摘要：當前物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展迅猛，如何有效降低物業(yè)管理成本，提高物業(yè)管理企業(yè)的市場競爭力，促進其實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，是物業(yè)管理行業(yè)所面臨的重要課題。本文通過對寫字樓物業(yè)管理成本中的能源成本和人工成本進行了簡要的分析討論并提出了相應(yīng)的成本控制辦法。

關(guān)鍵詞：寫字樓；物業(yè)管理；成本控制

中圖分類號：F230 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）001-000-01

對寫字樓物業(yè)成本的精益控制可以體現(xiàn)出物業(yè)管理部門的管理水平，對物業(yè)成本進行有效的控制，可以在很大程度上降低企業(yè)的總成本，提高企業(yè)在市場中的競爭優(yōu)勢。寫字樓物業(yè)管理成本的控制涉及了很多方面，本文主要是從能源成本控制、人工成本控制兩方面對寫字樓物業(yè)管理成本控制進行簡要分析。

一、寫字樓物業(yè)管理成本的構(gòu)成

物業(yè)管理成本指的是物業(yè)管理企業(yè)在向客戶提供物業(yè)管理服務(wù)的過程中發(fā)生的各項費用的支出，其中不僅包含直接的服務(wù)成本，同時還有相關(guān)管理活動中發(fā)生的管理費用及其風險成本等。依據(jù)國家對物業(yè)管理相關(guān)內(nèi)容的規(guī)定，寫字樓的成本可以大致分為四部分：公共能源成本占30%—40%，人工成本占30%—40%，營運成本占10%左右，管理成本占占10%左右。從上述數(shù)據(jù)可以看出，能源成本和人工成本占了寫字樓物業(yè)管理成本的絕大部分，把握好這兩方面的成本支出，才能建立起有效的成本控制體系。

二、寫字樓物業(yè)管理成本的控制方法

（一）成本臨界點控制

臨界點控制是一種動態(tài)的控制方式。對成本的臨界點控制，需要企業(yè)各部門對本部門的成本費用進行準確的成本預(yù)算和定額控制。在能源成本控制方面，可以組織相應(yīng)的能源控制小組，在滿足寫字樓服務(wù)需求的前提下，對樓宇照明和供水設(shè)施等公共能源進行成本臨界點控制。在人工成本控制方面，人工成本是物業(yè)管理企業(yè)盈利的敏感因素，對人工成本控制的不到位，會嚴重影響服務(wù)質(zhì)量。因此，臨界點控制是要將企業(yè)的服務(wù)能力和客戶的需要控制在匹配的臨界點上運作，以客戶的滿意度和認知度為前提，對成本進行有效控制。

（二）能源成本控制

能源成本的控制是一項全體員工參與的工作，并且以滿足物業(yè)服務(wù)基本的能源需求為前提，具體問題具體分析。由于寫字樓中的一些基本照明和設(shè)施的布局在一定程度上反映著寫字樓的品牌形象，所以控制應(yīng)從細微之處入手，注重細節(jié)管理控制。將節(jié)能降耗的思想融入到實際管理中，加強對公共區(qū)域的巡查，對存在的浪費現(xiàn)象應(yīng)予以制止。加大節(jié)能降耗宣傳，張貼告示牌。節(jié)電方面，選用有效節(jié)能燈泡，合理設(shè)置數(shù)量，照明條件以“夠用”為標準。對走廊、樓道、廁所等區(qū)域僅留部分照明或裝設(shè)自動感應(yīng)式照明即可。對大廳照明進行智能時控設(shè)置，保證工作時間照明。公共區(qū)域的開水器、純水機根據(jù)情況定時開啟，節(jié)假日只需保證值班飲用即可。電梯上班時間正常方式運行，雙休日和節(jié)假日采用樓層限制方式或輪換運行，同時，在一層電梯口處懸掛精美標語牌，鼓勵大家“少承電梯多爬樓，節(jié)約能源又健身”。節(jié)水方面，定期檢查供水設(shè)備并加強巡查，避免“跑冒滴漏”現(xiàn)象發(fā)生。將小便池自動沖水器沖水時間適量調(diào)短?？刂葡词峙_水閥流量，節(jié)約用水。在洗手臺處張貼節(jié)水告示牌。

（三）人工成本控制

1.彈性運用定崗定員制度

在分析物業(yè)服務(wù)相關(guān)需求的基礎(chǔ)上，實行定崗定員制度，從時間和空間兩個角度，對服務(wù)能力進行合理有效的配置。譬如寫字樓在工作日和節(jié)假日的服務(wù)需求的區(qū)別，在工作日不同時間段的服務(wù)需求的差別等，依據(jù)服務(wù)需求的不同進行服務(wù)配置，在服務(wù)需求的高峰期定崗定員，在節(jié)假日以輪流值班的方式為客戶提供服務(wù)，在滿足要求比較低的服務(wù)時以處理意外事件的應(yīng)急能力為依據(jù)，有效協(xié)調(diào)工作人員之間的工作，使各崗位的工作人員相互配合，從而更好的完成客戶的服務(wù)需求。此外對院落、停車場等室外公共區(qū)域的清潔工作根據(jù)季節(jié)的變化可以靈活合理配置工作人員。

2.提升績效管理的專業(yè)性和科學(xué)性

在實施績效管理的過程中，要強調(diào)持續(xù)溝通和適時調(diào)整，要認識到考核人員與被考核人員關(guān)系的平等，給予員工足夠的話語權(quán)，建立友好的對話、溝通渠道，及時聽取被考核人員的意見和建議。把握好溝通的重點和內(nèi)容，考核人員應(yīng)引導(dǎo)被考核人員把溝通的內(nèi)容放在機構(gòu)考核方案、考核結(jié)果公布方式、績效管理辦法以及規(guī)章制度，注重溝通的重點，避免泛泛而談。溝通方式有績效分析輔導(dǎo)、集體性溝通、專題討論會議、一對一溝通等，應(yīng)綜合使用以上溝通方式，確保溝通方式的多樣性，保證公平、公開、公正。隨著績效管理的深入，應(yīng)及時調(diào)整或刪除效率低的績效管理辦法，引進更加專業(yè)、科學(xué)的績效管理辦法。

3.提升物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)

加大員工的培訓(xùn)力度，培養(yǎng)出更多整體素質(zhì)較高的員工，保證員工技能的多元性和全面性，使他們能夠靈活的對服務(wù)項目的轉(zhuǎn)換做出相應(yīng)的措施，從整體上降低人員需求，使人員具有一定的穩(wěn)定性，從而減少人員的管理難度。同時，加強對物業(yè)管理工作者職業(yè)道德的培訓(xùn)，增強物業(yè)管理者的事業(yè)心、上進心、細心及責任心等，建設(shè)一個優(yōu)良的團隊，進而有效提升整體管理工作者的專業(yè)素質(zhì)、團隊意識和職業(yè)道德，使他們有能力有意識執(zhí)行決策層下達的任務(wù)和目標，降低動態(tài)組織成本支出。

4.提升物業(yè)管理服務(wù)意識

瑣碎、密集、重復(fù)是物業(yè)管理工作的特點，大量的接訪、溝通、登記、保管工作需要物業(yè)管理人員有條不紊地進行，還要考慮到工作事項的輕重緩急，這就不僅要求物業(yè)管理從業(yè)人員要有廣泛扎實的專業(yè)知識，還要樹立“工作就是服務(wù)”的觀念，時刻牢記“增強服務(wù)意識”和“主動服務(wù)”的理念，不急不躁禮貌待人。

三、結(jié)語

寫字樓的物業(yè)成本涉及了很多個方面，而不僅僅是能源成本和人工成本。在獎懲方面，物業(yè)管理部門也可以制定一定的獎懲制度，對員工節(jié)約能源的行為進行獎勵，對鋪張浪費的行為進行一定的懲罰。積極尋求有效的成本控制手段，以降低企業(yè)成本費用，進而為企業(yè)的長遠發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。

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作者簡介：王明明（1986-），男，漢族，就職于西山古交生活服務(wù)分公司綜合服務(wù)中心，助理政工師。