耿帥

摘 要：在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的環(huán)境影響評(píng)價(jià)時(shí)，不僅要對(duì)房屋建設(shè)過程及房屋建設(shè)后使用過程對(duì)環(huán)境和人類健康產(chǎn)生的影響及造成的環(huán)境變化進(jìn)行系統(tǒng)的分析和評(píng)估。本文闡述了房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)境影響評(píng)價(jià)分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；建設(shè)項(xiàng)目；環(huán)境影響；評(píng)價(jià)

引言

房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)成為我國(guó)目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一個(gè)熱點(diǎn)。隨著房地產(chǎn)建設(shè)的突飛猛進(jìn)而帶來的環(huán)境問題也越來越引起人們的關(guān)注。因此做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的環(huán)境影響評(píng)價(jià)非常重要。

一、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)的特點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)境影響評(píng)價(jià)是指對(duì)房屋建設(shè)過程（施工期）及房屋建設(shè)后居住、使用過程（運(yùn)行期）對(duì)環(huán)境產(chǎn)生的物理性、化學(xué)性或生物性的作用及其造成的環(huán)境變化和對(duì)人類健康及福利可能造成的影響進(jìn)行系統(tǒng)分析和評(píng)估，并提出減少這些影響的對(duì)策措施。在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)境影響評(píng)價(jià)工作中，除按常規(guī)建設(shè)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)內(nèi)容、方法展開工作外，該類型項(xiàng)目還有其自身的特點(diǎn)是需要在評(píng)價(jià)中予以關(guān)注的。

1.1建設(shè)內(nèi)容的多樣化

房地產(chǎn)類開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容可以是以居民住宅樓為主的住宅小區(qū)，也可以是集生活、商貿(mào)、休閑、文教、醫(yī)療于一體的大型綜合性區(qū)域。對(duì)于建設(shè)內(nèi)容較為豐富多樣的綜合性房地產(chǎn)項(xiàng)目，需對(duì)其所涵蓋的不同性質(zhì)、不同使用功能的所有建設(shè)內(nèi)容分別評(píng)價(jià)，不可只重視住宅樓而忽視了其他配套性建筑物。

1.2項(xiàng)目的雙重性

就環(huán)境影響而言房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目具有雙重性：一方面在建設(shè)過程（施工期）和建成使用后（營(yíng)運(yùn)期），房地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)產(chǎn)生廢水、固體廢物等各種污染物，對(duì)外界環(huán)境產(chǎn)生負(fù)面影響，屬于環(huán)境污染源；另一方面，房地產(chǎn)項(xiàng)目是要建設(shè)居住、休閑、工作的場(chǎng)所，而這樣的場(chǎng)所需要一個(gè)安靜、舒適的環(huán)境，屬于敏感保護(hù)目標(biāo)。所以，在實(shí)際工作中應(yīng)從上述兩個(gè)不同的角度對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)分別進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)價(jià)。

1.3施工期與運(yùn)營(yíng)期的環(huán)境影響評(píng)價(jià)并重

一般建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)境影響評(píng)價(jià)以項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期（服務(wù)期）為主，對(duì)施工期（建設(shè)期）的環(huán)境影響僅作簡(jiǎn)要分析。而房地產(chǎn)類開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的施工周期通常較長(zhǎng)，項(xiàng)目建設(shè)過程中產(chǎn)生的環(huán)境影響也較大，特別是施工噪聲與揚(yáng)塵的污染影響，且其選址多位于城市中心區(qū)域內(nèi)，周邊環(huán)境較為敏感，因而，房地產(chǎn)項(xiàng)目施工期的環(huán)境影響評(píng)價(jià)也應(yīng)作為工作重點(diǎn)，對(duì)建設(shè)過程各個(gè)施工階段的環(huán)境影響需進(jìn)行詳細(xì)分析。

二、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)的技術(shù)要點(diǎn)

2.1項(xiàng)目選址需考慮的問題

2.1.1 項(xiàng)目選址和各種規(guī)劃的相符性分析

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》，一切建設(shè)項(xiàng)目選址必須符合城市規(guī)劃，房地產(chǎn)項(xiàng)目也不例外。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的環(huán)境影響評(píng)價(jià)過程中，要詳細(xì)了解當(dāng)?shù)爻鞘械目傮w規(guī)劃，確保開發(fā)地塊的用地性質(zhì)和開發(fā)使用保持一致， 建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃與周圍環(huán)境規(guī)劃相協(xié)調(diào)，并考慮建設(shè)項(xiàng)目選址的適宜性，著重分析與城市交通、能源、通信、市政、防災(zāi)、環(huán)境保護(hù)規(guī)劃等相關(guān)內(nèi)容的相符性。特別是涉及風(fēng)景名勝區(qū)等特殊功能區(qū)的項(xiàng)目，還應(yīng)符合相應(yīng)功能區(qū)規(guī)劃，并提供規(guī)劃審批部門的意見。

2.1.2 考慮周邊企業(yè)衛(wèi)生防護(hù)距離的范圍

由于城市的快速發(fā)展、人口的迅速增加以及土地資源的不斷減少，房地產(chǎn)項(xiàng)目正逐漸向城市外圍擴(kuò)展，極有可能向城市邊緣的工業(yè)企業(yè)周邊不斷靠近。故在進(jìn)行房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)評(píng)時(shí)需了解項(xiàng)目選址周邊工業(yè)企業(yè)的基本情況， 特別是要詳細(xì)核實(shí)企業(yè)的衛(wèi)生防護(hù)距離范圍， 因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目不允許在該距離范圍內(nèi)開發(fā)。即使位于衛(wèi)生防護(hù)距離范圍外的建設(shè)項(xiàng)目，也要特別注意其他工業(yè)企業(yè)可能給項(xiàng)目帶來影響的各種污染源情況，評(píng)價(jià)、分析對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的影響程度并提出治理措施。

2.2 項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的影響分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目施工期的環(huán)境影響以施工噪聲、揚(yáng)塵為主，其次還包括施工廢水、建筑垃圾、施工人員生活廢水、生態(tài)景觀破壞等影響。拆遷、基礎(chǔ)土石方的挖填及平整土地、建筑材料裝卸堆放、運(yùn)輸車輛等均會(huì)對(duì)環(huán)境空氣質(zhì)量產(chǎn)生一定的影響。在項(xiàng)目建設(shè)的土石方、結(jié)構(gòu)、裝修等階段，不同類型的機(jī)械設(shè)備所產(chǎn)生的噪聲影響不容忽視，需通過合理安排施工時(shí)間及選用低噪、性能好的設(shè)備來防范。

項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期（ 服務(wù)期） 的環(huán)境影響主要源于生活污水、生活垃圾、炊事油煙、車庫(kù)排氣、各公輔設(shè)備的噪聲等。生活污水與生活垃圾通常由市政統(tǒng)一收集管理； 油煙為各戶的凈化系統(tǒng)自行處理；車庫(kù)設(shè)排氣筒；水泵及換熱站設(shè)備等設(shè)獨(dú)立的設(shè)備室，并采取隔聲減震等措施。

2.3 外環(huán)境對(duì)項(xiàng)目的影響分析

外環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響主要體現(xiàn)為噪聲、廢氣、電磁和光污染等。噪聲污染有工業(yè)企業(yè)噪聲污染、道路交通噪聲污染和商業(yè)噪聲污染3 種類型。周邊環(huán)境的廢氣污染源主要是周邊工業(yè)企業(yè)排放的有毒有害氣體、燃煤（ 油） 鍋爐廢氣、無組織排放的工業(yè)粉塵等。電磁和光污染不可忽視，房地產(chǎn)項(xiàng)目周圍的振動(dòng)污染源、微波發(fā)射塔、高壓輸送線、放射性污染源等污染源對(duì)項(xiàng)目范圍內(nèi)的人群都會(huì)產(chǎn)生較大影響，需予以關(guān)注。

2.4 房地產(chǎn)項(xiàng)目的清潔生產(chǎn)分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目目前未有明確的清潔生產(chǎn)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)可供參考，作為非生產(chǎn)性項(xiàng)目，環(huán)評(píng)中可從建筑節(jié)能、能源使用、廢水回收利用等角度進(jìn)行清潔生產(chǎn)分析。比如，可從設(shè)備選型的節(jié)能性、建筑結(jié)構(gòu)的保溫性、水電暖燃?xì)獾姆謩e分戶計(jì)量、中水回用、燃用清潔能源、區(qū)域綠化等方面進(jìn)行評(píng)價(jià)。

2.5 居住環(huán)境適宜性評(píng)價(jià)

生活水平的不斷提高使得人們對(duì)居住環(huán)境質(zhì)量的要求也不斷提高，所以，在房地產(chǎn)類項(xiàng)目的環(huán)境影響評(píng)價(jià)中引入居住環(huán)境質(zhì)量及人居環(huán)境適宜性的評(píng)價(jià)理念以指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)。居住環(huán)境適宜性評(píng)價(jià)是通過對(duì)項(xiàng)目居室之外的環(huán)境質(zhì)量、生態(tài)適宜度、采取的污染防治措施及治理水平、自然生態(tài)環(huán)境現(xiàn)狀、生態(tài)恢復(fù)及環(huán)境管理措施的有效性、社會(huì)環(huán)境等要素的分析評(píng)價(jià)，對(duì)項(xiàng)目的居住環(huán)境適宜性優(yōu)劣程度進(jìn)行預(yù)測(cè)分析，在肯定成功部分的同時(shí)對(duì)缺乏或不足的部分提出補(bǔ)充、完善的措施與方案，以改善居住環(huán)境，營(yíng)造良好的人居環(huán)境。

2.6 房地產(chǎn)項(xiàng)目的社會(huì)環(huán)境效益分析

高速發(fā)展的城市房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)城市環(huán)境系統(tǒng)的影響包括正負(fù)兩個(gè)方面。正面影響在于一定程度地改造了舊城區(qū)，提升了人居環(huán)境質(zhì)量， 并可統(tǒng)籌合理地安排功能區(qū)， 加快了城市化的進(jìn)程。負(fù)面影響在于改變?cè)械乇淼孛残螒B(tài)， 減少綠色植被覆蓋率，形成“ 城市熱島”；居住人群的增加，相對(duì)增加了小區(qū)域的環(huán)境污染負(fù)荷，改變了城市生態(tài)比例。

三、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)起步較晚， 且其與工業(yè)項(xiàng)目不同， 很多方面需要進(jìn)一步探討。在編寫報(bào)告中除按國(guó)家環(huán)境影響評(píng)價(jià)導(dǎo)則要求進(jìn)行外，可根據(jù)項(xiàng)目行業(yè)特點(diǎn)對(duì)施工期環(huán)境影響評(píng)價(jià)、生態(tài)滿意度評(píng)價(jià)、規(guī)劃選址的合理性、項(xiàng)目污染源對(duì)本項(xiàng)目和周圍環(huán)境的影響以及周圍污染源對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)的影響等方面進(jìn)行重點(diǎn)評(píng)價(jià)。

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