文/王克忠

三論城市級(jí)差地租Ⅲ
——幾種現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活案例分析

文/王克忠

根據(jù)筆者的觀察和調(diào)查，現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中存在大量級(jí)差超額利潤(rùn)Ⅲ和級(jí)差地租Ⅲ現(xiàn)象。大體有以下四種類型的級(jí)差地租Ⅲ。

第一類為城市大基礎(chǔ)設(shè)施、大市政工程和其他大項(xiàng)目建設(shè)的“輻射”效應(yīng)引發(fā)其周邊或兩邊地塊增值而形成的大量級(jí)差超額利潤(rùn)Ⅲ。這些“大”字頭項(xiàng)目，包括軌道交通、車站、碼頭、公園、森林公園、會(huì)展中心、名校、博物館、大型文化、體育、娛樂設(shè)施等。如上海長(zhǎng)達(dá)617公里的17條軌道交通線路上的366座車站（含換乘站51座），與其配套的許多車站上蓋商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)和周邊公交線路組成了快速、多層、立體的交通網(wǎng)絡(luò)體系，這是一個(gè)巨大的“輻射”網(wǎng)絡(luò)體系。如果把軌道交通“輻射”半徑各向兩邊延伸1公里，則“輻射”面積為1254平方公里，車站四周各延伸1公里，其“輻射”面積4平方公里，全市車站“輻射”面積估計(jì)為1464平方公里，除掉60%未開發(fā)的，則“輻射”面積約有695平方公里，兩項(xiàng)合計(jì)約1949平方公里。

軌道交通不僅是方便出行的一種選擇，而且在極大程度上改變了城市，改變了人們生活的空間，改變了人們的生活模式。一個(gè)嶄新的、以地下空間為載體、以車站為中心的城市模式和生活模式正在改變我們的城市。一是改變、優(yōu)化了區(qū)位，方便了人們的出行、上班、就學(xué)、就醫(yī)、購物。二是提高了城市經(jīng)濟(jì)豐度，有更多的人流、物流、信息流、資金流集聚，市場(chǎng)空間更大，原材料采購、產(chǎn)品運(yùn)輸成本更低。三是優(yōu)化了用地結(jié)構(gòu)，專業(yè)化協(xié)作水平提高，產(chǎn)業(yè)布局更合理。其中，房地產(chǎn)業(yè)是受軌道交通影響最大、得益最多的產(chǎn)業(yè)，可以說房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展基本上是跟著地鐵走的。有了地鐵，房地產(chǎn)業(yè)可以向郊區(qū)甚至遠(yuǎn)郊拓展，地鐵通到哪里，房地產(chǎn)業(yè)就開發(fā)到哪里，房?jī)r(jià)也跟著漲到哪里。四是優(yōu)化了生態(tài)環(huán)境，天藍(lán)水清，空氣更新鮮。如68萬平方米的大寧靈石公園、140多萬平方米的世紀(jì)公園、435萬平方米的顧村公園，以及許多大型綠地、郊野公園、濕地公園，讓成百上千的樓盤融入綠色的花園，使住戶盡享大自然的超級(jí)氧吧。

第二類為區(qū)域增長(zhǎng)極和發(fā)展軸（帶）的輻射效應(yīng)引發(fā)其周邊或兩邊地塊增值而形成的大量級(jí)差額利潤(rùn)Ⅲ。如果第一類的形態(tài)是點(diǎn)的話，那么第二類就由點(diǎn)延伸為線并發(fā)展為面，進(jìn)而發(fā)展為立體空間，須從空間維度研究“輻射”效應(yīng)及其級(jí)差地租Ⅲ。

增長(zhǎng)極是指在一定產(chǎn)業(yè)集聚基礎(chǔ)上的地理空間和經(jīng)濟(jì)空間，一般是地理上聯(lián)成一體、經(jīng)濟(jì)上聯(lián)系密切、生產(chǎn)要素高度集聚的區(qū)或。它不僅自身能迅速增長(zhǎng)，而且具有強(qiáng)大的“輻射”效應(yīng)，能引發(fā)、帶領(lǐng)周邊地塊增值并促其經(jīng)濟(jì)迅速增長(zhǎng)。它是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的中心、樞紐和引擎。區(qū)域增長(zhǎng)極的“輻射”效應(yīng)不同于第一類單體項(xiàng)目的“輻射”效應(yīng)，因?yàn)樗墚a(chǎn)生“輻射”的疊加效應(yīng)，即在正能量條件下，多個(gè)“輻射”源項(xiàng)目同時(shí)對(duì)周邊地塊“輻射”時(shí)會(huì)強(qiáng)化“輻射”效應(yīng)，并提高專業(yè)化分工協(xié)作水平，充分發(fā)揮規(guī)模、經(jīng)濟(jì)和范圍經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，從而帶來更多的級(jí)差超額利潤(rùn)Ⅲ，并在一定的條件下轉(zhuǎn)化為級(jí)差地租Ⅲ。增長(zhǎng)極也稱增長(zhǎng)點(diǎn)或增長(zhǎng)節(jié)點(diǎn)，增長(zhǎng)極或增長(zhǎng)點(diǎn)越多，“輻射”效應(yīng)就越大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展就越快。

隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展及其經(jīng)驗(yàn)的積累，人們?cè)絹碓绞炀毜剡\(yùn)用增長(zhǎng)極和發(fā)展軸的理論來加快城市的現(xiàn)代化建設(shè)。一個(gè)城鎮(zhèn)的開發(fā)和建設(shè)應(yīng)選擇有發(fā)展?jié)摿蛷?qiáng)大“輻射”作用的增長(zhǎng)極、發(fā)展軸，抓住了這個(gè)增長(zhǎng)極和發(fā)展軸，就能“四兩撥千斤”、“事半功倍”地梯度推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，把經(jīng)濟(jì)迅速搞上去。如享有“東方曼哈頓”之稱的陸家嘴，大虹橋商務(wù)區(qū)，北外灘航運(yùn)中心，初露“硅谷”端倪的張江高科技園區(qū)，吳淞口國際郵輪港，真如等都市綜合體，四軌交匯的“世紀(jì)大都會(huì)”，內(nèi)環(huán)“金三角”曹家渡，豫園商城，人民廣場(chǎng)大三角商圈，徐家匯商圈，七浦路服飾商業(yè)街等增長(zhǎng)極建設(shè)，地鐵沿線站點(diǎn)和新江灣城地下通道、上海六城區(qū)北橫通道等發(fā)展軸建設(shè)，都帶動(dòng)了周邊地塊的開發(fā)建設(shè)。

第三類為低價(jià)大面積圈地、長(zhǎng)期囤地捂盤，坐等基礎(chǔ)設(shè)施、市政工程和其他相關(guān)項(xiàng)目建設(shè)，坐等市場(chǎng)成熟，強(qiáng)化“輻射”效應(yīng)，從而引發(fā)周邊地塊的增值，形成得大量級(jí)差超額利潤(rùn)Ⅲ。這須從時(shí)間維度觀察和研究“輻射”效應(yīng)引發(fā)的級(jí)差超額利潤(rùn)Ⅲ，其在一定條件下會(huì)轉(zhuǎn)化為級(jí)差地租Ⅲ（見表1）。

表1 低價(jià)大面積圈地、長(zhǎng)期圈地捂盤待漲案例

這類案例頗多，其特點(diǎn)如下：一是圈占土地面積大，動(dòng)輒幾千畝、上萬畝；二是地價(jià)低，往往低于基準(zhǔn)地價(jià)；三是侵占農(nóng)民利益；四是開發(fā)慢，一拖再拖等配套、等升值。

雅居樂那么好的旅游地塊，每平方米僅245元，而摩根士丹利購買其30%股權(quán)的價(jià)格為每平方米1809元，這塊地沒過多少時(shí)間一下升值了6.34倍。合生創(chuàng)展購買的地塊價(jià)格稍高，每平方米891.95元，但其產(chǎn)品價(jià)格更高，別墅賣1.3萬元/平方米，公寓也要賣5000元/平方米，也就是說，其升值程度更高。

囤地等升值獲取暴利是一些開發(fā)商的常用策略。2009年9月30日《新聞晨報(bào)》刊登了SOHO中國有限公司董事長(zhǎng)潘石屹的一個(gè)觀點(diǎn)，即“養(yǎng)雞的不如倒蛋的”，囤地往往更賺錢。他舉例說：幾年前，兩家開發(fā)商同時(shí)拿下同一地段的兩塊土地，一家開發(fā)商建了房子，賣出房子后發(fā)現(xiàn)沒賺多少錢，另外一家開發(fā)商囤著地，什么都不做，最后把土地賣給別人，賺的錢是第一家開發(fā)商的幾倍。這是許多開發(fā)商低價(jià)大面積圈地、長(zhǎng)期囤地捂盤的真實(shí)原因。潘石屹還提供了房地產(chǎn)上市公司的數(shù)據(jù)（見表2）。

表2 七家上市公司2008年土地儲(chǔ)備可供開發(fā)年數(shù) （萬平方米、年數(shù)）

表2列出的代號(hào)為A、B、C、D、E、F、G的七家上市公司都囤有大量土地，合計(jì)17560平方米。如果以他們2008年開發(fā)的實(shí)際建筑面積為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，其所囤土地最少也要開發(fā)20年以上，最多的一家要開發(fā)143年。東莞厚街鎮(zhèn)的某項(xiàng)目上世紀(jì)90年代開始開發(fā)，至2007年，竣工面積還不到1%，2006年年報(bào)將該項(xiàng)目推遲到2017年完成，2012年年報(bào)又將該項(xiàng)目計(jì)劃完成時(shí)間推遲到2021年。北京十三陵附近的某項(xiàng)目，合同規(guī)定2004年開工，但到2014年仍未見動(dòng)靜，2012年曾將其開發(fā)計(jì)劃推遲到2015年完成，后又計(jì)劃推遲到2019年完工。許多項(xiàng)目開工十多年只完成1%的開發(fā)量。這種囤地、推遲開發(fā)或捂盤推遲銷售的一個(gè)重要目的是等升值。如北京姚家園新村的某項(xiàng)目，2005開工，但到2014年8月仍未見動(dòng)靜，后來又延后至2019年完工。

這些案例目前還大量存在，僅少數(shù)有合理原因，如政府動(dòng)拆遷沒做好、改規(guī)劃、遭遇不可抗拒災(zāi)害等，多數(shù)是無正當(dāng)理由地違背合同規(guī)定的，即為了等更多的基礎(chǔ)設(shè)施和市政工程上馬，等升值，等更多的輻射效應(yīng)，所以必須建立相應(yīng)的機(jī)制、法規(guī)和獎(jiǎng)懲制度將其數(shù)量降到最低限度。為什么許多項(xiàng)目的竣工時(shí)間被一推再推？因?yàn)檠娱L(zhǎng)土地開發(fā)周期有利可圖：1.等到周邊地塊更多的大基礎(chǔ)設(shè)施、市政工程和其他大項(xiàng)目上馬;2.區(qū)位更優(yōu)化；3.經(jīng)濟(jì)豐度更大，得到更多更強(qiáng)的“輻射”效應(yīng)，獲取幾倍的暴利。北京姚家園新村逸翠園一期獲得銷售許可證是在2005年11月，成交均價(jià)為9000元/平方米，到2011年該項(xiàng)目二期獲得銷售許可證時(shí)，成交均價(jià)上漲為2.8萬元/平方米。上海遠(yuǎn)中風(fēng)華園別墅2006年開盤售價(jià)僅2.7萬元/平方米，此后多次推出同樣的房源，價(jià)格暴漲為8萬-10萬元/平方米，2013年又推出一批房源，價(jià)格飆漲為20萬元/平方米。

第四類為輻射源自身變強(qiáng)，投資環(huán)境優(yōu)化引發(fā)兩邊和周邊地塊增值而在股權(quán)買賣中獲得的大量級(jí)差超額利潤(rùn)Ⅲ（見表3）。

表3 地塊股權(quán)買賣案例 單位：億元

這些項(xiàng)目地塊本身沒有什么變化，既沒有新的投資，也沒有新的建筑落成，更沒有裝修或新增其他項(xiàng)目，那為什么都實(shí)現(xiàn)了增值且增值幅度相當(dāng)大（兩年或四年內(nèi)，少的增值1億多元，多的增值6億多元）？這主要是“輻射”源變了，“輻射”效應(yīng)更強(qiáng)了，從而引起周邊地塊更大的增值，形成更多的級(jí)差超額利潤(rùn)Ⅲ。具體來說：1.區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，更興旺發(fā)達(dá)，如人民廣場(chǎng)商圈加入了地下商城；2.區(qū)位更優(yōu)，交通更便捷，如人民廣場(chǎng)三條地鐵交匯；3.生態(tài)環(huán)境更優(yōu)，如江灣新城，江景、濕地公園、三公里地下通道、十多所大學(xué)名校正形成新的國際社區(qū)；4.配套更完善，市場(chǎng)更成熟，如虹橋交通樞紐、會(huì)展中心落成。這些都使“輻射”源的“輻射”效應(yīng)更強(qiáng)，從而引發(fā)周邊地塊更多的增值，形成更多的級(jí)差超額利潤(rùn)Ⅲ，并在一定條件下轉(zhuǎn)化為級(jí)差地租Ⅲ。

最典型的是國家會(huì)展中心的建成，使周邊地塊迅速升值。青浦徐涇會(huì)展中心3地塊18.43萬平方米，2012年2月掛牌總價(jià)13.68億元，半個(gè)月后中止出讓，2013年5月重新掛牌出讓，面積、容積率相同，但掛牌總價(jià)飆升為44.25億元，最后成交價(jià)高達(dá)47.21億元。為何地價(jià)一年時(shí)間能飆升三倍？主要是區(qū)位更優(yōu)了，經(jīng)濟(jì)豐度更大了，集中體現(xiàn)在虹橋交通樞紐和國家會(huì)展中心建成后，形成了更強(qiáng)的“輻射”效應(yīng)。

（作者單位：復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院）