文丨何瑒

房地產(chǎn)企業(yè)做養(yǎng)老是否占得先機(jī)？

文丨何瑒

面對(duì)養(yǎng)老市場(chǎng)的巨大商機(jī)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“春江水暖鴨先知”。早在2010年，萬(wàn)科便高調(diào)進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)。隨后，綠城、遠(yuǎn)洋、首創(chuàng)、花樣年等公司，都紛紛拋出養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展計(jì)劃。

除了開(kāi)發(fā)打老齡牌的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，如候鳥(niǎo)式養(yǎng)老社區(qū)、休閑養(yǎng)老公寓外，有的地產(chǎn)企業(yè)基于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，從硬件層面進(jìn)行小區(qū)適老化建設(shè)，比如加設(shè)老年人專屬步行通道，增加方便老年人活動(dòng)和使用的設(shè)施等。

萬(wàn)科隨園嘉樹(shù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)思路就是“住宅開(kāi)發(fā)+無(wú)障礙設(shè)計(jì)+部分老年醫(yī)護(hù)服務(wù)設(shè)施”。在保利集團(tuán)的養(yǎng)老戰(zhàn)略中，很重要的一塊內(nèi)容是對(duì)已建社區(qū)進(jìn)行適老化改造，計(jì)劃用五到十年，完成已建社區(qū)的適老配套改造，在新建社區(qū)統(tǒng)一適老化設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)，提供社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)。

更多的房地產(chǎn)企業(yè)是在地產(chǎn)基礎(chǔ)上構(gòu)建社區(qū)和居家養(yǎng)老服務(wù)平臺(tái)，接入各類養(yǎng)老服務(wù)，如建設(shè)老人大學(xué)、活動(dòng)中心、康體中心、日間照料中心等，打通小區(qū)與街道衛(wèi)生、醫(yī)療、文體設(shè)施等功能的銜接，成立互助養(yǎng)老志愿團(tuán)隊(duì)，以物業(yè)服務(wù)為平臺(tái)，提供助餐、助浴、助潔、助急、助醫(yī)的服務(wù)，提供居家網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)，建立長(zhǎng)者智能化服務(wù)平臺(tái)等。

2011年1月，綠城地產(chǎn)建設(shè)了學(xué)院式養(yǎng)老平臺(tái)——綠城頤樂(lè)教育公司，發(fā)展社區(qū)老年大學(xué)。截至2013年6月，綠城已在北京、上海、浙江等共15個(gè)城市和地區(qū)設(shè)立了29個(gè)校區(qū)，注冊(cè)學(xué)員2000多人。

萬(wàn)科的養(yǎng)老產(chǎn)品以提供養(yǎng)老服務(wù)為核心，主打社區(qū)化養(yǎng)老模式，以鄰里式文化為核心，在傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目中拿出一幢樓做養(yǎng)老，或是在成熟大盤中做一個(gè)養(yǎng)老社區(qū)，將專業(yè)護(hù)理型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)植根于社區(qū)中，提供居家、社區(qū)、機(jī)構(gòu)三位一體養(yǎng)老服務(wù)。

有的地產(chǎn)企業(yè)走得更遠(yuǎn)。保利地產(chǎn)自2012年開(kāi)始籌備首家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)“和熹會(huì)”，2015年正式進(jìn)軍社區(qū)，在社區(qū)中設(shè)立“和熹健康生活館”，同時(shí)也是居家養(yǎng)老的基站，對(duì)所有的客戶資源進(jìn)行大數(shù)據(jù)管理。保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊曾表示，從實(shí)際情況來(lái)看，中國(guó)的老年人對(duì)于傳統(tǒng)的家庭關(guān)懷以及情感的需求依然是中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展不可忽視的因素，“我們認(rèn)為，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的專業(yè)服務(wù)體系未來(lái)可以向社區(qū)進(jìn)行延伸，形成專業(yè)服務(wù)和客戶的良性互動(dòng)。未來(lái)我們可以利用這些大數(shù)據(jù)資源，與我們的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)甚至其他外部機(jī)構(gòu)合作。”而在盈利模式上，保利提出了“微利模式”，即居家養(yǎng)老通過(guò)提供適老化的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和增值服務(wù)，收取養(yǎng)老增值服務(wù)費(fèi)；社區(qū)養(yǎng)老層面，通過(guò)老齡公寓的租賃、社區(qū)配套服務(wù)收費(fèi)，收費(fèi)方式采用使用權(quán)十年租賃收費(fèi)制；機(jī)構(gòu)養(yǎng)老通過(guò)提供介護(hù)服務(wù)和生活服務(wù)，收取專業(yè)服務(wù)費(fèi)。

居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老急需的還有醫(yī)療資源，醫(yī)療是養(yǎng)老業(yè)務(wù)的關(guān)鍵一環(huán)。例如廣州萬(wàn)科已經(jīng)形成一個(gè)醫(yī)療共生服務(wù)體系：社區(qū)長(zhǎng)者照料中心“智匯坊”、城市長(zhǎng)者照料中心“榕悅”、大康復(fù)小綜合康復(fù)?？漆t(yī)院“蕙心康復(fù)”三大專業(yè)產(chǎn)品。

盡管房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍養(yǎng)老來(lái)勢(shì)洶洶，但目前尚未形成成熟模式，且盈利難，收費(fèi)高昂、舒適度差、人文關(guān)懷少是老年人對(duì)于地產(chǎn)養(yǎng)老項(xiàng)目的普遍印象。

養(yǎng)老項(xiàng)目可以享受國(guó)家的優(yōu)惠政策，在地價(jià)不斷攀升的背景下，不少開(kāi)發(fā)商打著養(yǎng)老地產(chǎn)的名號(hào)拿地，卻改做普通住宅或者商業(yè)地產(chǎn)。業(yè)內(nèi)人士表示目前養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不管有沒(méi)有商業(yè)模式，不管有沒(méi)有需求，就像做普通房地產(chǎn)一樣迅速拿地做養(yǎng)老地產(chǎn)，一個(gè)僅幾萬(wàn)人口的小鎮(zhèn)，也建幾百畝地的養(yǎng)老綜合體。

但我們也應(yīng)看到，目前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還處于初級(jí)發(fā)展階段，存在這樣或那樣的亂象，但大家對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的未來(lái)有著充分的信心。隨著社會(huì)養(yǎng)老壓力持續(xù)增大，養(yǎng)老供給不足，居民對(duì)養(yǎng)老的需求不斷提高，企業(yè)參與是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然選擇。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，養(yǎng)老市場(chǎng)存在巨大機(jī)遇。

但“養(yǎng)老地產(chǎn)”未來(lái)的路應(yīng)該怎么走？究竟是“賣房子”還是“賣服務(wù)”，怎樣處理賣房子、賣服務(wù)與盈利之間的關(guān)系？中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)人居環(huán)境委員會(huì)專家組組長(zhǎng)、高級(jí)建筑師開(kāi)彥認(rèn)為，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)必須市場(chǎng)化并依賴于開(kāi)發(fā)商的介入，但養(yǎng)老地產(chǎn)跟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不同，除了蓋房賣房，最重要的是要有與老年人心理生理?xiàng)l件配套的服務(wù)，比如老年用品能否跟上。但如何盈利才是最終目的，需要運(yùn)營(yíng)商的介入，開(kāi)發(fā)商在角色中的定位也很重要。