張璐

(西南科技大學，四川 綿陽 621000)

農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房的區(qū)別性合法化相關法律問題探討

張璐

(西南科技大學，四川 綿陽 621000)

隨著房價的逐漸抬高，農(nóng)村的小產(chǎn)權(quán)房日益增多。而對小產(chǎn)權(quán)房的非法性的定性并沒有有效抑制其交易日漸增多的趨勢。為了維護社會的穩(wěn)定并適應市場經(jīng)濟的發(fā)展，采取因時制宜的法律態(tài)度值得考慮：對向城鎮(zhèn)居民銷售小產(chǎn)權(quán)房持否定態(tài)度，對向除本集體經(jīng)濟組織以外的其他村集體成員銷售小產(chǎn)權(quán)房持肯定態(tài)度。同時還應當關注由此帶來的其他相關法律問題，比如向除本集體組織外的其他集體成員銷售小產(chǎn)權(quán)房的物權(quán)公示、住房質(zhì)量驗收、安全保障等制度。

小產(chǎn)權(quán)房；合法化；法律保障

小產(chǎn)權(quán)房涉及的不僅僅是當事人之間的自由意志下的買賣行為，更關鍵的是涉及到農(nóng)民生存和發(fā)展的根本利益的問題，并且這對社會的穩(wěn)定發(fā)展具有重要的影響，因此立法者必須切實結(jié)合我國的發(fā)展實際，對小產(chǎn)權(quán)房問題做出具有前瞻性的決斷。

1 小產(chǎn)權(quán)房的概念及其特點

對于小產(chǎn)權(quán)房的概念，法律并沒有明確規(guī)定。學術上眾說紛紜，其中筆者比較支持張松青對小產(chǎn)權(quán)房概念的描述，他認為：小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)民集體所有土地上建設的，向本集體組織之外的人(包括向城鎮(zhèn)居民和除本集體經(jīng)濟組織外的其他集體成員)銷售的住宅[1]。有的學者認為小產(chǎn)權(quán)房僅指在農(nóng)民集體所有土地上建設的，向城鎮(zhèn)居民銷售的住宅。筆者認為，根據(jù)我國現(xiàn)有法律中“一戶一宅”的原則和宅基地上面建的住宅不能上市進行流轉(zhuǎn)，但是可以在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部進行流轉(zhuǎn)的規(guī)定，認定小產(chǎn)權(quán)房包括除本集體經(jīng)濟組織外的其他村集體成員銷售的住宅更為可取。

小產(chǎn)權(quán)房特點很多，其中一個最重要的法律特點就是產(chǎn)權(quán)有瑕疵，手續(xù)不齊全。其原因是小產(chǎn)權(quán)房系在集體所有土地上建造，故購買者并不能依法取得房屋的產(chǎn)權(quán)證明，由于產(chǎn)權(quán)存在瑕疵，購買者不能夠辦理相應的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，導致其權(quán)利無法得到法律的保障。

2 農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因

2.1 價格低廉

面對城鎮(zhèn)房屋的價格不斷上漲，價格低廉是本集體經(jīng)濟組織成員以外的人購買小產(chǎn)權(quán)房的重要原因。之所以房價低，是因為小產(chǎn)權(quán)房的建設不包含土地出讓金以及房地產(chǎn)開發(fā)交易環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的稅收等費用。

2.2 農(nóng)村較適宜居住

農(nóng)村的環(huán)境質(zhì)量良好，較城市更適宜居住。同時隨著國家經(jīng)濟的快速發(fā)展，農(nóng)村總體面貌也得到了相應的改善，交通、公共基礎設施等為人們的生活提供了更多的便利。

2.3 缺乏法律制度的規(guī)制

雖然小產(chǎn)權(quán)房買賣具有非法性，但是對確認其非法性后的糾紛解決機制并沒有明確的法律規(guī)定，加之住房問題涉及當事人的生存等重大利益，目前對小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)制方面仍處于探索階段。在沒有明確法律制度規(guī)定的情況下，很多當事人受經(jīng)濟利益驅(qū)動購買小產(chǎn)權(quán)房。

3 農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房區(qū)別性合法化

關于農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房合法化問題很多學者持肯定態(tài)度，同時也有部分學者持否定態(tài)度。筆者的主張是：對向城鎮(zhèn)居民銷售小產(chǎn)權(quán)房持否定態(tài)度，對向除本集體外的其他村集體成員銷售小產(chǎn)權(quán)房持肯定態(tài)度。

3.1 對向城鎮(zhèn)居民銷售小產(chǎn)權(quán)房持否定態(tài)度

我國目前的法律并不保護小產(chǎn)權(quán)房，法律對小產(chǎn)權(quán)房的自由買賣持否定態(tài)度。我國法律中對農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房持否定態(tài)度的依據(jù)很多?！吨腥A人民共和國憲法》(以下簡稱《憲法》)第十條規(guī)定：“城市的土地屬于國家所有。 農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。”由此可以看出，由于小產(chǎn)權(quán)房是在農(nóng)民集體所有土地上所建，村民并非該土地的所有權(quán)人，故村集體組織或村民并沒有處分小產(chǎn)權(quán)房所有權(quán)的權(quán)能?！吨腥A人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：……(五)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定?！苯Y(jié)合《憲法》第十條的內(nèi)容，可知以小產(chǎn)權(quán)房為標的物的房屋買賣合同由于內(nèi)容違反法律的強制性規(guī)定而無效?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》作為一部保護公民財產(chǎn)權(quán)的法律，其第一百五十三條規(guī)定，對農(nóng)村集體土地上的小產(chǎn)權(quán)房適用《中華人民共和國土地管理法》等法律?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第六條、《中華人民共和國土地管理法》第六十三條規(guī)定，僅國家所有土地才可用于房地產(chǎn)開發(fā)；農(nóng)村集體所有土地不能直接用于商品房開發(fā)建設，只有通過國家相關部門通過征收后，變集體所有土地為國家所有土地，才能出讓給有資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行開發(fā)。

筆者認為，目前，向城鎮(zhèn)居民銷售小產(chǎn)權(quán)房在法律上仍應持否定態(tài)度，理由如下：(1)從歷史層面來看，我國土地所有制從建國初期的農(nóng)民土地私有至社會主義集體化改造形成延續(xù)至今的農(nóng)民土地集體所有制[2]，其確定的目的是為了依靠人民群眾，解放和發(fā)展農(nóng)村生產(chǎn)力，調(diào)動農(nóng)民的積極性，讓農(nóng)村的發(fā)展為社會主義城鎮(zhèn)和國家的建設和發(fā)展提供堅實的物質(zhì)保障。(2)從現(xiàn)在的國情來看，城鄉(xiāng)發(fā)展差距還相當大，如果實現(xiàn)城鄉(xiāng)房產(chǎn)之間的自由交易，那么勢必將會對農(nóng)民及其生活帶來更大的壓力和沖擊。其表現(xiàn)有：首先，在社會就業(yè)技能即社會生存技能方面，農(nóng)民由于自身受教育程度低、環(huán)境限制等原因相對于城鎮(zhèn)居民處于明顯劣勢地位，如果他們將自己的住宅賣與城鎮(zhèn)居民后，會影響其基本的生存基礎，失去住宅的他們將無處可去，從而影響到社會的穩(wěn)定。這里并不是說農(nóng)民不應當對自己的選擇承擔相應的商業(yè)風險，而是想強調(diào)應防止農(nóng)民為了一時的利益而忽略了自身存在的劣勢進而導致無法挽回且無法承擔的法律后果，從而造成社會混亂。其次，“十三五”規(guī)劃提出的主要目標、任務和重大舉措，是要推進新型城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，促進城鄉(xiāng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。該舉措旨在解決在“先富帶后富”的經(jīng)濟戰(zhàn)略下不斷加大的城鄉(xiāng)發(fā)展差距，從而實現(xiàn)共同富裕，和諧發(fā)展。如果放開城鄉(xiāng)房產(chǎn)自由交易的閘門，那么結(jié)果可能會與此宗旨背道而馳，因為在市場的作用下，貧富差距必將越來越大。再次，根據(jù)我國《憲法》的基本人權(quán)和人民主權(quán)原則，加之我國農(nóng)民占全國人口絕大多數(shù)的實際國情，故做出決策時必須切實考慮農(nóng)村和農(nóng)民發(fā)展的社會穩(wěn)定性和適應性。

3.2 對向除本集體經(jīng)濟組織以外的其他農(nóng)村集體成員銷售小產(chǎn)權(quán)房持肯定態(tài)度

(1)黨的十八屆三中全會指出，使市場在資源配置中起決定性作用和更好地發(fā)揮政府作用。市場決定資源配置是市場經(jīng)濟的一般規(guī)律，健全社會主義市場經(jīng)濟體制必須遵循這條規(guī)律。不同集體經(jīng)濟組織之間、不同集體成員之間以及集體成員和其他集體經(jīng)濟組織之間的房產(chǎn)自由交易合法化，有利于實現(xiàn)各村集體組織之間資源配置的優(yōu)化。

(2)雖然各集體之間的發(fā)展存在差距，但是相較于城鄉(xiāng)之間的差距(主要是貧富差距)，這樣的差距是可以在市場運轉(zhuǎn)中輔之以一定的政府干預得到自我調(diào)節(jié)的，并不會妨礙農(nóng)村社會經(jīng)濟的良性運轉(zhuǎn)，相反會促進集體經(jīng)濟的發(fā)展。

(3)不同集體經(jīng)濟組織之間、不同集體成員之間以及集體成員和其他集體經(jīng)濟組織之間的房產(chǎn)自由交易合法化，有利于為逐步實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化奠定良好的基礎。

3.3 其他相關法律問題

向本集體外的其他村集體成員銷售小產(chǎn)權(quán)房合法化后，需要一系列的與之配套的法律制度來保障。

(1)物權(quán)法定問題。向本集體外的其他村集體成員銷售小產(chǎn)權(quán)房合法化后，各集體之間的互通將達到一個新的高度，集體的熟人社會將會被打破，原來的集體土地所有上的建筑物不得對本集體經(jīng)濟組織之外的人進行流動和無需法定公示的物權(quán)制度需要做必要的修改，產(chǎn)權(quán)過戶等問題需要通過登記等法定程序來得到解決，以便保證交易安全性以及維護社會的穩(wěn)定。

(2)買賣合同的有效性。向本集體外的其他集體成員銷售小產(chǎn)權(quán)房合法化后，由于有了合法的依據(jù)，向本集體外的其他集體成員銷售小產(chǎn)權(quán)房的房屋買賣合同將成為有效合同，因此類合同產(chǎn)生的糾紛的解決也應適用已有的相關法律。

(3)住房安全保障問題。小產(chǎn)權(quán)房在建造中由于缺少必要的質(zhì)量監(jiān)督程序，從而導致缺乏質(zhì)量保障。而缺乏質(zhì)量保障的房屋必將會給居住者的居住安全度、舒適度造成影響甚至對其人身安全產(chǎn)生威脅。故在建房前，應經(jīng)由相關部門對房屋建設進行評估、審核并取得房屋建設許可證；建房過程中，應當對各個環(huán)節(jié)進行必要的監(jiān)督，以保證房屋質(zhì)量；建房完成后，應當對其進行質(zhì)量檢驗并對相關的消防、供電、供暖、供水等安全保障和基本生活保障設施進行檢測。

4 結(jié)語

小產(chǎn)權(quán)房買賣是否應合法化的問題，不僅僅是一個法律價值取向問題，更是一個社會價值取向問題。筆者認為，此問題的政策決斷應堅持以下原則：

4.1 堅持一切從實際出發(fā)的原則

我國處于并將長期處于社會主義初級階段。雖然我國的經(jīng)濟取得了舉世矚目的發(fā)展，但是不可忽視的是，在取得巨大的縱向成就的同時橫向的發(fā)展作出了相應的犧牲，故加速的縱向發(fā)展應當在達到一定目標時轉(zhuǎn)換為穩(wěn)定發(fā)展，真正實現(xiàn)又快又好發(fā)展向又好又快發(fā)展的轉(zhuǎn)變，這樣才能為經(jīng)濟的再次騰飛提供充足而強勁的動力。對小產(chǎn)權(quán)房的買賣問題進行決策時，就應當緊密結(jié)合我國國情。目前，城鄉(xiāng)一體化是中國現(xiàn)代化和城市化發(fā)展的一個新階段，城鄉(xiāng)一體化就是改變長期形成的城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)城鄉(xiāng)在政策上的平等、產(chǎn)業(yè)發(fā)展上的互補、國民待遇上的一致，讓農(nóng)民享受到與城鎮(zhèn)居民同樣的文明和實惠，使整個城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展。雖然國家出臺了多項政策，例如取消城鎮(zhèn)和農(nóng)村兩種戶籍制度，實現(xiàn)全國統(tǒng)一的醫(yī)療保障體系等，常住人口城鎮(zhèn)化率得到較大提升，使得農(nóng)村經(jīng)濟社會取得了較快發(fā)展，但是城鄉(xiāng)差距還是很大。如果對小產(chǎn)權(quán)房不加區(qū)別地進行市場化，勢必對農(nóng)民的利益造成更大的沖擊。反之，如果對小產(chǎn)權(quán)房加以區(qū)別的市場化即僅承認對向除本集體外的其他村集體成員銷售小產(chǎn)權(quán)房合法性，一方面有利于發(fā)揮市場的作用，農(nóng)民在自由意志的選擇和市場的調(diào)節(jié)下，可以促使經(jīng)濟在遵循市場規(guī)律的前提下活躍發(fā)展；另一方面也有利于保護農(nóng)民的“弱勢群體”利益，使其不至于在市場經(jīng)濟的風浪中遭受損害。

4.2 對小產(chǎn)權(quán)房加以區(qū)別的市場化具有社會歷史性

對小產(chǎn)權(quán)房暫時的有區(qū)別的市場化的實質(zhì)是有節(jié)奏有步驟地實現(xiàn)城鎮(zhèn)一體化，而非盲目地一刀切。為了促進農(nóng)村農(nóng)民的實質(zhì)性發(fā)展，要隨著社會經(jīng)濟形勢發(fā)展切實解決深層次的制度問題。

綜上所述，無論采取什么國家政策和法律制度，都應當遵循在市場經(jīng)濟和國家宏觀調(diào)控的雙重作用下實現(xiàn)社會主義事業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展的理念。因此，小產(chǎn)權(quán)房問題在遵循該發(fā)展理念的前提下，有步驟分階段地來解決，從而從根本上實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化這一重大而深刻的社會變革。

[1]張松青.探析我國小產(chǎn)權(quán)房合法化問題[J].商界論壇，2016(24).

[2]程世勇.中國農(nóng)村土地制度變遷:多元利益博弈與制度均衡[J].農(nóng)業(yè)經(jīng)濟理論與實踐，2016(2).

責任編輯：盧宏業(yè)

Discussion on the Differentiated Legalization of the Rural Small Property Room with Limited Rights

ZHANG Lu

(Southwest University of Science and Technology，Mianyang 621000, China)

With the houses price rising, the amount of rural small property room is increasing. But the property right of illegality is not effectively restrain the trend of trade increasing. In order to maintain the stability of the society and adapt to the development of market economy, take the attitude of act according to circumstances worth considering: for urban residents to have held a denial attitude to sales of small property room, to the village collective members in addition to collective economic organizations other than sales, we held a positive attitude to the small property room. Also we should focus on other related legal issues originated from this, such as selling small property right room to other group members except the collective organization sales right publication, the housing quality acceptance and security, etc.

small property room; legalization; legal protection

10.3969/j.issn.1674-6341.2017.02.025

2016-11-09

張璐(1992—)，女，山西晉城人，碩士研究生。研究方向：經(jīng)濟法。

DF452；DF521

A

1674-6341(2017)02-0059-03