田秀海

天津東海投資集團(tuán)有限公司

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素及應(yīng)對(duì)策略研究

田秀海

天津東海投資集團(tuán)有限公司

由于受到土地價(jià)格、住房需求以及建筑成本的影響，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)一直存在著巨大的波動(dòng)，因此，掌握我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的具體特征，分析影響其波動(dòng)的主要成因，對(duì)于引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)健康、穩(wěn)定發(fā)展至關(guān)重要。住房可以說是人們生活中必不可少的物質(zhì)需求，但是現(xiàn)階段我國房價(jià)偏高，形勢(shì)嚴(yán)峻，這將不利于我國房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。因此，非常有必要分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素，找到應(yīng)對(duì)的策略，使得房地產(chǎn)行業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)波動(dòng)；影響因素

1、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的主要特征

1.1 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇階段

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇階段開始于前一次的經(jīng)濟(jì)循環(huán)的低谷，此時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)處于供求不平衡的狀態(tài)，并且供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求，而一些房地產(chǎn)開發(fā)商意識(shí)到這一問題，很少甚至沒有投資開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的供需關(guān)系持續(xù)不變，但是，隨著凈需求量的增長，先前供大于求的局面逐漸被扭轉(zhuǎn)，進(jìn)而促使房地產(chǎn)市場(chǎng)走出低谷，迎來復(fù)蘇機(jī)會(huì)。

1.2 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)繁榮階段

在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇的情況下，房地產(chǎn)交易量逐漸增加，房地產(chǎn)的價(jià)格﹑租金也不斷增長，從而促使開發(fā)商加大對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)。隨著房地產(chǎn)的需求量持續(xù)增長，其供給量逐漸吃緊，致使房地產(chǎn)價(jià)格﹑租金快速增長。從生產(chǎn)領(lǐng)域來看，一些開發(fā)商會(huì)抓住機(jī)遇，大力開發(fā)新新項(xiàng)目，從流通領(lǐng)域來看，在市場(chǎng)的刺激下，集團(tuán)消費(fèi)和個(gè)人消費(fèi)會(huì)迅速增長，導(dǎo)致房地產(chǎn)的總投資和總規(guī)模擴(kuò)大。

1.3 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)衰退階段

在經(jīng)過一段的繁榮時(shí)期之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)逐漸的縮小，因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格過高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過消費(fèi)者的實(shí)際承受能力，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)的需求量減少，使得供求關(guān)系發(fā)生變化，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)衰退。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)主體認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)變化時(shí)，新的房地產(chǎn)投資開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目會(huì)會(huì)逐漸減少甚至停止，而已經(jīng)竣工的項(xiàng)目超過實(shí)際需求，造成房地產(chǎn)價(jià)格下降﹑交易量減少的情況。

2、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的影響因素

2.1 資金的影響

資本市場(chǎng)的波動(dòng)對(duì)于我國的房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)造成顯著的影響，因?yàn)槟壳拔覈康禺a(chǎn)行業(yè)中很大一部分資金來自于融資貸款，而對(duì)于房地產(chǎn)這樣一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)來說，資本的缺乏或者是大幅度的波動(dòng)對(duì)于產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展來說是十分不利的。我國的金融體系還不夠完善，在信貸機(jī)構(gòu)以及監(jiān)管制度上都存在諸多的不足，加之房地產(chǎn)貸款存在一定的風(fēng)險(xiǎn)性，因而房地產(chǎn)企業(yè)在尋求融資時(shí)的難度也就比較大，資金問題對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的影響可以說是致命的。

2.2 政策的影響

作為社會(huì)主義國家我國政府的宏觀調(diào)控政策對(duì)于市場(chǎng)運(yùn)行的影響較大，房地產(chǎn)行業(yè)受國家政策的影響比較明顯。由于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)于國民經(jīng)濟(jì)具有深遠(yuǎn)的影響，因而我國制定了一系列的政策和法規(guī)來規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)行為，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，但是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化性和政策的滯后性，我國房地產(chǎn)相關(guān)的土地政策和稅收政策也都存在一些不完善的地方，阻礙著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

2.3 市場(chǎng)的影響

良好的市場(chǎng)環(huán)境有利于促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而惡劣的市場(chǎng)環(huán)境也會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)性的加劇以及發(fā)展進(jìn)程的受阻。市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響包括市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)﹑市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)制以及信用體系等，房地產(chǎn)市場(chǎng)受到價(jià)值規(guī)律的作用，土地價(jià)格會(huì)發(fā)生上下波動(dòng)，一旦波動(dòng)幅度超過市場(chǎng)的承載力容易造成經(jīng)濟(jì)危機(jī)的出現(xiàn)。政府監(jiān)管力度的加強(qiáng)以及社會(huì)信用體系的完善是提供良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的關(guān)鍵。

2.4 土地因素

房地產(chǎn)通俗的說就是房地產(chǎn)開發(fā)商購買土地，修建房屋然后出售給消費(fèi)者。在這個(gè)過程中主要涉及到了三方，除了房地產(chǎn)開發(fā)商以及消費(fèi)者之外，還包括國家土地部門。在這三方之中，房地產(chǎn)開發(fā)商以及國家土地部門屬于一級(jí)市場(chǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)商從國家土地部門手中購買到土地，供給方為國家土地部門，需求方為房地產(chǎn)開發(fā)商；房地產(chǎn)開發(fā)商以及消費(fèi)者屬于二級(jí)市場(chǎng)，消費(fèi)者從房地產(chǎn)開發(fā)商手中購買到房屋，供給方為房地產(chǎn)開發(fā)商，需求方為消費(fèi)者。一級(jí)市場(chǎng)交易的是土地的使用權(quán)，二級(jí)市場(chǎng)交易的是土地使用權(quán)以及房屋的所有權(quán)?？梢哉f，能夠影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的具體指標(biāo)為本年完成的開發(fā)土地面積﹑土地出讓收入﹑房屋竣工面積以及新開工面積。

2.5 金融因素

雖然說房地產(chǎn)開發(fā)商能夠通過出售房屋獲得利潤，但是在前期，也就是購買土地以及修建房屋階段，房地產(chǎn)開發(fā)商不一定具有充足的資金，除此之外為了提高資金的利用率，很多房地產(chǎn)開發(fā)商都會(huì)選擇籌資，而這就涉及到了金融市場(chǎng)。房地產(chǎn)開發(fā)商可以通過貸款﹑負(fù)債等方式來籌資，而無論選擇哪一種籌資方式，都涉及到了利率，無疑利率水平的高低會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響。

3、應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的對(duì)策

3.1 合理調(diào)整房地產(chǎn)投資政策，發(fā)揮政策導(dǎo)向作用

基于我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際，編制符合房地產(chǎn)長期發(fā)展的投資政策。如一些政策可能會(huì)對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行帶來一定壓力，也應(yīng)堅(jiān)持貫徹實(shí)施，但需要采取一定的輔助方式來做好經(jīng)濟(jì)調(diào)控。而針對(duì)不符合當(dāng)前實(shí)際的投資政策，應(yīng)采取必要措施進(jìn)行改正或放棄。在出臺(tái)房地產(chǎn)相關(guān)投資政策時(shí)，需要充分關(guān)注以下問題：充分界定投資主體，切實(shí)說明產(chǎn)權(quán)與職責(zé)問題，以規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)性問題的發(fā)生；政府編制與出臺(tái)相關(guān)政策性文件，應(yīng)尊重房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模及其現(xiàn)實(shí)性問題，應(yīng)充分做好市場(chǎng)調(diào)查工作，理性認(rèn)知市場(chǎng)需求信息，維護(hù)市場(chǎng)投資理性化。

3.2 提高房地產(chǎn)金融制度完善性

確保房地產(chǎn)金融制度建設(shè)的完善性與充分性，是合理控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的重要措施。具體操作內(nèi)容可以表述為：其一，推動(dòng)房地產(chǎn)融資體系多元化，可以采取市場(chǎng)直接融資方式，也可以通過商業(yè)銀行貸款或房地產(chǎn)信托，引人產(chǎn)業(yè)基金等，確保房地產(chǎn)融資高效；其二，推動(dòng)住房融資渠道多元化。除了政府優(yōu)惠政策與商業(yè)按揭房貸外，還可引人其他融資方式，如住房合作基金等；其三，提高金融管理機(jī)制的完善性，發(fā)揮金融管理機(jī)制優(yōu)勢(shì)，切實(shí)為房地產(chǎn)融資創(chuàng)造一個(gè)相對(duì)良好的市場(chǎng)環(huán)境，并推動(dòng)整個(gè)金融體系的良勝發(fā)展，切實(shí)保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健發(fā)展。

3.3 引導(dǎo)投資商合理投資

國家想要正確引導(dǎo)投資商合理投資，那么首先應(yīng)該明確投資主體結(jié)構(gòu)，因?yàn)橹挥羞@樣，才能夠避免出現(xiàn)權(quán)責(zé)不明﹑產(chǎn)權(quán)不清的問題。其次，還應(yīng)該時(shí)刻關(guān)心當(dāng)前階段房地產(chǎn)行業(yè)的投資規(guī)模，使其投資規(guī)模能夠與國家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)模相適應(yīng)，這樣的話才能夠使得兩者共同發(fā)展。再次，確定合理的投資結(jié)構(gòu)。很多投資商在進(jìn)行投資的時(shí)候，都存在盲目性﹑從眾性，一方面是因?yàn)樾畔⒉粚?duì)稱，另外一方面是因?yàn)闆]有做好市場(chǎng)調(diào)查。所以應(yīng)該及時(shí)公布相關(guān)的信息，再就是引導(dǎo)投資商在做好市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上再進(jìn)行投資。

3.4 有效加強(qiáng)土地的管理

在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，政府應(yīng)該采取有效措施嚴(yán)格地把控用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地資源的價(jià)格，并保持一定水平上。如果土地資源價(jià)格過高，則會(huì)嚴(yán)重房地產(chǎn)開發(fā)的成本，從而影響房地產(chǎn)的價(jià)格，進(jìn)而干擾房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。同時(shí)，還應(yīng)該采取有效措施嚴(yán)格管理土地資源的劃撥與拍賣，進(jìn)行嚴(yán)格的審核。在有效的控制土地資源總量的前提之下，對(duì)土地資源的使用方式進(jìn)行有效地監(jiān)管，最好對(duì)用于房地產(chǎn)開發(fā)與市場(chǎng)交易的土地資源供應(yīng)進(jìn)行規(guī)范化操作，設(shè)計(jì)相應(yīng)的機(jī)制，實(shí)現(xiàn)土地資源的有效﹑合理的配置。如減少或者取消非市場(chǎng)化的土地轉(zhuǎn)讓形式，取而代之的是招標(biāo)或者拍賣的方式進(jìn)行土地資源的合理分配。另外，政府還可以對(duì)房地產(chǎn)土地資源的供給，構(gòu)建完善的體制，進(jìn)而能夠及時(shí)的調(diào)整與控制土地資源的使用。

3.5 完善我國房地產(chǎn)土地管理?xiàng)l例

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)能否保持穩(wěn)定的核心因素是土地的管理。所以政府健全土地管理制度，能夠有效地控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)情況，使房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)能夠持續(xù)較平穩(wěn)的發(fā)展。因?yàn)橥恋卦诜康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展當(dāng)中起主導(dǎo)性作用，所以一定要根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況制定合理可行的土地管理政策，并及時(shí)有效的對(duì)相關(guān)政策進(jìn)行優(yōu)化，一定要杜絕耕地的商用化，相關(guān)部門一定要制定嚴(yán)格的土地審批制度。

3.6 完善金融組織體系

為保證經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后的鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)，方便快捷的進(jìn)行融資，我們要在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)引入一定量的商業(yè)銀行﹑保險(xiǎn)﹑證券企業(yè)等多類金融服務(wù)部門，使他們?cè)谙嗷ヅ浜虾献鞯幕A(chǔ)上，創(chuàng)造多元化的融資通道。并建立政策性城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施類的金融服務(wù)機(jī)構(gòu)，來擴(kuò)大金融機(jī)構(gòu)對(duì)城鎮(zhèn)化建設(shè)服務(wù)范圍，拓寬融資渠道，使得房地產(chǎn)融資變得相對(duì)簡單，便可以有效解決房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)資金短缺的問題。

4、結(jié)語

綜上所訴，我們能夠十分清楚地看出目前我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)要想保證健康持續(xù)地發(fā)展，就應(yīng)該重視房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。由于我國國民對(duì)于房價(jià)和房地產(chǎn)項(xiàng)目的重視度逐漸加深，所以說，利用相應(yīng)的方式保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展才是促進(jìn)國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)發(fā)展的主要方式，因此一定要重視發(fā)展房地產(chǎn)項(xiàng)目的手段。全面主要通過對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)因素的論述，能夠從根本上看出我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的實(shí)際規(guī)律.

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