■ 葛順明

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級的路徑探索與思考

■ 葛順明

當前，我國房地產(chǎn)市場進入轉(zhuǎn)型發(fā)展期，轉(zhuǎn)型升級已經(jīng)成為行業(yè)發(fā)展主題。但伴隨著供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的步伐加快，房地產(chǎn)業(yè)由“黃金時代”進入“白銀時代”，房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)的靠單一土地增值形成的價值鏈被打破。大力發(fā)展綠色建筑，調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，為居民提供宜居宜業(yè)、環(huán)境優(yōu)美、服務配套的住房成為房地產(chǎn)業(yè)必須面對的現(xiàn)實。

一、優(yōu)化市場發(fā)展結(jié)構(gòu)

一是推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。對公共服務設施難以與項目同步配套到位的，應適當推遲土地供應，待條件成熟后再開發(fā)；對已出讓、但不適應市場需求的，城鄉(xiāng)規(guī)劃、國土資源等部門可研究制訂用途轉(zhuǎn)換方案，通過調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，引導房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用。根據(jù)市場情況適度降低商品住宅供應比重，積極支持工業(yè)、創(chuàng)業(yè)工場、養(yǎng)老養(yǎng)生、文化、體育、旅游、物流、商務以及城市綜合體等跨界地產(chǎn)的開發(fā)。

二是實施租售并舉。把商品房“去庫存”與棚戶區(qū)、城中村、城邊村改造相結(jié)合，提高貨幣化安置比重，積極引導被安置居民選購適宜的商品房。提高公共租賃住房租賃補貼發(fā)放比重，政府原則上可不再直接投資集中建設公共租賃住房。積極推進以滿足新市民住房需求為主的住房體制改革，建立租售并舉的住房制度，促進商品房消費。大力發(fā)展住房租賃市場，推動住房租賃規(guī)模化、專業(yè)化發(fā)展。鼓勵有條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的存量房源向社會出租，建立開發(fā)與租賃一體化的運作模式。鼓勵自然人和各類機構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場房源的提供者。鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務的專業(yè)化企業(yè)。建立租賃市場房源信息平臺，規(guī)范、管理租賃行為，維護租賃雙方的合法權益。

三是完善配套設施。本著均衡布局、方便群眾的原則，完善城鎮(zhèn)基礎教育、醫(yī)療衛(wèi)生、養(yǎng)老服務、文化體育、社區(qū)管理等公共服務設施建設規(guī)劃，將各類設施的配建規(guī)模、標準落實到新建住宅小區(qū)和棚戶區(qū)改造項目中，在規(guī)劃條件和建設條件意見書中予以明確。

四是提升物業(yè)服務品質(zhì)。鼓勵大中型開發(fā)企業(yè)自營物業(yè)企業(yè)、自管開發(fā)項目，為購房業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)延伸服務，強化自身品牌效應。新竣工商品房項目全部實行物業(yè)管理，引導保障房小區(qū)開展物業(yè)管理，實現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋，切實解決棄管小區(qū)居民生活環(huán)境較差的問題。充分發(fā)揮街道辦事處、社區(qū)居委會對物業(yè)管理的監(jiān)督指導作用，合力構(gòu)建和諧社區(qū)。積極發(fā)展樓宇自控、公用設備、房屋修繕等專業(yè)服務；運用局域網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、手機客戶端（APP）等現(xiàn)代信息技術，提高物業(yè)服務效率；引導物業(yè)企業(yè)發(fā)展代購代辦、老人陪護、家政服務等業(yè)務，促進物業(yè)服務專業(yè)化、信息化、多元化。五是規(guī)范中介服務。積極引進高端人才或顧問團隊，培育發(fā)展房地產(chǎn)咨詢企業(yè)，為開發(fā)行業(yè)提供房地產(chǎn)市場調(diào)研、開發(fā)項目可行性研究及策劃等專業(yè)服務，從源頭上增強開發(fā)項目的前瞻性、差異性、適應性。大力發(fā)展品牌型、規(guī)模化、跨區(qū)域的房地產(chǎn)估價機構(gòu)，加強估價師隊伍建設，通過抽查、互審等方式提高估價報告質(zhì)量，為委托人提供優(yōu)質(zhì)服務。全面實行房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)備案制度，加強經(jīng)紀人信用管理，依法嚴肅查處違規(guī)售房、“黑中介”等行為。

二、推進住宅產(chǎn)業(yè)化

裝配式建筑是用預制部品、部件在工地裝配而成的建筑，發(fā)展裝配式建筑是建造方式的重大變革。裝配式建筑在行業(yè)內(nèi)來看，就“像生產(chǎn)汽車一樣生產(chǎn)房子”“像搭積木一樣搭建住房”，目前，裝配式建筑主要有板材、骨架、盒子等結(jié)構(gòu)形式。裝配式建筑的主要優(yōu)點是生產(chǎn)效率高，構(gòu)件質(zhì)量好，施工速度快，現(xiàn)場濕作業(yè)少，受季節(jié)性影響小。一般是在固定的工廠預制，也有在工地流動的臨時工廠制作。在建設量大，而又相對穩(wěn)定的地區(qū)，采用工廠預制生產(chǎn)的方式，可以取得較好的效果。裝配式建筑最大的特點是提高城市現(xiàn)代化建筑水平，更是提高房地產(chǎn)項目綠色建筑的重要保證。

一是鼓勵房地產(chǎn)項目大力推進建筑產(chǎn)業(yè)化，從土地、規(guī)劃源頭做起，采取有力措施，推廣裝配式建筑，實施以設計標準化、構(gòu)件工業(yè)化、施工裝配化、裝修一體化和管理信息化為特征的新型建設方式，實施房地產(chǎn)建筑產(chǎn)業(yè)化項目。

二是發(fā)展一批利用建筑產(chǎn)業(yè)化方式建設的骨干房地產(chǎn)企業(yè)，加快形成一批設計施工一體化、結(jié)構(gòu)裝修一體化及預制裝配式施工工程總承包企業(yè)。

三是做好試點示范，典型引路，除加快建筑產(chǎn)業(yè)化基地和新型建材基地建設示范外，應加快形成一批房地產(chǎn)建筑產(chǎn)業(yè)化示范工程。

三、加快開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展

一是加快培育大型房地產(chǎn)企業(yè)集團。按照“扶大、扶優(yōu)、扶強”的原則扶持優(yōu)勢企業(yè)，加快培育知名企業(yè)、品牌企業(yè)，組建大型企業(yè)集團，向?qū)I(yè)化、規(guī)?；?、品牌化方向發(fā)展，推動骨干開發(fā)企業(yè)與物業(yè)企業(yè)、中介企業(yè)建立長期合作關系。引導開發(fā)、物業(yè)、中介骨干企業(yè)開展技術創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、管理創(chuàng)新，積極參與全省房地產(chǎn)市場競爭，增強核心競爭力。

二是推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、建筑施工企業(yè)戰(zhàn)略協(xié)作。鼓勵開發(fā)企業(yè)與骨干建筑施工企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略合作伙伴，攜手開拓市場，進行深度合作，提前介入開發(fā)項目，對結(jié)構(gòu)體系、部品選擇、技術應用等予以全面優(yōu)化，縮短工期，降低成本，進一步保證項目質(zhì)量、安全和使用功能，提高綜合效益。

三是積極組建住宅產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟。以大型骨干開發(fā)企業(yè)為龍頭，以建筑設計、技術研發(fā)、建筑施工、裝飾裝修、部品生產(chǎn)、物業(yè)服務等企業(yè)和科研單位為依托，組建住宅產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，著力增強技術集成和產(chǎn)品研發(fā)能力，發(fā)揮住宅產(chǎn)業(yè)縱向一體化集聚效應。

四、大力發(fā)展功能地產(chǎn)

尊重市場主體選擇，統(tǒng)籌控制、合理確定商業(yè)地產(chǎn)比例，按照“盤活一批、提升一批、建設一批”的工作重點，按照扶強限弱的原則，合理優(yōu)化房地產(chǎn)市場發(fā)展結(jié)構(gòu)，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行信用評價等級差別化管理，引導企業(yè)參與高端地產(chǎn)和城市綜合體開發(fā)建設。加快推進特色樓宇建設，集中培育扶持一批特色樓宇，滿足不同層次市場需求，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市功能緊密結(jié)合。對新建商品住房項目，優(yōu)先發(fā)展低密度、功能齊、配套全的高品質(zhì)住宅，滿足改善性住房需求。引導高端房地產(chǎn)業(yè)項目發(fā)展，按照“分類指導、因地施策”的原則，加快高端服務、居家養(yǎng)老、文體產(chǎn)業(yè)等高端項目的發(fā)展，避免同質(zhì)化競爭。

五、強化合理調(diào)控

地方政府應合理確定開發(fā)總量、用地供應量、項目布局和供應結(jié)構(gòu)，提出3～5年的開發(fā)項目，納入開發(fā)項目庫和年度開發(fā)計劃，作為土地出讓的依據(jù)，防止商品房階段性、局部性供應過剩。注重防范市場風險，強化商品房預售資金管理，及時發(fā)布正確的房地產(chǎn)信息，引導理性消費，維護市場穩(wěn)定。全面實行房地產(chǎn)交易信息日報制度，定期研究分析房地產(chǎn)運行情況，因地制宜、因時制宜，對癥施策、準確調(diào)控、合理引導。把優(yōu)先消化過量庫存放在更加重要位置，逐步將市場調(diào)整到供求基本平衡的狀態(tài)。

六、加強供地管理

按照住建部、國土資源部下發(fā)的《關于加強近期住房及用地供應管理和調(diào)控有關工作通知》的要求，對去化周期超過36個月的，應停止供地；對去化周期超過18個月的，應減少供地；對去化周期在6～12個月的，應增加供地；去化周期6個月以下的不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。在房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓前，由國土資源、規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設等部門共同制定擬供地出讓方案。嚴格落實房地產(chǎn)開發(fā)項目建設條件意見書制度，住房城鄉(xiāng)建設部門應會同有關部門對開發(fā)項目的建設周期、基礎和公用設施配套、住宅產(chǎn)業(yè)化技術應用等提出明確要求，作為擬出讓地塊的出讓條件，并在后期項目建設過程中強化監(jiān)督落實。

七、優(yōu)化服務環(huán)境

地方政府應優(yōu)化行政審批，為房地產(chǎn)項目提供便捷高效的貼心服務。進一步清理涉及房地產(chǎn)的不合理收費、押金、監(jiān)管資金等，優(yōu)化收費征收模式，緩解企業(yè)在項目運作前期的資金壓力。定期開展銀企對接活動，積極引導商業(yè)銀行信貸投向，促進銀行信貸向房地產(chǎn)企業(yè)傾斜。引導金融部門及時根據(jù)國家對房地產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整，對房地產(chǎn)企業(yè)合理資金需求予以支持。鼓勵金融機構(gòu)與資質(zhì)良好、誠信經(jīng)營的開發(fā)企業(yè)建立戰(zhàn)略合作伙伴，在授信額度、質(zhì)押融資、債券融資等方面給予支持。支持具備條件的開發(fā)企業(yè)，拓寬融資渠道，創(chuàng)新融資模式，降低企業(yè)融資成本。

（作者單位：江蘇省鹽城市大豐區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局）