dāng)?shù)卣焦餐袚?dān)風(fēng)險(xiǎn)損失。

但是，當(dāng)前“兩權(quán)”抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償機(jī)制尚未建立，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)一旦受到自然災(zāi)害的影響，農(nóng)戶很有可能無(wú)力償還貸款，金融機(jī)構(gòu)此時(shí)承擔(dān)很大的信貸風(fēng)險(xiǎn)。因此，金融機(jī)構(gòu)出于風(fēng)險(xiǎn)管理的考慮，參與“兩權(quán)”抵押貸款的意愿不強(qiáng)、積極性主動(dòng)性不高。

四、推動(dòng)金融機(jī)構(gòu)“兩權(quán)”抵押貸款的對(duì)策建議

由于當(dāng)前法律法規(guī)對(duì)農(nóng)地流轉(zhuǎn)和“兩權(quán)”抵押貸款有嚴(yán)格的限制，土地、宅基地價(jià)值評(píng)估難度大，“兩權(quán)”抵押物處置變現(xiàn)不易以及“兩權(quán)”抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償機(jī)制不健全等原因，金融機(jī)構(gòu)開(kāi)展“兩權(quán)”抵押貸款業(yè)務(wù)的意愿較低。為推進(jìn)“兩權(quán)”抵押貸款的發(fā)展，提高農(nóng)戶“兩權(quán)”抵押貸款的可得性，充分發(fā)揮農(nóng)村土地、宅基地的抵押融資功能?？梢圆扇∫韵麓胧?/p>

（一）加快推動(dòng)“農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)”、宅基地使用權(quán)確權(quán)登記頒證工作的開(kāi)展

一方面，政府部門(mén)積極組織工作人員向農(nóng)戶宣傳講解“兩權(quán)”確權(quán)登記頒證政策，使農(nóng)戶熟悉了解“農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)”、宅基地使用權(quán)確權(quán)登記頒證的政策；另一方面，政府部門(mén)積極培訓(xùn)“兩權(quán)”確權(quán)登記工作人員，使其掌握“兩權(quán)”確權(quán)登記發(fā)證程序、相關(guān)技術(shù)等，提高確權(quán)登記頒證工作的效率；同時(shí)，政府部門(mén)不定期的對(duì)“農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)”、宅基地使用權(quán)確權(quán)登記頒證的進(jìn)度、質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督管理，并對(duì)違規(guī)違紀(jì)行為做出相應(yīng)的處罰。

（二）建立健全“農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)”、宅基地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估體系

一方面，制定統(tǒng)一規(guī)范、可操作性強(qiáng)的農(nóng)村土地價(jià)值評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)；另一方面，設(shè)立專業(yè)、中立的第三方農(nóng)村土地、宅基地價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)，培養(yǎng)專業(yè)的農(nóng)村土地、宅基地價(jià)值評(píng)估人才，合理評(píng)估農(nóng)村土地、宅基地的價(jià)值，為農(nóng)村土地、宅基地提供有公信力和有認(rèn)可度的價(jià)值評(píng)估；同時(shí)，金融機(jī)構(gòu)積極培養(yǎng)專業(yè)的“兩權(quán)”價(jià)值評(píng)估人才，為“兩權(quán)”抵押物的價(jià)值提供有效、有公信力的評(píng)估。

（三）建立科學(xué)有效的“兩權(quán)”抵押處置機(jī)制

一方面，逐步放開(kāi)法律法規(guī)對(duì)“農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)”、宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)、抵押約束；另一方面，建立規(guī)范有序的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)平臺(tái)，為農(nóng)村土地和宅基地交易提供專業(yè)化的服務(wù)，為金融機(jī)構(gòu)抵押處置農(nóng)戶土地、宅基地提供交易場(chǎng)所；同時(shí)，在保障農(nóng)戶生存發(fā)展的前提下，積極探索創(chuàng)新有效地處置“兩權(quán)”抵押物的方法；更重要的是，設(shè)立科學(xué)完善的“兩權(quán)”抵押物處置變現(xiàn)程序，提高金融機(jī)構(gòu)“兩權(quán)”抵押物變現(xiàn)的效率。

（四）建立完善的“兩權(quán)”抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償機(jī)制

一方面，政府部門(mén)積極引導(dǎo)、設(shè)立“兩權(quán)”抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金，增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)抵抗“兩權(quán)”抵押貸款信貸風(fēng)險(xiǎn)的能力，提高金融機(jī)構(gòu)開(kāi)展“兩權(quán)”抵押貸款業(yè)務(wù)的意愿；另一方面，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)積極開(kāi)發(fā)分散“兩權(quán)”抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的保險(xiǎn)產(chǎn)品，分擔(dān)金融機(jī)構(gòu)“兩權(quán)”抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)。

注釋

{1}兩權(quán)是指土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)。

參考文獻(xiàn)

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作者簡(jiǎn)介：馬雪彬（1961-），女，吉林敦化人，蘭州大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授，碩士生導(dǎo)師，研究方向：宏觀金融理論與調(diào)控；肖雪潁（1990-），女，河南臨潁人，蘭州大學(xué)金融學(xué)碩士研究生，研究方向：金融學(xué)。