文/遠(yuǎn)見(jiàn)

開(kāi)發(fā)商投資增速仍然增加，新一輪調(diào)控或?qū)⒓哟a

文/遠(yuǎn)見(jiàn)

2016年11月22日，廣州市迎來(lái)了年度最大規(guī)模的土地拍賣(mài)大戰(zhàn)，一次性推出10宗地塊，吸引超過(guò)40家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商前來(lái)?yè)寠Z，一日吸金超過(guò)204億元。從結(jié)果來(lái)看，廣州土地市場(chǎng)瘋狂再現(xiàn)，多宗地塊刷新區(qū)域最高單價(jià)紀(jì)錄，白云和海珠兩區(qū)3宗地塊樓面單價(jià)破4萬(wàn)元大關(guān)，而早前廣州市樓面單價(jià)最高紀(jì)錄的保持者為雅居樂(lè)拿下的荔灣華大物流地塊。大規(guī)模推地并未緩解廣州土地市場(chǎng)過(guò)熱的情形，業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，此次土拍出乎意料，接下來(lái)廣州或?qū)⒂瓉?lái)房?jī)r(jià)的上漲以及新一輪調(diào)控加碼。

調(diào)控政策不斷，開(kāi)發(fā)投資增速仍然上漲

據(jù)媒體介紹，當(dāng)日開(kāi)拍的10宗地塊有8宗熱門(mén)地塊，共吸引了超過(guò)40家房企參與搶奪，保利、萬(wàn)科、碧桂園報(bào)名全部8宗地塊，而招商、恒大、越秀各報(bào)名7宗地塊。除了已經(jīng)在廣州有項(xiàng)目布局的房企，旭輝、五礦、美的、卓越、金輝等外來(lái)房企也參與到此次奪地大戰(zhàn)中。經(jīng)歷一天的瘋狂拍地大戰(zhàn)，土地出讓總金額超過(guò)204億元。最大熱門(mén)集中在白云、海珠、荔灣中心區(qū)域。白云新城地塊吸引了25家房企競(jìng)拍，最終由龍湖首開(kāi)以32.23億元總價(jià)、配建面積30150平方米斬獲，折合樓面地價(jià)45469元/平方米，刷新了廣州最高地價(jià)紀(jì)錄，成為廣州第一宗樓面價(jià)破4萬(wàn)元的地塊。海珠區(qū)萬(wàn)寶冰箱廠(chǎng)地塊的爭(zhēng)奪在中冶和保利之間展開(kāi)，最終由中冶置業(yè)以30.7億元奪得，剔除配建面積，樓面地價(jià)達(dá)42573元/平方米。

此次拍地火爆情況超越預(yù)期，多個(gè)區(qū)域的地價(jià)再上新臺(tái)階，“面粉貴過(guò)面包”的情形重現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，廣州11月22日的拍地一定程度上反映了開(kāi)發(fā)商資金量充裕，對(duì)未來(lái)樓市也持樂(lè)觀(guān)態(tài)度，可見(jiàn)廣州作為一線(xiàn)城市，對(duì)開(kāi)發(fā)商的吸引力依然很大。盡管此次土地拍賣(mài)狀況完全出乎意料，但從中也不難看出，開(kāi)發(fā)商高價(jià)拿地是經(jīng)歷本輪熱銷(xiāo)之后急于補(bǔ)充庫(kù)存所需。去年廣州推地較少，而此次推出的土地位置較好，自然引來(lái)開(kāi)發(fā)商搶奪。

其實(shí)，高地價(jià)對(duì)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)能力也是一種考驗(yàn)。例如，央企中冶拿下的江燕路萬(wàn)寶地塊屬于舊改，50%住宅、50%商業(yè)，樓面單價(jià)成本4萬(wàn)多元，未來(lái)新房至少要賣(mài)6萬(wàn)元/平方米以上才可以盈利，賣(mài)到8萬(wàn)元/平方米才會(huì)有比較理想的盈利。再以白云地塊為例：該地塊剔除配建面積，樓面地價(jià)高達(dá)4.5萬(wàn)元/平方米，加上配建面積成本，未來(lái)房?jī)r(jià)要賣(mài)到8萬(wàn)元/平方米才有盈利空間，但這一價(jià)格在白云新城根本無(wú)法想象。對(duì)此，尚不知開(kāi)發(fā)商下一步將如何進(jìn)行開(kāi)發(fā)。

從規(guī)劃發(fā)展來(lái)看，白云新城升值潛力不足，樓面單價(jià)4萬(wàn)元/平方米，未來(lái)新房銷(xiāo)售將面臨壓力。如果地塊兩年后入市，市場(chǎng)預(yù)期也只能承受6萬(wàn)元/平方米的房?jī)r(jià)。

按照經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，高價(jià)地的出現(xiàn)是周邊樓盤(pán)漲價(jià)的最佳契機(jī)。雅居樂(lè)奪得荔灣高價(jià)地帶動(dòng)周邊房?jī)r(jià)上漲，長(zhǎng)嶺居高價(jià)地的出現(xiàn)則推高了廣州市區(qū)的房?jī)r(jià)。所以說(shuō)，廣州此輪土地拍賣(mài)之后，如果沒(méi)有政策加碼，廣州房?jī)r(jià)將會(huì)迎來(lái)新一輪上漲，而且上漲幅度預(yù)計(jì)十分可觀(guān)。然而，本輪樓市調(diào)控小周期并未結(jié)束，開(kāi)發(fā)商此時(shí)高價(jià)拿地也有一定風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)產(chǎn)品和盈利能力提出了更高的要求。有業(yè)內(nèi)人士直言，這些高價(jià)地在兩年內(nèi)盈利難度較大，如果出現(xiàn)市場(chǎng)變動(dòng)，開(kāi)發(fā)商所面臨的風(fēng)險(xiǎn)將急劇加大。大量的高價(jià)地出現(xiàn)，政府肯定不會(huì)坐視不理，也許新一輪調(diào)控很快就會(huì)到來(lái)。

一方面各地出臺(tái)政策加緊樓市調(diào)控，但另一方面房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速仍然上漲，這是否意味著樓市調(diào)控沒(méi)有效果呢？在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的31個(gè)省份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，去年9月和10月的房地產(chǎn)業(yè)投資增速變化十分明顯。9月，31個(gè)省市中有24個(gè)省市房地產(chǎn)投資環(huán)比增速為正，北京的增速環(huán)比達(dá)到44.8%，位居全國(guó)首位，上海、廣東、浙江等樓市重點(diǎn)調(diào)控省市的房地產(chǎn)業(yè)投資增速也均在正增長(zhǎng)之列，全國(guó)僅有的7個(gè)房地產(chǎn)業(yè)投資增速為負(fù)的省份，都位于西部較為偏遠(yuǎn)的地區(qū)。但到了10月份，這一數(shù)據(jù)出現(xiàn)大反轉(zhuǎn)。31個(gè)省市中，只有青海和廣西等6個(gè)省份房地產(chǎn)業(yè)投資增速環(huán)比正增長(zhǎng)，其余省市都陷入了增速為負(fù)的狀態(tài)中，北京房地產(chǎn)業(yè)投資增速變化率環(huán)比下滑36.9%，浙江、江蘇、天津和廣東等樓市調(diào)控?zé)狳c(diǎn)地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)投資增速也都為負(fù)數(shù)。因此，如果從全國(guó)角度看房地產(chǎn)業(yè)投資增速數(shù)據(jù)，樓市過(guò)熱省市的房地產(chǎn)業(yè)投資已經(jīng)得到一定程度的遏制。

土地出讓收入支撐財(cái)政收入增速

財(cái)政部公布的去年前三季度財(cái)政收支數(shù)據(jù)顯示，前三季度全國(guó)一般公共預(yù)算收入突破12萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)5.9%。不同于去年各個(gè)季度GDP保持6.7%的增速，財(cái)政收入增速自去年5月份以來(lái)逐月走低，財(cái)政部表示，這主要是營(yíng)改增政策帶來(lái)的減稅效應(yīng)。房地產(chǎn)銷(xiāo)售火爆帶動(dòng)相關(guān)收入增長(zhǎng)較快，很好地支撐了財(cái)政收入增速。此外，土地財(cái)政形勢(shì)仍然較好，去年前9個(gè)月實(shí)現(xiàn)收入2.3萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)14%。

全國(guó)財(cái)政收入增速在2016年5月底達(dá)到8.3%，當(dāng)時(shí)由于營(yíng)改增政策推出在即，不少地方加大了對(duì)營(yíng)業(yè)稅清繳力度，加之當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)銷(xiāo)售增速尚在較高位置，使得8.3%成為年度高點(diǎn)。此后，由于營(yíng)改增減稅效應(yīng)的顯現(xiàn)，加之房地產(chǎn)銷(xiāo)售量增速?gòu)母呶换芈?，?cái)政收入呈逐月回落態(tài)勢(shì)，但房地產(chǎn)帶動(dòng)相關(guān)稅收增長(zhǎng)較快。去年前9個(gè)月，房地產(chǎn)企業(yè)上繳所得稅3035億元，增長(zhǎng)25.4%，而同期金融業(yè)上繳所得稅僅增長(zhǎng)6.4%，工業(yè)企業(yè)上繳所得稅僅增長(zhǎng)0.6%。受二手房交易活躍等情況帶動(dòng)，財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅增長(zhǎng)27.2%，這使去年前三季度個(gè)稅繳納實(shí)現(xiàn)7903億元，增長(zhǎng)17%。

與土地和房地產(chǎn)有關(guān)的收入中，土地出讓收入依然表現(xiàn)搶眼。2016年前9個(gè)月，土地出讓收入達(dá)到2.33萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)14%。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，自去年9月30日起，全國(guó)已有超過(guò)22個(gè)城市出臺(tái)了樓市調(diào)控政策，這22個(gè)城市在此前的9個(gè)月所獲土地出讓金總和達(dá)到了1.29萬(wàn)億元，相較2015年同期的7889億元，上漲幅度達(dá)63.3%，多個(gè)城市的此項(xiàng)收入已經(jīng)超過(guò)了2015年度的總和。這22個(gè)城市土地出讓金收入占全國(guó)總量的一半多。2016年前9個(gè)月，蘇州土地出讓收入達(dá)到1500億元，同比增長(zhǎng)157%。不少熱點(diǎn)城市，如南京、杭州、合肥、深圳、寧波等地，土地收入增幅均在150%以上。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，調(diào)控政策在短期內(nèi)抑制了市場(chǎng)成交恐慌，但房企的資金依然寬裕，高價(jià)地依然會(huì)在部分城市出現(xiàn)。整體來(lái)看，房企的資金寬裕是導(dǎo)致高價(jià)地出現(xiàn)的主要原因，部分城市開(kāi)始收緊房企能夠獲得廉價(jià)資金的途徑，這將有利于土地市場(chǎng)逐漸回歸平穩(wěn)。有業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，從整體數(shù)據(jù)來(lái)看，盡管房地產(chǎn)行業(yè)投資增速有所回升，房企拿地也較為積極，商品房銷(xiāo)售額也創(chuàng)下新高，但綜合去年11月份典型城市商品房成交量來(lái)看，各地新房和二手房市場(chǎng)的整體成交量環(huán)比均有所回落，本輪政策已抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，如果央行金融額度繼續(xù)吃緊，房?jī)r(jià)的下調(diào)很可能會(huì)蔓延到其他城市，房企“大胃口”拿地?zé)o疑會(huì)承擔(dān)更大風(fēng)險(xiǎn)。

此外，貨幣政策寬松與“地王”頻出也是樓市集中調(diào)控的大環(huán)境因素。當(dāng)前宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)仍然有下行趨勢(shì)，貨幣政策仍然會(huì)相對(duì)寬松。貨幣政策不是地方政府可以改變的，因此，現(xiàn)階段很難通過(guò)大幅提升房貸利率和首付比例來(lái)為樓市降溫。從土地市場(chǎng)來(lái)看，盡管大部分地方政府表態(tài)將增加土地供應(yīng)，解決“地王”以及“地王”頻出推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲等問(wèn)題，但是，經(jīng)驗(yàn)和實(shí)踐表明，核心二線(xiàn)城市的土地供應(yīng)很難大幅增加，因此，近期有關(guān)土地的新政很難起到緩解樓市供求緊張狀況的作用。

未來(lái)房地市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)有增大趨勢(shì)

去年前10個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資83975億元，同比名義增長(zhǎng)6.6%。其中，住宅投資56294億元，增長(zhǎng)5.9%，增速提高0.8個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為67.0%?？硕鹫淼闹袊?guó)房企銷(xiāo)售金額排行榜顯示：2016年前三季度銷(xiāo)售金額在1000億元至2000億元的房企有三家，分別是銷(xiāo)售額約1733億元的綠地、1570億元的保利地產(chǎn)和1350億元的中海地產(chǎn)；銷(xiāo)售金額在500億元至1000億元的房企有十家，分別是銷(xiāo)售額905億元的華夏幸福、875億元的融創(chuàng)中國(guó)、795億元的華潤(rùn)置地、783億元的萬(wàn)達(dá)、721億元的金地、687億元的綠城、650億元的龍湖、543億元的首開(kāi)、520億元的富力地產(chǎn)以及510億元的世茂房地產(chǎn)。

相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年前三季度，滬深兩市上市房企的平均負(fù)債率為77．5%。值得關(guān)注的是，在這些上市房企中，有四分之一的房企資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)80%的紅線(xiàn)。超過(guò)百億元負(fù)債的房企總計(jì)為62家，其中，萬(wàn)科、綠地、保利、華夏幸福4家上市房企負(fù)債均超過(guò)2000億元，分別為6123.96億元、5899.70億元、3267.73億元和2002.41億元。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家分析認(rèn)為：房地產(chǎn)企業(yè)雖然收獲了銷(xiāo)售額達(dá)歷史最高的一年，但面臨的風(fēng)險(xiǎn)卻越來(lái)越大。2016年三季度，在市場(chǎng)依然高溫的情況下出現(xiàn)利潤(rùn)率下降，除了7－8月的淡季影響外，最主要原因是地價(jià)高企侵蝕利潤(rùn)，這也導(dǎo)致房企面臨的風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大。

可以說(shuō)，2016年是房企成交量爆發(fā)的一年，寬松的房地產(chǎn)政策刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)探底回升。從房地產(chǎn)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)看，一、二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)的快速上漲導(dǎo)致房企銷(xiāo)售額快速上漲。10月開(kāi)始實(shí)行調(diào)控新政后，主要城市都出現(xiàn)了明顯降溫，這也使房企自去年四季度以來(lái)一直面臨巨大的銷(xiāo)售壓力。此外，2016年前9個(gè)月，搶地最積極的房企拿地的平均成本為6466元／平方米。而在2015年同期，拿地平均成本只有4261元／平方米。換言之，企業(yè)拿地平均成本增幅高達(dá)51.8%。從國(guó)企到民企，搶地企業(yè)開(kāi)始大量出現(xiàn)。雖然2016年房企的資金成本明顯下降，但土地成本明顯上漲，這些都影響了利潤(rùn)率。

2016年11月22日，易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布了35個(gè)城市新建商品住宅的最新庫(kù)存數(shù)據(jù)。截至去年10月底，易居方面監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為23726萬(wàn)平方米，環(huán)比減少1.4%，同比減少10.8%?？傮w來(lái)看，去年前10個(gè)月，全國(guó)35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總體呈下滑態(tài)勢(shì)，體現(xiàn)出較好的去庫(kù)存導(dǎo)向。從同比增幅看，已出現(xiàn)連續(xù)15個(gè)月的庫(kù)存同比下跌。近期部分熱點(diǎn)城市積極供地，體現(xiàn)了“補(bǔ)庫(kù)存”的政策導(dǎo)向。

從具體城市來(lái)看，上述35個(gè)城市中，去年10月有23個(gè)城市的庫(kù)存出現(xiàn)了同比下滑態(tài)勢(shì)，其中合肥、南京和上海的同比跌幅較大，跌幅分別為59.9%、55.0%和46.5%。易居方面研究分析，這3個(gè)城市屬于庫(kù)存明顯不足的城市，補(bǔ)庫(kù)存的需求也較大。在一、二、三線(xiàn)城市中，受監(jiān)測(cè)的各個(gè)城市庫(kù)存明顯下降。截至10月底，35個(gè)城市中一、二、三線(xiàn)城市新建商品住宅庫(kù)存總量分別為2631萬(wàn)平方米、17007萬(wàn)平方米和4088萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅分別為-6.4%、-1.0%和0.3%，同比增幅分別為-28.1%、-9.0%和-3.6%。2016年前三季度35個(gè)城市去庫(kù)存周期總體處于下行態(tài)勢(shì)，且不斷接近歷史低位。從實(shí)際情況看，這將進(jìn)一步加劇此類(lèi)城市房?jī)r(jià)上漲的壓力。當(dāng)然，政策調(diào)整后，部分城市供應(yīng)量已有所上升，而成交量則有所下滑，這在一定程度上可以緩解庫(kù)存不足的壓力。

總之，2016年房企的利潤(rùn)率普遍較低，而本輪市場(chǎng)的爆發(fā)又主要出現(xiàn)在去年上半年，而2015年市場(chǎng)表現(xiàn)又較平淡，結(jié)算周期的因素的確也會(huì)影響利潤(rùn)的計(jì)算。但是，去年全年房企依然表現(xiàn)出了業(yè)績(jī)上漲超過(guò)利潤(rùn)上漲的現(xiàn)象。從未來(lái)市場(chǎng)情況看，“地王”是未來(lái)最大的風(fēng)險(xiǎn)，一、二線(xiàn)城市成交已開(kāi)始放緩，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控升級(jí)到“一城一策”，今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)可能爆發(fā)。部分房企收獲了過(guò)多的“地王”項(xiàng)目，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整，很可能出現(xiàn)連鎖的惡性后果，因此房企必須對(duì)其高度重視。

（作者單位：山東省臨沂市蘭山區(qū)財(cái)政局）