周夢(mèng)蝶+杜鴻健+周晗昱

（南京農(nóng)業(yè)大學(xué)）

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)制度是保障農(nóng)民實(shí)現(xiàn)與土地相關(guān)權(quán)利的重要制度之一，旨在規(guī)范與保護(hù)農(nóng)民對(duì)土地的使用與收益。土地登記將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的獲得、權(quán)利變更情況登記在冊(cè)，不僅明確了農(nóng)民對(duì)土地流轉(zhuǎn)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的所有權(quán)，也增強(qiáng)了農(nóng)民進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中對(duì)抗集體干預(yù)的能力，整體上促進(jìn)了土地流轉(zhuǎn)的進(jìn)行，保障了土地流轉(zhuǎn)制度的長(zhǎng)久延續(xù)，使農(nóng)村土地資源得到靈活高效的利用。

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)土地登記土地流轉(zhuǎn)

長(zhǎng)期以來(lái)農(nóng)村集體代替國(guó)家進(jìn)行農(nóng)村土地的管理。集體在對(duì)農(nóng)村具體情況了解的直接性、及時(shí)性以及靈活性方面有不可替代的優(yōu)勢(shì)，但是過(guò)于依賴(lài)集體進(jìn)行農(nóng)村土地管理會(huì)導(dǎo)致土地管理缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)家土地政策在施行過(guò)程中也可能出現(xiàn)一定的偏差，集體對(duì)于農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)的干預(yù)為表現(xiàn)之一。農(nóng)民的土地產(chǎn)權(quán)得不到保障，農(nóng)民進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)的積極性低下，土地流轉(zhuǎn)的進(jìn)程就會(huì)受到阻礙，土地?zé)o法得到高效利用，國(guó)家對(duì)于保護(hù)農(nóng)民土地產(chǎn)權(quán)的初衷也無(wú)法實(shí)現(xiàn)。土地登記制度為農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)管理提供了統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，不僅使國(guó)家能夠?qū)r(nóng)村土地進(jìn)行有效的宏觀調(diào)控管理，也賦予了農(nóng)民完整的土地產(chǎn)權(quán)，增強(qiáng)農(nóng)民在土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中的獨(dú)立性。統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)立增強(qiáng)了農(nóng)民對(duì)土地產(chǎn)權(quán)的信心，流轉(zhuǎn)期限得到延長(zhǎng)，流轉(zhuǎn)交易費(fèi)用降低，促進(jìn)了土地流轉(zhuǎn)，提高了農(nóng)村土地使用效率。

一、登記是流轉(zhuǎn)的前提

（一）保護(hù)產(chǎn)權(quán)完整性

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記保護(hù)了產(chǎn)權(quán)的完整性，是進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)的前提。

從權(quán)利屬性分析，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)屬于物權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)確權(quán)以及權(quán)力變動(dòng)的標(biāo)志為登記。經(jīng)過(guò)登記，物權(quán)的主體、權(quán)力內(nèi)容才能夠得到確認(rèn)，取得對(duì)抗第三人的作用。在登記制度施行以前，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的取得采用簽訂合同的方式進(jìn)行，但合同作為債權(quán)的證明，并不涉及調(diào)整不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)法律范圍，為其提供足夠的證明及保護(hù)，農(nóng)民據(jù)此取得的土地承包經(jīng)營(yíng)產(chǎn)權(quán)是不完整的。國(guó)家將農(nóng)村土地的使用分配權(quán)交給集體，集體通過(guò)簽訂合同的方式進(jìn)行土地發(fā)包，對(duì)土地分配擁有很大的權(quán)利。若不進(jìn)行登記，集體的權(quán)利將無(wú)法得到限制，農(nóng)民將很難在權(quán)利受到集體侵犯的情況下獲得救濟(jì)。并且，在土地流轉(zhuǎn)的過(guò)程中，集體多起到主導(dǎo)作用，農(nóng)民是否能夠進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)的對(duì)象、方式、期間都會(huì)受到集體的影響。實(shí)踐中，很多村集體違背農(nóng)民意愿，強(qiáng)行收回農(nóng)民的土地承包權(quán)，對(duì)集體土地規(guī)?；M(jìn)行流轉(zhuǎn)，以村集體和接受土地方為主體簽訂流轉(zhuǎn)合同，而將農(nóng)民排除在流轉(zhuǎn)程序之外，農(nóng)民幾乎沒(méi)有對(duì)自己的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行自主流轉(zhuǎn)的能力。經(jīng)過(guò)登記之后，政府向農(nóng)民頒發(fā)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)屬證書(shū)，農(nóng)民因此取得了對(duì)抗村集體的法律憑證，能夠自主決定是否進(jìn)行流轉(zhuǎn)，在發(fā)生糾紛時(shí)登記憑證也能夠成為有力的證據(jù)。隨著農(nóng)村與城市的溝通，更多農(nóng)民選擇走出農(nóng)村到城市工作，土地流轉(zhuǎn)成為了農(nóng)民增收的有效方式，進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)是農(nóng)民利用土地的迫切現(xiàn)實(shí)需要。賦予和保護(hù)農(nóng)民完整的土地產(chǎn)權(quán)，能夠保證農(nóng)民不受干預(yù)地處分土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，對(duì)抗集體干預(yù)，通過(guò)土地流轉(zhuǎn)增加收入，也提高了農(nóng)村土地利用效率。

二、登記是流轉(zhuǎn)的趨力

（一）控制交易成本

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記降低了交易成本，促使土地流轉(zhuǎn)的進(jìn)行。

在進(jìn)行土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)登記之前，集體被賦予土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的各項(xiàng)規(guī)則制定權(quán)，包括土地流轉(zhuǎn)的費(fèi)用和程序等，因此，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)一直缺乏權(quán)威統(tǒng)一的法律體系和政策標(biāo)準(zhǔn)。如果村集體為了自身利益侵害農(nóng)民權(quán)益，就可能出現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)費(fèi)用虛高，或收取大量中介費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等情況，農(nóng)民和接受流轉(zhuǎn)方的可得利益將受到影響，打擊了農(nóng)民進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)的積極性。國(guó)家對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行登記，并出臺(tái)包括土地流轉(zhuǎn)價(jià)格在內(nèi)的一系列配套標(biāo)準(zhǔn)，能夠最大限度對(duì)土地交易的金錢(qián)成本進(jìn)行規(guī)范，以減少集體侵害農(nóng)民利益的可能性。除此之外，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記還起到了明確權(quán)屬，公證土地地理情況的作用，農(nóng)民因村集體干預(yù)自己的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)產(chǎn)生的權(quán)屬糾紛，以及流轉(zhuǎn)事務(wù)進(jìn)行過(guò)程中關(guān)于土地面積、位置等產(chǎn)生的糾紛，也可以通過(guò)登記得到證明，減少了因?yàn)榻鉀Q糾紛而支出的時(shí)間成本。登記從金錢(qián)成本和時(shí)間成本兩方面提高了流轉(zhuǎn)的便利，鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)。

（二）擴(kuò)大流轉(zhuǎn)半徑

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)擴(kuò)大了土地流轉(zhuǎn)交易范圍，促進(jìn)了土地流轉(zhuǎn)交易的進(jìn)行。長(zhǎng)久以來(lái)，土地流轉(zhuǎn)范圍較為狹窄，大多局限于集體內(nèi)部，且土地流轉(zhuǎn)手續(xù)不規(guī)范，多數(shù)人進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)的形式只是達(dá)成口頭協(xié)議。一方面，農(nóng)民對(duì)土地產(chǎn)權(quán)信心不足，不敢輕易進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)。鄉(xiāng)村社會(huì)相對(duì)封閉，集體內(nèi)部成員互相了解，在集體內(nèi)部進(jìn)行流轉(zhuǎn)給農(nóng)民以一定的安全感，而和集體外部成員進(jìn)行交易則有較大的風(fēng)險(xiǎn)。此外，農(nóng)民基于相互之間的信任，認(rèn)為沒(méi)有必要進(jìn)行完備的登記手續(xù)，登記的高度專(zhuān)業(yè)性也讓農(nóng)民望而卻步。另一方便，接受流轉(zhuǎn)方因?yàn)橥恋貦?quán)屬的不完整、不確定，對(duì)接受集體之外的土地積極性較低，來(lái)自農(nóng)村之外的交易方也擔(dān)心交易過(guò)程中發(fā)生權(quán)屬糾紛。因此，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)一直處于一種小范圍、不規(guī)范的狀態(tài)之中。進(jìn)行登記之后，土地產(chǎn)權(quán)得到確認(rèn)，權(quán)屬完整性得到保障，農(nóng)民對(duì)產(chǎn)權(quán)的信心增強(qiáng)，不再局限于村集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)，且登記有效避免了大部分流轉(zhuǎn)糾紛，集體之外以及農(nóng)村之外的交易方樂(lè)于與農(nóng)戶(hù)進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)交易，土地流轉(zhuǎn)范圍得到擴(kuò)大。（三）增強(qiáng)農(nóng)民認(rèn)同度

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記能夠增強(qiáng)農(nóng)民對(duì)權(quán)利的認(rèn)同度，鼓勵(lì)農(nóng)民積極行使權(quán)利，進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記是非常專(zhuān)業(yè)的法律程序，其中涉及到的法律問(wèn)題也并非農(nóng)民群體能夠在日常生活中接觸積累的經(jīng)驗(yàn)常識(shí)，在對(duì)農(nóng)民群體進(jìn)行土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記調(diào)查的過(guò)程中，許多受訪(fǎng)者對(duì)自己的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)表現(xiàn)出缺乏了解的狀態(tài)。許多受訪(fǎng)者不知道進(jìn)行土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記的作用，無(wú)法區(qū)分完成土地登記與僅簽訂土地承包合同之間的區(qū)別。此外，受訪(fǎng)者也不了解土地確權(quán)證書(shū)賦予農(nóng)民的權(quán)利，包括進(jìn)行轉(zhuǎn)包、抵押、收益、以及權(quán)利的繼承方式，甚至不知道土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記的存在。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的登記為農(nóng)民提供了一個(gè)了解自身權(quán)利的途徑和機(jī)會(huì)，讓農(nóng)民獲得與土地相關(guān)的法律知識(shí)。農(nóng)民在登記過(guò)程中能夠主動(dòng)了解權(quán)利，這樣的過(guò)程參與可以給農(nóng)民一定的歸屬感，從而使其對(duì)權(quán)利產(chǎn)生認(rèn)同，把權(quán)利當(dāng)做自己不可分割的部分。登記完成后，農(nóng)民更可能主動(dòng)行使權(quán)利，并意識(shí)到能夠使用登記憑證捍衛(wèi)自己的權(quán)利，處分土地承包權(quán)，促進(jìn)土地的流轉(zhuǎn)利用。

三、登記是流轉(zhuǎn)的保障

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的登記是流轉(zhuǎn)的保障，是流轉(zhuǎn)制度得以長(zhǎng)遠(yuǎn)延續(xù)發(fā)展的保障，具體體現(xiàn)在登記能夠起到促進(jìn)流轉(zhuǎn)期間延長(zhǎng)，保護(hù)土地用途的作用。

在進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)登記前，農(nóng)民對(duì)自身的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)信心不足，在不確定自己對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)所有權(quán)利時(shí)效的情況下，農(nóng)民大多會(huì)選擇自己對(duì)土地進(jìn)行耕種，或者與他人簽訂短期的土地流轉(zhuǎn)協(xié)議，盡可能快速地獲得收益。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記為土地產(chǎn)權(quán)提供了有力的明文保障，一方面，使農(nóng)民可以無(wú)顧慮地將土地流轉(zhuǎn)出去，而自己可以選擇更多的就業(yè)方式，不必被土地拘束在農(nóng)村，或選擇外出，無(wú)人種地，使農(nóng)地荒廢。另一方面，從制度的延續(xù)性考慮，對(duì)比土地長(zhǎng)期使用和短期使用，短期使用者會(huì)為了獲取短期利益不加限制地使用土地，對(duì)土地造成破壞。長(zhǎng)此以往，土地流轉(zhuǎn)制度反而不利于農(nóng)村土地資源整體使用效率的提高，不利于土地流轉(zhuǎn)制度的延續(xù)。登記保障了土地產(chǎn)權(quán)，使用者和農(nóng)民因此愿意接受長(zhǎng)期流轉(zhuǎn)協(xié)議的簽訂。長(zhǎng)期使用對(duì)土地的保護(hù)養(yǎng)護(hù)必然優(yōu)于短期使用，不會(huì)影響流轉(zhuǎn)對(duì)提高土地使用效率的目的。此外，登記事項(xiàng)包括對(duì)土地初始用途的記載，依據(jù)相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村土地用途不得改變，在實(shí)施登記制度之前，流轉(zhuǎn)前后不對(duì)土地用途進(jìn)行登記，土地用途是否發(fā)生改變難以查證。實(shí)踐中存在流轉(zhuǎn)主體將土地流轉(zhuǎn)為工業(yè)使用，造成耕地面積的減少以及土地污染等后果。進(jìn)行登記后，土地用途不改變的規(guī)定得到保障，農(nóng)村耕地質(zhì)量和耕地面積得到保護(hù)，有利于土地資源的可持續(xù)利用。

四、結(jié)語(yǔ)

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記保證了農(nóng)民對(duì)土地?fù)碛型暾漠a(chǎn)權(quán)，可以對(duì)抗集體的意志，自由進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)交易，是土地流轉(zhuǎn)的前提。登記也降低了土地流轉(zhuǎn)交易成本，促生了土地流轉(zhuǎn)交易的價(jià)格、手續(xù)等一系列權(quán)威統(tǒng)一規(guī)范，擴(kuò)大交易范圍，使土地流轉(zhuǎn)不再局限于集體成員之間，增強(qiáng)了農(nóng)民對(duì)土地權(quán)利的認(rèn)同感，鼓勵(lì)農(nóng)民積極進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)，是促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)的驅(qū)動(dòng)力，最后對(duì)流轉(zhuǎn)前后的土地用途進(jìn)行登記，保證了耕地面積和土地用途的保持，是實(shí)現(xiàn)提高土地利用效率的最終目標(biāo)，讓流轉(zhuǎn)制度得以延續(xù)的保障。應(yīng)當(dāng)大力推進(jìn)農(nóng)村土地登記制度，加強(qiáng)農(nóng)村土地管理法律體系的創(chuàng)建，為農(nóng)村土地管理提供權(quán)威規(guī)范的制度，在宏觀上加以指導(dǎo)，促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)土地的高效利用。

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