張彥

摘 要：泰安是山東省中等發(fā)達程度的一個城市，近年來人均可支配收入、國民生產(chǎn)總值等增長一般，然而房價卻呈不斷增長趨勢。政府出臺的許多調(diào)控措施，成效甚微，房價問題已經(jīng)成為關系人民群眾生產(chǎn)生活的重大問題。為此，通過分析公眾對購房的理性程度，結合泰安近年來的房價走向，探析公眾購房理性的必要性，試圖為國家調(diào)控房地產(chǎn)價格提供一個切實可行的參考方向。

關鍵詞：理性購房；房地產(chǎn)價格；泰安房價

中圖分類號：D9

文獻標識碼：A

doi：10.19311/j.cnki.16723198.2017.02.062

1 引言

房地產(chǎn)市場投資過熱、房價居高不下已經(jīng)不是一個新鮮的話題。對大多數(shù)中國人來說，買房難、還房貸、做房奴，都是人生避不開的課題。房價雖然高，人們的購房需求也持續(xù)上漲，一旦有新樓盤開售，售樓部人滿為患的現(xiàn)象幾乎一定會發(fā)生。為什么房價這么高，還是有這么多人砸鍋賣鐵也要去買房呢？這其中，雖然有購房剛需的因素在推動，也不可避免與人們的購房理性有關。許多人在買房時，其實是不夠理性的，這又在一定程度上刺激了房價的進一步上漲。

以泰安市為例，泰安作為一個四線城市，近幾年房價基本維持在5000元/平米左右，價格整體偏高，極少數(shù)樓盤甚至在20000元/平米。高房價完全沒有阻擋泰安市民購房的熱情，大多數(shù)人都存在買漲不買跌的心理，想盡方法去買房，不少家庭甚至購買了不止一套房屋。由此不難看出，房價的走高與人們購房不理性有著密不可分的關系。因此，倡導理性購房具有重要的現(xiàn)實意義。

2 泰安近年來的房地產(chǎn)市場概述

根據(jù)搜狐網(wǎng)的資料顯示，2016年9月泰安房價均價為5313元/平米，位列山東省第八位。2016年，泰安市房價整體漲幅不大，部分月份略有下降趨勢，房價水平基本維持在6000元/平米左右，少數(shù)高配置小區(qū)房價可能超過20000元/平米。以前開發(fā)商在定價時，往往是在樓盤開售前，憑著自己對市場的觀望和成本利潤等的估算，直接定出價格。現(xiàn)在由于房價上漲過快，開發(fā)商心里也沒底。如果定價過低之后周邊房價再上漲，勢必影響利潤；定價過高，又會嚇跑消費者?，F(xiàn)在開發(fā)商在定價時，主要采用兩種方法，一是成本加利潤法，二是市場比較法。成本加利潤法是在開盤前根據(jù)建房所需的全部成本，加上適當?shù)睦麧?，得出售房價格。市場比較法是指根據(jù)周邊相同檔次的樓盤售價，來合理制定自己的樓盤價格。市場比較法是當前比較通用的方法。城市的總體市場影響著各個區(qū)域的市場，一個城市的樓盤售價差不多能維持在相似的水平上。此外，綠化環(huán)境、物業(yè)、房型設計、配套設施、開發(fā)商以及樓盤地理位置等因素，均會影響個體的價格。個體的價格差異性反映了樓盤間的差異性。

泰安市目前已經(jīng)建立了相對成熟的房地產(chǎn)市場和市場監(jiān)管體系，房地產(chǎn)金融管理在法治的軌道內(nèi)有序運行。從近年來的房價走向看，泰安市的房價基本呈持續(xù)增長態(tài)勢，房價漲幅與泰安市人均可支配收入、國民生產(chǎn)總值、城市發(fā)展水平等狀況相比，是不相匹配的，房價相對較高。目前，泰安房地產(chǎn)市場投資過熱現(xiàn)象仍比較突出。

3 公眾理性購房的必要性

中國人普遍存在買漲不買跌的心理，房價越是上漲，政府越是出臺相關的調(diào)控措施，人們就越是相信房價一定會繼續(xù)上漲，不信任政府的調(diào)控手段，拼命去買房。等房價真的下跌，政府不再限購了，這時候大家又不買了，普遍選擇觀望，即使政府出臺相關的優(yōu)惠措施，也難以激發(fā)公眾對房地產(chǎn)市場的信心。中國人的這種買漲不買跌的心理，讓中國樓市的變化有時甚至會不受市場經(jīng)濟的支配，讓人難以捉摸。

2008年，一場席卷全球的經(jīng)濟危機極大影響了中國的房地產(chǎn)市場，房價下跌嚴重，購房需求減少。政府出臺了不少鼓勵措施來刺激房地產(chǎn)市場，鼓勵公眾買房，但由于公眾對房地產(chǎn)市場失去信心，普遍持悲觀情緒，導致相關措施收效甚微，房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷。近兩年，房價持續(xù)上漲，以泰安市為例，部分樓盤已經(jīng)沖破20000元/平米，但泰安市民購房的熱情只漲不跌，反過來刺激了房價的進一步上漲。

心理學家曾經(jīng)通過大量的實驗得出這樣一個結論，人們在做選擇的時候，往往都是非理性的，或者稱之為有限理性。人們對自己不甚了解的領域或多或少的存在直覺偏差，或者框架依賴偏差，相信自己的直覺判斷，盲目跟風，隨大流。不少人會在不同的時間、不同的場合，對同一件事情做出完全相反的選擇。買漲不買跌就是這樣一個情況，公眾買房時的有限理性導致他們無法對房地產(chǎn)市場做出準確的判斷，一定程度上影響了國家房地產(chǎn)調(diào)控措施的實施效果。引導公眾理性購房，是國家調(diào)控房地產(chǎn)市場的關鍵所在。

4 如何促進公眾理性購房

公眾購房理性對于房地產(chǎn)市場的發(fā)展、房價走向具有一定的影響，引導公眾理性購房，是調(diào)控房地產(chǎn)市場的一個重要舉措。筆者通過分析泰安市近年來的房價走向，結合泰安市民的購房心理，并在查閱相關資料的基礎上，對如何促進公眾理性購房，提出如下幾點建議：

4.1 采取持續(xù)有效的房地產(chǎn)市場調(diào)控措施

政府通過限購等措施來抑制投資性購房過熱，這個出發(fā)點是對的，但是調(diào)控措施應當持續(xù)有效。持續(xù)指的是房地產(chǎn)調(diào)控措施不能瞬息萬變、朝令夕改，政策的持續(xù)時間至少有一年以上。如果政策經(jīng)常變化，不利于政府調(diào)控權威性的樹立，損害公眾對政府的信任，使得公眾不相信政府的調(diào)控措施，政府越抑制越覺得房價會漲，政府鼓勵購房了反而不敢買。政策的有效指的是房地產(chǎn)調(diào)控措施應當有針對性、可操作性，針對泰安市的城市發(fā)展、人均可支配收入、房地產(chǎn)竣工面積等具體情況，具體問題具體分析，制定切實可行的政策，幫助公眾建立購房理性。

4.2 注重“疏導”

近幾年來，我國房地產(chǎn)市場投資過熱，房價持續(xù)上漲，政府一直采取抑制措施來進行調(diào)控，包括限購、提高銀行利率和購房標準等措施。但這不能從根本上抑制購房者的投資熱情，并沒有降低投資性需求。筆者認為，政府在進行調(diào)控時，應當適當采取“疏導”措施，改善泰安市當前的投資環(huán)境，引導投資性資本重新流向實體產(chǎn)業(yè)，從而有效緩解房地產(chǎn)市場投資過熱的情況。

4.3 媒體的正確引導

在信息化時代，媒體宣傳對公眾意識的引導作用是顯而易見的。對于普通民眾而言，他們對房地產(chǎn)市場的發(fā)展狀況、未來走向等情況無法深入了解，媒體是他們的主要認識渠道之一。媒體在對房地產(chǎn)市場進行報道時，要根據(jù)客觀情況如實報道，不虛假宣傳，對當前房價及未來走向給出合理的判斷，幫助公眾建立購房理性。媒體也應注意報道時的用詞，提醒公眾不炒作，不盲目投資。例如，媒體可以通過正反兩方面的介紹，來進行宣傳，不僅報道理性購房的正面事例，也將不顧自己經(jīng)濟條件、一味買大房的不理性事件報道出來，有針對性的引導公眾。

4.4 轉變自身觀念

樹立購房理性，應當從自身做起。當前中國房價持續(xù)上漲，公眾購房熱情持續(xù)走高，與人們的一些傳統(tǒng)觀念不無關系。在中國，大多數(shù)人認為結婚必須有房有車，還得是好房好車，甚至說農(nóng)村人結婚要“傾家蕩產(chǎn)”也不為過。筆者認為，房子固然重要，但也要視家庭經(jīng)濟條件量力而行，如果一味追求“豪宅”，大半生都活在房貸的重壓之下，想必家庭的幸福感也不會太高。2013年，泰安的一個小伙談戀愛沒錢買房，竟然走上了一條歪路——盜竊金店，最終付出了沉重的代價。因此，樹立購房理性，光靠外界引導是不夠的。我們應當首先轉變自身觀念，正確看待房子在人生路上的意義和作用，不盲目追求，游刃有余地去為新生活添磚加瓦。

5 結語

引導公眾理性購房，不僅是房地產(chǎn)市場調(diào)控的有效手段，也是提升國民幸福感、維護社會穩(wěn)定和諧的重要舉措。購房對許多中國家庭來說，都是一件頭等大事，理性判斷、理性選擇是重要的也是必須的。公眾理性購房對于房價走向也具有重要的影響，在房價低迷時，政府應當采取鼓勵措施重塑人們對房地產(chǎn)市場的信心，幫助房地產(chǎn)市場回暖；房價過高時，政府也應當提醒人們理性判斷，不要盲目跟風、存在投機心理，中了一些不法投資商的圈套，預防房地產(chǎn)市場畸形發(fā)展。目前我國房地產(chǎn)市場仍然存在投資過熱、房價居高不下等問題，深入研究公眾購房理性，對于整頓房地產(chǎn)市場、促進經(jīng)濟社會和諧發(fā)展，都具有重要的意義。

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