賈廣葆

一、化解不動(dòng)產(chǎn)繼承登記法律風(fēng)險(xiǎn)的幾點(diǎn)思考

不動(dòng)產(chǎn)繼承登記強(qiáng)制公證取消后，依據(jù)現(xiàn)行的法律法規(guī)以及規(guī)章，因繼承、受遺贈(zèng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的，公證材料不再是必須提交的材料。但并不等于不動(dòng)產(chǎn)繼承登記就沒(méi)有任何法律風(fēng)險(xiǎn)可言，相反因此引發(fā)的卻是多重風(fēng)險(xiǎn)難點(diǎn)的思考。

1.如何更好地核實(shí)申請(qǐng)人提交材料的真實(shí)性

申請(qǐng)人提交材料的真實(shí)性、可信性是繼承不動(dòng)產(chǎn)登記的前提和基礎(chǔ)，也是不動(dòng)產(chǎn)繼承登記強(qiáng)制公證取消后首先要解決的問(wèn)題，更是不動(dòng)產(chǎn)繼承登記順利進(jìn)行的關(guān)鍵。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）第十六條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)重點(diǎn)審查申請(qǐng)人提交的“與他人利害關(guān)系的說(shuō)明材料”，實(shí)際上是為了進(jìn)一步證實(shí)所提交材料的真實(shí)性、可信性而采取的多種辦法、多元角度來(lái)充分印證其或親屬死亡證明或遺囑證明或協(xié)議證明或親屬關(guān)系證明等材料的真?zhèn)?。因此，如何面?duì)任務(wù)繁重、錯(cuò)綜復(fù)雜的各類證明材料的核實(shí)、審查，正確把握、認(rèn)定申請(qǐng)人提交材料的真實(shí)性、有效性，是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)需要解決的重要課題。

2.如何甄別和認(rèn)定全部法定繼承人的范圍

法定繼承人范圍的認(rèn)定，是繼承、受遺贈(zèng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記是否成立的最終目的，也是合法繼承人是否確立的最終結(jié)果。按照《繼承法》的規(guī)定，法定繼承人的范圍一般有父母、子女、配偶之間的繼承人、非婚生子女、繼父母子女、養(yǎng)父母、養(yǎng)子女、進(jìn)了主要瞻養(yǎng)義務(wù)的兒媳或女婿，轉(zhuǎn)繼承和代位繼承等，特別是喪失繼承資格的繼承人的甄別和認(rèn)定。其繼承范圍廣泛、繼承人員眾多、繼承環(huán)節(jié)錯(cuò)綜、繼承內(nèi)容復(fù)雜、繼承時(shí)間久遠(yuǎn)、繼承資格難定，給合法繼承資格的繼承人和喪失繼承資格的繼承人的準(zhǔn)確審查、甄別、認(rèn)定帶來(lái)了極大的困難和壓力。因此，知曉法律規(guī)定、熟識(shí)繼承知識(shí)、掌握登記環(huán)節(jié)、準(zhǔn)確把握確立法定繼承人的范圍，是不動(dòng)產(chǎn)繼承登記首先要解決的問(wèn)題。

3.如何規(guī)范印證死亡證明材料的真實(shí)有效

死亡證明材料是否真實(shí)有效，是繼承、受遺贈(zèng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記能否登記的關(guān)鍵。而申請(qǐng)人提供的死亡證明一般包括公安機(jī)關(guān)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、民政部門(mén)的證明；也有鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)等單位的證明；還有火化、殯葬、證人證言等證明。證明眾多，各地又不統(tǒng)一，當(dāng)事人往往為此往返多次，吃盡苦頭。因此，如何規(guī)范印證死亡證明材料的真實(shí)、有效，是不動(dòng)產(chǎn)登記不可回避的問(wèn)題。

4.如何主動(dòng)引導(dǎo)當(dāng)事人所提供材料的選擇權(quán)利

盡管司法部早在2016年7月廢止了繼承不動(dòng)產(chǎn)強(qiáng)制公證的規(guī)定，《條例》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱《細(xì)則》）明確規(guī)定，因繼承、受遺贈(zèng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的，公證材料不是必須提交的材料。但時(shí)至今日，仍有一些地方公證、登記部門(mén)把公證材料作為繼承、受遺贈(zèng)必須要提交的材料。因此，主動(dòng)告知、提醒和引導(dǎo)當(dāng)事人提供材料的多種選擇方式：所提交的材料可以不經(jīng)公證、也可以經(jīng)公證，真正落實(shí)法律法規(guī)賦予當(dāng)事人提供材料的選擇權(quán)利，是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)必須解決的問(wèn)題。

5.如何準(zhǔn)確認(rèn)定眾多遺囑的法律效力

遺囑的法律效力如何，是不動(dòng)產(chǎn)繼承登記的關(guān)鍵環(huán)節(jié)?！独^承法》規(guī)定，遺囑有口頭、自書(shū)、代書(shū)、錄音和公證遺囑等，而在同一個(gè)因繼承、受遺贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)登記中，往往可能出現(xiàn)一個(gè)或數(shù)個(gè)遺囑，也可能出現(xiàn)相同或不相同的兩個(gè)遺囑，還可能出現(xiàn)不同形式的遺囑等。遺囑的形式多樣、錯(cuò)綜復(fù)雜，但當(dāng)事人的目的宗旨只有一個(gè)，就是盡量讓自己受遺囑、受遺贈(zèng)繼承合法。作為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，沒(méi)有前置條件，即公證機(jī)關(guān)公證文書(shū)把關(guān)，如何弄懂弄通各個(gè)遺囑的相關(guān)內(nèi)容和條件、如何面對(duì)遺囑的各種復(fù)雜情況、如何確定當(dāng)事人所提供遺囑的法律效力，是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)必須重視的問(wèn)題。

6.如何規(guī)范管控登記申請(qǐng)受理環(huán)節(jié)和程序

規(guī)范管理登記申請(qǐng)受理審查環(huán)節(jié)和程序，是不動(dòng)產(chǎn)繼承登記成功與否的保證，也是不動(dòng)產(chǎn)繼承登記成功的基礎(chǔ)。雖然《條例》《細(xì)則》對(duì)登記申請(qǐng)受理、申請(qǐng)人提交材料、材料審查、出具書(shū)面通知等環(huán)節(jié)都做了非常詳盡而規(guī)范的規(guī)定。但在登記具體環(huán)節(jié)的運(yùn)行操作中，仍然會(huì)出現(xiàn)一些不盡人意、尚不規(guī)范、甚至出錯(cuò)的地方，給當(dāng)事人帶來(lái)一些不必要的麻煩和問(wèn)題。因此，準(zhǔn)確規(guī)范、合法管控、嚴(yán)格審查、精心把握登記申請(qǐng)中的每一個(gè)環(huán)節(jié)程序，是確保不動(dòng)產(chǎn)繼承登記成功的保證。

二、化解不動(dòng)產(chǎn)繼承登記法律風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)繼承登記強(qiáng)制取消后帶來(lái)的一些法律風(fēng)險(xiǎn)和難點(diǎn)問(wèn)題，為了避免復(fù)議或訴訟的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)務(wù)之急應(yīng)從以下五方面加以改進(jìn)。

1.廣泛宣傳真正落實(shí)不動(dòng)產(chǎn)繼承登記的有關(guān)法律法規(guī)，理性認(rèn)識(shí)公證的作用，走出不動(dòng)產(chǎn)繼承公證的認(rèn)識(shí)誤區(qū)

及時(shí)落實(shí)廢止1991年司法部、建設(shè)部聯(lián)合出臺(tái)的《關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知》（司公通字〔1991〕117號(hào)）以及2009年中國(guó)公證協(xié)會(huì)公布的《辦理繼承公證的指導(dǎo)意見(jiàn)》，真正落實(shí)2016年7月司法部發(fā)布的《關(guān)于廢止〈司法部、建設(shè)部關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知〉的通知》，把政策交給群眾，做到政策法規(guī)公開(kāi)透明。同時(shí)，認(rèn)識(shí)公證的某些局限性，既不能盲目否定公證的作用，也不能盲目高估。

2.積極引導(dǎo)當(dāng)事人先行解決繼承糾紛，尊重支持法律賦予當(dāng)事人的選擇權(quán)利，創(chuàng)建設(shè)立當(dāng)事人申請(qǐng)承諾信用制度，把不動(dòng)產(chǎn)繼承登記風(fēng)險(xiǎn)降低到最小程度

引導(dǎo)當(dāng)事人先解決不動(dòng)產(chǎn)繼承矛盾糾紛，后辦理不動(dòng)產(chǎn)繼承登記。當(dāng)事人在提交繼承不動(dòng)產(chǎn)登記的申請(qǐng)過(guò)程中，往往會(huì)出現(xiàn)有利害關(guān)系的第三人或更多關(guān)系人提出異議，要求其主張?jiān)摬粍?dòng)產(chǎn)的繼承權(quán)利，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)主動(dòng)引導(dǎo)、積極支招告知申請(qǐng)人及所有有利害關(guān)系的人先行解決不動(dòng)產(chǎn)繼承糾紛矛盾或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬爭(zhēng)議，待法院或仲裁機(jī)構(gòu)出具生效的法律文書(shū)后再申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)繼承登記，確保不動(dòng)產(chǎn)繼承登記順利實(shí)施。

3.不斷完善和規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記的程序、內(nèi)容、方法，強(qiáng)化和規(guī)范登記申請(qǐng)受理、材料審查、書(shū)面通知、發(fā)放證書(shū)等環(huán)節(jié)合法性的管控

不斷完善和規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)繼承登記的程序、內(nèi)容、方法，加強(qiáng)登記機(jī)構(gòu)人員的能力、素質(zhì)、責(zé)任心教育，在不動(dòng)產(chǎn)繼承登記工作實(shí)踐中，不等、不靠、不指望公證機(jī)構(gòu)的公證書(shū)的把關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，認(rèn)真做好不動(dòng)產(chǎn)繼承登記的每個(gè)環(huán)節(jié)的工作，明確每個(gè)環(huán)節(jié)的責(zé)任，建立健全和完善規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記等制度，確保不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)繼承登記符合不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度和《物權(quán)法》等相關(guān)法律法規(guī)，強(qiáng)化、規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)繼承登記各個(gè)環(huán)節(jié)合法性的管控。

4.進(jìn)一步優(yōu)化、磷選、改革、甄別不動(dòng)產(chǎn)繼承登記的相關(guān)材料，做到既合理合法，方便群眾，又能有效避免登記風(fēng)險(xiǎn)

既要堅(jiān)持要求不動(dòng)產(chǎn)繼承登記的申請(qǐng)材料合理合法，符合法律法規(guī)所要求提供的相關(guān)必備材料，又要確保當(dāng)事人在不動(dòng)產(chǎn)繼承法律事實(shí)確定后已經(jīng)取得的且便于方便出示的有關(guān)材料；既要確保材料的真實(shí)性、法律性，又要有效避免所提供登記申請(qǐng)材料可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。

5.采取多樣化方法，規(guī)范公告形式，加強(qiáng)登記機(jī)構(gòu)的自身建設(shè)，完善登記機(jī)構(gòu)的糾錯(cuò)機(jī)制和責(zé)任追究機(jī)制

發(fā)布公告，安民公示，是現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記、發(fā)放不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)證的必須必備環(huán)節(jié)，必須嚴(yán)格遵守。而在不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)繼承登記中，由于繼承房屋、遺囑房屋的固有特點(diǎn)，可采取政府主管部門(mén)官方網(wǎng)站、紙質(zhì)文件、小區(qū)、村委會(huì)、居民委公告專欄、居委會(huì)社區(qū)口頭告示等多樣化的方法，對(duì)公告的形式、內(nèi)容、地點(diǎn)和時(shí)間作出規(guī)范性的規(guī)定，把政策交給群眾，真正發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)繼承登記公告的作用。同時(shí)，建立登記機(jī)構(gòu)的糾錯(cuò)、追究機(jī)制。《物權(quán)法》《土地登記辦法》《房屋登記辦法》等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)章，特別是《條例》《細(xì)則》，對(duì)當(dāng)事人提供虛假申請(qǐng)材料騙取房屋申請(qǐng)登記和登記機(jī)構(gòu)玩忽職守、濫用職權(quán)、循私舞弊的，規(guī)定了相應(yīng)的法律責(zé)任和處置辦法。建議建立和完善登記機(jī)構(gòu)糾錯(cuò)和責(zé)任追究機(jī)制，明確不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)自我查找、自我檢查、自我糾錯(cuò)的職責(zé)、內(nèi)容、程序和方法，并相應(yīng)通過(guò)立法加以規(guī)范。同時(shí)，充分賦予登記機(jī)構(gòu)的上級(jí)隸屬的國(guó)土資源房屋局主管部門(mén)撤銷錯(cuò)誤登記的權(quán)力。

陳品祿/責(zé)任編輯