潘秋予

（川北醫(yī)學院，四川南充 637100）

“以房養(yǎng)老”推行的風險分析與防范探討

潘秋予

（川北醫(yī)學院，四川南充 637100）

以房養(yǎng)老是從技術(shù)層面解決養(yǎng)老問題的重要舉措，為緩解我國巨大養(yǎng)老需求和養(yǎng)老資源短缺的矛盾提供了新思路、新方法。通過研究國外推行以房養(yǎng)老的經(jīng)驗做法，分別從借款方和貸款方出發(fā)，考慮以房養(yǎng)老在推行過程中可能出現(xiàn)的種種風險。以此為據(jù)，提出完善法律法規(guī)、提供政策支持，健全相關(guān)體制、加強監(jiān)管力度，著力培育主體、規(guī)范中介機構(gòu)，穩(wěn)固政府主導(dǎo)、鼓勵多方參與，積極加強宣傳、正確引導(dǎo)思想，推廣試點經(jīng)驗、逐步開展等六項風險防范的措施。

以房養(yǎng)老；風險；防范；反向抵押

“以房養(yǎng)老”是指老人用自己已經(jīng)擁有住房產(chǎn)權(quán)的房屋產(chǎn)權(quán)抵押給金融機構(gòu)，以換取自己必要生活養(yǎng)老金的養(yǎng)老模式〔1〕。我國目前養(yǎng)老需求巨大，但實際養(yǎng)老供給不足，解決養(yǎng)老問題已經(jīng)成為目前亟待解決的難題之一。以房養(yǎng)老作為從技術(shù)層面解決養(yǎng)老問題的對策，有一定的實際意義。

一、以房養(yǎng)老問題的背景分析

《2015年社會服務(wù)發(fā)展統(tǒng)計公報》顯示，截至2015年底，全國60歲及以上老年人口2.22億人，占總?cè)丝诘?6.1%，其中65歲及以上人口1.44億人，占總?cè)丝诘?0.5%〔2〕。事實上，早在2000年我國60歲及以上人口比重超過10%，65歲及以上人口比重也達到7%，就已經(jīng)標志著我國已經(jīng)初步進入老齡化社會〔3〕。同時，由于80年代實行“計劃生育”政策，“421”家庭結(jié)構(gòu)（即4個老人、一對夫妻、一個孩子）和空巢老人大量涌現(xiàn)，對個人和社會都存在巨大養(yǎng)老壓力。然而，在如此巨大養(yǎng)老需求的背后，卻不存在與之匹配的養(yǎng)老供給。截至2015年底，全國各類養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)和設(shè)施共計約11.6萬個，各類養(yǎng)老床位約672.7萬張，按人數(shù)算，每千名老年人擁有養(yǎng)老床位約30.3張，即使按照《民政事業(yè)發(fā)展第十三個五年規(guī)劃》所提出“到2020年每千名老年人口擁有養(yǎng)老床位數(shù)達到35~40張”〔4〕的期待，也難以滿足龐大的養(yǎng)老需求。

社會各界越來越重視養(yǎng)老問題，“以房養(yǎng)老”作為國外的一種新型養(yǎng)老方式在國內(nèi)關(guān)注度也越來越高。2006年全國兩會上，“以房養(yǎng)老”議題被首次從政府層面提出〔5〕。2011年，國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（2011-2015年）》將社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)納入專項規(guī)劃范圍〔6〕。2013年9月13日出臺的《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》明確提出了各地可開展“以房養(yǎng)老”試點〔7〕，正式從政策層面鼓勵進行“以房養(yǎng)老”的探索。自此，便走上了探索適合我國國情的以房養(yǎng)老之路。

“以房養(yǎng)老”還被稱為“反向抵押”或“倒按揭”〔8〕，是養(yǎng)老保障在觀念層面的創(chuàng)新，同時也是制度層面的創(chuàng)新。對于我國來說，以房養(yǎng)老還是較為新鮮的事物，但是從全球的角度來看，有一些國家已經(jīng)有了較為成熟的做法。以房養(yǎng)老雖起源于荷蘭，而發(fā)展最成熟、最具代表性的當屬美國。美國的以房養(yǎng)老模式可以簡稱為“倒按揭”，簡單來說，倒按揭和傳統(tǒng)意義上的按揭貸款剛好相反，是房屋產(chǎn)權(quán)所有者將自己的房屋抵押給金融機構(gòu)（銀行或保險公司），金融機構(gòu)依據(jù)房屋價值估值，定期給房主發(fā)放固定養(yǎng)老金，同時保留自己對房屋的居住權(quán)〔9〕。房主去世后房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓到金融機構(gòu)手中，金融機構(gòu)會通過出售該房屋，所得房款用來償還貸款本息，剩余部分歸抵押人或者其繼承人所有。

美國政府以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)的發(fā)展和推行過程較為順暢，主要得益于其有力的保障措施，包括：①制定相應(yīng)法律法規(guī)，規(guī)范業(yè)務(wù)。如《1987年國家住房法案》《聯(lián)邦銀行法》等法律的推行都是國家從法律層面規(guī)范相應(yīng)業(yè)務(wù)的做法。②政府主導(dǎo)，推動業(yè)務(wù)發(fā)展〔10〕。③提供優(yōu)惠政策。將住房通過反向抵押轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金用于養(yǎng)老的，不需繳納財產(chǎn)稅，為美國開展以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)提供了便利和基礎(chǔ)。④加強政府監(jiān)管。住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)在美國政府、國會發(fā)揮作用的背景下不斷發(fā)展。政府的作用都滲透到以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)的各個方面，從以房養(yǎng)老的方案設(shè)計、產(chǎn)品改進，再到風險化解、法律保障等方面，由此，促成其規(guī)范發(fā)展，同時也促進住房反向抵押貸款市場的健康、有序發(fā)展。⑤加強教育。美國在1981年就成立了國家住房資產(chǎn)價值轉(zhuǎn)換中心，專門向老年人進行反向抵押貸款產(chǎn)品知識的宣傳和理財教育，為培育反向抵押貸款市場做了鋪墊工作。與此同時，美國還有一些做法是值得推崇的，美國政府為解決借貸雙方信息不對稱的問題作了許多努力，包括通過規(guī)定反向抵押貸款中貸款機構(gòu)信息披露義務(wù)、向借款人貸前咨詢義務(wù)等。

隨著各國老齡化問題的普遍加劇，許多其他國家也相繼開發(fā)此項業(yè)務(wù)，如英、法等國的“抵押房產(chǎn)、領(lǐng)取年金”，俄羅斯的反向抵押貸款年金計劃、新加坡NYUC INCOME保險公司推出的反向抵押貸款、澳大利亞的逆向年金抵押貸款、加拿大的住房收入計劃等。國外的成功經(jīng)驗為我國開展以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)提供了可借鑒的經(jīng)驗。但是，這些經(jīng)驗中也有教訓，時刻提醒著我們可能存在的風險不可忽視。

二、“以房養(yǎng)老”推行的風險分析

由于“以房養(yǎng)老”自身的特點和固有屬性，使其存在難以避免的風險，老年人將自己安居的房屋用以貸款，房屋的價格波動、質(zhì)量，土地使用的限制，老人壽命等方面都可能對其產(chǎn)生必然的影響，這些影響不論對個人、金融機構(gòu)或是社會，都勢必存在一定的風險。本文從貸款方和借款方可能出現(xiàn)的風險對此問題來加以闡述。

（一）貸款方所需承擔的風險

1.貸款利率風險

首先，采用固定利率時，金融機構(gòu)不能將資金投資在其他項目上，這就提升了機會成本，在其他條件不變的情況下，金融機構(gòu)的收益相對就會減少。其次，如果采用了變動利率，就存在變動利率的基準利率可能上升和下降的情況，當其升高時，利息會隨之增加，那么貸款的本息額就有可能超過房屋價值；反之，借款人就會重新考慮融資。由此可見，采用任何一種方式，貸款方都會面臨不同程度的利率風險。

2.貸款人預(yù)期壽命風險

反向抵押的貸款期限幾乎取決于老年借款人的實際壽命，而隨著生活水平的提高和醫(yī)療水平的進步，人們的平均壽命有所延長。如果借款人的實際壽命比預(yù)期的長，借款人將在被抵押的房屋中居住的時間比訂立合同時估計的要長，相應(yīng)的貸款機構(gòu)需要支付的貸款也隨之增加，貸款方就有可能會出現(xiàn)收不抵支的情況。

3.房產(chǎn)市場的波動風險

房產(chǎn)市場波動風險主要是指房屋的價值變化的波動帶給貸款方收益減少的風險。若房屋貶值，最后的價值小于支付給老人的貸款本息，這會使貸款方利益損失。房地產(chǎn)價格受多種因素的影響，如市場需求、供給、財產(chǎn)屬性、交易費用等。從市場需求出發(fā)，如人口增長過快，現(xiàn)有的房地產(chǎn)不能滿足需求，房地產(chǎn)價格上漲，更多商家進入，此時會出現(xiàn)大量的供給，甚至出現(xiàn)供過于求的情況，房地產(chǎn)的價格會隨之下跌。價格的波動對于貸款方來說是一定會面對的風險之一。

4.政策風險

在“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)實施過程中，可能出現(xiàn)相關(guān)政策、法律法規(guī)的調(diào)整，將會使貸款人蒙受損失，主要包括土地使用風險、城市規(guī)劃風險兩方面。土地使用風險指的是根據(jù)我國物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，城市土地是完全歸國家所有的，居民只能獲得一定時期的使用權(quán)，而無所有權(quán)。城市的規(guī)劃風險指的是在長達數(shù)十年貸款期里，城市規(guī)劃變化的原因會產(chǎn)生如拆遷等重大的變化，將有可能產(chǎn)生拆遷費用無法彌補貸款方的損失的情況。

5.房產(chǎn)質(zhì)量風險

房產(chǎn)質(zhì)量風險是指在“以房養(yǎng)老”推行過程中，由于房屋在最初的設(shè)計或是施工時偷工減料或是不可抗拒的地質(zhì)災(zāi)害導(dǎo)致房產(chǎn)質(zhì)量存在一定的問題，都會導(dǎo)致其實際壽命小于理論壽命，從而減少貸款方的利益。有文獻顯示，國內(nèi)房屋平均壽命僅為30年〔11〕。同時，還有學者認為，以房養(yǎng)老推行的最大阻力是房屋的質(zhì)量〔12〕，而住房的建筑質(zhì)量是“以房養(yǎng)老”的重中之重，只有高品質(zhì)、長壽命的住宅，才能實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓、抵押等一系列程序，也只有這樣，才能為實現(xiàn)以房養(yǎng)老奠定堅實的基礎(chǔ)。

6.成本費用風險

金融機構(gòu)打算開展反向抵押貸款時候，會發(fā)生一些如咨詢、試驗、法律支持、促銷和公關(guān)方面的費用，而事實上，如果項目失敗，這些發(fā)生的費用無法彌補，將會造成一定的損失。

（二）借款方所需面臨的風險

在推行“以房養(yǎng)老”的過程中，不僅僅是貸方會遇到風險，房屋的抵押人作為借款方也會有一定的風險。

1.房產(chǎn)所有權(quán)風險

當借款方與貸款方訂立合同，把自己手中握有的房產(chǎn)所有權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給貸方，此時，借款方持續(xù)保有住房的使用權(quán)，直至去世，然后將使用權(quán)移交給該機構(gòu)，使產(chǎn)權(quán)得到全部轉(zhuǎn)移。然而我國的信用體系不夠健全，法律制度環(huán)境不夠完善，可能有不法貸款方借此欺騙老年人，以不正當手法獲得借款方的房產(chǎn)權(quán)，而未提供相應(yīng)的貸款補償。

2.信息不對稱風險

貸款方和借款人對相關(guān)信息的了解存在差異，作為市場主體的貸款方是掌握信息較為充分的一方，往往處于市場中較為有利的地位；相對地，作為借款方的老人，往往是信息貧乏的一方，一般都處于不利的地位，這就是所謂的“信息不對稱風險”?？赡芤驗樾畔⒉粚ΨQ，導(dǎo)致老人部分利益的喪失。

3.貸方破產(chǎn)風險

在反向抵押貸款中，借款人承擔的最大風險是貸款人因破產(chǎn)而不能履行合約。如果貸款機構(gòu)沒有長期穩(wěn)定的資金來源，很有可能發(fā)生嚴重的支付危機，導(dǎo)致貸款機構(gòu)破產(chǎn)，借款人也難以繼續(xù)得到現(xiàn)金支付，最終危害借款人和貸款機構(gòu)雙方的利益。

4.分期付款風險

對于分期付款來說，反向抵押貸款的回報周期過長且市場波動大，貸方在開展此項業(yè)務(wù)的時候，不僅要面對有破產(chǎn)的風險，還要面對市場波動大以及城市規(guī)劃等問題，極易出現(xiàn)入不敷出的情況，此時，對于借款人來說，分期付款的風險就不言而喻了。

5.文化觀念風險

新興事物的產(chǎn)生和推行必然挑戰(zhàn)傳統(tǒng)。傳統(tǒng)文化中包含兩種根深蒂固的觀念，即孝順和養(yǎng)兒防老。對于現(xiàn)代社會的老人來說，他們要考慮的不僅僅是離世以后為后代留下遺產(chǎn)，還要考慮自己的舉動可能會傷害子女的尊嚴。反向抵押貸款作為新興事物，對于那些需要養(yǎng)老金的老人來說，也是對這些傳統(tǒng)文化和思想的一種挑戰(zhàn)〔13〕。

三、風險防范

上述的風險是無法避免的，但是可以通過社會各個層面的支持和努力，從宏觀和微觀的角度實施措施加以改進，減少這些風險造成的危害，主要包括完善法律法規(guī)、健全體制，加強監(jiān)管、培育主體、政府主導(dǎo)、引導(dǎo)思想、推廣試點經(jīng)驗，逐步開展等方面的內(nèi)容。

（一）完善法律法規(guī)，提供政策支持

在美國，反向抵押作為一項養(yǎng)老制度運行順暢，這與其土地管理辦法不無關(guān)系。在我國的推行最大障礙在于土地法律制度的不明確，缺少必要的法律法規(guī)的規(guī)范。有關(guān)規(guī)定稱土地使用權(quán)的續(xù)期問題非常重要，土地使用權(quán)期滿的，可以申請自動續(xù)期。但是更多的金融機構(gòu)不敢試水的原因在于其沒有明確規(guī)定，到底如何續(xù)期，這是法律層面亟待解決的問題。

（二）健全相關(guān)體制，加強監(jiān)管力度

在借貸雙方都存在風險的情況下，建立高效的信息平臺和動態(tài)的監(jiān)管體系，能有效地降低信息不對稱。制定完善的反向抵押貸款合同能最大限度地明確雙方的責任，能更好地推進反向抵押貸款的開展。建立反向抵押貸款聯(lián)盟機制不僅能維護借貸雙方的合法利益，還能形成良性競爭，更重要的是能夠規(guī)范市場，促進市場健康有序地發(fā)展。

（三）著力培育主體，規(guī)范中介機構(gòu)

對于銀行來說，反向抵押貸款的回報周期過長且市場波動大，涉足此領(lǐng)域并沒有內(nèi)外部條件和動力。對于保險公司而言，它們在保險精算和壽險產(chǎn)品的開發(fā)上有豐富的經(jīng)驗，但在我國，保險公司并不能直接投資房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，同時，保險公司也不具備金融信貸功能。轉(zhuǎn)觀中介機構(gòu)，目前我國房屋中介眾多且雜亂，也沒有針對房屋中介的法律法規(guī)規(guī)范；此外，目前也不存在針對開展“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的中介機構(gòu)。綜合觀之，我國缺少直接執(zhí)行的貸款機構(gòu)，需要著力培育主體，規(guī)范中介機構(gòu)。

（四）穩(wěn)固政府主導(dǎo)，鼓勵多方參與

反向抵押貸款看起來是一項僅發(fā)生在貸款方和借款人兩方的金融性產(chǎn)品，但考慮到其社會福利性質(zhì)，具有強烈的社會屬性，需要政府發(fā)揮導(dǎo)向和干預(yù)作用。根據(jù)國外經(jīng)驗，政府的大力支持是反向抵押貸款的重要保障。除加強導(dǎo)向和干預(yù)措施以外，更重要的應(yīng)該是政府加強對反向抵押貸款的監(jiān)管力度，這會推進這項制度的開展和落實，維持其正常秩序。

（五）積極加強宣傳，正確引導(dǎo)思想

老人對開展反向抵押貸款并不了解。從政府角度出發(fā)，除需要加強反向抵押貸款的宣傳，建立完善的咨詢制度，并加大監(jiān)督力度，正確引導(dǎo)思想外，更需要加強對“以房養(yǎng)老”這一新興事物的宣傳，強化社區(qū)養(yǎng)老意識。同時需要學習美國經(jīng)驗，加強對老年人的教育和咨詢，讓他們從外界的壓力內(nèi)化為自己愿意接受這項業(yè)務(wù)。

（六）推廣試點經(jīng)驗，逐步開展

推廣試點經(jīng)驗，讓以房養(yǎng)老的先進經(jīng)驗和失敗教訓可以提供參照和借鑒。由于經(jīng)濟發(fā)展程度和社會人口結(jié)構(gòu)等因素的不同，我國以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)的開展必須按照客觀條件，在需求潛力不同的地區(qū)進行不同階段的試點，然后逐步過渡到更大范圍，以點帶面，這樣就能夠更好地為我國的養(yǎng)老事業(yè)作出應(yīng)有的貢獻。

〔1〕王新.走出“以房養(yǎng)老”困局之對策〔J〕.現(xiàn)代經(jīng)濟探討，2014（2）：20-22.

〔2〕中華人民共和國民政部.2015年社會服務(wù)發(fā)展統(tǒng)計公報〔EB/OL〕.（2016-07-11）.http：//www.mca.gov.cn/article/ zwgk/mzyw/201607/20160700001136.shtml.

〔3〕張本波.我國人口老齡化的經(jīng)濟社會后果分析及政策選擇〔J〕.宏觀經(jīng)濟研究，2002（3）：27-33.

〔4〕民政部，國家發(fā)展改革委員會.民政事業(yè)發(fā)展第十三個五年規(guī)劃〔EB/OL〕.（2016-06-24）.http：//www.gov.cn /xinwen/2016-07/06/5088745/files/107efff1f7dd4fcb91 da288afd2d2da9.pdf.

〔5〕邱峰.質(zhì)量上未有實質(zhì)性突破，難言“以房養(yǎng)老”〔J〕.中國房地產(chǎn)金融，2013（1）：38-40.

〔6〕國務(wù)院辦公廳.社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（2011-2015年）〔EB/OL〕.（2011-12-16）.http：//www.gov.cn/zwgk/ 2011-12/27/content_2030503.htm

〔7〕朱巍巍.我國養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展史上的重要里程碑：國務(wù)院出臺《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》〔J〕.中國民政，2013（10）：4-10.

〔8〕植鳳寅.中國式以房養(yǎng)老〔J〕.中國金融，2015（16）：96-99.

〔9〕姜雪梅.養(yǎng)老金融的“以房養(yǎng)老”視角〔J〕.銀行家，2015（7）：74-75.

〔10〕楊孫蕾，鄒彩芬，卜小琴.“以房養(yǎng)老”模式的中美比較及對我國的啟示〔J〕.行政事業(yè)資產(chǎn)與財務(wù)，2015（1）：85-86.

〔11〕楊曉琳，倪陽.基于住戶角度的城市住宅與居住需求矛盾性研究〔J〕.華中建筑，2016（4）：25-29.

〔12〕邱峰.住房的建筑質(zhì)量是“以房養(yǎng)老”的重中之重〔J〕.中國房地產(chǎn)，2013（4）：53-54.

〔13〕張仁楓.我國推行住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的困境與對策〔J〕.當代經(jīng)濟管理，2015，37（8）：10-16.

Research on the Risk and Risk Prevention of"the House-for-Pension Program"

Pan Qiuyu
（North Sichuan Medical College,Nanchong,Sichuan 637100,China）

The House-for-Pension Program is an important measure to solve the pension problem in the technical aspects,which provides a new way and a new idea to solve the contradiction between the huge demand for the aged and the shortage of resources in China.By studying the experience of the House-for-Pension Program abroad,we consider that there are a lot of risks for the borrowers and the lenders in the process.Based on these theories,this paper puts forward the following six measures:to improve relevant laws and regulations and provide policy support for project development;to improve the relevant system and strengthen supervision of the project;to cultivate the main business and standardize the operation of intermediaries;to strengthen the guidance role of government and encourage multiple participation;to strengthen propaganda and guidance and promote the experience of the pilot,and to gradually carry out housing endowment.

the House-for-Pension Program;risk;risk prevention;reverse mortgage loan

D632

A

2096-2266（2017）03-0063-05

10.3969/j.issn.2096-2266.2017.03.011

（責任編輯 黨紅梅）

2016-11-20

2016-12-30

潘秋予，助教，主要從事公共管理、社會醫(yī)學與衛(wèi)生事業(yè)管理研究.