田 華

錫林郭勤盟光榮院

我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的有關(guān)問(wèn)題研究

田 華

錫林郭勤盟光榮院

房地產(chǎn)金融的發(fā)展在房地產(chǎn)發(fā)展發(fā)揮的作用日漸增大，所以，國(guó)家政府相關(guān)部門以及房地產(chǎn)行業(yè)要重視房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的進(jìn)步。目前我國(guó)房地產(chǎn)金融的發(fā)展趨勢(shì)良好，但是其在具體的發(fā)展中還存在不少的問(wèn)題，為了促進(jìn)房地產(chǎn)金融行業(yè)的更好發(fā)展，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融發(fā)展的創(chuàng)新，必須要求有關(guān)單位和部門能夠采取有效的措施解決問(wèn)題，從而促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展?；诖吮疚姆治隽宋覈?guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的有關(guān)問(wèn)題。

房地產(chǎn)金融；創(chuàng)新；問(wèn)題

1 房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的功能

1.1 資金流通

促進(jìn)資金流通是房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的重要功能，房地產(chǎn)金融從金融產(chǎn)品與金融工具方面，增加了房地產(chǎn)投資者的選擇，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新在市場(chǎng)產(chǎn)品的投放中，給投資者投資的范圍提供了廣泛性，使得市場(chǎng)的金融體系與市場(chǎng)方面的流通渠道大大增加，減少了投資者的資金使用范疇，一定程度上為投資者節(jié)約了成本，放寬了對(duì)投資者的資金限制，并且回報(bào)率非常大，保證了金融資金的有效流通。

1.2 風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移

學(xué)者們認(rèn)為房地產(chǎn)金融創(chuàng)新能夠使價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)等得到有效的防御，讓金融風(fēng)險(xiǎn)有效的轉(zhuǎn)移，在資金鏈條中，經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)地位不同，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)也就各有不同，對(duì)于金融創(chuàng)新是加大經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)還是縮小經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，需要去辯證的看待，從某種程度上來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新是市場(chǎng)金融轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)必備的過(guò)程，過(guò)于擔(dān)心房地產(chǎn)金融創(chuàng)新所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)也沒(méi)有必要，房地產(chǎn)金融在創(chuàng)新的過(guò)程中也是風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)換與風(fēng)險(xiǎn)分散的過(guò)程，多注重金融創(chuàng)新中的具體環(huán)節(jié)受風(fēng)險(xiǎn)的因素較大，從而控制風(fēng)險(xiǎn)，并且對(duì)這個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行轉(zhuǎn)移。

1.3 社會(huì)福利

社會(huì)福利是房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的重要功能之一，也是房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的特色，對(duì)于這個(gè)觀點(diǎn)已經(jīng)得到了很多理論與實(shí)例的支持，金融創(chuàng)新作為社會(huì)中一種新型的事物，為大眾消費(fèi)者提供了更高產(chǎn)品的種類以及優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新在一定程度上減輕了經(jīng)濟(jì)壓力，從而帶動(dòng)消費(fèi)的增長(zhǎng)，社會(huì)福利的不斷增加，房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新也得到了快速的發(fā)展。

2 房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的有關(guān)問(wèn)題

2.1 融資渠道匱乏、市場(chǎng)僵持

直接融資渠道所占比例相較于間接融資渠道要小，且發(fā)展緩慢，形成了貸款依賴型融資局面。房地產(chǎn)行業(yè)本身是資金密集型產(chǎn)業(yè)，經(jīng)營(yíng)的每個(gè)環(huán)節(jié)都需要大量的資金投入，以確保其正常運(yùn)行，而銀行貸款這種間接融資渠道也因此備受青睞。證券基金產(chǎn)品信托規(guī)模小，金融擔(dān)保、資產(chǎn)評(píng)估等中介機(jī)構(gòu)也正在不斷自我完善，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)無(wú)法建立完整的運(yùn)營(yíng)管理體制。廣大投資者面對(duì)市場(chǎng)可操縱產(chǎn)品的匱乏，對(duì)于股權(quán)買賣、商品房的租金收益等多種收益方式的探索也止步不前，很難牟取預(yù)期的高額利潤(rùn)。

2.2 金融創(chuàng)新產(chǎn)品缺少科學(xué)性

現(xiàn)如今，中國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的產(chǎn)品十分缺乏創(chuàng)新性，依然缺乏一個(gè)多樣性、專業(yè)化的金融體系。房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品的品種十分缺乏，各個(gè)產(chǎn)品之間十分相似，大同小異對(duì)于產(chǎn)品的創(chuàng)新主要體現(xiàn)在產(chǎn)量的增多，而不是對(duì)每個(gè)產(chǎn)品的質(zhì)量的追求，并不關(guān)注產(chǎn)品的獨(dú)特性，與該行業(yè)相關(guān)的一些金融手段的籌集資金的用途很小。

2.3 房地產(chǎn)金融體系有待完善

房地產(chǎn)金融行業(yè)的發(fā)展需要建立完善的房地產(chǎn)金融服務(wù)體系，但是目前我國(guó)房地產(chǎn)金融還存在較多的不足，如房地產(chǎn)金融產(chǎn)品和服務(wù)的創(chuàng)新不足，在市場(chǎng)竟?fàn)幹袥](méi)有明顯的特色。從國(guó)際上先進(jìn)國(guó)家房地產(chǎn)金融的情況來(lái)看，發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)金融行業(yè)在金融體系的建立、戰(zhàn)略的制定以及金融資源的優(yōu)化配置等方面均優(yōu)于我國(guó)。我國(guó)房地產(chǎn)金融體系不夠健全，政府的政策支持不足，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和風(fēng)險(xiǎn)防范能力較弱，也沒(méi)有針對(duì)不同收人人群制定不同的購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策，因此導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)金融的發(fā)展受到嚴(yán)重影響。房地產(chǎn)金融在我國(guó)的起步較早，在很多方面還存在較多的不足，如風(fēng)險(xiǎn)防范方面以及政策政府引導(dǎo)方面。這些因素導(dǎo)致我國(guó)在房地產(chǎn)金融的實(shí)際發(fā)展中無(wú)法進(jìn)行更好的創(chuàng)新，產(chǎn)品雷同現(xiàn)象頻發(fā)，沒(méi)有新意，限制了房地產(chǎn)金融的更好發(fā)展。

3 優(yōu)化措施

3.1 創(chuàng)新房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，保證融資渠道的多元化

房地產(chǎn)業(yè)資金密度高、風(fēng)險(xiǎn)大，而為了保證融資渠道的多元化，應(yīng)該著力于建成一個(gè)穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品供應(yīng)系統(tǒng)，如推行融資租賃方式。根據(jù)社會(huì)各界人士的具體需求，積極推出公積金與商業(yè)性混合住房抵押貸款、固定利率浮動(dòng)利率抵押貸款等住房貸款新品種，同時(shí)向社會(huì)發(fā)行住房債券、可轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)債券等金融工具，發(fā)展房地產(chǎn)投資信托、基金等業(yè)務(wù)。

3.2 實(shí)現(xiàn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品科學(xué)化

因?yàn)槲覈?guó)房地長(zhǎng)金融創(chuàng)新產(chǎn)品的種類少、質(zhì)量差，所以在很大程度上抑制了金融創(chuàng)新的進(jìn)程，因此，房地長(zhǎng)行業(yè)要時(shí)刻關(guān)注對(duì)金融創(chuàng)新產(chǎn)品的豐富。房地產(chǎn)可以通過(guò)對(duì)金融創(chuàng)新產(chǎn)品的豐富來(lái)吸引投資者、消費(fèi)者的注意力，從而促進(jìn)與房地產(chǎn)有關(guān)的股票、債券等的發(fā)展，隨著投資者和消費(fèi)者的關(guān)注，企業(yè)的資金在一定程度上得到了解決，在貸款產(chǎn)品方面，可以通過(guò)延長(zhǎng)它的期限來(lái)籌集更多的資金，從而實(shí)現(xiàn)科學(xué)化發(fā)展。

3.3 創(chuàng)新房地產(chǎn)金融體系

中國(guó)的房地產(chǎn)金融體系與其他國(guó)家必然是不同的，我國(guó)在建立健全房地產(chǎn)金融體系時(shí)可以參考其他發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)金融體系，如美國(guó)的房地產(chǎn)金融體系、英國(guó)的房地產(chǎn)金融體系等，然后結(jié)合本國(guó)的特殊國(guó)情，制定更加適宜本國(guó)發(fā)展的房地產(chǎn)金融體系。具體來(lái)說(shuō)，要完善我國(guó)的房地產(chǎn)金融體系需要從客戶中心和創(chuàng)新兩個(gè)角度著手。客戶中心指的是金融機(jī)構(gòu)在進(jìn)行金融產(chǎn)品和服務(wù)的創(chuàng)新過(guò)程中，必須要從客戶的實(shí)際需求出發(fā)，針對(duì)不同類型的客戶，設(shè)計(jì)不同的金融產(chǎn)品、推出不同的金融服務(wù)，才能夠保證金融機(jī)構(gòu)推出的新產(chǎn)品和新服務(wù)滿足客戶的實(shí)際需求，從而推動(dòng)房地產(chǎn)金融行業(yè)的更好發(fā)展。

總之，房地產(chǎn)在確定金融體系時(shí)，必須要結(jié)合我國(guó)的具體情況充分關(guān)注社會(huì)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，以及房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展，使金融體系促使房地產(chǎn)行業(yè)更快更好地成長(zhǎng)。因此，房地產(chǎn)行業(yè)一定要加強(qiáng)對(duì)金融創(chuàng)新的重視。

[1]郭連強(qiáng)，劉力臻，祝國(guó)平.我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新面臨的突出問(wèn)題與對(duì)策[J].經(jīng)濟(jì)縱橫，2015，03:103-108.

[2]郭晶晶.房地產(chǎn)企業(yè)上市融資研究[D].首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)，2006.

[3]李芯.我國(guó)房地產(chǎn)金融存在的問(wèn)題與建議[J].黑龍江對(duì)外經(jīng)貿(mào)，2007，01:117-118.