吳威辰

摘 要：企業(yè)持有房地產(chǎn)的目的，一方面是作為自身生產(chǎn)經(jīng)營管理的場所和對外銷售的存貨，同時還可以進行投資，將房地產(chǎn)作為出租物來賺取租金或增值收益等。在對投資性房地產(chǎn)價值的計量中，使用公允價值計量是使用比較普遍并且受到普遍認可的。由于受種種因素的影響，其真實性、客觀性尚不能完全體現(xiàn)出來。結(jié)合會計準則的要求，闡述了公允價值計量在投資性房地產(chǎn)中的優(yōu)勢、局限性及相關(guān)對策。

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；公允價值；計量

中圖分類號：F23

文獻標識碼：A

doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2017.03.055

1 投資性房地產(chǎn)的計量

1.1 歷史成本模式

企業(yè)在引入公允價值計量之前，使用的是歷史成本模式。成本包括企業(yè)在現(xiàn)實生產(chǎn)中的各項花銷。包括生產(chǎn)成本、管理成本和其他成本等等。使用成本模式時，如果發(fā)現(xiàn)持有的資產(chǎn)有減值風險的，需要評估減值風險和計提減值準備。企業(yè)在對資產(chǎn)做計量時，只可以使用一種模式。模式確定后不能隨意更改。在對資產(chǎn)進行計量之前，需要到當?shù)厥袌隽私庑畔?，得到持續(xù)可靠的公允價值信息后，在可以使用公允價值模式進行計量。

1.2 會計準則的要求

根據(jù)我國現(xiàn)行會計準則的規(guī)定，資產(chǎn)所屬地擁有活躍的房地產(chǎn)交易平臺，可以直接進行買賣。通過在本地活躍市場中，對準備交易的投資性房地產(chǎn)進行過合理估計和分析，取得了相似或者相同的資產(chǎn)的各項參數(shù)和信息。有了以上信息，就滿足了企業(yè)采用公允價值模式計量的條件。

1.2.1 轉(zhuǎn)換日的確定

（1）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日是指房地產(chǎn)建設(shè)完工的日期。這之后房地產(chǎn)可以作為生產(chǎn)管理場所投入使用，達到了自用水平；企業(yè)可以將其轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)資料和場所場地的日期。

（2）企業(yè)將本來是作為自身生產(chǎn)資料或者自身生產(chǎn)管理用途的建筑物停止自用，改為對外出租；與承租人簽署租賃協(xié)議后，租賃開始日即為轉(zhuǎn)換日。租賃開始日是指承租人可以行使權(quán)利的日期。

（3）企業(yè)和開發(fā)商用于生產(chǎn)管理的自用土地不再自用，而是改為儲備等待升值使用。也不再作為存貨。轉(zhuǎn)換日則認定為土地職能轉(zhuǎn)變的日期，土地的使用權(quán)可以單獨的進行后續(xù)計量。

1.2.2 公允模式下的所有者權(quán)益

企業(yè)對所屬的投資性房地產(chǎn)，在后續(xù)計量上使用公允價值計量。公允價值是按照房地產(chǎn)市場中該類產(chǎn)品來確定。公允價值的確定則要按照評估當時節(jié)點價格來作為該房地產(chǎn)的公允價值。這會導致公允價值損益的出現(xiàn)，從而引發(fā)所有者權(quán)益產(chǎn)生變化。要是當天公允價值高于房地產(chǎn)企業(yè)余額減去備抵項目的凈額，超出部分就會計入所有者權(quán)益，導致增加；若是當天房地產(chǎn)公允價值低于企業(yè)賬面價值，損失的部分就是投資損失，匯入當期損益。

2 公允價值計量的相關(guān)優(yōu)勢

在使用公允價值計量模式之前，地產(chǎn)投資商在對投資性房地產(chǎn)計量，普遍使用歷史成本模式。隨著公允價值模式的引入，按照會計準則的規(guī)定，許多單位開始使用公允價值模式進行計量。使用公允模式計量的優(yōu)勢在于，房地產(chǎn)有巨大的空間可供升值。對于持有大量投資性房地產(chǎn)的投資商和大型房地產(chǎn)企業(yè)來說，其營業(yè)收入和企業(yè)凈資產(chǎn)都會出現(xiàn)極大比例的增加。這有利于公司的可持續(xù)發(fā)展，在多個方面會帶來不小的優(yōu)勢。在如今全球經(jīng)濟一體化的大環(huán)境下，采取公允價值模式進行計量更加符合國際慣例，也更加容易融合到以西方國家為主導的國際經(jīng)濟體系中去。使用公允價值計量模式更加符合全球經(jīng)濟潮流，使房地產(chǎn)市場價值和升值空間的行業(yè)特征更加明顯的展現(xiàn)出來。在采用公允價值進行后續(xù)計量時，很多方面會帶來積極的影響。

2.1 會計信息與之關(guān)聯(lián)度更高

通過運用公允價值模式進行計量，可以更明確地看出企業(yè)的經(jīng)營狀況和發(fā)展走勢。相比之下，歷史成本屬于靜態(tài)指標，它所提供的信息有及時性和相關(guān)性的缺失。不能動態(tài)的展現(xiàn)企業(yè)的各項參數(shù)，與會計信息的相關(guān)性和關(guān)聯(lián)度較低。公允價值計量屬于動態(tài)的計量模式，公司在經(jīng)營活動中的資金流量通過公允模式計量，及時、全面的看出公司的營業(yè)能力和財務(wù)狀況，公司下一步的發(fā)展目標更加清晰明了。這有利于企業(yè)的長期發(fā)展繁榮。使用公允價值模式還能使投資性房地產(chǎn)的期末價格與可交易的市場價格越發(fā)貼近，投資者就可以通過分析未來房地產(chǎn)市場的趨勢和走向，結(jié)合自身實際和經(jīng)驗進行選擇。使投資決策更具科學和更有盈利性。

2.2 優(yōu)化資本配置問題

投資性房地產(chǎn)使用公允價值模式計量，可以促進公司優(yōu)化自身資本配置。公司通過使用公允模式進行計量，使各項資本分布清晰明了，融資有的放矢，企業(yè)融資變得準確容易。使用公允模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)對公司的另一個影響就是會在轉(zhuǎn)換初期的時造成所有者權(quán)益的變更。因為，企業(yè)在采用公允模式計量之后，伴隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，持有的地產(chǎn)的市場價值會在短期內(nèi)大幅度升值（可以參考2016年3月-5月上海房地產(chǎn)市場，個別樓盤增值幅度達到60%），這樣可以實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)數(shù)目在短期內(nèi)有跨越式發(fā)展，有力的帶動企業(yè)在各方面的發(fā)展。還可以促進企業(yè)各方面優(yōu)化配置，從長期看使企業(yè)更加有競爭力和盈利性。

3 公允價值計量存在的問題

3.1 市場信息不易取得且成本高

公允價值在計量的產(chǎn)生過程中需要用到大量的信息，這些必要信息的來源首先需要的就是市場報價。而市場報價則背后要有活躍的市場和大量的數(shù)據(jù)來做支持和支撐。雖然我國經(jīng)濟發(fā)展近十年以來取得不小成就，但是仍有許多地方需要完善和補充。我們不得不承認我國房地產(chǎn)市場作為我國經(jīng)濟的重要一環(huán)，仍有很大的不成熟性和不完全性，發(fā)展程度很低，收到許多因素制約，取得公開的房地產(chǎn)市場報價信息還是面臨巨大的考驗。倘若一家房地產(chǎn)開發(fā)上市企業(yè)想通過公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行計量，則首先必須聘請專業(yè)獨立的資產(chǎn)評估機構(gòu)對其投資性房地產(chǎn)進行評估，出具資產(chǎn)評估報告，同時還需要在年報中詳細注明當期房地產(chǎn)賬面價值的變動情況、公允價值的確認方法和來源等信息。對比容易取得的歷史成本來說，這之中無疑會增大公司的信息計量成本。影響公司在計量中的積極性，從成本和盈利角度分析，一些單位可能會放棄使用公允模式進行計量。

3.2 信息的不確定性

我國經(jīng)濟市場需要通過法律法規(guī)來完善。少部分企業(yè)為了一己私利而存在惡性競爭，導致市場不健康發(fā)展。因此取得比較可靠的市場信息較難，而且會因為信息不易取得和變化幅度較大導致企業(yè)的計量成本上升，給計量工作帶來難度。在使用成本模式計量時，依據(jù)會計準則，企業(yè)應(yīng)當對持有的資產(chǎn)進行減值測試，并且計提減值。期末資產(chǎn)如果發(fā)生減值現(xiàn)象，不能在后期轉(zhuǎn)回。企業(yè)因此在使用歷史成本模式時沒辦法調(diào)整利潤。在采用公允價值模式計量時，則以評估時點的市場價格作為這一投資性房地產(chǎn)的公允價值。在會計核算上，企業(yè)會計則以評估得到的公允價值作為入賬基礎(chǔ)，對登記在薄的房地產(chǎn)賬面價值進行比較，溢（缺）部分就會計入企業(yè)損益，從而產(chǎn)生了公允價值變動損益。這樣一來，企業(yè)當期營業(yè)所得就會隨著公允價值的變化而產(chǎn)生變化。這將會導致凈利潤的波動幅度加大，給投資者和股東產(chǎn)生錯誤信息，就會間接影響公司股票。尤其在經(jīng)濟波動較大的時期和時段，這個現(xiàn)象會更加明顯的顯現(xiàn)出來。房地產(chǎn)市場變動迅速，不同機構(gòu)鑒定和評估的信息會有很多不同，一定程度上影響了公允價值計量的使用。

3.3 公司股票價格波動性

使用公允價值模式計量時，當時的市場價格變化會影響所有者權(quán)益，這會對當月企業(yè)的營業(yè)利潤將會產(chǎn)生巨大變化，從而影響股價產(chǎn)生波動，幅度還會很大。有統(tǒng)計表明，公允價值就算波幅只有5%，企業(yè)損益也會成倍變化。每股收益變得無法預期，使股市發(fā)生震動，地產(chǎn)股的風險加大。以往使用的方法就會失去效力，可供股民和投資者的參考值會下降，分析預測就會產(chǎn)生變化，后果不能預期。

3.4 應(yīng)交所得稅增多

依照我國現(xiàn)行的稅法規(guī)定，投資性房地產(chǎn)通過現(xiàn)行成本模式計量時，投資性房地產(chǎn)需要計提折舊并且按期攤銷。這樣做的好處就是可以降低當期企業(yè)的賬面利潤。相應(yīng)的企業(yè)當期的應(yīng)交稅金也會降低，間接地得到了減稅的結(jié)果。然而，公司在采用公允模式進行計量時，要求企業(yè)按照實際成本確定賬面價值。當企業(yè)計稅時，公允價值變動產(chǎn)生的所有者權(quán)益與賬面利潤無關(guān)，這造成不能對房地產(chǎn)進行折舊和攤銷，也就是說沒有了采用成本模式時的少繳納稅金的特點，這會使公司當期的納稅增多，加大了公司的稅收壓力。

4 解決公允價值計量問題的對策

4.1 完善法律及相關(guān)法規(guī)

對于公允價值模式信息取得難度大而且成本較高的這一問題，我建議國家可以出臺相關(guān)政策和法規(guī)，逐步完善我國房地產(chǎn)市場，建立規(guī)劃、監(jiān)管部門并且行使職責，避免跟風造成資源閑置的現(xiàn)象。促成良性競爭，建立公開透明的市場體系，減少獲取信息報價的難度。評估機構(gòu)在對房地產(chǎn)進行評估時，可以改進評估方法，在不影響質(zhì)量的條件下簡化評估步驟。積極探索評估新方法和新手段，降低企業(yè)獲取信息的成本。致力降低獲取信息的難度。通過以上措施，采取公允價值計量的優(yōu)勢就會顯現(xiàn)出來，積極地倡導企業(yè)使用公允模式進行計量。

4.2 建立健全內(nèi)部控制制度

對于企業(yè)獲取的信息存在不確定性，為解決這一問題，則需要國家出臺具有針對性的政策，大力整治。督促多方面多部門配合，完善相關(guān)會計規(guī)定，讓企業(yè)可以做到按章辦事，提高辦事準確度而且較少誤差。鼓勵評估估價并且配以嚴格的監(jiān)督和審查程序，提高可靠性。鼓勵企業(yè)聘請專業(yè)的評估人員或者委托專業(yè)的評估機構(gòu)進行評估計量，并且建立使用公允價值計量模式內(nèi)部控制制度和計量管理辦法。

4.3 研究與股票市場的相關(guān)性

股票價格波動大會影響股市穩(wěn)定性。我們應(yīng)該建立公允價值模式計量對企業(yè)股票價格影響的機制，著重研究二者的相關(guān)性，努力降低公允價值變動造成的所有者權(quán)益變動產(chǎn)生的對于企業(yè)股票價格的影響，積極倡導帶領(lǐng)企業(yè)使用公允模式計量。

4.4 加強對企業(yè)引導

在公司比以往多繳納所得稅的問題上，需要對企業(yè)加強引導。提高企業(yè)認識，需要完善和加強公允價值計量模式的規(guī)范性，正確引導并加強企業(yè)認識、補充和完善在會計準則和相關(guān)法律中相悖的地方。新計量方法帶來一些陣痛，可是帶來的優(yōu)勢是不可忽視的。

參考文獻

[1]彭君雅，李帆，劉雨.投資性房地產(chǎn)公允價值模式應(yīng)用探討[J].時代金融，2015，（11）.

[2]王海連.公允價值計量準則在中國的適用性分析——以投資性房地產(chǎn)為例[J].中國管理信息化，2015，（19）.

[3]呼延夢琪.淺析投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量采用公允價值模式的會計影響[J].遼寧工業(yè)大學學報（自然科學版），2015，（04）.

[4]財政部會計準則委員會.國際財務(wù)報告準則2008[M].北京：中國財政經(jīng)濟出版社，2008.