劉偉 中冶置業(yè)集團有限公司

房地產資產證券化對企業(yè)產融結合發(fā)展模式的影響初探

劉偉 中冶置業(yè)集團有限公司

在政府推進房地產資產證券化試點政策形勢下，近年來我國頻頻爆出大型金融保險企業(yè)參股房地產企業(yè)的新聞，基于此，本文分析了房地產資產證券化與企業(yè)產融結合的趨勢，并選擇了安邦保險增持金融街控股股份、越秀地產的產融結合發(fā)展兩方面實例進行深入論述，希望由此能夠為相關研究人員帶來一定啟發(fā)。

房地產行業(yè) 資產證券化 產融結合發(fā)展模式

前言：隨著經濟與社會的快速發(fā)展，我國房地產行業(yè)出現(xiàn)了多種新型產業(yè)發(fā)展模式，本文研究便對其中代表性較強的一種產業(yè)發(fā)展模式展開了深入研究，這種發(fā)展模式是否會在我國房地產行業(yè)普及開來、其對房地產行業(yè)產融結合帶來的影響，都是本文研究需要探討的問題。

一、房地產資產證券化與企業(yè)產融結合的趨勢

雖然近年來我國房地產行業(yè)實現(xiàn)了較為長足的進步，但相較于發(fā)達國家而言，我國房地產金融的發(fā)展卻處于較為初級的階段，房地產行業(yè)的主要融資模式為銀行貸款便是這一初級階段認知的最有力證明。為了扭轉房地產金融發(fā)展落后的現(xiàn)狀，我國政府于2013年起開始逐漸加大房地產金融制度和政策的改革力度，而隨著2014年9月《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》的下達，我國房地產行業(yè)開始真正走上資產證券化發(fā)展道路[1]。

近年來我國房地產企業(yè)銀行貸款的難度不斷提升，銀行等金融機構也面臨著較為嚴重的長期貸款流動性風險，但隨著房地產資產證券化發(fā)展方向的明確，房地產企業(yè)與金融結構的強強聯(lián)手就將解決彼此發(fā)展中存在的多方面問題，房地產企業(yè)的發(fā)展轉型、金融結構的更靈活保險理財產品設計也將由此實現(xiàn)，這對于二者的長期可持續(xù)發(fā)展實現(xiàn)都將帶來一定積極影響。

二、房地產資產證券化對企業(yè)產融結合發(fā)展影響

為了提升本文研究的實踐價值，筆者選擇了安邦保險增持金融街控股股份、越秀地產的產融結合發(fā)展兩個不同案例作為研究對象，希望由此實現(xiàn)較為直觀的房地產資產證券化對企業(yè)產融結合發(fā)展影響論述。

（一）安邦保險增持金融街控股股份

金融街控股是我國上市房地產公司中商業(yè)地產品質較高的房地產企業(yè)，該企業(yè)具備著資金成本較小、規(guī)模較大、上市時間較長、資產負債表相對安全等特點，隨著近年來我國各大城市商業(yè)物業(yè)租金水平的不斷提升，該企業(yè)的資產估值也始終處于上升態(tài)勢，正是由于金融街控股所擁有的多項優(yōu)勢，安邦保險才會在近些年不斷舉牌增持金融街控股股票，而這種行為帶來的影響則可以概括為：為安邦保險理財產品設計提供支持、金融街控股實現(xiàn)自身資產模式轉型兩個方面，金融街控股與安邦保險由此就能夠實現(xiàn)雙方共贏發(fā)展的新局面。

1.為安邦保險理財產品設計提供支持

作為國內A股市場大型房地產企業(yè)的金融街控股雖然已經渡過了快速成長期，但結合該企業(yè)的發(fā)展方向不難發(fā)現(xiàn)，大幅現(xiàn)金分紅在未來很長一段時間都將成為金融街控股的運營常態(tài)，而這一現(xiàn)狀下安邦保險如果能夠通過大量控股獲得董事會席位，金融街控股的現(xiàn)金分紅就能夠得到更有力保障，這對于安邦保險的理財產品設計就將帶來較為積極影響。在筆者的實際調查中發(fā)現(xiàn)，近年來安邦保險高額分紅險產品的銷售情況極為優(yōu)秀，這正為筆者認知提供了有力依據。

2.金融街控股實現(xiàn)自身資產模式轉型

除了安邦保險能夠在增持金融街控股股份過程中實現(xiàn)自身的更好發(fā)展外，金融街控股也能夠從中獲得發(fā)展的契機。在金融街控股獲得安邦保險大股東的支持后，金融街控股的資產模式就將由重資產模式向輕資產模式轉型，由此實現(xiàn)的企業(yè)發(fā)展資金充足就將使得金融街控股將更多精力投入到商業(yè)物業(yè)的優(yōu)質管理中，這對于金融街控股的商業(yè)物業(yè)資產增值、資產負債率與盈利水平的提升都將帶來較為積極影響，金融街控股由此就將不斷提升自身企業(yè)價值，金融街控股與安邦保險的雙贏也將真正得以實現(xiàn)[2]。

（二）越秀地產的產融結合發(fā)展

越秀地產股份有限公司是一家國內少有的在海外擁有房地產信托基金的房地產企業(yè)，而該企業(yè)在房地產資產證券化的影響下則走上了自身產融結合轉型發(fā)展的道路，該企業(yè)的發(fā)展對于我國房地產行業(yè)的發(fā)展也將帶來一定借鑒作用。在自身產融結合轉型發(fā)展的道路中，REITs平臺在其中發(fā)揮著關鍵性作用，越秀地產產融結合的起步便是由此實現(xiàn)了廣州國際金融中心注入其投資信托基金，而這也一舉扭轉了越秀地產企業(yè)長期以來存在的經營發(fā)展緩慢、負債率較高、股價較低等發(fā)展問題，越秀地產股份有限公司能夠在短時間內實現(xiàn)自身在我國珠三角等地區(qū)的戰(zhàn)略布局便得益于此。

結合越秀地產的產融結合發(fā)展案例不難發(fā)現(xiàn)，房地產資產證券化對越秀地產的發(fā)展帶來了較為積極的影響，這種影響主要體現(xiàn)在企業(yè)資產結構與負債結構的良性變化方面，企業(yè)的抗風險能力、綜合價值、產融結合平臺構建由此也能夠獲得有力支持，可以說越秀地產股份有限公司近年來取得的成果與產融結合這種新興發(fā)展模式的支持密不可分，這為我國很多大型房地產企業(yè)指明了發(fā)展方向。

結合安邦保險增持金融街控股股份、越秀地產的產融結合發(fā)展兩類案例進行分析不難發(fā)現(xiàn)，兩種產融結合模式在房地產企業(yè)的發(fā)展中都發(fā)揮了不俗的效用，而由此我們就能夠得出以下幾方面啟示，即：

（1）金融企業(yè)產品創(chuàng)新能夠在房地產企業(yè)證券化發(fā)展下得到有力支持。（2）產融結合發(fā)展模式將成為我國大型房地產企業(yè)的重要發(fā)展途徑與企業(yè)組織創(chuàng)新途徑。（3）國家與政府對于房地產資產證券化的重視力度將不斷增強，我國房地產行業(yè)由此將走上轉型升級的健康發(fā)展道理。

三、結論

綜上所述，房地產資產證券化對企業(yè)產融結合發(fā)展模式的積極影響在文中實現(xiàn)了較為直觀傳達。而在此基礎上，本文列舉的實際案例也說明了產融結合發(fā)展模式對于我國房地產發(fā)展的重要性。因此，在相關研究開展中、房地產企業(yè)發(fā)展方向選擇中，本文研究都具備著較高參考價值。

[1]方建國.房地產資產證券化對企業(yè)產融結合發(fā)展模式的影響研究[J].建筑經濟,2015,12∶59-62.

[2]顏君誼.企業(yè)集團實行產融結合的幾點思考——基于X集團試水產融互動案例[J].中外企業(yè)家,2016,31∶21-22.