◎杜 冰 周 琳 王 玥

基于供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)層級(jí)劃分研究

◎杜 冰 周 琳 王 玥

供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的前提是精準(zhǔn)了解需求端的變化，本文首選闡述對(duì)沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行層級(jí)分化的必要性，其次梳理沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀，最后對(duì)沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行層級(jí)分化，為沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革提供理論依據(jù)。

供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革 現(xiàn)狀 層級(jí)

一、沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)層級(jí)劃分的必要性

2015年11月10日，中共中央總書記、國(guó)家主席習(xí)近平在中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議上提出了一個(gè)新的概念——供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革是相對(duì)于需求側(cè)改革而言的，我國(guó)過(guò)去30多年的需求側(cè)改革，使我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速實(shí)現(xiàn)了大幅度的提升，但目前已顯現(xiàn)出了乏力的態(tài)勢(shì)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的不斷下滑也驗(yàn)證了這一點(diǎn)，采取新的改革措施勢(shì)在必行。

沈陽(yáng)作為遼寧省省會(huì)，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展水平與其地理位置極不相稱，沈陽(yáng)在《中國(guó)大陸主要城市房地產(chǎn)投資前景分析》2015年和2016年連續(xù)兩年在主要城市投資與開發(fā)前景排名中墊底。在這樣的背景下，沈陽(yáng)亟需從自身的地理位置和房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀出發(fā)、從供給側(cè)的角度出發(fā)，有針對(duì)性地制定房地產(chǎn)發(fā)展政策和策略。

對(duì)沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行層級(jí)劃分，是沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的前提條件。供給側(cè)是相對(duì)需求側(cè)而言的，想要在供給側(cè)方面進(jìn)行改革首先應(yīng)了解需求的變化，在此基礎(chǔ)上從供給端入手有針對(duì)性的優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、補(bǔ)齊產(chǎn)品短板，有的放矢制定相關(guān)的政策，從而從根本上解決沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的嚴(yán)重區(qū)域結(jié)構(gòu)失衡。因此，根據(jù)沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀，對(duì)所轄區(qū)域進(jìn)行層級(jí)劃分是十分必要的。

二、沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

（一）沈陽(yáng)土地市場(chǎng)現(xiàn)狀

2017年1-4月，沈陽(yáng)市購(gòu)置土地面積為61.77萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)124.5%；2016年1-12月，沈陽(yáng)市購(gòu)置土地面積為105.88萬(wàn)平方米，同比下降52.5%。2016年，經(jīng)營(yíng)性用地供給面積686.76萬(wàn)平方米，同比上漲31.19%；沈陽(yáng)建筑用地供應(yīng)幅數(shù)為65幅，同比上漲3.17%。其中，大東工農(nóng)路203地塊以起拍價(jià)4885元/建筑平方米成為2016年起拍價(jià)最高的地塊；鐵西區(qū)第一糧庫(kù)地塊6550元/建筑平方米成為2016年成交樓板價(jià)最高的地塊。由以上數(shù)據(jù)可知，沈陽(yáng)土地市場(chǎng)回暖跡象比較明顯。

（二）沈陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)現(xiàn)狀

2017年1-4月，沈陽(yáng)市房地產(chǎn)開發(fā)投資額為197.12億元，同比下降7.6%，其中住宅開發(fā)投資額為141.22億元，同比下降12.3%；2017年1-4月，沈陽(yáng)市商品房施工面積為5981.7萬(wàn)平方米，同比下降4.8%，其中商品房新開工面積為279.62萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.2%；2017年1-4月，沈陽(yáng)市商品房竣工面積為174.87萬(wàn)平方米，與去年同期相比沒有太大變化。截至2017年4月，沈陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)仍然處于低迷狀態(tài)，但與2016年相比，各項(xiàng)數(shù)據(jù)已經(jīng)從谷底反彈，有明顯的復(fù)蘇現(xiàn)象。

（三）沈陽(yáng)房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)現(xiàn)狀

2017年1-4月沈陽(yáng)市商品房銷售面積為302.33萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18.4%，商品房銷售額為234.25億元，同比增長(zhǎng)18.4%；其中商品住宅銷售面積為282.15萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18.3%；商品住宅銷售額為215.86億元，同比增長(zhǎng)31.1%；2017年5月，沈陽(yáng)市房地產(chǎn)平均價(jià)格為7334元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2.61%，同比增長(zhǎng)2.69%。受2016年整體市場(chǎng)回暖因素影響，所有數(shù)據(jù)與2016年同期相比都有明顯的增長(zhǎng)，沈陽(yáng)房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)呈現(xiàn)反彈趨勢(shì)。從各區(qū)域商業(yè)和辦公市場(chǎng)供求情況看，2011年后沈陽(yáng)商業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)量不斷增大，產(chǎn)品去化緩慢，庫(kù)存量猛增。

三、沈陽(yáng)房地產(chǎn)區(qū)域?qū)蛹?jí)劃分

根據(jù)沈陽(yáng)市各區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀，將沈陽(yáng)市所轄10區(qū)、2縣，代管1縣級(jí)市分為四個(gè)層級(jí)。

（一）第一層級(jí)：和平區(qū)、沈河區(qū)

1.和平區(qū)位于沈陽(yáng)市中心，全區(qū)城市人均可支配收入連續(xù)八年全市排名第一。和平區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格和房地產(chǎn)銷售面積一直在全市名列前茅，尤其是2016年和平區(qū)房地產(chǎn)均價(jià)達(dá)到10126元/平方米領(lǐng)跑全市，同比增長(zhǎng)19.97%。在土地放量不斷減少的情況下，2016年房地產(chǎn)供給量高達(dá)200萬(wàn)但庫(kù)存量并不高，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)非常好。

2.沈河區(qū)是沈陽(yáng)市的政治中心、商貿(mào)中心、金融中心、文化中心，旅游勝地和開放門戶，作為沈陽(yáng)傳統(tǒng)的商業(yè)繁華區(qū)域，比較容易受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，因此在宏觀經(jīng)濟(jì)下滑的背景下，沈河區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于波動(dòng)狀態(tài)，2016年沈河區(qū)平均房?jī)r(jià)8210元/平方米，同比下降了7.07%。但總體而言，沈河區(qū)與和平區(qū)在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展方面仍然屬于第一個(gè)層級(jí)。

（二）第二層級(jí)：皇姑區(qū)、鐵西區(qū)、大東區(qū)

1.皇姑區(qū)歷史悠久，文化底蘊(yùn)深厚，是遼寧省的行政中心區(qū)和文化教育大區(qū)。2016年，地區(qū)生產(chǎn)總值完成454.5億元，高于全市平均增速9.8個(gè)百分點(diǎn)?；使脜^(qū)厚重的歷史文化氛圍使得房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于平穩(wěn)發(fā)展的狀態(tài)，2016年平均房?jī)r(jià)為7534元/平方米，同比上漲了2.04%。

2.鐵西區(qū)是東北第一經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)、中國(guó)唯一一個(gè)“聯(lián)合國(guó)宜居城區(qū)示范獎(jiǎng)”地區(qū)。鐵西區(qū)作為沈陽(yáng)衛(wèi)生、城建、交通最好的城區(qū)之一，鐵西的房?jī)r(jià)運(yùn)行穩(wěn)中略升，市場(chǎng)總體運(yùn)行形勢(shì)平穩(wěn)，2016年鐵西區(qū)平均房?jī)r(jià)7526元/平方米，同比上漲1.04%。與此同時(shí)，庫(kù)存量很低，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展平穩(wěn)。

3.大東區(qū)是沈陽(yáng)市新型的工業(yè)城區(qū)，是現(xiàn)代制造業(yè)、服務(wù)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)發(fā)展城區(qū)。由于受到全省經(jīng)濟(jì)下行壓力，2016年大東區(qū)的平均房?jī)r(jià)為7424元/平方米，同比下降1.15%。2016年，大東區(qū)供求比為1.71，而且?guī)齑媪枯^大，去化周期較長(zhǎng)。

（三）第三層級(jí)：渾南區(qū)、蘇家屯區(qū)

1.2016年5月，渾南區(qū)被國(guó)務(wù)院確立為“大眾創(chuàng)業(yè)，萬(wàn)眾創(chuàng)新”示范基地。隨著沈陽(yáng)市政府的南遷，中國(guó)（遼寧）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)沈陽(yáng)片區(qū)正式揭牌，將渾南區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶到了一個(gè)新高度。自2016年渾南區(qū)供應(yīng)量、成交量在沈陽(yáng)各區(qū)中均居首位，庫(kù)存量逐漸下降，供應(yīng)量為335.71萬(wàn)平方米，2017年上半年渾南區(qū)的平均房?jī)r(jià)上漲了22.72%，以7819元/平方米位居沈陽(yáng)市第三名，表現(xiàn)搶眼。

2.蘇家屯區(qū)是沈陽(yáng)市委市政府實(shí)施大渾南戰(zhàn)略的產(chǎn)業(yè)承載區(qū)，作為沈陽(yáng)對(duì)外開放前鋒和戰(zhàn)略門戶的蘇家屯區(qū)，后發(fā)潛力巨大。2016年，蘇家屯區(qū)平均房?jī)r(jià)為5116元/平方米，同比上漲8.10%。自貿(mào)區(qū)沈陽(yáng)片區(qū)規(guī)劃面積29.97平方公里，其中蘇家屯區(qū)7.34平方公里。自貿(mào)區(qū)掛牌后必將對(duì)區(qū)域樓市構(gòu)成利好，促進(jìn)蘇家屯區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展。

（四）第四層級(jí)：于洪區(qū)、沈北新區(qū)、遼中區(qū)、新民市、康平縣、法庫(kù)縣

1.于洪區(qū)和沈北新區(qū)因其優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境將吸引越來(lái)越多的消費(fèi)者。2016年，于洪區(qū)平均房?jī)r(jià)6519元/平方米，同比上漲5.99%。2016年，住宅商品房供給量和成交量在各區(qū)排名中均居第二。沈北新區(qū)平均房?jī)r(jià)5065元/平方米，同比上漲2.01%。

2.遼中區(qū)、新民市、康平縣、法庫(kù)縣作為圍繞在沈陽(yáng)市區(qū)周邊，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的穩(wěn)步回升，其房地產(chǎn)市場(chǎng)也必然穩(wěn)健前行。這四個(gè)區(qū)的房?jī)r(jià)目前在3000-4000元/平方米左右，其中康平縣的房?jī)r(jià)在2016年上漲幅度最大，達(dá)到了11.07%，法庫(kù)縣表現(xiàn)相對(duì)弱一些，但這四個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)都處于整體上升空間。

（作者單位：沈陽(yáng)建筑大學(xué)管理學(xué)院）

責(zé)任編輯：張永輝

注：本文系遼寧省社科規(guī)劃基金“沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)空間沖突效應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與防控機(jī)制研究”（項(xiàng)目編號(hào)：L16BJY028）；遼寧省教育廳“類生態(tài)系統(tǒng)視角的沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)空間布局優(yōu)化研究”（項(xiàng)目編號(hào)：WJZ2016001）