袁雪芬

摘要：本文以S房地產(chǎn)企業(yè)為研究對象，介紹了該房地產(chǎn)企業(yè)的基本情況。接著選取相關(guān)的財務(wù)指標(biāo)，對S房地產(chǎn)進行籌資現(xiàn)狀分析。通過橫向?qū)Ρ确治鯯房地產(chǎn)企業(yè)與行業(yè)平均值的差距以及縱向?qū)Ρ确治鯯房地產(chǎn)企業(yè)2011至2015年的財務(wù)數(shù)據(jù)，分析其財務(wù)狀況，得出該企業(yè)在籌資方面存在一定的財務(wù)風(fēng)險并針對此提出相關(guān)的防范措施。

關(guān)鍵詞：S房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；財務(wù)風(fēng)險防范

中圖分類號：F293.33 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）001-000-02

一、S房地產(chǎn)企業(yè)簡介

S房地產(chǎn)企業(yè)是我國房地產(chǎn)行業(yè)中比較知名的企業(yè)，主要從事房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營管理，它是一間房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。經(jīng)過中國證券監(jiān)督管理委員會批準(zhǔn)，于2000年1月13日在上海證券交易所正式上市，曾獲得“影響中國房地產(chǎn)品牌企業(yè)”、“2011年度省級文明單位”、“房改十五年地產(chǎn)功勛十強”、“2012中國房地產(chǎn)領(lǐng)航企業(yè)”等榮譽稱號。該企業(yè)開發(fā)的商業(yè)模式以住宅為主，還包括商業(yè)步行街、寫字樓、大型購物商場等。

二、S房地產(chǎn)企業(yè)的籌資現(xiàn)狀及風(fēng)險透視

籌資風(fēng)險的存在是每個企業(yè)不可避免的。本文主要通過短期償債能力和長期償債能力兩個方面分析S房地產(chǎn)企業(yè)的籌資風(fēng)險。

短期償債能力是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中，是否有足夠的流動資產(chǎn)歸還流動負債的能力。通常用流動比率和速動比率兩個指標(biāo)對短期償債能力進行分析。

長期償債能力是指企業(yè)對長期負債的承擔(dān)能力。大多數(shù)情況下，償債能力強的企業(yè)其面臨的償債的風(fēng)險則低；償債能力弱的企業(yè)其面臨的償債風(fēng)險則高。因此，償債能力的強弱直接關(guān)系到企業(yè)能否繼續(xù)經(jīng)營下去，也可以在一定程度上衡量償債風(fēng)險。

（一）短期償債風(fēng)險分析

流動比率用以衡量在短期債務(wù)到期之前，企業(yè)流動資產(chǎn)能夠變?yōu)橘Y金歸還債務(wù)的能力。一般認為流動比率為2：1以上。大多數(shù)情況下，流動比率與短期償債能力成正比關(guān)系。但任何事物都是有度的，該指標(biāo)過高，則表明企業(yè)有較多的流動資金被閑置了，獲取利潤的能力較弱或是經(jīng)營安于現(xiàn)狀，不擅長舉債。

查看S房地產(chǎn)企業(yè)年報及國泰安數(shù)據(jù)庫，統(tǒng)計出2011年至2015年這5年間，S房地產(chǎn)企業(yè)的流動比率在1.14-1.29之間浮動，均低于2。這5年里其流動比率都遠低于同行業(yè)平均水平，且除2014年稍稍有所遞增，基本呈遞減的趨勢。

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，用速動比率能更直接反映企業(yè)的短期償還債務(wù)的能力。一般認為，速動比率為1：1較為合適。

查看2015年房地產(chǎn)行業(yè)速動比率績效評價標(biāo)準(zhǔn)值表，得出S房地產(chǎn)企業(yè)2011年—2015年這5年間的速動比率呈逐年下降且均低于行業(yè)平均值。2015年S房地產(chǎn)企業(yè)速動比率為0.18，作為大型房地產(chǎn)企業(yè)，比全行業(yè)較差值還低0.13，短期償債風(fēng)險明顯。

（二）長期償債風(fēng)險分析

一般認為，我國上市企業(yè)的資產(chǎn)負債率理想值為50%，由于房地產(chǎn)行業(yè)投資規(guī)模大，成本高等因素決定了其比其他行業(yè)更需要大額的資金，而這些資金又主要通過借款來完成，因而其資產(chǎn)負債率會比理想值高很多。通過對比S企業(yè)與房地產(chǎn)全行業(yè)2011-2015年數(shù)據(jù)可以看出，其資產(chǎn)負債率一直都非常高，明顯超出行業(yè)平均水平，且連續(xù)5年的負債率都高達90%以上，呈現(xiàn)出整體上升趨勢。不難看出，該企業(yè)大部分的資金都是通過負債進行籌集。合適的負債比例能給企業(yè)帶來正面的財務(wù)杠桿效益，但是過高的負債比例往往會對企業(yè)歸還本金和利息造成較大的壓力，若資不抵債，企業(yè)就有可能面臨破產(chǎn)。S房地產(chǎn)企業(yè)2015年資產(chǎn)負債率為93%，高于全行業(yè)績效評價標(biāo)準(zhǔn)值較差值3%，企業(yè)長期償債風(fēng)險較為明顯。

產(chǎn)權(quán)比率和權(quán)益乘數(shù)可以從另一個角度來分析長期償債風(fēng)險的高低以及資金結(jié)構(gòu)的合理程度。正常情況下，產(chǎn)權(quán)比率越低，表明企業(yè)總資產(chǎn)中投資者投資的比重越多，企業(yè)的償還長期負債的能力就越有保證，承擔(dān)的風(fēng)險越小；反之，產(chǎn)權(quán)比率越高，債務(wù)得到歸還的保障程度就越低，則承擔(dān)的風(fēng)險就大。正常情況，產(chǎn)權(quán)比率小于1時，表明企業(yè)有能力償還債務(wù)，具體情況還需結(jié)合企業(yè)實際情況進行分析。從2011-2015年，S房地產(chǎn)的企業(yè)產(chǎn)權(quán)比率均遠遠高于行業(yè)平均水平，且呈波動逐年遞增的趨勢，由2011年的8.68增長至2015年的12.68，增長了46.1%。權(quán)益乘數(shù)是企業(yè)資產(chǎn)總額與股東權(quán)益總額的比值。S房地產(chǎn)企業(yè)的權(quán)益乘數(shù)與產(chǎn)權(quán)比率有著相同的的變化規(guī)律。從2011-2015年，S房地產(chǎn)企業(yè)的權(quán)益乘數(shù)均比行業(yè)平均水平高。

以上通過短期償債能力和長期償債能力分析了S房地產(chǎn)企業(yè)目前籌資方面的風(fēng)險，主要表現(xiàn)為S房地產(chǎn)企業(yè)的流動比率和速動比率都低于房地產(chǎn)全行業(yè)平均水平，且呈波動遞減趨勢，短期償債能力保障度不高。資產(chǎn)中負債比重過高，產(chǎn)權(quán)比率高，資本結(jié)構(gòu)不合理，存在較大的償債壓力，使債權(quán)人的利益得不到保障，企業(yè)的信用度低下，從而使得S房地產(chǎn)企業(yè)的籌資成本不斷上升，籌資風(fēng)險顯著。

三、S 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范措施

近幾年來 S 房地產(chǎn)企業(yè)不斷進行新產(chǎn)品的開發(fā)，擴大市場占有額，這需要投入大量的資金，而企業(yè)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金無法滿足投資擴大的需求，企業(yè)不得不對外融資。結(jié)合數(shù)據(jù)分析和企業(yè)的實際情況，發(fā)現(xiàn) S 房地產(chǎn)企業(yè)的籌資主要以負債的方式進行，方式過于單一化，資產(chǎn)負債率連續(xù) 5 年高達 90%。針對 S 房地產(chǎn)企業(yè)目前的實際情況，主要采取以下措施進行防范。

（一）重視項目前期策劃

S 房地產(chǎn)企業(yè)近幾年流動比率和速動比率都較行業(yè)平均值低，且呈逐年下降趨勢，其可以通過增大流動資產(chǎn)比例的方法，提高流動比率和速動比率。而房地產(chǎn)企業(yè)的資金主要來源于開發(fā)項目中獲得的利潤，因此，企業(yè)最為有效的控制籌資風(fēng)險途徑就是提高盈利效益，增強自身造血能力。

近幾年來，S 房地產(chǎn)企業(yè)在不斷研究新項目，開發(fā)新的樓盤。而在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，前期策劃是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)階段的第一任務(wù)，起著關(guān)鍵性的作用。房地產(chǎn)開發(fā)周期長，投資大，若開發(fā)項目缺乏合理的定位和規(guī)劃，很可能產(chǎn)生巨大的風(fēng)險。現(xiàn)在大多數(shù)企業(yè)在實際操作中不重視前期策劃，沒有做深入的市場調(diào)查，把前期策劃作為走過場的形式。這樣往往會使開發(fā)出來的項目與市場需求不一致，導(dǎo)致銷售量下降。因此，S房地產(chǎn)企業(yè)需要對市場環(huán)境進行深入的調(diào)查，了解消費者的需求，結(jié)合市場實際情況和企業(yè)自身的能力，認真做好項目開發(fā)的前期策劃，這樣可以節(jié)省企業(yè)資金，提高經(jīng)濟效益，降低風(fēng)險。

（二）安排適當(dāng)?shù)呢搨?guī)模

很多企業(yè)都需要負債籌資，利用財務(wù)杠桿作用提高企業(yè)的籌資效益。但負債不是越多越好。企業(yè)通過經(jīng)營取得的收入歸還債務(wù)，如果負債籌集太多，一方面增加了企業(yè)的籌資成本，直接導(dǎo)致利潤降低；另一方面可能會造成資金不能得到充分的利用，大量閑置，資金使用效率低，從長遠來看，不利于企業(yè)的健康發(fā)展。

建議 S 房地產(chǎn)企業(yè)從各方面綜合考慮，根據(jù)自身發(fā)展需求以及還債能力，合理控制負債規(guī)模，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，使財務(wù)杠桿發(fā)揮正效應(yīng)。S 房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率連續(xù) 5 年高達 90%，同時，查閱 S 房地產(chǎn)企業(yè)年報發(fā)現(xiàn)其負債結(jié)構(gòu)中短期借款比重較高，負債結(jié)構(gòu)安排不當(dāng)，其管理人員必須重視這一問題。

因此，S 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該合理安排負債與所有者權(quán)益的比例關(guān)系，控制好短期借款的比重，提前做好資金需求量的預(yù)算，合理安排資本結(jié)構(gòu)，充分發(fā)揮負債為企業(yè)帶來的正財務(wù)杠桿效應(yīng)，對未來可能產(chǎn)生的風(fēng)險能有效地做好防范工作。

（三）采用多樣化的籌資方式

資金來源問題已成為房地產(chǎn)企業(yè)是否能擴大規(guī)模提升經(jīng)濟效益的關(guān)鍵限制性因素。向銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)最主要的間接融資方式，但是銀行系統(tǒng)貸款門檻高，流程多，手續(xù)復(fù)雜，利息費用大。若企業(yè)長期以銀行貸款作為主要融資方式，必然會帶來大量的負債，到期償付本息的壓力巨大，很可能會導(dǎo)致資金鏈出現(xiàn)斷裂，企業(yè)破產(chǎn)的風(fēng)險。因此銀行貸款不能作為企業(yè)取得長期穩(wěn)定的資金來源。

參照國外大部分處于成熟期房地產(chǎn)公司的做法，主要采取發(fā)行企業(yè)債券和信托的方式進行融資獲取資金，使用這兩種融資方式有其相對的優(yōu)越性。一方面兩者獲取資金的成本較低，有效節(jié)約財務(wù)費用，從一定程度上降低融資成本，更好地優(yōu)化資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)；另一方面，信托方式的手續(xù)簡單，方式靈活，為企業(yè)帶來極大的便利?，F(xiàn)今海內(nèi)外房地產(chǎn)企業(yè)主要通過交叉持股，相互融資的方式進行利潤共享。萬科 A（000002）2004 年公告中顯示，公司于 7 月 5 日與 Hypo Real Estate Bank International（簡稱“HI 公司”）簽訂了合作協(xié)議，目的是獲取境外的資金用于開發(fā)中山萬科城市風(fēng)景項目。這是第一個國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)與海外機構(gòu)進行貸款融資的企業(yè)案例。由于是第一次合作，雙方企業(yè)對這筆貸款資金的利率都比較慎重，但是萬科對外聲稱此次合作所付出的這筆貸款利率比國內(nèi)企業(yè)之間的貸款利率低很多，大大降低了其開發(fā)項目成本。又如，2008 年 7 月 11 日，保利地產(chǎn)公司發(fā)行“08 保利債”，以低成本方式進行的融資。結(jié)果顯示，該公司獲得了 43 億資金用于項目投資。2014 年，保利地產(chǎn)又成功發(fā)行了的 5 億美元的高級債券，票面利率為 5.25%，保持了良好的現(xiàn)金流。

綜上所述，希望本文提出的嘗試性改進建議對改善 S 房地產(chǎn)企業(yè)與同類房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的籌資風(fēng)險防范對策有所幫助，為今后的相關(guān)研究提供一定借鑒。

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