張 波

(梧州學(xué)院，廣西 梧州 543002)

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不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記下農(nóng)村住房所有權(quán)首次登記問題研究

張 波

(梧州學(xué)院，廣西 梧州 543002)

農(nóng)村住房所有權(quán)首次登記的功能在于記載、宣示農(nóng)村住房所有權(quán)，使農(nóng)村住房所有權(quán)權(quán)屬清晰，是農(nóng)村住房變更登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記等其他類型登記的前提。積極開展農(nóng)村住房所有權(quán)的首次登記工作，有利于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的順利開展，有利于城鄉(xiāng)一體化的穩(wěn)步向前推進(jìn)，是建立現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度推動(dòng)農(nóng)村住房財(cái)產(chǎn)權(quán)改革的重要環(huán)節(jié)。

不動(dòng)產(chǎn)；統(tǒng)一登記；農(nóng)村住房；首次登記

當(dāng)前，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作正穩(wěn)步向前推進(jìn)，全國各地農(nóng)村土地確權(quán)登記工作也進(jìn)入關(guān)鍵時(shí)刻。長期以來，我國農(nóng)村住房登記滯后的現(xiàn)實(shí)沒有得到重視。將農(nóng)村住房所有權(quán)的首次登記與宅基地使用權(quán)統(tǒng)一登記，才能實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記所應(yīng)達(dá)到的目標(biāo)；同時(shí)，也是當(dāng)前我國建立現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度、推動(dòng)農(nóng)村住房財(cái)產(chǎn)權(quán)的需要。

一、概述

2008年2月1日起施行的《土地登記辦法》使用了初始登記的概念，沒有首次登記的相關(guān)規(guī)定?！锻恋氐怯涋k法》第25條所規(guī)定的初始登記是指土地登記之外對(duì)設(shè)立的土地權(quán)利的登記。2008年2月15日施行的《房屋登記辦法》也只有初始登記而沒有首次登記的概念。《房屋登記辦法》明確規(guī)定，因合法建造房屋向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)房屋所有權(quán)的登記屬于房屋所有權(quán)的初始登記，房屋包括農(nóng)村房屋在內(nèi)。2015年3月1日施行的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第一次使用了不動(dòng)產(chǎn)首次登記的概念。不動(dòng)產(chǎn)登記分為不動(dòng)產(chǎn)的首次登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、異議登記、注銷登記、更正登記、預(yù)告登記、查封登記等類型。2016年1月1日施行的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第24條明確了不動(dòng)產(chǎn)首次登記是指不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利第一次登記。

農(nóng)村房屋是指在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地上合法建造的各類房屋，包括農(nóng)村村民合法建造的供家庭成員居住的房屋、鄉(xiāng)鎮(zhèn)開辦的企業(yè)所有的房屋、農(nóng)村公共設(shè)施以及公益事業(yè)用房等。本文所稱的農(nóng)村住房主要是指在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有、依法取得宅基地使用權(quán)的集體土地上合法建造的用于居住的房屋。農(nóng)村住房所有權(quán)首次登記，簡言之就是農(nóng)村住房的第一次登記，是指不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)第一次將農(nóng)村村民合法建造住房的所有權(quán)的歸屬和其他法律法規(guī)所規(guī)定的應(yīng)登記的事項(xiàng)如實(shí)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的不動(dòng)產(chǎn)登記行為?？偠灾?，農(nóng)村住房所有權(quán)首次登記是指不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)對(duì)農(nóng)村村民用于居住的房屋所有權(quán)相關(guān)事項(xiàng)的第一次登記。該類登記不涉及房屋的轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、異議等其他類型的登記。在農(nóng)村住房登記問題上，農(nóng)村住房所有權(quán)首次登記、初始登記、第一次登記是同義語，沒有本質(zhì)的區(qū)別。

二、農(nóng)村住房首次登記的重要意義

(一)是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記和城鄉(xiāng)房地一體的不動(dòng)產(chǎn)登記體系建立的需要

黨的第十八屆二中全會(huì)和第十二屆全國人大第一次會(huì)議審議通過的《國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》明確要求建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。2014年8月1日國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等五部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加快推進(jìn)宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作的通知》要求將農(nóng)村住房納入宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)登記發(fā)證工作中，建立健全不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，形成覆蓋城鄉(xiāng)房地一體的不動(dòng)產(chǎn)登記體系。

我國城鎮(zhèn)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)建立了相對(duì)完備的登記制度，農(nóng)村土地、房屋登記一直以來比較滯后，登記率低。根據(jù)國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部項(xiàng)目“村鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權(quán)管理現(xiàn)狀、需求與制度改革實(shí)證調(diào)查研究及抽樣調(diào)查分析”課題組的調(diào)研結(jié)果顯示，在農(nóng)村住房登記工作開展較好的地區(qū)，農(nóng)村住房的實(shí)際辦理登記也大約只有1/4[1]。我國當(dāng)前推行的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記理應(yīng)包括農(nóng)村和城鎮(zhèn)在內(nèi)的土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記。將農(nóng)村住房納入不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的范疇，才能實(shí)現(xiàn)農(nóng)村與城市房屋登記的接軌。農(nóng)村住房所有權(quán)的首次登記是農(nóng)村住房登記的重要組成部分，是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記和城鄉(xiāng)房地一體的不動(dòng)產(chǎn)登記體系建立的重要環(huán)節(jié)。做好農(nóng)村住房所有權(quán)的首次登記工作，有利于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的順利開展；有利于縮小城鄉(xiāng)差距，有利于城鄉(xiāng)一體化的穩(wěn)步向前推進(jìn)。

(二)是開展農(nóng)村住房其他登記的基礎(chǔ)和農(nóng)村住房財(cái)產(chǎn)權(quán)改革的需要

中國共產(chǎn)黨第十七屆三中全會(huì)拉開了我國新一輪農(nóng)村土地制度改革的大幕，包括我國農(nóng)村宅基地制度改革在內(nèi)的農(nóng)村土地制度改革正式啟動(dòng)[2]。隨著農(nóng)村土地制度改革的開展，宅基地上的農(nóng)村住房制度的改革在所難免。涉及農(nóng)村土地、住房改革的政策都要求“產(chǎn)權(quán)清晰”，把產(chǎn)權(quán)不清、存在矛盾和糾紛的農(nóng)村集體土地及房屋排除在試點(diǎn)改革之外。因此，當(dāng)前我國出臺(tái)的涉及農(nóng)村土地住房改革的政策基本都對(duì)包括農(nóng)村住房所有權(quán)在內(nèi)的農(nóng)村土地和房屋登記做出了明確規(guī)定。

農(nóng)村土地以及住房制度改革實(shí)際上是使農(nóng)村住房財(cái)產(chǎn)權(quán)資本化、市場化，使農(nóng)村集體土地房屋資產(chǎn)屬性得以充分體現(xiàn)。改革的目標(biāo)是建立“產(chǎn)權(quán)歸屬明晰、權(quán)責(zé)明確、保護(hù)嚴(yán)格、流轉(zhuǎn)順暢”的農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度，其前提是“產(chǎn)權(quán)歸屬清晰”。完善農(nóng)村房屋登記制度和體系，真正明晰農(nóng)村住房權(quán)利歸屬，使第三人知曉農(nóng)村住房權(quán)屬變動(dòng)，在一定程度上起到保護(hù)第三人權(quán)利、維護(hù)流轉(zhuǎn)安全的作用，為農(nóng)村住房財(cái)產(chǎn)權(quán)的改革奠定良好的基礎(chǔ)。

《中華人民共和國物權(quán)法》第30條明確規(guī)定，農(nóng)村村民屬合法建造的住房可以取得住房所有權(quán)，也就是說房屋竣工后農(nóng)村村民已經(jīng)取得了房屋的所有權(quán)不需要登記。但第31條的規(guī)定，因合法建造取得的住房所有權(quán)，未辦理登記的情形下進(jìn)行處分的，不發(fā)生住房所有權(quán)變動(dòng)的效力。農(nóng)村住房所有權(quán)的首次登記，是農(nóng)村住房所有權(quán)的初始登記、設(shè)立登記，是進(jìn)行農(nóng)村住房其他登記的前提和基礎(chǔ)。農(nóng)村住房變更登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記等其他類型登記的前提是農(nóng)村住房所有權(quán)已辦理了首次登記，只有完成住房所有權(quán)的首次登記才能辦理其他類型的登記。農(nóng)村住房所有權(quán)首次登記的功能在于記載、宣示農(nóng)村住房所有權(quán)，是農(nóng)村住房產(chǎn)權(quán)歸屬清晰必不可少的環(huán)節(jié)，是構(gòu)建農(nóng)村住房產(chǎn)權(quán)處置機(jī)制、促進(jìn)農(nóng)村住房由資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y本的必要前提，是農(nóng)村住房財(cái)產(chǎn)權(quán)制度改革的重要組織部分。

(三)是有效保障農(nóng)村住房財(cái)產(chǎn)權(quán)、規(guī)范和加強(qiáng)農(nóng)村住房管理的需要

隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展,農(nóng)村住房財(cái)產(chǎn)權(quán)制度改革的推進(jìn)以及城鄉(xiāng)一體化的開展，農(nóng)村住房已經(jīng)成為農(nóng)村村民重要的資產(chǎn)和財(cái)富?，F(xiàn)實(shí)情況是，農(nóng)村住房所有權(quán)的辦證率低，大部分沒有辦理住房所有權(quán)登記，沒有取得住房所有權(quán)證。農(nóng)村住房所有權(quán)模糊不清導(dǎo)致基于住房產(chǎn)生的其他權(quán)利不明晰。實(shí)踐中因農(nóng)村住房產(chǎn)權(quán)引發(fā)的糾紛和矛盾與日俱增，農(nóng)村村民的合法權(quán)益受損，很難得到有效保障。開展農(nóng)村住房所有權(quán)的首次登記，明確農(nóng)村住房所有權(quán)的權(quán)屬，使農(nóng)村住房其他權(quán)利得以明晰，有利于解決由于農(nóng)村住房產(chǎn)權(quán)不清、權(quán)責(zé)不明所引發(fā)的矛盾和糾紛，從而能夠保障廣大農(nóng)村村民所享有的合法權(quán)益。

通過農(nóng)村住房所有權(quán)的登記，將農(nóng)村住房所有權(quán)的權(quán)利人、位置、面積、用途等相關(guān)信息清楚地記載于不動(dòng)產(chǎn)登記薄，為農(nóng)村住房管理提供詳細(xì)、具體的信息基礎(chǔ)。農(nóng)村住房登記資料所記載相關(guān)信息的健全和完備，能夠幫助農(nóng)村住房管理部門全面科學(xué)地了解、掌握農(nóng)村住房的相關(guān)信息，以便于采取措施正確引導(dǎo)，也為查處農(nóng)村違法建房提供依據(jù)，最終達(dá)到規(guī)范和加強(qiáng)農(nóng)村住房管理的目的。

三、農(nóng)村住房所有權(quán)首次登記存在的主要問題

長期以來我國農(nóng)村住房的登記工作滯后，發(fā)證率偏低。農(nóng)村住房所有權(quán)首次登記過程中將會(huì)遇到各種各樣的問題，需要解決的困難也較多。本文主要從以下幾個(gè)方面對(duì)登記中存在的問題進(jìn)行論述。

(一)農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作滯后

農(nóng)村住房建造所占用的是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織擁有所有權(quán)的宅基地，作為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員對(duì)本集體經(jīng)濟(jì)組織享有所有權(quán)的宅基地只能取得使用權(quán)。農(nóng)村村民的住房與所占用的宅基地不可分離，農(nóng)村住房依附于宅基地及其使用權(quán)，農(nóng)村宅基地使用權(quán)為農(nóng)村村民住房提供了正當(dāng)、合法的權(quán)源基礎(chǔ)。宅基地使用權(quán)的權(quán)屬不清和存在的爭議將會(huì)導(dǎo)致農(nóng)村住房所有權(quán)首次登記無法進(jìn)行，《房屋登記辦法》和《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》也明確要求，在辦理農(nóng)村住房所有權(quán)首次登記時(shí)應(yīng)當(dāng)提供宅基地使用權(quán)證明。宅基地使用權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)登記證書就是辦理農(nóng)村住房所有權(quán)首次登記時(shí)應(yīng)當(dāng)提供的有效證明。農(nóng)村住房所有權(quán)首次登記發(fā)證率低、工作開展困難的重要原因之一就是農(nóng)村宅基地使用權(quán)權(quán)屬不清，確權(quán)登記工作滯后。

(二)農(nóng)村住房所有權(quán)首次登記權(quán)利主體的界定存在缺陷

《房屋登記辦法》第83條明確規(guī)定，“申請(qǐng)村民住房所有權(quán)初始登記的，還應(yīng)當(dāng)提交申請(qǐng)人屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的證明?！痹瓌t上屬于農(nóng)村住房所在地集體經(jīng)濟(jì)組織的成員才能辦理農(nóng)村住房所有權(quán)的首次登記。隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展、戶籍改革制度的推進(jìn)，農(nóng)村人口流動(dòng)導(dǎo)致農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員發(fā)生變動(dòng)，存在建房時(shí)為住房所在地的集體經(jīng)濟(jì)組織成員，但在住房建成后所有權(quán)首次登記申請(qǐng)前轉(zhuǎn)為非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的情形。如果單純以登記申請(qǐng)人不具有住房所有地集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格而不辦理住房所有權(quán)首次登記實(shí)為不妥，會(huì)導(dǎo)致對(duì)農(nóng)村村民合法權(quán)益的侵害。

農(nóng)村宅基地使用權(quán)以“戶”為單位申請(qǐng)取得，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員不能以個(gè)人名義申請(qǐng)取得宅基地使用權(quán)。因此，農(nóng)村宅基地使用權(quán)是農(nóng)村村民以家庭為單位、家庭成員共同享有的土地權(quán)利，而不是組成農(nóng)村家庭成員的個(gè)體分別享有的權(quán)利。在實(shí)踐過程中，我國各地在對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)進(jìn)行登記時(shí)都是以“戶”為單位進(jìn)行登記，并以“戶”為單位發(fā)放宅基地使用權(quán)權(quán)屬證書。然而，根據(jù)法律與政策確定農(nóng)村住房所有權(quán)的歸屬和城市住房所有權(quán)的歸屬一樣，應(yīng)以建設(shè)房屋的出資人為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行確定，而不是以“戶”為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行確定?，F(xiàn)實(shí)中農(nóng)村住房主要由部分成年的家庭成員出資、出力建造，根據(jù)現(xiàn)有法律與政策規(guī)定建造住房的出資人理應(yīng)被認(rèn)定為農(nóng)村房屋所有權(quán)人。如果將農(nóng)村住房所有權(quán)首次登記的權(quán)利人確定為建造住房的出資人，將會(huì)導(dǎo)致農(nóng)村宅基地使用權(quán)的權(quán)利人與住房所有權(quán)登記的權(quán)利主體很難一致，可能引發(fā)不必要的矛盾和糾紛。

(三)房屋建造人已故情形下的農(nóng)村住房所有權(quán)的登記存在不足

農(nóng)村住房所有權(quán)首次登記的權(quán)利人應(yīng)為住房原始取得人，也就是因合法建造住房而應(yīng)當(dāng)取得住房所有權(quán)的權(quán)利人。在農(nóng)村住房原始取得的權(quán)利人去世時(shí)，應(yīng)為其所有的農(nóng)村住房可能依然存在。有的地方采取由合法繼承人對(duì)被繼承的農(nóng)村住房所有權(quán)直接提出申請(qǐng)并予以登記的做法來解決登記過程中遇到的此類特殊情形。這種在不進(jìn)行農(nóng)村住房所有權(quán)首次登記的情況下直接由繼承人申請(qǐng)登記的做法，一方面違背當(dāng)前我國房屋登記的法律與政策；另一方面將會(huì)導(dǎo)致該不動(dòng)產(chǎn)登記簿對(duì)住房所有權(quán)登記記載的信息不完整，不能準(zhǔn)確反映該住房所有權(quán)的權(quán)屬變化的情況。登記信息不全、不完整影響了農(nóng)村住房的有效管理，甚至?xí)黾愚r(nóng)村住房將來權(quán)屬變動(dòng)的難度。

(四)登記組織機(jī)構(gòu)和人才隊(duì)伍建設(shè)滯后，登記經(jīng)費(fèi)欠缺

農(nóng)村住房所有權(quán)的首次登記涉及到登記的申請(qǐng)、受理、審核、登簿、發(fā)證等工作。大部分農(nóng)村屬于“獨(dú)門獨(dú)院”、分散居住，農(nóng)村住房的數(shù)量大、分布廣?；鶎硬粍?dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)管轄的范圍大、涉及的村莊多，部分還位于偏遠(yuǎn)山區(qū)。根據(jù)《房屋登記辦法》第19條的要求，農(nóng)村住房所有權(quán)的首次登記須登記人員實(shí)地查看。因此，農(nóng)村住房所有權(quán)首次登記的難度較大并且工作量大。各地基層不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)基本上存在登記人員數(shù)量不足、登記人才嚴(yán)重短缺、登記所需經(jīng)費(fèi)不足的問題，嚴(yán)重影響農(nóng)村住房首次登記工作的順利、有效開展。

四、積極推進(jìn)農(nóng)村住房所有權(quán)首次登記的對(duì)策

積極推進(jìn)農(nóng)村住房所有權(quán)首次登記工作是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的應(yīng)有之意，是當(dāng)前農(nóng)村土地制度改革的需要，也是深化農(nóng)村改革的必然要求。全國各地必須采取有效措施，積極應(yīng)對(duì)登記過程中存在的問題，使農(nóng)村住房所有權(quán)的首次登記工作得以順利向前推進(jìn)。

(一)做好農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作，完善農(nóng)村宅基地使用權(quán)與住房所有權(quán)首次登記的銜接

房屋不能離開土地而建造，否則將變成“空中樓閣”[3]。除2011年中央一號(hào)文件關(guān)注水利建設(shè)外，2009年到2016年的其他年份發(fā)布的中央一號(hào)文件都對(duì)包括宅基地使用權(quán)在內(nèi)的農(nóng)村集體土地確權(quán)登記提出了要求與部署，除此之外相關(guān)部委、各地政府也多次發(fā)文強(qiáng)調(diào)要求積極開展包括農(nóng)村宅基地使用權(quán)在內(nèi)的農(nóng)村集體土地的確權(quán)登記工作。全國各地應(yīng)當(dāng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行農(nóng)村集體土地確權(quán)政策，根據(jù)本地區(qū)的實(shí)際情況采取有效措施，盡快完成農(nóng)村宅基地使用權(quán)確權(quán)登記和頒證的相關(guān)工作，給合法取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)的權(quán)利人發(fā)放不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證，在農(nóng)村住房所有權(quán)首次登記時(shí)能夠提供合法占有和使用宅基地的權(quán)屬證明，推動(dòng)農(nóng)村住房所有權(quán)首次登記工作的順暢開展。

在農(nóng)村宅基地使用權(quán)首次登記或農(nóng)村住房所有權(quán)登記時(shí)，必須將兩者一并考慮，做到農(nóng)村住房所有權(quán)與宅基地使用權(quán)首次登記的有效銜接。這樣做既可以避免增加群眾負(fù)擔(dān)、減少登記經(jīng)費(fèi)，又能使農(nóng)村住房所有權(quán)首次登記和宅基地使用權(quán)的權(quán)利主體保持一致，做到“房地一體”，避免房地登記主體不一致所帶來的不必要的矛盾與糾紛。農(nóng)村宅基地使用權(quán)擔(dān)負(fù)著福利和保障功能，具有身份限制、無償無期限以及面積限制的特性。我國一直以來采取保守的農(nóng)村土地政策，法律與政策對(duì)宅基地使用權(quán)的限制較多，在農(nóng)村住房所有權(quán)首次登記和宅基地使用權(quán)同時(shí)進(jìn)行登記存在困難時(shí)，在當(dāng)前情況下可以考慮對(duì)宅基地使用權(quán)做出前置認(rèn)定，在合法取得宅基地使用權(quán)并辦理宅基地使用權(quán)登記后，再辦理農(nóng)村住房所有權(quán)的首次登記，即“先地后房”。

(二)合理界定農(nóng)村住房所有權(quán)首次登記的權(quán)利主體

1．妥善處理非住房所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員登記問題

《物權(quán)法》第30條規(guī)定：“因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力?！蔽覈r(nóng)村住房的建房人對(duì)于農(nóng)村住房投入了資金和勞動(dòng)，只要屬于合法建造，住房竣工之日即使沒有辦理登記建房人也能取得該住房的所有權(quán)。當(dāng)然，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)理應(yīng)對(duì)其所有權(quán)的權(quán)屬進(jìn)行確認(rèn)。否則，屬于對(duì)農(nóng)村住房建造人合法權(quán)利的侵害。因此，在進(jìn)行農(nóng)村所有權(quán)首次登記過程中，應(yīng)妥善處理非住房所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員的登記問題。綜合考慮建房時(shí)各方面的因素，對(duì)于在建房時(shí)符合用地、規(guī)劃等要求，并辦理了合法的建房手續(xù)的，無論房屋建成后是否屬于住房所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員，都應(yīng)對(duì)其住房所有權(quán)予以登記，并在首次登記時(shí)不需要再要求住房所有權(quán)登記的申請(qǐng)人向登記機(jī)構(gòu)提交屬于住房所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員的相關(guān)證明材料。即使在建房時(shí)手續(xù)不全，若能夠補(bǔ)辦，應(yīng)與當(dāng)?shù)赝恋毓芾?、村?zhèn)建設(shè)部門協(xié)調(diào)，在補(bǔ)辦相關(guān)的手續(xù)后予以首次登記。

2．明確農(nóng)村住房所有權(quán)首次登記的申請(qǐng)及權(quán)利主體

《房屋登記辦法》第8條規(guī)定：“辦理房屋登記，應(yīng)當(dāng)遵循房屋所有權(quán)和房屋占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。”故此，在農(nóng)村住房所有權(quán)開展首次登記過程中，應(yīng)做到農(nóng)村宅基地使用權(quán)的權(quán)利人與住房所有權(quán)登記的權(quán)利主體一致，明確農(nóng)村住房所有權(quán)首次登記的申請(qǐng)和權(quán)利主體。農(nóng)村住房所有權(quán)首次登記應(yīng)以“戶”的名義申請(qǐng)登記，由“戶主”代表家庭成員向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)登記。在農(nóng)村住房所有權(quán)首次登記時(shí)，也應(yīng)以“戶”的名義進(jìn)行登記。如果登記在“戶主”名下，往往被理解為住房所有權(quán)的權(quán)利人是登記記載的“戶主”，不能將住房所有權(quán)直接登記到“戶主”名下，可以在不動(dòng)產(chǎn)登記薄上記載“戶主XXX”[4]。為了維護(hù)出資建造人的權(quán)利，可在不動(dòng)產(chǎn)登記薄上記載出資建造的家庭成員的名字，對(duì)家庭成員共同出資建造住房的事實(shí)予以確認(rèn)。

(三)合理對(duì)房屋建造人已故情形下的農(nóng)村住房所有權(quán)進(jìn)行登記

農(nóng)村住房所有權(quán)首次登記是農(nóng)村住房其他登記的基礎(chǔ)，必須在完成農(nóng)村住房所有權(quán)登記的前提下才能進(jìn)行變更、移轉(zhuǎn)等其他類型的登記。建議由合法繼承人采取代位申請(qǐng)的方式，由合法繼承人向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提交繼承的農(nóng)村住房所有權(quán)登記的相關(guān)材料，按照登記程序的要求辦理相關(guān)的登記手續(xù)，從而完成住房所有權(quán)的首次登記。由于擁有住房所有權(quán)的被繼承人已經(jīng)死亡、房屋所有權(quán)的權(quán)利主體已經(jīng)消滅，登記機(jī)構(gòu)可以不予以頒發(fā)房屋所有權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)登記證明。在由繼承人代位申請(qǐng)辦理農(nóng)村住房所有權(quán)首次登記的基礎(chǔ)上再為繼承人辦理所繼承的住房所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記就順理成章，既合法又合理。為了精減辦理程序、減輕登記申請(qǐng)人負(fù)擔(dān)，對(duì)于此類住房所有權(quán)的首次登記與繼承轉(zhuǎn)移登記的各地的不動(dòng)產(chǎn)登記部門可以采取合并辦理的辦法，也可以將兩個(gè)登記相關(guān)的材料進(jìn)行合并歸檔。這樣做，農(nóng)村住房所有權(quán)的申請(qǐng)人和權(quán)利人都能夠得以厘清，既方便了農(nóng)村群眾申請(qǐng)農(nóng)村住房所有權(quán)的首次登記，也維護(hù)了農(nóng)村群眾財(cái)產(chǎn)繼承法律關(guān)系的相對(duì)穩(wěn)定。

(四)加強(qiáng)登記組織機(jī)構(gòu)和人才隊(duì)伍建設(shè)，提供經(jīng)費(fèi)保障

任何一項(xiàng)制度的實(shí)施必須要有人、財(cái)、物等方面的保障。全面、順暢開展農(nóng)村住房所有權(quán)首次登記工作必須從機(jī)構(gòu)設(shè)置、人才隊(duì)伍、登記經(jīng)費(fèi)等方面對(duì)包括農(nóng)村住房所有首次登記在內(nèi)的基層不動(dòng)產(chǎn)登記予以保障。

1．加強(qiáng)組織機(jī)構(gòu)和人才隊(duì)伍建設(shè)

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記要求我國的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、登記依據(jù)、登記簿冊(cè)和信息平臺(tái)實(shí)現(xiàn)“四統(tǒng)一”。目前，我國市縣兩級(jí)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記整合在去年年底已基本完成，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)原則上以建立縣級(jí)登記機(jī)構(gòu)為主。為了減輕農(nóng)村群眾負(fù)擔(dān)，為他們提供登記服務(wù)的便利，方便群眾就近辦理登記。鑒于長期以來我國農(nóng)村土地房屋登記基礎(chǔ)薄弱，在機(jī)構(gòu)設(shè)置方面可以在鄉(xiāng)鎮(zhèn)設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)派出機(jī)構(gòu)，接受包括農(nóng)村住房所有權(quán)首次登記在內(nèi)的農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記的申報(bào)受理工作。為了更好地開展農(nóng)村所有權(quán)的首次登記工作，當(dāng)前在各基層不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一機(jī)構(gòu)中設(shè)置專窗、配備專人負(fù)責(zé)農(nóng)村住房所有權(quán)首次登記工作。在各個(gè)農(nóng)村內(nèi)部可以考慮聘請(qǐng)一名熟悉當(dāng)?shù)剞r(nóng)村住房實(shí)際情況的協(xié)助登記員，負(fù)責(zé)宣傳農(nóng)村住房所有權(quán)首次登記的政策，收集本村提交的住房所有權(quán)首次登記的相關(guān)登記材料及辦證申請(qǐng)，由協(xié)助登記員統(tǒng)一向當(dāng)?shù)氐牟粍?dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提交，收到材料和申請(qǐng)的登記部門經(jīng)審核通過、辦證后由農(nóng)房員統(tǒng)一將證書交給權(quán)利人。在配齊農(nóng)村住房所有權(quán)首次登記工作人員的基礎(chǔ)上，要注重從規(guī)范登記、信息操作、服務(wù)質(zhì)量等方面加強(qiáng)對(duì)登記工作人員進(jìn)行培訓(xùn)，提高登記人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和工作素養(yǎng)。同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)引進(jìn)高素質(zhì)的登記人員、加強(qiáng)人才培養(yǎng)，打造高素質(zhì)、高效率的登記隊(duì)伍。

2．提供充足的經(jīng)費(fèi)保障

根據(jù)財(cái)政部、國家發(fā)展改革委印發(fā)的《關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記收費(fèi)有關(guān)政策問題的通知》(財(cái)稅[2016]79號(hào))的規(guī)定，農(nóng)村住房所有權(quán)首次登記只收取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書工本費(fèi)。僅僅收取住房所有權(quán)登記的工本費(fèi)，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)來說是“支”遠(yuǎn)大于“收”，經(jīng)費(fèi)緊張是農(nóng)村住房所有權(quán)首次登記工作開展的難題之一。2014年國土資源部、財(cái)政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等五部門聯(lián)合印發(fā)并實(shí)施的《關(guān)于進(jìn)一步加快推進(jìn)宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作的通知》對(duì)農(nóng)村土地房屋確權(quán)登記的經(jīng)費(fèi)來源予以明確，明確規(guī)定“切實(shí)保障經(jīng)費(fèi)落實(shí)。相關(guān)地方政府要按照2013年、2014年中發(fā)1號(hào)文件要求將確權(quán)登記頒證工作經(jīng)費(fèi)納入財(cái)政預(yù)算，切實(shí)保障工作開展”。各地政府應(yīng)將農(nóng)村住房所有權(quán)首次登記所需經(jīng)費(fèi)納入財(cái)政預(yù)算，必須及時(shí)足額撥付。該項(xiàng)經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)設(shè)立專門帳戶，實(shí)行“?？顚Ｓ谩?，不得克扣、挪用與截留，為農(nóng)村住房所有權(quán)首次登記提供充足的經(jīng)費(fèi)支持。

[1]徐曉松.中國農(nóng)房登記的制約因素及制度改革思考[J].天津師范大學(xué)學(xué)報(bào)，2013(1)：17-21.

[2]張波.農(nóng)村土地制度改革背景下宅基地使用權(quán)申請(qǐng)取得制度的改革與完善：[J].中國農(nóng)業(yè)資源與區(qū)劃，2016(3).

[3]高圣平.不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記視野下的農(nóng)村房屋登記：困境與出路[J].當(dāng)代法學(xué)，2014(2).

[4]任國良.農(nóng)村村宅產(chǎn)權(quán)登記主體探討[J].中國房地產(chǎn)，2010(1)：42-43.

(責(zé)任編輯：覃華巧)

On Issues in the First Registration of Rural Housing Ownership in the Context of Unified Registration of Real Estates

Zhang Bo

(Wuzhou University, Wuzhou 543002, China)

The function of the first registration of rural housing ownership is to record and announce the ownership of rural housing so as to make the ownership clear and definite, which constitute the precondition of the other registrations, such as registration of alteration and/or transfer of ownership, registration of mortgage, etc. To actively carry out the work the first registration of rural housing ownership will facilitate the unified registration of real estates and the integration of city and countryside and it also is an important step to establish modern property rights system and push the reform of rural housing ownership.

Real estate; Unified registration; Rural housing; The first registration.

2016-12-30

D912.3

A

1673-8535(2017)01-0048-06

張波(1979-)，男，湖北襄陽人，梧州學(xué)院文法學(xué)院講師，法學(xué)碩士，研究方向：農(nóng)村土地法律與政策。