耿帥

摘 要：在進行房地產(chǎn)項目的環(huán)境影響評價時，不僅要對房屋建設過程及房屋建設后使用過程對環(huán)境和人類健康產(chǎn)生的影響及造成的環(huán)境變化進行系統(tǒng)的分析和評估。本文闡述了房地產(chǎn)建設項目的環(huán)境影響評價分析。

關鍵詞：房地產(chǎn)；建設項目；環(huán)境影響；評價

引言

房地產(chǎn)項目已經(jīng)成為我國目前經(jīng)濟發(fā)展中的一個熱點。隨著房地產(chǎn)建設的突飛猛進而帶來的環(huán)境問題也越來越引起人們的關注。因此做好房地產(chǎn)項目的環(huán)境影響評價非常重要。

一、房地產(chǎn)開發(fā)建設項目環(huán)境影響評價的特點

房地產(chǎn)開發(fā)建設項目的環(huán)境影響評價是指對房屋建設過程（施工期）及房屋建設后居住、使用過程（運行期）對環(huán)境產(chǎn)生的物理性、化學性或生物性的作用及其造成的環(huán)境變化和對人類健康及福利可能造成的影響進行系統(tǒng)分析和評估，并提出減少這些影響的對策措施。在房地產(chǎn)開發(fā)建設項目的環(huán)境影響評價工作中，除按常規(guī)建設項目的評價內(nèi)容、方法展開工作外，該類型項目還有其自身的特點是需要在評價中予以關注的。

1.1建設內(nèi)容的多樣化

房地產(chǎn)類開發(fā)項目的建設內(nèi)容可以是以居民住宅樓為主的住宅小區(qū)，也可以是集生活、商貿(mào)、休閑、文教、醫(yī)療于一體的大型綜合性區(qū)域。對于建設內(nèi)容較為豐富多樣的綜合性房地產(chǎn)項目，需對其所涵蓋的不同性質(zhì)、不同使用功能的所有建設內(nèi)容分別評價，不可只重視住宅樓而忽視了其他配套性建筑物。

1.2項目的雙重性

就環(huán)境影響而言房地產(chǎn)開發(fā)建設項目具有雙重性：一方面在建設過程（施工期）和建成使用后（營運期），房地產(chǎn)項目會產(chǎn)生廢水、固體廢物等各種污染物，對外界環(huán)境產(chǎn)生負面影響，屬于環(huán)境污染源；另一方面，房地產(chǎn)項目是要建設居住、休閑、工作的場所，而這樣的場所需要一個安靜、舒適的環(huán)境，屬于敏感保護目標。所以，在實際工作中應從上述兩個不同的角度對項目的建設分別進行環(huán)境影響評價。

1.3施工期與運營期的環(huán)境影響評價并重

一般建設項目的環(huán)境影響評價以項目運營期（服務期）為主，對施工期（建設期）的環(huán)境影響僅作簡要分析。而房地產(chǎn)類開發(fā)建設項目的施工周期通常較長，項目建設過程中產(chǎn)生的環(huán)境影響也較大，特別是施工噪聲與揚塵的污染影響，且其選址多位于城市中心區(qū)域內(nèi)，周邊環(huán)境較為敏感，因而，房地產(chǎn)項目施工期的環(huán)境影響評價也應作為工作重點，對建設過程各個施工階段的環(huán)境影響需進行詳細分析。

二、房地產(chǎn)開發(fā)建設項目環(huán)境影響評價的技術要點

2.1項目選址需考慮的問題

2.1.1 項目選址和各種規(guī)劃的相符性分析

根據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》，一切建設項目選址必須符合城市規(guī)劃，房地產(chǎn)項目也不例外。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的環(huán)境影響評價過程中，要詳細了解當?shù)爻鞘械目傮w規(guī)劃，確保開發(fā)地塊的用地性質(zhì)和開發(fā)使用保持一致， 建設項目規(guī)劃與周圍環(huán)境規(guī)劃相協(xié)調(diào)，并考慮建設項目選址的適宜性，著重分析與城市交通、能源、通信、市政、防災、環(huán)境保護規(guī)劃等相關內(nèi)容的相符性。特別是涉及風景名勝區(qū)等特殊功能區(qū)的項目，還應符合相應功能區(qū)規(guī)劃，并提供規(guī)劃審批部門的意見。

2.1.2 考慮周邊企業(yè)衛(wèi)生防護距離的范圍

由于城市的快速發(fā)展、人口的迅速增加以及土地資源的不斷減少，房地產(chǎn)項目正逐漸向城市外圍擴展，極有可能向城市邊緣的工業(yè)企業(yè)周邊不斷靠近。故在進行房地產(chǎn)建設項目的環(huán)評時需了解項目選址周邊工業(yè)企業(yè)的基本情況， 特別是要詳細核實企業(yè)的衛(wèi)生防護距離范圍， 因為房地產(chǎn)項目不允許在該距離范圍內(nèi)開發(fā)。即使位于衛(wèi)生防護距離范圍外的建設項目，也要特別注意其他工業(yè)企業(yè)可能給項目帶來影響的各種污染源情況，評價、分析對建設項目的影響程度并提出治理措施。

2.2 項目對環(huán)境的影響分析

房地產(chǎn)項目施工期的環(huán)境影響以施工噪聲、揚塵為主，其次還包括施工廢水、建筑垃圾、施工人員生活廢水、生態(tài)景觀破壞等影響。拆遷、基礎土石方的挖填及平整土地、建筑材料裝卸堆放、運輸車輛等均會對環(huán)境空氣質(zhì)量產(chǎn)生一定的影響。在項目建設的土石方、結(jié)構(gòu)、裝修等階段，不同類型的機械設備所產(chǎn)生的噪聲影響不容忽視，需通過合理安排施工時間及選用低噪、性能好的設備來防范。

項目運營期（ 服務期） 的環(huán)境影響主要源于生活污水、生活垃圾、炊事油煙、車庫排氣、各公輔設備的噪聲等。生活污水與生活垃圾通常由市政統(tǒng)一收集管理； 油煙為各戶的凈化系統(tǒng)自行處理；車庫設排氣筒；水泵及換熱站設備等設獨立的設備室，并采取隔聲減震等措施。

2.3 外環(huán)境對項目的影響分析

外環(huán)境對房地產(chǎn)項目的影響主要體現(xiàn)為噪聲、廢氣、電磁和光污染等。噪聲污染有工業(yè)企業(yè)噪聲污染、道路交通噪聲污染和商業(yè)噪聲污染3 種類型。周邊環(huán)境的廢氣污染源主要是周邊工業(yè)企業(yè)排放的有毒有害氣體、燃煤（ 油） 鍋爐廢氣、無組織排放的工業(yè)粉塵等。電磁和光污染不可忽視，房地產(chǎn)項目周圍的振動污染源、微波發(fā)射塔、高壓輸送線、放射性污染源等污染源對項目范圍內(nèi)的人群都會產(chǎn)生較大影響，需予以關注。

2.4 房地產(chǎn)項目的清潔生產(chǎn)分析

房地產(chǎn)項目目前未有明確的清潔生產(chǎn)行業(yè)標準可供參考，作為非生產(chǎn)性項目，環(huán)評中可從建筑節(jié)能、能源使用、廢水回收利用等角度進行清潔生產(chǎn)分析。比如，可從設備選型的節(jié)能性、建筑結(jié)構(gòu)的保溫性、水電暖燃氣的分別分戶計量、中水回用、燃用清潔能源、區(qū)域綠化等方面進行評價。

2.5 居住環(huán)境適宜性評價

生活水平的不斷提高使得人們對居住環(huán)境質(zhì)量的要求也不斷提高，所以，在房地產(chǎn)類項目的環(huán)境影響評價中引入居住環(huán)境質(zhì)量及人居環(huán)境適宜性的評價理念以指導房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設。居住環(huán)境適宜性評價是通過對項目居室之外的環(huán)境質(zhì)量、生態(tài)適宜度、采取的污染防治措施及治理水平、自然生態(tài)環(huán)境現(xiàn)狀、生態(tài)恢復及環(huán)境管理措施的有效性、社會環(huán)境等要素的分析評價，對項目的居住環(huán)境適宜性優(yōu)劣程度進行預測分析，在肯定成功部分的同時對缺乏或不足的部分提出補充、完善的措施與方案，以改善居住環(huán)境，營造良好的人居環(huán)境。

2.6 房地產(chǎn)項目的社會環(huán)境效益分析

高速發(fā)展的城市房地產(chǎn)開發(fā)對城市環(huán)境系統(tǒng)的影響包括正負兩個方面。正面影響在于一定程度地改造了舊城區(qū)，提升了人居環(huán)境質(zhì)量， 并可統(tǒng)籌合理地安排功能區(qū)， 加快了城市化的進程。負面影響在于改變原有地表地貌形態(tài)， 減少綠色植被覆蓋率，形成“ 城市熱島”；居住人群的增加，相對增加了小區(qū)域的環(huán)境污染負荷，改變了城市生態(tài)比例。

三、結(jié)束語

房地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)境影響評價起步較晚， 且其與工業(yè)項目不同， 很多方面需要進一步探討。在編寫報告中除按國家環(huán)境影響評價導則要求進行外，可根據(jù)項目行業(yè)特點對施工期環(huán)境影響評價、生態(tài)滿意度評價、規(guī)劃選址的合理性、項目污染源對本項目和周圍環(huán)境的影響以及周圍污染源對房地產(chǎn)項的影響等方面進行重點評價。

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