【摘要】我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展強(qiáng)有力得推動(dòng)了新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展，新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展也為房地產(chǎn)業(yè)提供了機(jī)遇與挑戰(zhàn)。但目前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的一些問(wèn)題，一定程度上限制了房地產(chǎn)業(yè)自身的發(fā)展及新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展。因此，建議政府要正確發(fā)揮宏觀調(diào)控作用，對(duì)土地及住房進(jìn)行雙軌制管理，同時(shí)要深化土地制度改革等。

【關(guān)鍵詞】城鎮(zhèn)化，房地產(chǎn)業(yè)，發(fā)展

新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系密切，相互影響。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)新型城鎮(zhèn)化起到前所未有的促進(jìn)作用，同時(shí)，新型城鎮(zhèn)化為房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)的發(fā)展提供了機(jī)遇。在此背景下，研究新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)系，具有重要的現(xiàn)實(shí)背景和理論意義。

一、房地產(chǎn)業(yè)與新型城鎮(zhèn)化的相互作用

一方面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展促進(jìn)了新型城鎮(zhèn)化的進(jìn)程不斷加快。

首先，城鎮(zhèn)化首先是人口的城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)化發(fā)展必然導(dǎo)致大量農(nóng)村人口進(jìn)入城市，首要解決的就是進(jìn)城農(nóng)民的居住問(wèn)題。解決這一問(wèn)題就要求改造城鎮(zhèn)中的原有住宅小區(qū)，增加新的住宅小區(qū)，擴(kuò)大城市規(guī)模，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施等。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展正是為城鎮(zhèn)化發(fā)展的重要載體，通過(guò)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展改善了進(jìn)城農(nóng)民的住房條件和生活、學(xué)習(xí)環(huán)境，建設(shè)了大量的城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施，同時(shí)也帶動(dòng)了本地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。其次，為了推動(dòng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，需要對(duì)舊城進(jìn)行改造。最后，由于房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中處于主導(dǎo)地位，加之其具有產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大等特性，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必然帶動(dòng)其上游、下游等產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展，并通過(guò)乘數(shù)效應(yīng)，使得整個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)都能夠快速發(fā)展。

另一方面，新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程的快速推進(jìn)也為房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)的發(fā)展方向帶來(lái)了機(jī)遇。

首先，新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展帶來(lái)了龐大的剛性住房需求。隨著城市的發(fā)展變化，城中村、危舊房、棚戶區(qū)等住房已經(jīng)不再適應(yīng)城市的發(fā)展，需要對(duì)其進(jìn)行改造，需要對(duì)其進(jìn)行改造。其次，新型城鎮(zhèn)化為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)更大的發(fā)展空間。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不僅要為人們建造住宅，還要加入到城市建設(shè)的過(guò)程中。房產(chǎn)商必須順應(yīng)市場(chǎng)的需求，對(duì)企業(yè)進(jìn)行恰當(dāng)?shù)霓D(zhuǎn)型，在房地產(chǎn)這個(gè)大平臺(tái)上，為第二、三產(chǎn)業(yè)的非住宅產(chǎn)業(yè)需求提供服務(wù)，提高城鎮(zhèn)土地的開(kāi)發(fā)效率，開(kāi)創(chuàng)旅游度假、文化產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)等新興領(lǐng)域和城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，將會(huì)為房產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造出更大的發(fā)展空間。

二、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的問(wèn)題

1、住房需求的結(jié)構(gòu)性矛盾

住房具有兩大功能，分別是居住和投資。前者的需求彈性小而剛性較大，住房是人們生活必需的物質(zhì)基礎(chǔ)，房?jī)r(jià)上漲時(shí)，也由于其剛性需求仍會(huì)選擇購(gòu)買(mǎi)，使房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出剛性上漲。后者需求彈性大而剛性較小，當(dāng)價(jià)格上漲時(shí)，投資者會(huì)產(chǎn)生房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的預(yù)期，進(jìn)而使投資性需求加大，會(huì)促使房?jī)r(jià)的進(jìn)一步提高。因此，更多的選擇建設(shè)商品住宅，而很少投資到保障性住房，使得中低收入群體的住房需得不到滿足。

2、房?jī)r(jià)的持續(xù)走高

房地產(chǎn)價(jià)格包括土地價(jià)格、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)及運(yùn)營(yíng)的相關(guān)稅費(fèi)、建安成本及開(kāi)發(fā)商的合理利潤(rùn)等。其中，土地價(jià)格和相關(guān)稅費(fèi)占了較大比重，約達(dá)到38%-50%，使我國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)了過(guò)快上漲的現(xiàn)象。其次，房?jī)r(jià)的不斷走高也與我國(guó)土地二元結(jié)構(gòu)、土地出讓模式、地方政府的土地財(cái)政，以及銀行資金的供給過(guò)多等因素關(guān)系密切。地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、銀行、投資性消費(fèi)者等主體在房?jī)r(jià)上漲方面利益接近，他們共同推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)走高。

3、租賃市場(chǎng)不發(fā)達(dá)

在發(fā)達(dá)國(guó)家，租賃房在住宅市場(chǎng)占有較大比例，它不僅僅能夠滿足中低收入居民的住房需求，還可以為城市中流動(dòng)人口或中等收入的群體提供多樣化的居住選擇。而在我國(guó)住宅市場(chǎng)中，租賃市場(chǎng)卻非常不完善，首先是人們的心理，認(rèn)為只有買(mǎi)到的房子才是真正屬于自己的。其次，我國(guó)70年的土地使用權(quán)也使租賃市場(chǎng)的發(fā)展受到了約束，因?yàn)橥顿Y方想要在這么短的時(shí)間內(nèi)收回投資是相當(dāng)難的。再次，相關(guān)金融和稅收扶持政策也不完善。最后，由于中介服務(wù)不規(guī)范、信息不對(duì)稱、搜尋成本高，維護(hù)房主和租房客權(quán)益的法律不健全等都限制了租賃市場(chǎng)的發(fā)展。

三、促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的對(duì)策

1、政府發(fā)揮宏觀調(diào)控作用

作為主導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)必須與其他產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。這就需要政府發(fā)揮正確的宏觀調(diào)控作用，對(duì)土地利用及產(chǎn)業(yè)發(fā)展制定科學(xué)的規(guī)劃。政府應(yīng)恰當(dāng)?shù)夭扇〗?jīng)濟(jì)手段、法律手段和必要的行政手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行合理的調(diào)控，保障房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。

2、土地和住房的雙軌制

對(duì)于剛性需求的住房供應(yīng)，可采用劃撥的方法低價(jià)提供土地，建設(shè)可以滿足剛性需求，特別是中低收入群體的保障性住房。同時(shí)，保障性住房的土地使用權(quán)及和住房所有權(quán)歸政府所有，而非住房者。低收入群體可以通過(guò)繳納相對(duì)較低的租金來(lái)租住房屋。這種措施可以為進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民或剛畢業(yè)的大學(xué)生群體及其他住房有困難的群體解決了住房問(wèn)題。對(duì)于有較高收入的，有改善型的居住需求，或投資型需求的群體，應(yīng)繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施土地招拍掛制度及商品房制度。用市場(chǎng)化方式供地，購(gòu)房者擁有土地使用權(quán)及住房所有權(quán)。

3、深化土地制度改革

城鄉(xiāng)土地二元結(jié)構(gòu)及國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的壟斷是導(dǎo)致房?jī)r(jià)的不斷高漲的主要原因。因此，必須對(duì)土地管理制度進(jìn)行改革，積極培育和完善農(nóng)村土地市場(chǎng)，允許集體建設(shè)用地使用權(quán)入市，使農(nóng)地與城市土地一樣在市場(chǎng)上公平競(jìng)爭(zhēng)，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的壟斷局面被打破。要讓市場(chǎng)機(jī)制發(fā)揮決定性作用，使土地價(jià)格能客觀地反映土地資源的稀缺程度，并對(duì)土地資源進(jìn)行高效調(diào)節(jié)。

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作者簡(jiǎn)介：連星，女，漢，研究生在讀，山西財(cái)經(jīng)大學(xué)公共管理學(xué)院，研究方向：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)