張迪裴

摘要：試圖從建設(shè)項(xiàng)目投資的資金來源、建設(shè)項(xiàng)目施工過程的管理等角度進(jìn)行探討，找尋可供參考并具有一定可操作性的途徑，為日后此類項(xiàng)目的建設(shè)提供借鑒。

關(guān)鍵詞：外部效應(yīng)；公共綠地；投資方式；房產(chǎn)開發(fā)

1 毗鄰商業(yè)配套及高檔住宅小區(qū)的公共綠地的外部效應(yīng)

城市綠地既釋放大量氧氣，凈化城市的生產(chǎn)、生活環(huán)境，又能美化城市，提升城市的整體形象。在商品屬性上，它體現(xiàn)為一種準(zhǔn)公共產(chǎn)品，其供給方式自有特色。

城市公共綠地作為一種典型的準(zhǔn)公共物品，具有正外部效應(yīng)。寇懷云、朱黎青（2006）認(rèn)為：“城市綠地的外部正效應(yīng)主要反映為以下幾種形式：周邊環(huán)境質(zhì)量提高、地價(jià)房價(jià)升值、商業(yè)營業(yè)額上升、政府稅收增加，那么相應(yīng)的受益群體分別為居民、房地產(chǎn)商、其他各類商家和政府。”在城市綠地外部正效益的4種形式中，地價(jià)和房價(jià)的升值最為明顯，于是房地產(chǎn)的主要經(jīng)營者——房地產(chǎn)商，便成為城市外部正效應(yīng)最大的受益者。

2 毗鄰商業(yè)配套及高檔住宅小區(qū)的公共綠地施工過程中的問題

（1）建設(shè)方交地時(shí)場地內(nèi)有設(shè)施未明確，場地內(nèi)有開發(fā)商未經(jīng)同意或遺留在場地內(nèi)的設(shè)施（各種井及管線、煤氣調(diào)壓站等），影響施工進(jìn)度。對于此類問題，建設(shè)單位首先應(yīng)與開發(fā)商進(jìn)行適當(dāng)協(xié)商，敦促其盡快移出影響的施工區(qū)域設(shè)施。不過鑒于經(jīng)濟(jì)角度的考慮，部分開發(fā)商無法及時(shí)整改或積極配合，導(dǎo)致原本正常的施工擱置，施工進(jìn)度受到影響。建議可由開發(fā)商出資，原場地設(shè)計(jì)對受影響的施工區(qū)域的方案進(jìn)行景觀調(diào)整，經(jīng)各方確認(rèn)后，建設(shè)方直接委托原場地施工單位進(jìn)行施工，做到無縫銜接。

（2）明確工程與商業(yè)建筑及其配套綠化的界限，建議采用綠籬或擋土墻等做明確分割；劃定各自的施工范圍。涉及交界面的施工，首先應(yīng)以尊重雙方的正式圖紙為前提；若圖紙表達(dá)不清晰，宜在現(xiàn)場召集各方召開工程會議的形式予以解決。

（3）施工管理過程密切配合，交叉施工注意成品的保護(hù)。因施工場地相互毗鄰，容易導(dǎo)致施工機(jī)械為走捷徑而穿越施工場地，又因雙方施工進(jìn)度不同，場地面貌存在差異。出現(xiàn)隨意堆放施工垃圾，影響成品效果。施工過程中應(yīng)加強(qiáng)對自身工地的巡查力度，發(fā)現(xiàn)此類問題及時(shí)向建設(shè)單位反映或與對方積極溝通，保證各方良好的配合關(guān)系，避免因缺少解決問題的途徑和時(shí)效性而造成施工現(xiàn)場矛盾的激化。

3 關(guān)于此類公共綠地投資方式改變的探討

3.1 政府投資方式改革

政府退出投資領(lǐng)域，房地產(chǎn)開發(fā)商無償占有公共綠地建設(shè)將帶來巨大的開發(fā)利益。遵循公平性原則，開發(fā)商的這部分利益理應(yīng)歸還于公共綠地建設(shè)或其他公益事業(yè)。這部分利益可以通過計(jì)算得知，因而政府可以根據(jù)準(zhǔn)確的計(jì)算來合理規(guī)劃綠地的規(guī)模，以使房產(chǎn)和綠地達(dá)到最優(yōu)聯(lián)合開發(fā)。但房地產(chǎn)商作為私人必然會追求自身利益最大化，而不會自覺為從外部正效應(yīng)受益付費(fèi)，這就需要政府采取一定的政策創(chuàng)造市場、監(jiān)督市場，使房地產(chǎn)綠地聯(lián)合投資達(dá)到公共利益最大化。

3.2 可行性分析

3.2.1 經(jīng)濟(jì)投資。這種方式將負(fù)責(zé)城市建設(shè)的單位與周邊房產(chǎn)開發(fā)商并為同一主體，使得綠地周邊的地產(chǎn)開發(fā)商以及獲利商戶等所獲得的開發(fā)利益直接用于城市綠地建設(shè)事業(yè)。但采用此方法存在以下3點(diǎn)局限性：一是初期需要巨額投資用于拆遷、建設(shè)等；二是只能還原直接負(fù)責(zé)綠地建設(shè)的單位的開發(fā)利益，無法還原除此之外的開發(fā)商所得的開發(fā)利益；三是此模式無法通用，往往適合大型物業(yè)項(xiàng)目，而小型項(xiàng)目開發(fā)較難，因?yàn)閷π⌒烷_發(fā)較難覆蓋外部溢出效果。

3.2.2 項(xiàng)目實(shí)施。對于設(shè)計(jì)方及施工方而言，將地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及周邊綠地統(tǒng)籌考慮，從更宏觀的角度把控整個(gè)地塊的景觀效果，使公共綠化與地產(chǎn)景觀達(dá)到和諧統(tǒng)一。并且只針對一個(gè)業(yè)主（開發(fā)商）也更有利于工作的推動(dòng)及協(xié)調(diào)；反映在施工現(xiàn)場，若有不少于一家的施工單位由同一甲方（開發(fā)商）管理，減少了發(fā)生矛盾的潛在可能，增加了現(xiàn)場的施工效率。

4 結(jié)語

在大力提高綠化覆蓋率的大背景下，不斷增加的城市公共綠地面積勢必與開發(fā)商的地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生更多的聯(lián)系，雖然從用地資源的角度兩者還存在著微妙的競爭關(guān)系，但若能處理好政府相關(guān)政策及投資資金來源的問題，找準(zhǔn)綠地建設(shè)的模式及方法，從項(xiàng)目立項(xiàng)開始準(zhǔn)確定位，梳理好各方的關(guān)系，將優(yōu)化項(xiàng)目建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)，縮短項(xiàng)目的建設(shè)周期，達(dá)到事半功倍的效果。

（責(zé)任編輯 張芝）