張文勝

（廣西北海市房地產(chǎn)交易中心）

在房地產(chǎn)交易管理中，風(fēng)險(xiǎn)管理一直占據(jù)著十分重要的地方，是廣大房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)實(shí)踐中的工作核心之一。本文以管理者的角度，探討了房地產(chǎn)交易中的風(fēng)險(xiǎn)管理問題。

房地產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)管理防范

中國(guó)人自古以來都非常重視“家”的概念，而在現(xiàn)代社會(huì)，人們會(huì)選擇購買一套商品房，建立自己的家。近年來，我國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)格節(jié)節(jié)攀升，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速。與此同時(shí)，在房地產(chǎn)交易的過程中也暴露出一些風(fēng)險(xiǎn)問題。在當(dāng)?shù)禺a(chǎn)交易中，如果出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)問題，不僅會(huì)給購房者帶來巨大的經(jīng)濟(jì)損失，也在一定程度上影響了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。對(duì)此，應(yīng)該對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)有清醒的認(rèn)識(shí)，并且有效管理風(fēng)險(xiǎn)，才能維護(hù)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)交易的特點(diǎn)

房地產(chǎn)價(jià)格屬于固定資產(chǎn)，其個(gè)別性強(qiáng)、差異性大。房地產(chǎn)交易是房地產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)等相關(guān)權(quán)益的轉(zhuǎn)讓過程。不像其他商品，房地產(chǎn)的價(jià)值一般無法被衡量，并且房地產(chǎn)交易并沒有一個(gè)固定的平臺(tái)。并且由于其不能移動(dòng)，房地產(chǎn)無法被即時(shí)買賣，不能做到“一手交錢、一手交貨”。房地產(chǎn)交易所涉及到的金額巨大，權(quán)益轉(zhuǎn)讓的手續(xù)比較復(fù)雜。在我國(guó)，就有《商品房銷售管理辦法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律來約束和規(guī)范房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。一般來說，一套商品房從開發(fā)商到客戶手中，中間要經(jīng)歷多個(gè)過程及中介，流程的復(fù)雜性也滋生了風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)交易中存在的風(fēng)險(xiǎn)

（一）因自然環(huán)境變化帶來的交易風(fēng)險(xiǎn)

自然環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)指的是發(fā)生海嘯、地震等由于不可抗拒的因素造成的環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。房產(chǎn)與自然環(huán)境息息相關(guān)，一旦發(fā)生自然災(zāi)害，必然會(huì)影響到房地產(chǎn)的交易。如在2011年的日本大地震后，有調(diào)查顯示購房者的購買意愿由地震前的50%迅速下降到15%。此外，水災(zāi)、臺(tái)風(fēng)等自然災(zāi)害有可能會(huì)對(duì)房地產(chǎn)本身造成一定的影響，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來不可估量的損失。

（二）因社會(huì)環(huán)境變化帶來的交易風(fēng)險(xiǎn)

人們的“錢袋子”滿不滿、生活是否富足，直接影響到其購買房地產(chǎn)的意愿。在經(jīng)濟(jì)下行時(shí)，人們勢(shì)必會(huì)減少商品房的購買。此外，國(guó)家的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)也在一定程度上影響到房地產(chǎn)的價(jià)格走勢(shì)。最近一年來，政府出臺(tái)了一系列的政策對(duì)商品房購買進(jìn)行限制，從而抑制房?jī)r(jià)的上漲。諸如此類的政策對(duì)于房地產(chǎn)交易的影響不可忽視。

（三）房地產(chǎn)交易中的法律風(fēng)險(xiǎn)

法律風(fēng)險(xiǎn)指的是在房地產(chǎn)交易中因交易主體而發(fā)生的法律方面的風(fēng)險(xiǎn)。比如，若對(duì)相關(guān)法律不熟悉，或是審核不嚴(yán)密，則可能會(huì)造成無效的房屋買賣合同。我國(guó)《民法通則》中對(duì)于無民事行為能力人及限制行為能力人簽署的合同都做了明確規(guī)定，此外在多種情況下，房屋買賣合同都可能無效，需要特別注意。又如，若在房地產(chǎn)交易前對(duì)房產(chǎn)的權(quán)利狀況沒有足夠的了解，或者在辦理房地產(chǎn)交易的過程中房屋受到了司法限制等，都會(huì)引起法律風(fēng)險(xiǎn)，造成一定的損失。

（四）房地產(chǎn)交易參與者的道德風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)交易的參與者，包括房地產(chǎn)開發(fā)商、中介、購房者等都有可能產(chǎn)生道德風(fēng)險(xiǎn)。首先，一些房地產(chǎn)開發(fā)商向公眾公布虛假和誘導(dǎo)性的信息，誘導(dǎo)消費(fèi)者購買房地產(chǎn)。其次，當(dāng)前房地產(chǎn)中介市場(chǎng)魚龍混雜，一些非專業(yè)機(jī)構(gòu)匆匆進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，卻操作不規(guī)范，亂收費(fèi)，以及向購房者夸大其詞等，還有些中介甚至將已經(jīng)賣出的房產(chǎn)再賣給其他消費(fèi)者。最后，購房者也可能在房地產(chǎn)交易中產(chǎn)生道德風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)交易中的風(fēng)險(xiǎn)防范措施

（一）注重保險(xiǎn)的購買和使用

在風(fēng)險(xiǎn)管理中，保險(xiǎn)是非常重要的風(fēng)險(xiǎn)管理手段。風(fēng)險(xiǎn)管理的四種方式包括回避風(fēng)險(xiǎn)、預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)、自留風(fēng)險(xiǎn)和轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，而保險(xiǎn)就是轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的方式之一。房地產(chǎn)企業(yè)可以在開發(fā)房地產(chǎn)的過程中就為房地產(chǎn)購買保險(xiǎn)，從而確保在外界環(huán)境發(fā)生變化的時(shí)候其損失能降到最低。目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的保險(xiǎn)包括房屋建筑工程保險(xiǎn)、房屋保險(xiǎn)、房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，選擇合適的保險(xiǎn)進(jìn)行投保。

（二）健全房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)

近年來，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的飛快發(fā)展。在一些地區(qū)，房地產(chǎn)行業(yè)甚至成為了當(dāng)?shù)氐闹е袠I(yè)。但是由于發(fā)展速度太快，相關(guān)法律法規(guī)并不健全的問題逐漸暴露出來，許多房地產(chǎn)交易的風(fēng)險(xiǎn)正是因?yàn)榉傻牟唤∪a(chǎn)生的。對(duì)此，政府首先要充分重視，發(fā)揮自身的主導(dǎo)作用，加快建設(shè)相關(guān)的法律法規(guī)，并督促各級(jí)地方政府盡快實(shí)施，從而為房地產(chǎn)交易提供相應(yīng)的法律保障，逐步引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向健康發(fā)展的道路。此外，房地產(chǎn)開發(fā)商內(nèi)部也應(yīng)建立完備的規(guī)章制度，當(dāng)問題和風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)，要依照規(guī)章制度追究責(zé)任，對(duì)違規(guī)行為嚴(yán)厲打擊。

（三）加大誠信宣傳力度

為了加強(qiáng)社會(huì)對(duì)于房地產(chǎn)交易的道德認(rèn)識(shí)，政府部門可以利用電視、網(wǎng)絡(luò)等媒介促進(jìn)全民樹立起房地產(chǎn)交易的誠信意識(shí)，在房地產(chǎn)交易中培養(yǎng)一個(gè)良好的分文，從而規(guī)范房地產(chǎn)交易。房地產(chǎn)開發(fā)商也要加大宣傳力度，在設(shè)計(jì)廣告時(shí)不能夸大其詞。房地產(chǎn)開發(fā)商可以加強(qiáng)房地產(chǎn)公益宣傳，培養(yǎng)購房者的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，協(xié)助政府一道培養(yǎng)整個(gè)社會(huì)的購房誠信。

（四）增強(qiáng)工作人員的培訓(xùn)工作

房地產(chǎn)交易的過程中可能面臨著各種各樣的問題，房地產(chǎn)行業(yè)的一線工作人員必須具備良好的素質(zhì)，首先應(yīng)以誠信待顧客，其次也要能夠有效分辨和預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)。因此，要加強(qiáng)工作人員的培訓(xùn)工作，對(duì)其進(jìn)行法律知識(shí)方面的培訓(xùn)，增強(qiáng)一線人員的法律意識(shí)，從而規(guī)范交易行為。此外，還要幫助一線工作人員樹立正確的思想觀念，在工作中能夠站在客戶角度為客戶考慮，不要為了蠅頭小利破壞與客戶之間的信任，保持一個(gè)清醒的頭腦，要抵制住誘惑，從源頭上避免風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

四、結(jié)語

總而言之，在我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度下，經(jīng)濟(jì)的騰飛帶來房地產(chǎn)市場(chǎng)的飛速發(fā)展，取得了相當(dāng)顯著的成果。然而發(fā)展速度太快，市場(chǎng)交易不規(guī)范、法律不健全的問題也暴露出來。對(duì)此，要充分重視這些風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展實(shí)際情況，實(shí)施有效的風(fēng)險(xiǎn)管理措施，才能維持房地產(chǎn)行業(yè)以及行業(yè)內(nèi)企業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展。

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