張新

摘要：房地產(chǎn)土地評估在我國經(jīng)濟(jì)下行階段面臨的風(fēng)險(xiǎn)日益加劇。因此應(yīng)根據(jù)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展特點(diǎn)以及房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的因素等進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)估和評價(jià)，然后根據(jù)得到的風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)結(jié)果，采取有效的措施加以規(guī)避。本文以房地產(chǎn)評估市場為例，對土地估價(jià)市場風(fēng)險(xiǎn)和預(yù)防加以分析，希望總結(jié)出來的有效方法，在房地產(chǎn)土地評估工作中能夠發(fā)揮應(yīng)有的作用，并且讓業(yè)界對房地產(chǎn)市場評估有更全面的了解。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評估；風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防；風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）001-000-01

從目前的房產(chǎn)市場來看，房地產(chǎn)土地評估市場用的前景是十分廣闊的。但是行業(yè)的長期發(fā)展已經(jīng)讓人們對價(jià)格有了很清晰的了解，而且對于市場經(jīng)濟(jì)中房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的調(diào)整也起著促進(jìn)的作用。隨著房地產(chǎn)土地評估行業(yè)的前進(jìn)，其具有的不利因素也逐漸顯現(xiàn)出來，特別是風(fēng)險(xiǎn)因素的存在，威脅著行業(yè)的良性可持續(xù)發(fā)展與運(yùn)行。從目前的組織結(jié)構(gòu)上來看，泛地產(chǎn)評估的結(jié)果主要針對被評估對象的報(bào)告，也是房地產(chǎn)在某一時(shí)點(diǎn)得出的較為客觀和合理的價(jià)格[1]。根據(jù)這一價(jià)格得到的房地產(chǎn)的實(shí)際成本，可以促成實(shí)際的成交價(jià)的產(chǎn)生。因此評估本身具有一定的矛盾性，應(yīng)在工作實(shí)際中不斷結(jié)合經(jīng)驗(yàn)加以準(zhǔn)確的判斷，以及時(shí)規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

一、房地產(chǎn)土地估價(jià)市場風(fēng)險(xiǎn)解讀

房地產(chǎn)土地估價(jià)市場中的風(fēng)險(xiǎn)，必須在客觀評估的基礎(chǔ)上進(jìn)行管理，尤其是在數(shù)量上加以嚴(yán)格的評價(jià)。

1.風(fēng)險(xiǎn)是需要進(jìn)行客觀評估的。價(jià)格作為房地產(chǎn)理論上的評估標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)市場一旦發(fā)生波動，就會對其產(chǎn)生劇烈的振動。而且從目前國家出臺的眾多政策來看，我國目前的房地產(chǎn)的政策的確是不穩(wěn)定的，給房地產(chǎn)價(jià)格帶來的影響十分巨大，甚至產(chǎn)生了一定的預(yù)測性，但是在實(shí)際的把控中卻難以得到確實(shí)的站控。因此在評估價(jià)格和理論的價(jià)格之間必然存在差異[1]。

2.由于市場壟斷等不完善的體制造成了行業(yè)的條塊的分割，使得評估的業(yè)務(wù)范圍總是原來行業(yè)的主管單位有著千絲萬縷的聯(lián)系，無法真正做到脫鉤和改制，有的評估業(yè)務(wù)的后臺實(shí)則是房產(chǎn)行業(yè)的主管，掌控著領(lǐng)域內(nèi)的評估規(guī)則，因此這種隱性的權(quán)利干預(yù)，使得評估難以做到公正，而且風(fēng)險(xiǎn)還要由評估機(jī)構(gòu)承擔(dān)，中介功能在評估活動中逐漸失去，代之以評估行業(yè)的直接交易[2]。

3.評估機(jī)構(gòu)的經(jīng)營一般是存在風(fēng)險(xiǎn)的。無論是評估公司還是其他行業(yè)，都是要面對經(jīng)營管理的效益問題。在企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)和管理上如果沒有收到好的效益，就會有倒閉的風(fēng)險(xiǎn)。因此要規(guī)避經(jīng)營上的風(fēng)險(xiǎn)，必須采取嚴(yán)格的管理制度加以規(guī)范。

4.在評估行業(yè)中，由于數(shù)量眾多，使得質(zhì)量出現(xiàn)良莠不齊的情況，行業(yè)地位有待提升的情況非常廣泛。無論是發(fā)展規(guī)模大的公司，還是小的公司，很多公司在經(jīng)營中，對于風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避和防范意識不足，而且也不會在結(jié)構(gòu)上進(jìn)行科學(xué)的部署，因此一旦發(fā)生市場波動，就會造成滅頂之災(zāi)。這種市場競爭力薄弱的局面是無法應(yīng)對市場競爭殘酷的現(xiàn)實(shí)的。從長遠(yuǎn)的發(fā)展角度看，公司要做大做強(qiáng)，不能只看到眼前的利益，而是要擁有品牌意識，在這種心態(tài)下運(yùn)營公司，才有可能帶領(lǐng)公司進(jìn)入長足發(fā)展的軌道。

二、房地產(chǎn)土地評估市場中的風(fēng)險(xiǎn)防范

通過對房地產(chǎn)土地評估市場的風(fēng)險(xiǎn)的綜合分析，可以結(jié)合評估行業(yè)的結(jié)構(gòu)和發(fā)展的方向?qū)Ψ康禺a(chǎn)土地評估市場加以改進(jìn)。由于評估行業(yè)需要非常深厚的誠信作為基礎(chǔ)和保證，因此從業(yè)人員的自主性和對市場的掌控行是必須具備的素質(zhì)，而且從業(yè)人員還要對市場的宏觀走向有深遠(yuǎn)的意識，能夠準(zhǔn)確預(yù)估我房產(chǎn)評估市場的發(fā)展規(guī)律。從而真正對房產(chǎn)土地估價(jià)市場進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的防范。

1.房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的誠信建設(shè)是行業(yè)發(fā)展的重要?jiǎng)恿?。房產(chǎn)評估行業(yè)從業(yè)者要保持強(qiáng)勁的前進(jìn)動力，不僅要注意建設(shè)品牌，也要建立其誠信，只有品牌和誠信的力量才能推動房產(chǎn)評估企業(yè)整體保持向上的發(fā)展勢頭。但是真實(shí)的情況是，我國房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)普遍有誠信違紀(jì)。主要是由我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)起步較晚，雖然也有行業(yè)的規(guī)范和法律法規(guī)予以約束，但是行業(yè)的信用體系的架構(gòu)并不令人滿意，整體的信用體系是缺少誠信支撐的。急需要建立誠信違規(guī)的懲罰機(jī)制，才能防范房地產(chǎn)估價(jià)市場風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)擴(kuò)大，進(jìn)行防范的重要對策[3]。信用檔案正是起著這樣作用的資料中心，通過信用檔案的記錄，房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師的行為、曾經(jīng)有過的違法違規(guī)記錄，都可以昭然若揭。

2.房產(chǎn)估價(jià)人員要對借款人、經(jīng)紀(jì)公司、貸款公司等等的價(jià)值判斷保持獨(dú)立性，決定了房地產(chǎn)估價(jià)人員的真正的立場的問題，這是估價(jià)師對于房地產(chǎn)股價(jià)人員進(jìn)行監(jiān)管的重要依據(jù)。通過教育和培訓(xùn)，估價(jià)人員能夠認(rèn)識到對社會和當(dāng)事人負(fù)責(zé)的職責(zé)非常重要，從而自覺地展開客觀公正的估價(jià)；另外，依照房地產(chǎn)估價(jià)人員的執(zhí)業(yè)道德準(zhǔn)則，使得評判的指標(biāo)進(jìn)行了量化，并且能夠?qū)纼r(jià)管理人員的責(zé)任依法追究。

3.市場規(guī)律要求房地產(chǎn)行業(yè)必須理清傳統(tǒng)的管理上的桎梏，尋求明朗的發(fā)展理念，把握經(jīng)濟(jì)規(guī)律，縱觀房產(chǎn)的發(fā)展，從繁榮到蕭條，都會對房產(chǎn)估價(jià)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，無論處在何種階段，都要根據(jù)市場的走向和房產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行科學(xué)精確的分析。

4.對于評估機(jī)構(gòu)投資擔(dān)保方面的執(zhí)業(yè)保險(xiǎn)責(zé)任的確立，應(yīng)建立起包括保險(xiǎn)協(xié)議在內(nèi)的評估體系，內(nèi)有評估師做責(zé)任人，評估機(jī)構(gòu)做擔(dān)保，委托人做服務(wù)，如果一旦發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)濟(jì)損失是分擔(dān)的，而且也有被保險(xiǎn)人或者評估公司來追擊責(zé)任，保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)部分賠償，房產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)購買的執(zhí)業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)可以將部分賠償責(zé)任進(jìn)行轉(zhuǎn)移。廣大利害關(guān)系人能夠在保險(xiǎn)公司理賠范圍內(nèi)得到一定的賠付，起到保障委托人的作用，而且能夠有效地將市場風(fēng)險(xiǎn)予以化解，最終體現(xiàn)出評估機(jī)構(gòu)的能力和信譽(yù)度。

三、結(jié)語

當(dāng)前的房地產(chǎn)土地評估，是隨著市場的不斷發(fā)展而逐漸成熟起來的，為了防范風(fēng)險(xiǎn)，保證運(yùn)行始終保持正規(guī)，就要將房地產(chǎn)市場進(jìn)行深入的研究，這是房產(chǎn)土地估價(jià)機(jī)構(gòu)的機(jī)遇，也是挑戰(zhàn)。總的來說，房產(chǎn)土地估價(jià)機(jī)構(gòu)面對當(dāng)今復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)形式，必須不斷審視自身的不足并加以完善，保證市場的優(yōu)勢不變，通過培養(yǎng)專業(yè)人員和品牌，樹立市場競爭中的地位，提高自身的競爭力，促進(jìn)評估行業(yè)的發(fā)展和繁榮。

參考文獻(xiàn)：

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